臺灣高等法院94年度重上字第370號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院94年重上字第370號民事判決

裁判日期：民國95年03月21日

裁判案由：確認優先購買權存在

臺灣高等法院民事判決94年度重上字第370號上訴人丙○○訴訟代理人 葉子瑋 律師被上訴人台灣省農工企業股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 林詮勝 律師複代理人高秀枝律師被上訴人甲○○訴訟代理人 陳智義 律師複代理人 王宏濱 律師當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國94年6月17日臺灣臺北地方法院93年度重訴字第833號第一審判決提起上訴，本院於95年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠台北市○○區○○段3小段158地號土地（下稱系爭土地）及
其上之建物即門牌號碼為台北市○○區○○○道○○○號（原門牌號碼為台北市○○街○○○號）之房屋（下稱系爭房屋），於日據時代同屬日本人 市川岩二郎 等6人所有。台灣光復後，系爭房地即由政府接收，並由日產管理委員會暫管，其後系爭房屋及土地分別交由財政部國有財產局（下稱國有財產局）及台灣省政府財政廳管理。民國48年間，系爭土地以轉帳為由移轉登記予被上訴人台灣省農工企業股份有限公司(下稱農工公司)所有；國有財產局亦於60年間，將系爭房屋之一樓與二樓分別出售予訴外人 諶才坤 與 陳諶玄霞 ，並交付房屋產權移轉證明書，俾買受人辦理移轉登記，惟因房屋產權移轉證明書上「房屋坐落」一欄分別填載為台北市○○街○○○號樓上與樓下，不符門牌編訂之規定，致無法辦理所有權移轉登記。 嗣諶才坤 將系爭房屋之一樓出售予訴外人 陳騰 、 謝月素 夫妻，陳騰、謝月素夫妻復轉售予訴外人 林金料 。67年間，伊分別向林金料、陳諶玄霞買受系爭房屋之一、二樓，並居住迄今。
㈡伊曾於87年間就系爭土地之承租與農工公司進行協商，協商
結果為伊自87年10月1日起向農工公司承租系爭土地，面積118平方公尺，租期3年，期滿復續約至93年9月30日止。其間農工公司於93年4月間，公開標售系爭土地，並由另被上訴人甲○○(下稱甲○○)以新台幣(下同)3920萬元標購，已辦妥所有權移轉登記。然伊既為系爭房屋之所有人，且為系爭土地之承租人，則伊就系爭土地應有優先購買權；惟農工公司在標售系爭土地時，竟未依土地法第104條規定，將系爭土地之買賣條件告知伊，則農工公司與甲○○間就系爭土地所為之買賣行為及移轉登記均不得對抗伊。又縱伊因系爭房屋之門牌號碼問題，而未能辦理系爭房屋所有權登記，惟系爭房屋於伊買受時，係屬破亂不堪之木造房屋，業經伊翻修重建，故伊仍為系爭房屋之原始建造人，就系爭房屋有事實上之處分權，就系爭土地亦應有優先購買權。為此，爰依土地法第104條之規定提起本件訴訟，求為命：㈠確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在。㈡農工公司與甲○○就系爭土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢農工公司於上訴人給付3920萬元後，應將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人。
