裁判字號：臺灣桃園地方法院111年訴字第1409號民事判決
裁判日期：民國111年10月07日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第1409號原告 蕭依依 被告 曾增森 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於本判決確定後六個月履行期間，自門牌號碼：桃園市○○區○○路○號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還於原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬陸仟元，及自民國一一一年八月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一一一年六月十五日起至騰空返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。
訴訟費用新臺幣伍仟玖佰伍拾元由被告負擔。
本判決第二項及第三項於原告以新臺幣壹拾陸萬肆仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告為門牌號碼：桃園市○○區○○路0號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，前於民國109年4月15日與被告就系爭房屋簽訂租賃契約，約定被告向原告承租系爭房屋，租賃期間為109年4月15日至1l0年4月14日，每月租金為新臺幣（下同）1萬6,000元，被告應於每月14日以前繳納租金（租金為先付之性質）。該租賃契約租期屆至後，兩造口頭約定自110年4月15日續約，每月租金調降為1萬4,000元，其餘援用原租約之約定，然未約定租賃期限（下稱系爭租約）。
（二）被告自110年4月份起未足額給付租金，其雖於110年4月29日、110年5月14日、110年6月3日、110年6月24日共給付4萬元之租金予原告，仍有不足。原告遂委任律師發函催告被告給付租金，然被告於收受信函後，仍未給付任何租金於原告，迄至本件起訴時，其遲付租金之總額已超過2個月之租額，遲延給付之時間亦已逾2個月，原告自得依民法第440條第1項、第2項規定，以本件起訴狀繕本之送達向被告終止租約。
（三）系爭租約既已終止，被告仍居住於系爭房屋，即為無權占有，原告自得依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還於原告；被告尚積欠110年4月15日至111年6月14日共14個月的租金計15萬6,000元，及自111年6月15日起至系爭租約終止時之租金，原告得依租賃契約之法律關係，請求被告給付；被告繼續占有使用系爭房屋乃侵害原告對系爭房屋之所有權，原告得依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償自系爭租約終止時起，按月賠償1萬4,000元之損害。爰依民法第767條第1項前段、中段、租賃契約之法律關係及民法第184條第1項前段規定之法律關係，請求被告給付等語。
（四）並聲明：⑴被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還於原告；⑵被告應給付原告15萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑶被告應自111年6月15日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬4,000元；⑷願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告於103年起就向原告父母承租房屋，最近因財務困難未能如期付租金或搬遷，而非原告所告的竊佔、霸佔私有房屋，事實真相原委簡訊查便知。
（二）被告已是身無分文，窮途末路，走投無路的無殼蝸牛弱勢族群－肢障者現在又被告上法院，改天法院判決書出爐，強制搬遷及要負擔敗訴龐大訴訟費，被告真的會被逼上黃泉路，以檢察官及法官的睿智與經驗必能查清楚等語，以資抗辯。
（三）並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。承租人應依約定日期，支付租金。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第767條第1項前段、中段、第439條前段第1句、第184條第1項前段定有明文。另依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款、第2項第1款規定，住宅租賃期間，承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償。出租人依此規定提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知承租人。
四、得心證之理由：
（一）本件被告前向原告承租系爭房屋，於109年4月15日訂有書面租賃契約，於110年4月15日口頭續約，每月租金調降為1萬4,000元，而未約定租賃期限；被告自110年4月起，除了在110年4月29日、110年5月14日、110年6月3日、110年6月24日給付租金共計4萬元外，未另繳納租金，原告遂委任律師發函催告被告給付租金，然被告於111年5月23日收受信函後，仍未給付租金，原告遂提起本件訴訟，其起訴狀繕本於111年8月1日送達於被告等情，有建物所有權狀、房屋租賃契約書、玉山商業銀行股份有限公司存款回條、 馬在勤 律師事務所111年5月18日111年勤字第19號函及其收件回執、桃園市政府地方稅務局111年房屋稅繳款書及本院送達證書等件在卷可證（見本院中壢簡易庭111年度壢簡字第1044號第9至18頁、本院卷第9頁），且為兩造所不爭執，堪可採認。
（二）被告欠租已達2個月之租額，經原告催告而仍未給付者，則原告以本件起訴狀繕本之送達終止系爭租約，合乎租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定，依同條例第2項第1款規定，系爭租約應於送達30日後即111年9月1日終止。
（三）系爭租約既經終止，被告又沒有其他可以繼續占有系爭房屋的法律上依據，就是無權占有，且為故意不法侵害原告的系爭房屋所有權，致原告受有不能使用收益系爭房屋的損害，則原告行使物上請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還，並依租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠的租金，及依侵權行為之法律關係，對被告請求給付損害賠償，且按兩造約定的租金金額計算原告的損害額，為有理由，應予准許。
（四）被告的抗辯，都跟相關的法律適用與事實認定無關，也不是繼續占有、使用系爭房屋的法律上依據，天大地大的睿智與經驗，也不能取代法官依法裁判的職責。被告抗辯於法無據，均無可採。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還於原告；並依系爭租約及侵權行為之法律關係，請求被告給付15萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自111年6月15日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬4,000元，為有理由，應予准許。
六、判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。居住為基本人權，其內涵應參照經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約，及經濟社會文化權利委員會與人權事務委員會所作之相關意見與解釋。本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。民事訴訟法第396條第1項、住宅法第53條、經濟社會文化權利國際公約第11條第1項定有明文。經查：
（一）本件被告無權占有系爭房屋，本件原告為此行使所有物返還請求權，請求騰空遷讓返還系爭房屋，為兼顧原告之所有權及被告之適當住房權，再加上遷讓房屋的性質，本來就是非長期間不能履行之給付，本院認應酌定6個月的履行期間。
（二）本院既已酌定6個月的履行期間，倘再就原告關於騰空遷
讓返還房屋的請求准予宣告假執行，並無實益，故原告這部分假執行之聲請應予駁回。
（三）至於原告請求被告按月給付使用系爭房屋利益之假執行聲請，於法有據，本院准許之。關於擔保金額之酌定，原告請求按月給付1萬4,000元部分，屬定期給付之性質，又被告返還系爭房屋之期間未能確定，本院審酌本件屬不得上訴至第三審之案件，並參酌各級法院辦案期限實施要點第2條規定，民事第二審審判案件期限為2年，推估訴訟期間約3年，認原告此部分應供擔保金額以16萬4,000元為相當（計算式：［14000122＋156000］÷3）。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費5,950元應由被告負擔，爰判決如主文第4項。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國111年10月7日
民事第二庭法官孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國111年10月11日
書記官鄧竹君