裁判字號：臺灣高等法院90年上易字第139號民事判決
裁判日期：民國90年06月20日
裁判案由：交付房屋
臺灣高等法院民事判決九十年度上易字第一三九號
上訴人乙○○
丙○○被上訴人甲○○
送達右當事人間交付房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十六日台灣新竹地方法院八十九年度訴字第一七七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、第一審言詞辯論終結前並未就表見代理調查審理，原判決驟予認定乙○○系表見代理之代理人，有違當事人進行主義、辯論主義。而證人 陳能埜 ，並未親自見聞，自不能證實兩造確有買賣等情。
二、被上訴人並未舉證證明確有債權契約放在 楊順通 處，尚不能確認有該事實。
三、被上訴人就買賣價金為何？交付何人？前後所述不一，原審驟認被上訴人所述不一係因事發至今已有三年之久、乙○○委託楊順通辦理過戶之故，有違當事人進行主義、辯論主義。
四、證人 徐松 在、 江玉美 係新竹企銀行行員，其與本件有利害關係，自為有利於己之證言，故其等所為 陳美文 曾至新竹企銀為被上訴人簽名作保等證詞，尚不足採信。
五、八十六年六月六日被上訴人向新竹企銀貸款共六百五十萬元，若依被上訴人所稱皆由陳美文擔任保證人，然上訴人欠款僅五百四十餘萬元，無異陳美文贈予被上訴人壹佰萬元，況上開貸款所得交由上訴人償還舊欠即可，毋需陳美文任保證人，且亦可以其自己名義清償上訴人前欠即可，故被上訴人所述有違常情，未可採納。
六、被上訴人未證明其有交付價金予楊順通或乙○○，而乙○○開立之系爭本票，未載受款人，果為其簽發，亦未證明，且若需簽立，亦需上訴人與陳美文三人共同簽發，何況該本票與本件無關，亦難據此認定兩造間確有買賣關係。
七、上訴人近尋得交付楊順通權狀、印鑑證明等資料時由其所出具之收據，上明載「債務人清償債務時，以上資料無條件全部歸還債務人。」等字樣，更足證明兩造間確無買賣關係，
參、證據：除援用原審提出者外，補提費用明細表、收據、筆錄等影本為證。
乙、被上訴人方面：經合法傳喚未到庭，亦未提出任何書狀件作何聲明及陳述。理由
壹、程序方面被上訴人甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十六年間因無力繳納系爭房屋貸款，由上訴人乙○○出面與被上訴人約定由被上訴人承接貸款及稅金，並給付部分現金後，上訴人即移轉系爭房屋之所有權予被上訴人，兩造合意後，上訴人即經由楊順通與被上訴人簽訂買賣契約，並辦理房屋過戶事宜，詎被上訴人依約繳納上訴人積欠之銀行貸款及違約金、稅金、各項代書費用暨交付剩餘之價金後，上訴人拒絕交付系爭房屋予被上訴人，爰依民法第三百四十八條及同法第七百六十七條之規定，求為判命上訴人等人交付系爭房屋予被上訴人等情。
二、上訴人則以：其等於八十六年間因無力清償貸款，經他人介紹而認識被上訴人，被上訴人稱其得透過管道以前開房屋及上訴人之母陳美文之土地轉貸更多貸款，上訴人乙○○誤信其言而交付相關權狀及印章予被上訴人，詎被上訴人未經上訴人等人同意，即擅自將前開房地之所有權移轉登記於其自己名下，然事實上兩造間並無就系爭房屋成立買賣契約之情形，被上訴人所提出之公契僅係作為申報契稅之用，不足以證明買賣契約之存在，該公契上之印文係遭被上訴人所盜蓋，並非實在。