裁判字號：臺灣臺北地方法院111年訴字第3262號民事判決
裁判日期：民國111年12月08日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第3262號原告即反訴被告 張渝輝 訴訟代理人 趙培宏 律師
邱任晟 律師被告即反訴原告 王柏堯 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
被告之反訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而按「反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第二百六十條第一項定有明文。又該條項所稱之『相牽連』者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係」，有最高法院91年度台抗字第440號民事裁判可資參照。經查，本件被告（即反訴原告，下稱被告）爰依系爭買賣契約第10條第2項、第226條第1項、第256條、第229條第1項、第259條第2款、第259條第5款、第231條第1項、第233條第1項、第203條等規定，於言詞辯論終結前之民國111年8月8日以民事答辯狀提起反訴（見本院卷第107至121頁），請求反訴被告即原告（下稱原告）應同意被告向 僑馥建 築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）領取履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000，下稱系爭履約保證專戶）帳戶內新臺幣（下同）178萬元之款項，並給付該178萬元之法定遲延利息，並請求原告給付客變費用15萬5,000元、賠償恢復系爭房地客變前原狀費用68萬元暨其法定遲延利息；經核，兩造所主張之權利，均係分別基於同一之不動產交易契約所衍生之買賣爭執，其防禦方法互相牽連，兩訴言詞辯論之資料亦可相互利用，是認被告對於原告所提起之反訴，與本訴之防禦方法有牽連關係，且對於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利，復無其他民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情形，揆諸前開說明，被告提起本件反訴，於法有據，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：㈠被告就其所有門牌號碼新北市○○區○○街0號2樓房地（下稱系
爭5號2樓房地）分割為A、B、C三戶（詳如附圖所示），於110年3月9日與原告簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），將其中C戶（下稱系爭房地）以買賣總價金為890萬元（含裝潢）出售予原告，約定由里仁地政士事務所 張莉萍 地政士辦理產權移轉過戶等手續；兩造另委任僑馥建經公司辦理不動產買賣價金履約保證等事宜，由僑馥建經公司將買賣價金信託存放於系爭履約保證專戶，原告已依約給付第
一、二期款之買賣價金合計178萬元並匯入系爭履約保證專戶帳戶。依系爭買賣契約第15條第2、4、6、9款等其他約定事項約定略以：賣方（即被告，下同）同意於分割後建物主要用途依法變更為「住宅用途」，且賣方最遲於110年6月30日需確定本買賣建物變更用途及分戶之核准函核發，賣方並同意於110年11月15日完成裝潢且雙方驗屋點交不動產予買方（即原告，下同），最遲交屋日為110年12月31日，系爭買賣契約第7條第2項就擔保責任明定：「本約簽訂後，乙方不得就買賣標的增加借貸或提供設定抵押權、出租、出典、讓售、擔保等情事或其他擴張信用之行為」、第10條第3項有關違約、解除契約暨賠償責任則約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」等語明確。
㈡詎被告嗣後並未遵期將系爭房地變更使用為住宅用途，亦未
完成裝潢、點交予原告，且原告支付前二期買賣價金後，始發現被告竟未經原告允許，即擅自將系爭5號2樓房地分割後之A、B戶之污水管線穿越系爭房地之客廳、廚房及主臥房；縱經原告先後於110年9月17日、110年12月2日寄發新莊郵局第000499號、第000617號存證信函限期催告被告改善及依約履行等語，被告仍遲未依限辦理，原告遂以110年12月13日新莊郵局第000635號存證信函通知被告解除系爭買賣契約。