二、農工公司及甲○○則以：系爭房屋目前登記之所有權人仍為中華民國，管理人為國有財產局，諶才坤與陳諶玄霞並未取得系爭房屋之所有權，自無權將該屋所有權轉讓他人；且上訴人並未買受系爭房屋全部，上訴人或其妻 方富子 向前手所頂讓之權利，僅係房屋使用權而已，並非所有權，上訴人既未登記為系爭房屋之所有權人，依民法第758條之規定，即屬未取得系爭房屋之所有權，上訴人自無從依土地法第104條規定主張優先購買權。又上訴人僅就系爭房屋加以修繕，並未將之全部拆除重建，縱修繕後面積稍有不同，惟依民法第811條之規定，上訴人所為之增建已成為系爭房屋之重要部分，應由原建物所有權人取得所有權，是上訴人主張其已取得系爭房屋之事實上處分權，亦無足取。何況系爭土地總面積為576平方公尺，上訴人向農工公司承租系爭土地上之面積僅118平方公尺，要無就系爭土地全部主張優先購買權之餘地。至上訴人所舉之最高法院91年度台上字第2154號、臺灣嘉義地方法院84年度訴字第601號判決，均非判例，且其判決中所述之房屋均屬未辦理建物第一次保存登記之違章建築，與系爭房屋已辦理建物所有權保存登記之情形不同，皆無從比附援引等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在。㈢農工公司與甲○○就系爭土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈣農工公司於上訴人給付3920萬元後，應將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人。被上訴人均於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷。查上訴人主張系爭房地於日據時代同屬日本人市川岩二郎等6人所有，台灣光復後，系爭房地即由政府接收，並由日產管理委員會暫管，其後系爭房屋及土地分別交由國有財產局及台灣省政府財政廳管理，系爭土地又於48年間以轉帳為由，移轉登記予農工公司；而上訴人自67年間即居住在系爭房屋迄今，並自87年10月1日起向農工公司承租系爭土地，面積118平方公尺，租期3年，期滿復續約至93年9月30日止，其間農工公司於93年4月間公開標售系爭土地，由甲○○以3920萬元標購，並已辦妥所有權移轉登記，惟農工公司並未將系爭土地之買賣條件通知上訴人等情，業據上訴人提出土地登記簿謄本、租賃契約書、標售公告等影本各一件為證(依序見原審卷第8頁、第23頁至48頁)，並為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分之主張為真正。惟上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，就系爭土地之標售有優先購買權之情，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：㈠上訴人是否為系爭房屋之所有權人？㈡上訴人是否取得系爭房屋之事實上處分權？㈢上訴人對於系爭土地之標購，是否得依土地法第104條規定主張優先購買權？茲析述如下：
㈠上訴人是否為系爭房屋之所有權人：
⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、及變更者
，非經登記，不生效力，民法第758條定有明文。準此，不動產物權非經登記，不生取得所有權之效力；縱不動產所有人將其不動產出賣予他人，惟在雙方辦妥所有權移轉登記之前，該買受人亦僅取得請求出賣人移轉該不動產所有權之債權，尚難認買受人已取得該不動產之所有權。查系爭房屋目前仍登記為中華民國所有，並由國有財產局管理之情，有建物登記謄本附卷可稽(見原審卷第119頁)，則系爭房屋之所有權人應為中華民國，要無庸疑。
⒉上訴人雖主張系爭房屋係伊於67年間分別向諶才坤之後手林
金料、陳諶玄霞購買該屋之一、二樓，即取得系爭房屋所有權云云。惟查：
⑴訴外人 諶文高 、 諶文尚 (即諶才坤之子)曾於90年間對上