況被上訴人始終未能提出買賣契約之私文書以證明雙方曾有買賣之合意，而其陳述之買賣價金總額及價金交付之對象亦前後不一，所言顯不足採等語資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人於八十六年間因無力清償系爭房地之銀行貸款及稅金，積欠竹企銀行貸款五百四十三萬三千九百三十五元，及稅金六十七萬五千三百四十三元，需款孔急，乃經訴外人楊順通介紹認識被上訴人，其後被上訴人經由代書楊順通將前開房屋及土地辦理過戶登記於其名下，並以自己名義以前開房地設定抵押向竹企貸款五百九十萬元、六十萬元後，用以清償上訴人前開之欠款及欠稅，並支付代書費等相關代辦費用，其後被上訴人自八十六年間起迄今已繳納前開之貸款約達一百八十萬元，而上訴人及其母陳美文迄今仍拒絕交付系爭房地予被上訴人等情，已據被上訴人提出土地及建物所有權狀、土地登記簿謄本、上訴人陳美文欠稅催繳書影本一份、新竹區中小企業銀行放款利息及違約金收據一份、買賣所有權移轉契約書影本一份、代書事務所代繳規費及服務費明細表、上訴人乙○○簽發之本票影本二紙、新竹企銀借據影本一份為證（見原審卷第六頁、第十二頁、第八十四頁、第八十七頁、第一三一頁），且為上訴人所不爭執，堪信被上訴人此部分主張為真實。
四、被上訴人另主張上訴人及其母陳美文於八十六年間，因需款急迫，乃與被上訴人約定，同意將系爭房屋及土地出賣過戶於被上訴人，被上訴人則需負責承接其等積欠之貸款及稅金，並給付部分價金，雙方協議成立，被上訴人乃於辦理過戶後，向竹企辦理貸款，嗣因上訴人之母陳美文另有一筆土地在系爭房屋旁，竹企核貸人員要求陳美文需擔任被上訴人借款之保證人，始願核准貸款，陳美文為使竹企順利核貸，並因此同意而擔任被上訴人貸款之連帶保證人等情，惟為上訴人所否認，辯稱：本件係因被上訴人向其等訛稱可以前開房地代上訴人向銀行貸得較多款項，其等始將相關之權狀及印章等辦理抵押設定之貸款文件交予被上訴人，惟被上訴人卻擅自將房地辦理過戶於自己名義，並偽造陳美文名義以擔任其借款之連帶保證人等語。故本件兩造間之爭執重點，在於兩造間就前開房屋是否成立有買賣關係？
五、經查：
㈠、被上訴人主張兩造間就系爭房地確有成立買賣關係乙節，已據提出前述之權狀、公契等資料為證，而證人即當時受楊順通委託辦理過戶登記送件申請之代書陳能埜到庭證稱：「當初是楊順通先生在桃園地區有作土地房屋的仲介買賣。他應該是沒有代書執照，才會委託我辦理，我本人有代書執照。當初他拿給我的時候書類都已填妥，我只是代為送件，標的包含土地和房子」、「剛開始我完全沒有接洽買賣雙方，後來我發現賣方方面的登記聲請書填的有問題，地政事務所通知我補正，我就叫賣方送印鑑章來，賣方其中一位兄弟有帶印鑑章來，在登記申請書上用印，登記申請書都是我重新再填過的」、「他帶兩個兄弟，和媽媽的印章來，是我幫他們用印的。買賣移轉契約書是楊先生所填寫的沒有錯，這部分沒有再幫他們用印」、「（法官問：當時他知道土地及房屋是要賣給甲○○？）答：
當初我有跟帶印章來的人說因為舊的土地登記申請書，將賣方三個人都寫在一起，地政機關要求三人分開寫，所以我要求他分開用印，且當時辦得很順利，依照常情他們也應該知道土地（含房屋）是要賣給朱先生，因為登記申請書是我寫好後，他來我事務所時看過之後，我幫他們用印的。如果是很熟的人都直接將印章交給我們為他們辦。來我事務所的人，確定是乙○○和 徐勝義 兄弟其中之一，可能是比較高的乙○○，當時我有看他的身分證影印本」、「我是八十六年三月份開始辦這個案件，是四月份辦理完成，所以被告乙○○他應該是八十六年三、四月間到我事務所用印的。」