俟經張莉萍地政士寄發里仁地政士事務所111年2月21日函通知原告有關被告於系爭買賣契約簽訂後，另於110年9月17日以該房地辦理增貸並設定第2順位最高限額抵押權予板信商業銀行股份有限公司（下稱板信商業銀行）等情，顯已違反前述系爭買賣契約第7條第2項有關擔保責任之約定，原告遂於111年3月16日寄發新莊郵局第000388號存證信函限期催告被告改善及塗銷系爭房地抵押權等情，惟被告猶置之不理，經原告再於111年4月19日寄發新莊郵局第000443號存證信函通知被告解除系爭買賣契約。原告所寄發上揭存證信函均以被告於系爭買賣契約所載連絡地址「新北市○○區○○○路000巷00號11樓」為送達，而上揭新莊郵局第000443號存證信函雖經三重郵局以「招領逾期」退回，惟按系爭買賣契約第12條第9項特別約定：「雙方相互間所為之洽商、徵詢或通知辦理事項如以書面通知，應以本約所載之連絡地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收時，概以郵遞日視為送達生效日」等語，應以郵遞日視為送達生效日，是認系爭買賣契約業經原告合法解除，倘認原告所為解除契約之意思表示通知送達有疑義，則以本件民事起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示並通知被告。從而，被告既有前揭違約情事存在，原告爰依系爭買賣契約第10條第1項之約定解除契約，並得按民法第179條、第259條第2款、第231條第1項、第233條第1項、第203條等規定請求被告同意原告向僑馥建經公司領取系爭履約保證專戶帳戶內178萬元暨其法定遲延利息，同時被告應依系爭買賣契約第10條第3項之約定，賠償按原告已支付價金總額即178萬元作為懲罰性違約金暨其法定遲延利息等情。
㈢為此聲明：
1.被告應同意原告向僑馥建經公司領取系爭履約保證專戶帳戶內178萬元，及由被告給付自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，以178萬元按年息5％計算之利息。
2.被告應給付原告178萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
3.原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：㈠兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭5號2樓房地尚未完成產權分
割及裝潢事宜，且原告於決定承購前曾多次至現場視察，被告已就系爭房地現況及未來產權分割後之狀態詳加說明予原告知悉，並告知自玄關處走進來後，室內將採架高收納木地板之設計，以修飾遮蓋他戶因產權分割後管線自系爭房地延伸之問題，斯時原告亦就「分戶後必將有原始廁所管線自系爭房地延伸至他戶廁所」之缺點向被告議價，雙方嗣後恰商議定買賣價金為890萬元，經換算每坪單價已遠低於當初被告刊登其他A、B兩戶型售價之7折不到，兩造並於系爭買賣契約第15條加註其他約定事項，被告也同意原告可依自身喜好提出客變裝潢設計，雖第15條第3款約定，買方（即原告，下同）倘需變更設計時，最遲須於110年3月15日提出，被告仍同意原告可在系爭房地分戶完成後再行提出，並配合原告指定之喜好完成裝潢項目；嗣原告於同年8月9日與被告商討客變內容，被告同意原告所提出之客變要求，但表示該客變費用需與施作廠商確認後再行報價，期後原告就被告報價之「陽台水路修改及打除和泥作工程」等客變工程項目15萬5,000元表示同意支付，要求被告盡快完成施作。詎被告約於同年9月中旬左右完成上揭客變工程項目後，原告竟拒不聯繫、拖延時間，以致被告不知該如何繼續進行其餘尚未完成之客變裝潢內容，縱經被告於110年12月10日寄發台北北門郵局第003536號存證信函限期催告原告聯繫裝潢與交屋事宜，並付清客變費用等情，原告仍置之不理。
㈡被告後向新北市新店區調解委員會聲請調解，兩造於110年12