訴人及其妻方富子起訴請求遷讓房屋，又於92年間對國有財產局台灣北區辦事處、上訴人及方富子訴請辦理系爭房屋一樓之所有權移轉登記，分別經台灣台北地方法院90年度北簡字第12920號、同院92年度北簡字第11344號判決上訴人勝訴確定在案，上訴人與方富子在上開11344號不動產所有權移轉登記事件審理時，曾於92年5月23日提出補充綜合答辯狀稱：「台北市○○區○○街○○○號房屋自日據後之35年間即由訴外人郭金財占有居住，40年間將樓下後段12.75坪即42.18平方公尺頂讓訴外人 陳亞鵬 ，樓下前段及騎樓57.82平方公尺讓與訴外人 簡四全 、簡 余金花 夫妻使用，嗣57年間又將樓上讓予陳亞鵬，陳亞鵬遂由樓下搬到樓上，樓下後段則頂讓予諶才坤，諶才坤在59年間再將樓下後段租賃予陳騰、謝月素夫婦，60年間諶才坤及陳亞鵬之妻陳諶玄霞各向國有財產局承租獲准後，皆以公務員優先購買權承購，諶才坤購得樓下房屋後段12.75坪即
42.18平方公尺，陳諶玄霞購得樓上房屋22.667坪即74.68平方公尺，均已領得房屋產權移轉證明書，．．．」等語，此經本院依職權調取上開卷宗核閱無訛，並有該答辯狀影本在卷可參(見外放證物卷)。
⑵依上訴人於上開答辯狀主張系爭房屋之權利移轉情形，可
分為樓上、樓下後段、樓下前段及騎樓等3部分，其中系爭房屋之樓上、樓下後段部分，經國有財產局於60年間分別出售陳諶玄霞、諶才坤，諶才坤於62年間將該屋樓下後段部分(即12.75坪)出售予謝月素，謝月素於65年間轉售予林金料，林金料再於67年間轉售予上訴人之妻方富子；而系爭房屋之樓上部分(即22.667坪)，則於67年間由陳諶玄霞出售予上訴人等情，有國有財產局台灣省北區辦事處國有房屋產權移轉證明書影本2件在卷可稽(見原審卷第19頁、第20頁)，及附於台灣台北地方法院92年度北簡字第11344號卷內之謝月素與林金料、林金料與方富子之不動產買賣契約書等影本共2件，上訴人與陳諶玄霞之不動產買賣所有權移轉契約書、陳諶玄霞印鑑證明、臺北市稅捐稽徵處契稅及監證費繳納通知書等影本各1件可參(見外放證物卷)，堪信上訴人及其妻方富子有分別向前手買受系爭房屋二樓(即22.667坪)與樓下後段部分(即12.75坪)之情事；惟此係屬上訴人及方富子得各依其等與陳諶玄霞、林金料間之債權讓售契約，請求移轉買賣標的物所有權之問題，究不能謂上訴人或方富子已取得系爭房屋二樓及樓下後段部分之所有權。
⑶至於系爭房屋樓下前段及騎樓部分，上訴人曾於上開台灣
台北地方法院92年度北簡字第11344號不動產所有權移轉登記事件中主張係由 簡余金花 於64年間讓渡予 張鍾碧霞 ，張鍾碧霞又於65年轉售予 廖程菊 ，廖程菊再於67年間轉讓予方富子等情，並提出簡余金花與張鍾碧霞、張鍾碧霞與廖程菊、廖程菊與方富子之房屋讓渡證書等影本共3件為證(見外放證物卷)。惟細繹上揭3紙房屋讓渡證書均記載：「讓渡房屋坐落：台北市○○街壹四六號，磚木造貳層樓房之內地平層前面部分建坪壹坪六六六、停仔腳貳坪六六六，前開房屋係公有經本人佔用，今因本人遷居願意讓渡與台端，．．．，本人讓渡同時放棄該房屋及基地之承租及承購權利。將來出售房屋或基地時由台端向出租或出售關係直接辦理」等語，可證簡余金花、張鍾碧霞、廖程菊均未取得系爭房屋樓下前段及騎樓部分之所有權。則方富子基於上開房屋讓渡證書所受讓者，充其量僅係系爭房屋樓下前段及騎樓部分之使用權，並非所有權甚明。農工公司抗辯上訴人或方富子就系爭房屋樓下前段及騎樓部分向前手所頂讓之權利，僅係使用權而已，即屬有據。
⑷綜上，上訴人基於其與陳諶玄霞之不動產買賣契約所買受
者，僅為系爭房屋二樓(即22.667坪，相當於74.93平方公尺)，方富子亦僅向其前手買受該屋樓下後段部分(即
12.75坪，相當於42.15平方公尺)，則對照系爭房屋登記謄本記載之各樓層面積：「一層為51.57平方公尺，二層為74.68平方公尺，騎樓為23.11平方公尺」，可知上訴人或方富子並未買受系爭房屋全部。再觀諸方富子於87年間仍向國有財產局台灣北區辦事處申請承租系爭房屋，惟經該處函復：「歉難同意」之情，有國有財產局台灣北區辦事處87年1月8日台財產北管第00000000號函稿影本一件在卷足稽(見本院卷第36頁)，益徵上訴人或方富子確未買受系爭房屋全部，否則豈有再申請承租系爭房屋之理？是農工公司抗辯上訴人並未買受系爭房屋全部等語，洵屬有據。上訴人主張其已買受系爭房屋全部，即有該屋所有權云云，自難採信。何況系爭房屋迄未移轉所有權登記予上訴人或其妻方富子，是上訴人或方富子在法律上仍非系爭房屋之所有權人。