等語（見原審八十九年六月二十二日言詞辯論筆錄）。次查系爭房屋於八十六年間辦理過戶於被上訴人時，所填具之土地登記申請書等文件，其上確有載明代理人為陳能埜，該申請事件並有經過地政機關通知陳能埜補正之戮章紀錄，有新竹縣新湖地政事務所檢送之申請辦理建物移轉登記予被上訴人之相關資料影本一份在卷可憑（見原審卷第四十八頁至第七十四頁），核與證人陳能埜前開所述之情節相符，且證人陳能埜既與兩造均不認識，衡情其應無故意設詞偏袒一方之理由，是其所述之情，應堪以採信。此外，上訴人雖辯稱該房屋過戶申請書上之印文係遭被上訴人盜蓋云云，惟其迄未進一步舉證以實其說，準此，可認上訴人乙○○確有持其與另一上訴人丙○○之印章，在前述之申請房屋辦理過戶之登記申請書上用印之事實。
㈡、按不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則為不要式行為，若雙方就不動產之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立，此有最高法院七十四年度台上字第一三七四號判決意旨可資參照。查，本件就系爭房屋，依被上訴人所提出之私稱「公契」之「建築改良物買賣所有權移轉契約書」影本所載，上訴人確係以出賣人之地位，而與居於承買人地位之被上訴人成立所有權移轉之物權讓與契約，此有該份契約書影本在卷可憑（見原審卷第八十八頁）。且被上訴人主張其確有與上訴人簽立買賣之債權契約，惟該契約係放於楊順通處，其個人並未保留乙節，雖上訴人予以否認，並辯稱被上訴人既未能提出買賣之債權契約書，即難認兩造間有成立買賣關係云云。惟查，依前所述，上訴人乙○○既已出面與被上訴人，共同委託代書就前開房屋之買賣，訂立有物權之買賣契約，且於該公契之物權契約書中，就買賣之標的即系爭房屋，以及價金數額為何，均予以約明，則衡諸常情，倘上訴人與被上訴人未就系爭房屋成立有買賣之債權合意，應不致於如此。況上訴人丙○○亦不爭執當時其等辦理相關事項時，承辦之代書（即楊順通）係由乙○○找來的之情形（八十九年八月三十一日言詞辯論筆錄），而被上訴人陳稱其當時亦係委由上訴人乙○○找來之楊順通辦理之情，亦據其提出前述之代書事務所代繳規費及服務費明細表影本一份在卷可憑（見原審卷第九十七頁），並據證人陳能埜證稱其係經由楊順通之委託而代辦，以及證人 江運河 證稱係其介紹陳能埜幫忙楊順通辦理被上訴人與上訴人間之案件等情（見原審八十九年七月二十七日言詞辯論筆錄），則楊順通既係上訴人乙○○找來而代理雙方辦理本件過戶登記事宜，即難以遽認楊順通有與被上訴人串通以欺騙上訴人之情形，是被上訴人主張該份買賣之債權契約係於簽立後放於楊順通處乙節，即非全然子虛，準此，自不得以被上訴人提不出該份買賣債權契約，即遽以認定被上訴人主張兩造間有買賣契約之情為虛。
㈢、次查，上訴人雖另辯稱被上訴人所主張之價金數額並不一致、交付之對象亦非明確，可見兩造間實無買賣契約之合意云云，然查，被上訴人主張其已代為支付，以清償上訴人二人前以系爭房屋及上訴人之母陳美文所有之前開土地設定抵押辦理貸款，而於八十六年六月之前積欠竹企之貸款共計五百四十三萬三千九百三十五元、稅金部分六十七萬五千三百四十三元，暨於過戶完成，在八十七年七月三十一日給付前開房地之其餘價款八十多萬元予上訴人乙○○，並且先行支付代書費用五萬元，而由上訴人乙○○先後簽發面額五萬元及八十五萬一千元之本票交予被上訴人收執以擔保房屋交付之事實，業據被上訴人提出上訴人之欠稅催繳書、新竹區中小企業銀行放款利息及違約金收據、代書事務所代繳規費及服務費明細表、本票影本二份為證。