月30日即約定交屋日即將屆滿前一日（即同年12月30日）進行調解，原告當場表示決定不購買系爭房地並拒付已完工之客變費用云云，致使被告無法如期向新北市工務局申報竣工查驗、辦理系爭房地變更為「住宅用途」，並完成裝潢點交原告，連帶地影響被告正同時辦理分戶竣工查驗申請中之其餘A、B兩戶，是原告主張被告並未遵期將系爭房地變更使用為住宅用途及完成裝潢、點交予原告，且於未經其允許，擅自將AB兩戶之污水管線穿越系爭房地之客廳、廚房及主臥房云云，洵屬不實。至原告指稱被告違反系爭買賣契約第15條第2、4、6、9款等其他約定事項暨第7條第2項擔保責任等約定等云，亦不可採，蓋系爭買賣契約固約定被告最遲需於110年6月30日確定該買賣建物變更用途及分戶之核准函核發，惟於110年5月間適逢新冠肺炎疫情嚴重爆發，全國所有公家機關皆改採分流上班，經兩造協議後，原告同意「分戶核准函」核發時間最遲展延約莫一個月後取得，另「建物用途變更」部分則改延至分戶權狀核發後再行辦理，且原告亦改延至110年7月30日始將第二期款項匯入履保專戶，以示同意雙方所達成之前揭新協議並利買賣交易關係接續進行；又兩造雖另約定被告應於110年11月15日完成裝潢且經雙方驗屋點交不動產予原告，原告則需同時完成銀行貸款程序，最遲交屋日為110年12月31日等情，然原告並未遵期完成銀行貸款程序，縱經被告寄發前開存證信函限期催告原告履約未果，終致雙方無法如期於110年12月31日完成交屋，顯非可歸責於被告。再者，原告僅承購系爭5號2樓房地中如附圖所示A、B、C三戶房地其中之C戶房地，實非系爭5號2樓房地之全部，且被告於110年9月17日以系爭5號2樓房地設定第二順位抵押權向板信商業銀行辦理增貸時，系爭5號2樓房地尚未完成產權分割，縱被告有設定第二順位抵押權予板信商業銀行之行為，亦無侵害原告之權益，原告不得逕自援引系爭買賣契約第7條第2項、第10條第1項之約定主張解除解除，亦不得按民法第179條、第259條第2款、第231條第1項、第233條第1項、第203條等規定請求被告應同意原告向僑馥建經公司領取履約保證專戶帳戶內款項178萬元暨其法定遲延利息；承上，被告並無違約行為，原告另請求被告賠償按原告已支付價金總額即178萬元作為懲罰性違約金暨其法定遲延利息等情，毫無所據等語。
㈢為此聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
貳、反訴部分：
一、被告反訴主張：㈠承上所述，原告於決定購買系爭房地前已多次至現場察看屋
況格局，並向被告詢問分戶時程與分戶後狀態等細節後，始同意於系爭5號2樓房地尚未完成產權分割前即與被告簽約並和給付前二期款項，被告當時確已向原告詳細解說有關依系爭5號2樓房地分戶計畫及管路現況，完成產權分割後，系爭房地日後必定會有他戶浴廁管路延伸通過，且實際管線設置仍須經新北市工務局依建築師專業評估、計算載重等情簽證，均須符合法令規範始能取得分戶核准函等情，並由水電施工廠商依據現場狀況實際完成施作，方能確定最終浴廁管路路徑圖，豈料原告竟於事後反悔不買、拒絕再付款，實係原告於簽約後始察覺將來相關客變費用總額勢將超出預算，遂假借浴廁管線問題毀約不買，甚且拒付被告已配合原告完成客變費用，從而，原告片面毀約之行為已然違約，被告依系爭買賣契約第10條第2項之約定，沒收原告已給付至系爭履約保證專戶之買賣價金178萬元作為懲罰性違約金，再請求原告賠償被告所受其餘損害，為此，被告爰依系爭買賣契約第10條第2項、民法第226條第1項、第256條、第229條第1項、第259條第2款、第5款等規定，反訴請求原告應同意被告向僑馥建經公司沒收系爭履約保證專戶帳戶內款項178萬元暨其法定遲延利息作為懲罰性違約金，賠償被告應原告要求而配合修改之裝潢客變費用15萬5,000元（下稱系爭客變費用15萬5,000元）與回復至客變前之原始設計規劃費用68萬元（下稱系爭回復原狀費用68萬元），共計83萬5,000元（計算式：155,000元＋680,000元＝83萬5,000元）暨其法定遲延利息等情。
㈡為此聲明：
1.原告應同意被告向僑馥建經公司領取系爭履約保證專戶帳戶內款項178萬元，並應給付自民事答辯狀繕本送達之翌日起至清償日止，以178萬元按年息5％計算之利息。
2.原告應給付被告83萬5,000元，及自民事答辯狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
3.被告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、原告則抗辯略以：㈠兩造於110年3月9日簽訂系爭買賣契約時，固約定原告得於11