㈡上訴人是否取得系爭房屋之事實上處分權：
⒈按所謂建築物者，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱
或牆壁，足供個人或公眾遮避風雨，可達經濟上使用目的之構造物或雜項工作物。又建築法所稱建造，係指左列行為：新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者，建築法第4條、第9條分別定有明文。本件上訴人主張：伊於購買系爭房屋後，於68年間委託承包商 邱隨榮 進行拆除及重建，重建範圍包括：將該屋右側巷內木造樑柱改建為水泥磚造、將原房屋三面承重之木造牆壁改建為水泥磚造、增加房屋高度並將原二樓建築改為三樓(即增加閣樓)、將二樓樓地板改為水泥磚造並舖設地磚，致完成後之實際房屋面積與系爭房屋登記面積及伊承租系爭土地之面積均不相符，已屬建築法第9條第4項規定之修建行為，原來之房屋已經喪失同一性，故伊為系爭房屋之原始建造人，即取得系爭房屋之事實上處分權等語，並提出系爭房屋修建前後之照片34幀、63年7月2日土地複丈成果圖為證(見原審卷第276頁至282頁、本院卷第133頁至137頁、第107頁)。被上訴人否認上訴人有重建或修建系爭房屋之情，辯稱：上訴人於原審言詞辯論意旨自認其未將系爭房屋全部拆成平地再重新建屋，且上訴人於68年間因薇拉颱風吹損而申請修繕之房屋為「台北市○○街○○○號2樓(即系爭房屋2樓)」，並非系爭房屋1樓；參以上訴人從未依建築法第28條規定申請建造執照，亦未申請原建物之滅失登記或新建物第一次所有權之保存登記，亦可知上訴人當時僅就系爭房屋2樓進行部分修繕，並未變更系爭房屋之原始結構，上訴人自不可能取得系爭房屋之事實上處分權等語。
⒉經查：證人即68年間為上訴人承作系爭房屋拆除工程之承包
商邱隨榮固證稱：系爭房屋在伊修繕前有將系爭房屋的3面牆壁拆除，並更新1樓所有樑柱，伊是先拆除1樓木造的牆，拆一邊作一邊，不能同時拆，2樓沒有拆，伊確定拆除的是木造的牆壁等語（見原審卷第292頁至294頁）。惟據證人即自64年間至70幾年居住於艋舺大道214號房屋之 林志榮 結證稱：伊居住之214號房屋及系爭房屋在上訴人修繕之前都是磚造的牆面；系爭房屋1樓騎樓前有兩根磚造樑柱，是在伊64年間搬進去214號房屋前拓寬馬路拆一部分房屋時才做的，因為賣房屋給伊之出賣人有告訴伊拓寬馬路時建造樑柱的材料用的比較好，結構比較安全；至於系爭房屋1、2樓間之樓地板有加鋪鐵絲網，再加鋪水泥，則是在68年後之後4、5年舖的等語（見原審卷第285頁至287頁）。另證人即自40年出生後迄今均居住於艋舺大道224號房屋之 杜世宗 亦結證稱：「以前一樓都是木造的樑柱，現在都是把木造部分用磚塊圍住再鋪設水泥，並沒有將木造樑柱拆除。我知道的是這個情況，事後有無再拆除重建我就不知道」、「住在那邊的不能變更房屋高度寬度，只能按照原來的作修繕。原告(指上訴人)並沒有全部拆完」、「（問：216號房屋一樓騎樓前的兩根樑柱是否在修繕前即已存在？）是的，是在拓寬道路房屋往後退時一併建的」、「一樓廁所有部分壞掉，該廁所部分是木造牆壁。一樓只有廁所部分是木造，其他的都是磚造的牆壁，廁所是加蓋的」、「（問：汕頭街216號整排的房屋一樓都是磚造、二樓才是木造？）是的，因為以前二樓有規定不能用磚造」、「(問：居住的房屋一樓是否曾經有過木造的牆壁？)沒有，自我有記憶以來都是磚造」等語(見原審卷第289頁至292頁)。參以前揭簡余金花與張鍾碧霞、張鍾碧霞與廖程菊、廖程菊與方富子之房屋讓渡證書均載明：所讓渡者為「磚木造貳層樓房」，再觀諸上訴人提出系爭房屋1樓右方牆壁翻修前之照片（見原審卷第276頁上方照片）所示：於上訴人所謂系爭房屋右下巷內原木造樑柱旁亦有顯示磚造材質之牆壁。因此，證人林志榮及杜世宗證述系爭房屋一樓牆壁在上訴人修繕之前，即為磚造的牆面之情較為可採。堪認系爭房屋於上訴人翻修之前即有磚造牆壁之材質，而非全為木造。則證人邱隨榮所稱伊將系爭房屋3面木造牆壁拆除重建云云，無非附合上訴人之詞，洵非可採。