雖被上訴人於本院審理時，曾就前開房地之價金數額為何，以及支付之對象為何，有先後不同之陳述。惟查，本件既係起因於上訴人因積欠竹企貸款及稅款，為求清償而找到被上訴人承受前開房屋，並約定由被上訴人代為清償前開債務，則有關買賣之價金數額為何，其間牽涉到積欠之貸款、利息數額、稅金、代書代辦費以及其餘價金之數額，而因兩造均係委託楊順通辦理，且被上訴人無法找出買賣債權契約書以察看其內容，併本件事發至今已有三年多之久，則被上訴人於本院審理之時，對買賣價金之數額為何，前後陳述稍有不符，亦屬正常，難認與常情相違。況因上訴人乙○○亦係委託楊順通辦理過戶事宜，已如前述，則縱使被上訴人於系爭房地過戶前後，將部分價金或代辦費交予楊順通以處理相關事宜，或委由其轉交予上訴人乙○○，亦不無可能，自不得以被上訴人就價金之交付對象，前後有所不一，即認定兩造間就買賣之價金並無合意。
㈣、上訴人復辯稱倘如被上訴人所言，兩造係約定由被上訴人代為上訴人繳納貸款，而由上訴人及其母陳美文移轉系爭房地予被上訴人，則出賣人之一即陳美文絕不可能以其所有之土地為買受人即被上訴人供擔保，並擔任被上訴人借款之連帶保證人，是被上訴人向竹企貸款之借據上，陳美文擔任保證人之名字及印鑑均係遭被上訴人偽簽、盜蓋，由此亦可證本件係因被上訴人佯稱可代為上訴人貸款，乃因此取得上訴人及陳美文之權狀及印章後，擅自辦理房地之過戶登記云云。惟查，上訴人自承其母陳美文曾於八十七年九月間因印鑑遺失而向新豐鄉戶政事務所申請變更印鑑登記（見上訴人八十九年十月二十六日於原審所提民事答辯六狀第二十一點之陳述），而經原審向新豐鄉戶政事務所調取陳美文申請印鑑變更登記之申請書等資料，經該所於八十九年十月十二日發文檢送之陳美文印鑑變更登記申請書所示，其中陳美文之簽名字跡，經原審當庭與被上訴人向竹企貸款五百九十萬元、六十萬元，所簽立之二張借據上連帶保證人欄上「陳美文」之簽名字跡相比對結果，二者甚為相似之情，有該份申請書影本及借據影本二份在卷可資比對（見原審卷第二二六頁、第一六三頁），且竹企於辦理前述之被上訴人貸款對保手續時，係由被上訴人帶同陳美文親自到場簽名蓋章，承辦人員並有要求陳美文提出身分證以確定為其本人之情，亦據證人即竹企當時承辦對保之人員江玉美到庭證述在卷（見原審八十九年九月二十八日言詞辯論筆錄），是上訴人辯稱陳美文未曾擔任被上訴人前開貸款之連帶保證人，該等借據上之簽名及用印，係遭被上訴人偽造及盜蓋云云，尚非事實。又證人即於被上訴人向竹企貸款時，負責徵信業務之竹企人員 徐松在 到庭證稱：「（問：知否陳美文會成為保證人？）答：因為我們去看現場時發現房子（即系爭房屋）後面有一塊畸零地，是陳美文的名義，我們要求被上訴人一定要一併提供畸零地設定抵押，以確保房子的完整性，是我在我們公司要求被上訴人的，我們去看房子的時候，有壹個徐先生在場．．．」、「（問：就前開畸零地要求一併設定抵押，是否竹企內部的約定或是有法律的要求？）答：是我們公司的要求」、「（問：為何被上訴人的借款會由陳美文來做為保證人？）答：就是因為另外有一筆畸零地連在兩棟房子後面，所有權人為陳美文，所以要求他提供出來設定抵押，一般而言，依我們的作法，不動產的提供人就是連帶保證人」等語，是依證人徐松在所述，當初會要求陳美文擔任被上訴人借款之連帶保證人，係竹企之要求所致，倘陳美文不願擔任，竹企即不願順利核准貸款，則陳美文為求被上訴人之貸款能順利核撥，以供清償其二子即上訴人二人先前積欠竹企之貸款債務，因而同意擔任被上訴人借款之連帶保證人，應不違常情，由此，反而足以佐證被上訴人所述係因其與上訴人約定願意承接或清償其等之舊的貸款債務，上訴人因此同意將系爭房屋過戶於被上訴人之情非虛。