0年3月15日前提出客變約定，然雙方於簽約時尚未就客變內容之項目、金額進行逐項討論，顯未就客變細節達成合意，衡情原告絕無可能於簽約時即已同意系爭5號2樓房屋進行分割後，A、B兩戶之污水管線穿越系爭房地之客廳、廚房及主臥房，否則系爭買賣契約平面圖理應載明施工管線設置情形及施工方法，抑或由被告提供相關圖說予供原告詳閱，經取得原告同意後再行施工，惟細繹系爭買賣契約並無任何關於管線施工之記載，且被告迄今仍未提出施工圖予原告核對，被告主張原告於簽約前即已同意A、B兩戶之污水管線穿越系爭房地之客廳、廚房及主臥房云云，洵屬不實。復參以被告對原告提出涉犯詐欺罪嫌之刑事告訴，經臺灣臺北地方檢察署檢察官以111年度偵字第15510號詐欺案件受理，被告於該案件偵查中自承其曾向原告表示分戶前僅1間廁所，其他分戶廁所會經過原告購買之C戶，然並未明確告知將有排糞管通過C戶下方等語，有臺灣臺北地方檢察署檢察官111年度偵字第15510號不起訴處分書附卷足憑，足見被告並未於事前告知其他分戶之污水管線將會穿越系爭房地之客廳、廚房及主臥房，亦未取得原告同意即擅自施工，嗣原告於110年9月3日前往現場察看裝潢進度發現上情後，立即拍攝照片詢問被告並促請其立即改正，隨後陸續於110年9月17日、110年12月2日寄發新莊郵局第000499號、第000617號存證信函限期催告被告改善及依約履行，然被告卻未依限改正並陸續於110年9月24日、110年12月10日寄發台北北門郵局第002629號、第003536號存證信函回復拒絕辦理，倘若原告於簽約時已然同意其他A、B分戶之污水管線穿越系爭房地之客廳、廚房及主臥房（假設語），則被告何須寄發上開存證信函阻止原告再進入施工現場察看並拍照存證？顯見被告擅自以污水管線明管方式穿越系爭房地之客廳、廚房及主臥房之工法施作，企圖於施作完畢後再將之包覆以欺罔原告。尤有甚者，被告於110年9月17日將系爭5號2樓房屋設定最高限額抵押權予板信商業銀行，益證被告明知違約而為脫免日後賠償責任，始將財產處分及設定負擔，故拒絕原告向僑馥建經公司領取系爭履約保證專戶帳戶內款項178萬元，應屬有據。綜上，被告主張原告於簽約前即已知悉系爭房地（即C戶）客變細節及系爭5號2樓房屋進行分割後，A、B兩戶之污水管線將穿越系爭房地之客廳、廚房及主臥房云云，顯非事實，不足採信。
㈡再者，原告否認積欠被告系爭客變費用15萬5,000元，蓋兩造
僅於110年8月間就被證3、4之LINE通訊軟體對話紀錄擷圖內所提及客變工程項目達成共識，然因被告遲未提出其餘項目之報價資料予原告確認，雙方顯未達成承攬契約之合意，被告仍應依系爭買賣契約之約定，依限於110年11月15日前完成原約定裝潢及驗收點交並至遲於110年12月31日以前辦理交屋事宜，且被告就系爭客變項目迄未完工並通知原告辦理驗收及交付，焉能請求被告給付原告系爭客變費用15萬5,000元？況系爭客變費用15萬5,000元承攬契約之存在係以系爭買賣契約存在為前提，兩者具有相互依存之契約聯立關係，任一契約因不成立、無效、解除或撤銷而效力消滅，另一契約亦同其命運歸於消滅，嗣系爭買賣契約因可歸責於被告違約之事由而經原告合法解除，該承攬契約亦一併發生解除之效力。又倘認該客變承攬契約與系爭買賣契約非屬契約之聯立關係而未隨同系爭買賣契約一併解除（假設語），然被告已施作之客變及室內裝潢項目，並不符合債之本旨，復未經原告同意即擅自將污水管穿越系爭房地，存有瑕疵且構成債務不履行，業經原告寄發原證3存證信函催告被告限期改正，被告未依限改正並以被證5存證信函回復拒絕辦理，原告得按民法第494條、第502條及第503條等規定意旨，以民事準備㈠暨反訴答辯㈠狀解除系爭客變項目之承攬契約關係，被告反訴請求原告給付系爭客變費用15萬5,000元，自屬無據。末查，被告既主張系爭買賣契約仍屬有效，卻請求回復原狀，並反訴請求原告給付系爭回復原狀費用68萬元，顯非有據，且就回復原狀所需費用為68萬元乙節，迄未依民事訴訟法第277條前段之規定詳加舉證以實其說，洵非可採等語置辯。
㈢為此聲明：
1.被告之反訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
叁、兩造不爭執事實如下：（以下見本院卷第205、206、260、2
61、273頁）
一、被告就其所有新北市○○區○○街0號2樓房地（即系爭5號2樓房地）分割為A、B、C三戶（詳如附圖），並於110年