⒊又查，上訴人於台灣台北地方法院92年度北簡字第11344號
不動產所有權移轉登記事件之另案審理時，曾自承：56年7月1日台北市奉命改制為院轄市時，拓寬汕頭街，將系爭房屋樓上樓下各拆除25.32平方公尺為汕頭街道路用地，剩下樓上74.68平方公尺，樓下51.57平方公尺，騎樓23.11平方公尺等語，有上訴人於92年5月23日提出補充綜合答辯狀影本一件在卷可佐(見外放證物卷)，可見上訴人修繕系爭房屋之前，確有因拓寬馬路而拆除系爭房屋1樓前段部分面積之情事。則證人林志榮、杜世宗上揭證稱：系爭房屋1樓騎樓前之兩根磚造樑柱，是在上訴人修繕前因拓寬馬路拆除房屋前面部分所建造之情，洵屬有據，應堪採信。再參諸證人即原為艋舺大道236號之住戶，並為上訴人承作系爭房屋1、2樓樓地板、樓梯更新工程之承包商 黃銀河 證稱：「（問：
216號房屋前面兩根柱子的磁磚是否你貼的？）原本有三根柱子，但是樓上的木樑壞了，後來有請人改成鐵樑，中間的樑柱沒有用就打掉，另外兩根柱子有壞掉不好看，我再鋪上磁磚」等語（見原審卷第305頁)。可證系爭房屋1樓騎樓前之兩根磚造樑柱是在上訴人修繕房屋即已存在，且由黃銀河舖上磁磚而已，並未打掉重作。則證人邱隨榮所稱系爭房屋
1樓所有樑柱皆為伊更新製做云云，核與事證不符，要難採信。
⒋上訴人雖再提出系爭房屋左後側、右後側及後側之照片（即
原審卷第278頁、第279頁所示之照片），用以證明系爭房屋原為木造之牆壁，而經其修建為磚造牆壁云云。惟查：原審卷第278頁下方所示之2幀照片及第279頁所示之3幀照片顯示之位置，均為系爭房屋之2樓，並非1樓牆壁或樑柱之照片，自無從證明上訴人有將一樓木造牆壁修建為磚造牆壁之情事。至於278頁上方2幀照片雖為一樓左後側修繕前後之照片，然證人杜世宗證稱：都是把木造樑柱部分用磚塊圍住再鋪設水泥，並沒有將木造樑柱拆除之情，已如前述，則上訴人是否將該部分木造樑柱拆除，而更新為磚造樑柱，即非無疑。縱認系爭房屋一樓左後側之修繕確如上訴人所稱係原木造樑柱、牆壁重建為磚造樑柱、牆壁之情屬實，惟上訴人並未提出系爭房屋修繕前後之全部照片以供比對其對於該房屋樑柱、牆壁、樓地板是否有過半之修理或變更，尚難僅憑系爭房屋左後側一隅之照片，遽認上訴人就系爭房屋一樓之修繕有達過半而使原建物喪失同一性之程度。又系爭房屋2樓原本即為木造，縱使上訴人提出之上開照片顯示2樓後側牆面有全部改為水泥磚造牆面之情事；惟因上訴人於68年係申請就系爭房屋之2樓修繕，當時台北市政府工務局建築管理處曾以68年5月11日北市工建㈠字第13952號函復稱：建築法第9條第4項所謂「建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂中任一種有過半之修理或變更者」屬修建行為，應依建築法第28條規定請領建造執照，倘未超過上列規定，可無需申請建造執照等語，此有該函文影本一紙在卷可按(見原審卷第205頁)，可見上訴人知悉就建築物之樑柱、牆壁、樓地板、屋架或屋頂有過半之修理者，必須申請建造執照始能為之；然上訴人修繕當時並未申請建造執照，益徵上訴人就系爭房屋二樓之修繕並未達修建之程度。上訴人既未能證明其就系爭房屋有全部拆除，並更新主要結構之牆面、樑、柱達過半之情事，應認上訴人所為之修繕僅屬將若干建材附合在系爭房屋之上，仍不失原建物之同一性。上訴人自不能主張其為系爭房屋之原始建造人，而取得系爭房屋之事實上處分權。