㈤、再查，證人徐松在及江玉美均證稱其等於承辦被上訴人之貸款業務時，均聽到被上訴人言及是因為其已經購買前開房地，為清償房地上前順位之抵押權，因此借款之情（見原審八十九年八月三十一日、九月二十八日言詞辯論筆錄），而證人二人之證詞經互核相符，堪信為真實。參以倘上訴人所辯係因誤信被上訴人所言可以幫其辦理轉貸而取得更多貸款，始交付房屋之權狀及印章予被上訴人之情為真，則何以上訴人於被上訴人以「自己名義」向銀行貸款之後，均遲未有何反應，甚至上訴人之母陳美文亦同意擔任被上訴人借款之連帶保證人？是佐以上開之證詞，益證被上訴人主張有向上訴人乙○○購買系爭房屋之情，堪以採信。
㈥、末查，本件上訴人丙○○固否認其有與被上訴人直接接洽，而辯稱其係將相關所有權狀及印章交由上訴人乙○○，由乙○○負責委託楊順通辦理之情，此為被上訴人所不爭執。惟查，依前所述，上訴人乙○○就其原有之前開房屋（即該街八號之房屋），與被上訴人間已透由楊順通達成買賣契約，且上訴人丙○○既已將可辦理其所有之前開房屋（即該街六號之房屋）過戶登記所需之資料，即所有權狀及印章等文件，交予就其自己所有之房屋，欲辦理買賣過戶之上訴人乙○○，以轉交予楊順通憑以辦理，縱認其本人當時果真無與被上訴人成立買賣契約之意，惟其於當時既將可辦理買賣過戶所需之前開文件交予上訴人乙○○，而乙○○就其自己所有之房屋則有與被上訴人訂立買賣契約之情形，已如前述，準此，可認上訴人丙○○已有以自己之行為表示以代理權授與乙○○，用以辦理房屋買賣之權限，並足以使被上訴人誤信上訴人乙○○就此部分為有代理權之人，是依民法第一百六十九條之規定，上訴人丙○○仍應對被上訴人負授權人之責任，故被上訴人主張於此情形，上訴人丙○○仍與其成立買賣契約，堪以成立。
六、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取的該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。查，本件被上訴人既已就系爭房屋，與上訴人成立買賣契約，並已將包含前開土地之買賣價款，以代繳貸款、稅金、代書費用及支付現金等方式支付予上訴人，已如前述，惟上訴人迄未交付系爭房屋予被上訴人，則被上訴人基於民法買賣之規定及兩造之買賣契約約定，請求上訴人將前開房屋交付被上訴人，洵屬正當，應予准許。是則原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不逐一論述。且因被上訴人基於買賣關係所為本件之請求已獲判准，則其依選擇合併之關係，主張另依物上請求權之法律關係而為請求，即無庸予以審究，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條、三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十年六月二十日
民事第三庭
審判長法官張宗權
法官蕭艿菁法官陳永昌右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年六月二十二日
書記官劉美垣附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。