3月9日與原告簽訂系爭買賣契約，將其中之C戶（即系爭房地）出售予原告，買賣價金共計890萬元，並由張莉萍地政士辦理系爭房地之產權移轉等作業。
二、兩造簽署原證2之「不動產買賣價金履約保證申請書」（下稱系爭履約保證契約）委任由僑馥建經公司辦理買賣價金履約保證等事宜，由僑馥建經公司將買賣價金信託存放系爭履約保證專戶，原告業已給付第一期及第二期款之價金合計17
8萬元，將之存入系爭履約保證專戶。
三、系爭買賣契約約定被告應於111年6月30日以前將系爭房地變更使用為「住宅用途」。
四、被告並未依約於110年11月15日完成裝潢，迄110年12月31日以前並未將系爭房地點交予原告。
五、原告曾寄發原證3之新莊郵局第000499號存證信函、第000617號存證信函予被告，業經被告收受。
六、原告曾寄發原證4之新莊郵局第000635號存證信函予被告，業經被告收受。
七、被告另於110年9月17日以系爭5號2樓房地辦理增貸並設定第2順位抵押權，迄未辦理塗銷登記。
八、原告曾寄發原證6之新莊郵局第000388號存證信函予被告，業經被告收受。
九、原告曾寄發原證7之新莊郵局第000443號存證信函予被告，逾期招領，業經退回（見本院卷第69頁）。
十、原證12為兩造與張莉萍間LINE通訊軟體群組對話紀錄擷圖。
十一、被證3、4為兩造間LINE通訊軟體對話紀錄擷圖。
十二、兩造曾於110年8月間就被證3、4所載15萬5,000元之項目（即系爭客變工程項目15萬5,000元）達成合意（見本院卷第261頁）。
十三、原告所提出民事準備㈠暨反訴答辯㈠狀已於111年8月29日寄送至被告指定之「新北市○○區○○○路000巷00號11樓」址。
肆、茲論述本訴之爭點及本院得心證之理由如下：
一、原告以被告有㈠未依約變更系爭房地為住宅用途，㈡未依限完成裝潢並點交，且擅將A、B分戶之污水管線穿越系爭房地之客廳、廚房及主臥房㈢於簽約後將系爭房地設定第2順位最高限額抵押權予板信商業銀行之違約事由，經催告後仍未履約，爰依系爭買賣契約第10條第1項之約定，主張解除系爭買賣契約，並不可採；從而，原告主張被告應同意原告向僑馥建經公司領取系爭履約保證專戶帳戶內款項178萬元，並應給付法定遲延利息，另依系爭買賣契約第10條第3項之約定，請求被告給付懲罰性違約金178萬元暨法定遲延利息，均無所據。
㈠按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約之文字而更為曲解」、「解釋契約，如契約文字已表示當事人真意者，不得捨契約文字而為曲解」，有最高法院79年度台上字第1591號民事裁判、82年度台上字第922號民事裁判可資參照。是以，解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地，先予敘明。㈡兩造於第10條第1項明確約定：「除本約有特別約定外，甲（
即原告，下同）乙（即被告，下同）任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶償金之撥付作業」等語，有兩造不爭執其真正之系爭買賣契約附卷足憑（見本院卷第26頁），是以，依系爭買賣契約第10條第1項記載之約定內容，應認系爭買賣契約之當事人倘有違反該契約條款之違約事由，依約需先經他方定七日以上期間催告該違約之契約當事人後仍未履行，再經由僑馥建經公司進行對該違約之契約當事人進行催告後仍未履行或由僑馥建經公司進行認證後，他方當事人始得對該違約之契約當事人主張解除系爭買賣契約。
㈢承上，原告雖以被告有「未依約變更系爭房地為住宅用途」
、「未依限完成裝潢並點交且擅將A、B分戶之污水管線穿越系爭房地之客廳、廚房及主臥房」之違約事由，原告先後於110年9月17日、110年12月2日寄發原證3之新莊郵局第000499號、新莊郵局第000617號存證信函催告被告限期履行（見本院卷第35至46頁），被告遲未依限辦理，原告遂於110年12月13日以原證4新莊郵局第000635號存證信函通知被告解除系爭買賣契約（見本院卷第47至52頁），被告亦坦承確有收受上揭存證信函，已如前述；原告又以被告有「於簽約後將系爭房地設定第2順位最高限額抵押權予板信商業銀行」之違約事由，原告於111年3月16日寄發原證6之新莊郵局第000388號存證信函催告被告限期塗銷（見本院卷第57至62頁），被告遲未依限辦理，原告再於111年4月19日寄發原證7之新莊郵局第000443號存證信函通知被告解除系爭買賣契約（見本院卷第63至70頁），被告坦承有受原證6之存證信函；原告再以被告有上揭違約事由，以本件民事起訴狀繕本之送達對被告為解除系爭買賣契約之意思表示並通知被告。