⒌再按所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增
建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而從屬於獨立之原建築物者而言。增建之附屬物，因不符建築物獨立性之要求，不得為物權之客體；增建之建築物，如已具構造上之獨立性，及使用上之獨立性，則屬獨立之建築物，自得為物權之客體。又所謂具有使用上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之。查上訴人雖主張其就系爭房屋進行整修時，已在系爭房屋之右後側增建部分建物，並加蓋三樓的閣樓，致系爭房屋之長、寬度及高度均與原來房屋不同，實際面積亦與修繕前之63年7月2日複丈成果圖測量之面積不同，並提出上開複丈成果圖影本一件為證(見本院卷第107頁)。惟查：將上訴人提出之63年7月2日複丈成果圖與原審囑託台北市建成地政事務所於94年1月5日測量系爭房屋現狀而製作標示建物長度、寬度之複丈成果圖(見本院卷第63頁)對照觀之，後者複丈成果圖所示之系爭房屋之右後側固有增建部分建物，致整體建物之長度、寬度均較前者之複丈成果圖為大，並有加蓋三樓閣樓之事實，然上開右後側增建之建物及三樓閣樓仍利用系爭房屋之門戶出入，無獨立之出入口乙節，為上訴人所不爭執，則系爭房屋右後側之增建物及三樓閣樓均不具構造上及使用上之獨立性，依上前開說明，係屬附屬於系爭房屋之附屬物，本身不得為獨立之物權客體，原來之房屋亦不因該附屬物之增加而喪失其建物之同一性。因此，上訴人依此複丈成果圖所示之建物面積增加，遽予主張其為系爭房屋之原始建造人，已取得系爭房屋之事實上處分權云云，自無足取。
⒍末查，上訴人主張：農工公司為國營企業，其出租基地須遵
循「國有非公用不動產租賃作業程序」第9條第1項規定，即國有不動產租用基地，無論已登記或未登記之不動產，均應以所有人為出租對象；而上訴人既經審核符合規定並能承租系爭土地面積118平方公尺，即間接證明上訴人對於系爭房屋之事實上處分權。又台灣台北地方法院92年度北簡字第11
344號不動產所有權移轉登記等事件之確定判決亦確認上訴人占有系爭房屋係經合法買賣，而受合法移轉占有權能，故上訴人對系爭房屋有事實上處分權能等語。惟農工公司辯稱：系爭土地非屬國有非公用不動產，毋庸遵循「國有非公用不動產租賃作業程序」之規定，上訴人主張因其與農工公司訂有租約即足證明上訴人對於系爭房屋有事實上處分權云云，顯有誤會等語。經查：依國有財產法第4條第2項第3款規定：國營事業為公司組織者，僅其「股份」為事業用財產，稱為公用財產，因此系爭土地非屬國有非公用不動產，自無遵循「國有非公用不動產租賃作業程序」規定之必要；何況縱使農工公司與上訴人就系爭土地簽訂租約時，有違反「國有非公用不動產租賃作業程序」之規定，亦僅農工公司違反行政程序而應審酌土地租約是否有效之問題，究不能倒果為因而認定上訴人就系爭土地已簽訂租約即就其上之系爭房屋有所有權或事實上之處分權，至為灼然。至於上開台灣台北地方法院92年度北簡字第11344號確定判決，係針對諶文高、諶文尚二人訴請由其代位國有財產局對於上訴人、方富子行使民法第767條之除去妨害請求權，以除去上訴人與方富子無權占有系爭房屋之訴訟，判決諶文高、諶文尚敗訴，並於判決理由肯認上訴人及方富子基於其與前手之不動產買賣契約書及房屋讓渡證書，有受系爭房屋占有權能之合法移轉，而得對於諶文高、諶文尚主張有權占有，並未認定上訴人對於系爭房屋有事實上處分權，此有該判決書在卷可按(見本院卷第17頁至26頁)，上訴人遽此主張其就系爭房屋有事實上之處分權云云，尚屬無據。
㈢上訴人對於系爭土地之標購，是否得依土地法第104條規定主張優先購買權：