然查，本件縱認原告主張被告有「未依約變更系爭房地為住宅用途」、「未依限完成裝潢並點交且擅將A、B分戶之污水管線穿越系爭房地之客廳、廚房及主臥房」、「於簽約後將系爭房地設定第2順位最高限額抵押權予板信商業銀行」等違約事由一節均係真實可採，然原告以上揭原證3、6存證信函催告被告限期履行改正後，並未依系爭買賣契約第10條第1項之約定，由僑馥建經公司進行對被告進行催告後仍未履行或由僑馥建經公司進行認證後，即以原證4、7存證信函及本件民事起訴狀通知被告解除系爭買賣契約，明顯有悖於系爭買賣契約第10條第1項有關解除權行使之程序約定，自不能認已生合法解除系爭買賣契約之效力，從而，系爭買賣契約仍屬合法有效，原告主張系爭買賣契約業經其行使解除權而失其效力云云，委無足取。
㈣承上，兩造間系爭買賣契約關係仍屬有效存在，則原告主張
被告應同意原告向僑馥建經公司領取系爭履約保證專戶帳戶內款項178萬元，並應給付法定遲延利息，即屬無據，不能准許。
㈤又查，兩造於系爭買賣契約第10條第3項明確約定「本約簽訂
後，乙方（即被告，下同）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告，下同）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性達約金另行付甲方」等語，有兩造不爭執其真正之系爭買賣契約附卷足憑（見本院卷第26頁），是以，原告請求被告給付按「已支付價金總額」計算之懲罰性違約金，應以系爭買賣契約業經合法解除為其行使懲罰性違約金請求權之前提，然查，原告主張系爭買賣契約業經其行使解除權而失其效力云云，並不可採，亦即兩造間系爭買賣契約關係迄今仍屬有效存在，是則，原告請求被告給付懲罰性違約金178萬元暨法定遲延利息，亦屬無據，不能准許。
三、被告反訴請求原告同意被告向僑馥建經公司領取系爭履約保證專戶帳戶內款項178萬元，並應給付被告以178萬元計算之法定遲延利息，另應給付被告83萬5,000元暨法定遲延利息，核屬無據。
㈠經查，兩造於系爭買賣契約第10條第2項係約定：「本約簽訂
後，甲方若有達約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害赔償責任且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥建經最終催告期限内向法院起訴，否則僑馥建經即依約將上述款項交付乙方没收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥建經做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行」等語明確，有兩造不爭執其真正之系爭買賣契約附卷足憑（見本院卷第26頁），是以被告主張沒收「原告已支付價金總額」作為懲罰性違約金，應以系爭買賣契約業經合法解除為其行使懲罰性違約金請求權之前提；惟查，被告於本院111年8月11日言詞辯論程序中自承系爭買賣契約目前仍屬有效存在等情明確（見本院卷第205頁），準此，被告自無從依系爭買賣契約第10條第2項之約定，主張行使懲罰性違約金請求權，從而，被告反訴請求原告同意被告向僑馥建經公司領取系爭履約保證專戶帳戶內款項178萬元，並應給付被告以178萬元計算之法定遲延利息，核屬無據，不能准許。㈡被告反訴請求原告系爭客變費用15萬5,000元、系爭回復原狀
費用68萬元，合計83萬5,000元暨法定遲延利息，均屬無據。
⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任」，民事訴訟法第277條前段定有明文。再按「請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則」、「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」，有最高法院43年台上字第377號民事裁判、72年度台上字第4225號民事裁判可資參照。被告反訴請求原告給付系爭客變費用15萬5,000元、系爭回復原狀費用68萬元等云，經原告否認，並以上詞抗辯，依前揭說明，上揭反訴部分，首應由被告就其對原告有「系爭客變費用15萬5,000元、系爭回復原狀費用68萬元」請求權之利己事實負舉證責任，合先敘明。
⒉按「承攬契約因當事人互相表示意思一致者無論其為明示
或默示，即為成立（民法第一百五十三條第一項）。即雙方對於一定之工作及報酬兩者，一經同意，承攬契約即為成立，既不須有何方式，更無須為現實履行。又所謂默示之意思表示，係指表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言」，有最高法院86年度台上字第442號民事裁判可資參照。承上，被證3、4為兩造間LINE通訊軟體對話紀錄擷圖（見本院卷第131至142頁），而兩造曾於110年8月間就被證3、4所載15萬5,000元之項目（即系爭客變工程項目15萬5,000元）達成合意（見本院卷第261頁），此為兩造所不爭執，已如前述，堪信為真實；另觀諸卷附被證4之LINE通訊軟體對話紀錄擷圖（見本院卷第139至141頁），被告曾表示：「…陽台那邊如果確定要改管路，因為現在整個已經都做好，要改的話，費用會增加12萬，…12萬是水電整個重新打管溝配管部分而以，…，這道牆非常不好打，這部份會再增加3.5萬的費用…」等語（見本院卷第139頁），其後原告回復以「好吧，你就請工人趕快做吧，但是不要再加錢囉！」等語（見本院卷第141頁），堪認兩造就「陽台改管路工程項目12萬元、陽台牆面工程項目3萬5,000元」之承攬工程施作項目及價錢均已達成合意，是兩造間關於上揭15萬5,000元客變工程項目之承攬契約關係應已成立生效，原告抗辯兩造間關於系爭客變費用15萬5,000元之承攬關係尚未成立生效云云，要與事實不符，委無足取。
⒊按「報酬應於工作交付時給付之，無須交付者，應於工作
完成時給付之」，民法第505條第1項定有明文。本件被告反訴請求原告給付系爭客變費用15萬5,000元，然迄本院言詞辯論終結前，被告無法提出任何證據證明其已完成上揭「陽台改管路工程項目」及「陽台牆面工程項目」之施作，並將該部分之工作交付予原告驗收完成，是被告自不得請求原告給付系爭客變費用15萬5,000元。
⒋又關於「系爭回復原狀費用68萬元」之部分，承上所述，
系爭買賣契約迄今仍屬有效成立，即無所謂回復原狀之問題，況被告主張其受有系爭回復原狀費用68萬元之損失，亦為提出任何證據以資證明，是則，其反訴請求原告給付系爭回復原狀費用68萬元，即無憑據。
⒌綜上，被告反訴請求原告給付系爭客變費用15萬5,000元、
系爭回復原狀費用68萬元，合計83萬5,000元暨法定遲延利息，要屬無據，不能准許。
伍、綜上所述，原告訴請被告應同意其向僑馥建經公司領取系爭履約保證專戶帳戶內178萬元，及給付該178萬元之法定遲延利息，並應給付原告178萬元暨法定遲延利息，被告反訴原告應同意其向僑馥建經公司領取系爭履約保證專戶帳戶內178萬元，及給付該178萬元之法定遲延利息，並應給付被告83萬5,000元暨法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
陸、本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。被告反訴亦受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
柒、本件判決之基礎已臻明確，原告聲請傳喚證人 張娟娟 欲證明
A、B分戶之污水管線穿越系爭房地之情形、證人張莉萍欲證明被告曾允諾於110年10月底前完成變更住宅用途等情，被告請求調閱兩造於新北市新店區調解委員會調解紀錄欲證明原告所為主張均非事實，然查，原告對被告所為限期催告履行而解除契約，因違反系爭買賣契約第10條第1項明定程序，不生解除契約之效力，系爭買賣契約仍屬合法有效，已如前述，是上揭證據均無再行調查之必要，至兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
捌、據上論結，本件本訴部分，原告之訴為無理由，反訴部分，被告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國111年12月8日
民事第四庭法官李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年12月8日
書記官王怡茹附圖：