按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104條之適用(最高法院69年度台上字第945號、62年台上字第2962號判例要旨參照)。又民法第104條之規定旨在使基地與其上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。因此，土地法第104條所定之基地承租人，係指承租基地之基地上房屋所有權人，始得在基地出售時，對土地所有權人主張優先購買權，否則即與前開立法精神不符。經查：
⒈本件上訴人並非系爭房屋之所有權人，亦非原始建造系爭房
屋之人，均如前述，揆諸前揭說明，上訴人即無從依土地法第104條規定就系爭房屋坐落之基地主張優先購買權。上訴人雖舉最高法院44年度台上字第76號判例、91年度台上字第2154號判決及臺灣嘉義地方法院84年度訴字第601號判決為據，主張土地法第104條之基地承租人不限於基地上房屋之所有權人，惟按最高法院44年度台上字第76號判例意旨係謂：「土地法第104條第1項後段所謂房屋優先購買權，係指買賣契約訂立請求權而言，兩造別一訴訟事件確定判決，既經確認系爭房屋被上訴人有優先購買權存在，則上訴人即應受其既判力之拘束，負有就系爭房屋與被上訴人訂立買賣契約之義務」，旨在闡述既判力之問題，至於該判例意旨所指之另一訴訟事件之判決理由，即非該判例意旨所要闡述之範圍，自無判例之拘束力；何況該最高法院44年台上字第76號判決理由已明載對基地上房屋主張優先購買權之被上訴人為該基地之所有權人，核與本件上訴人並無系爭房屋所有權之情形不符，自不能據為上訴人有利之認定。至最高法院91年度台上字第2154號判決及臺灣嘉義地方法院84年訴字第601號判決固認違章建築之事實上處分權人對該建物之基地亦得主張優先購買權，然上開判決中所述之房屋均屬未辦理保存登記之違章建築，而違章建築之事實上處分權人係代替所有權無法移轉所創設之概念，核與系爭房屋乃屬已辦理建物所有權保存登記而在法律上另有所有權人之情形不同；且上訴人不能證明系爭房屋為其原始建造而享有事實上處分權之情，業如前述，上訴人自無從比附援引上開判決而主張其就系爭房屋坐落之基地有優先購買權。
⒉又查：甲○○標購系爭土地之總面積為576平方公尺，甲○
○係以3920萬元向農工公司標購系爭土地全部等情，有土地登記簿謄本、標售公告、土地買賣契約書等影本在卷足稽(依序見原審卷第8頁、第35頁、第105頁)，而系爭房屋坐落基地之面積僅96平方公尺，上訴人僅向農工公司承租系爭土地上面積118平方公尺之部分土地之情，亦有原審囑託台北市建成地政事務所於94年1月5日測量而製作之複丈成果圖、土地租賃契約書等各一件在卷可參(見本院卷第63頁、原審卷第23頁)，可證上訴人並未承租甲○○所標購之系爭土地全部範圍，則其依土地法第104條規定，主張對於甲○○標購之系爭土地全部有優先購買權，亦屬無據。
五、綜上所述，上訴人並非系爭房屋之所有權人，亦未能證明其對系爭房屋有事實上之處分權，則其依土地法第104條第1項規定，起訴請求確認其對於系爭土地有優先購買權存在，並請求塗銷被上訴人間關於系爭土地所為之所有權移轉登記，且請求農工公司應於上訴人給付3920萬元後，將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，洵無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一斟酌兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年3月21日
民事第十庭審判長法官阮富枝
法官陳財旺法官吳麗惠正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國95年3月22日
書記官陶美玲附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。