宣 示 判 決 筆 錄 94年度板簡字第2505號
原 告 甲○○
樓
被 告 乙○○
上列當事人間94年度板簡字第2505號返還租賃房屋等事件，於中
華民國94年10月27日下午4時整，在本院第五法庭公開宣示判決
出席職員如下：
法 官 林春長
書記官 利海強
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一、三項得假執行。
事實及理由要項
一、原告主張：被告於民國92年2月27日向原告承租坐落台北縣
○○鎮○○路○○○號五樓之五房屋（以下簡稱系爭房屋）
，約定租期2年，迄94年3月1日止，租金每月新臺幣（下同
）5,000元，應按月給付，惟被告自93年9月起即未給付租金
，94年3月1日雖租期屆滿，惟被告仍為租屋之使用，迄94年
8月止已積欠12期之租金，扣除被告已給付押租金2個月即10
,000元，被告仍應給付至94年8月止，即10期共計50,000元
，並應將系爭房屋遷讓返還原告。惟被告屢催不理，爰提起
本訴。又系爭房屋雖於93年8月遭法院查封，惟其後業經原
告與債權銀行達成和解而撤銷查封，被告卻藉口房屋遭查封
而拒絕付租金。被告稱其未再占用租屋，但系爭房屋內仍留
有被告私人物品，且大門及房間鑰匙、大門感應卡均未返還
原告，自仍應給付94年3月1日以後之房租。
二、被告主張：被告向原告承租系爭房屋原租期僅至93年3月1日
止，其後被告曾向原告表示是否再訂一年租約，但兩造僅約
定租1個月即給1個月租金，被告住到93年8月間系爭房屋遭
法院查封時，要終止租約即找不到原告，後來原告來找被告
，被告要求退還押租金10,000元，為原告所拒，被告又繼續
住到93年12月1日即搬離，將鑰匙及大門感應卡交大樓管理
員，並於93年12月1日另向訴外人 李淑芬 承租同址11樓之二
房屋，原告請求遷讓房屋及給付至93年8月之租金，顯無理
由。
三、按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，
未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。民法第422條定有
明文。本件被告於92年2月27日向原告承租系爭房屋，兩造
原簽訂之租約約定之租期為1年，迄93年3月1日止，租金每
月5,000元，按月給付等情，為兩造所不爭執，堪信為真實
。雖原告主張原租約於94年3月1日租期屆滿時，兩造又約定
由被告繼續承租系爭房屋1年，縱屬真實，惟兩造既未另以
字據訂立租賃契約，依前開法條意旨，即應視為不定期租賃
契約，原告主張此部分之租賃仍屬定期房屋租賃契約，自非
有據。
四、次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未
定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習
慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不
動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，
出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期
，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第45
0條亦有明文。查兩造就系爭房屋自93年3月1日至94年3月1
日（應為94年2月28日）止之房屋租賃契約，依前開說明既
屬不定期之租賃契約，則兩造依前開法條意旨，自均得隨時
終止系爭房屋租賃契約。
五、再按契約終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。
民法第263條準用第258條亦有規定。被告主張被告住到93年
8月間系爭房屋遭法院查封時，欲終止租約但找不到原告，
後來原告來找被告，被告要求退還押租金10,000元，為原告
拒絕等情，均為原告所否認，且被告又未進一步舉證以實其
說，尚難認被告已於前開時間合法終止系爭租約；又被告主
張其繼續住到93年12月1日即搬離，將鑰匙及大門感應卡交
大樓管理員，並於93年12月1日另向訴外人李淑芬承租同址
11樓之二房屋等語，固據其提出其承租該同址11樓之二房
屋之房屋租賃契約書影本1件為證，惟就其是否已向原告為
終止租賃契約之意思表示乙節，仍未能提出證據證明，亦難
認被告於93年12月1日搬離系爭房屋時，已向原告合法終止
兩造間之系爭房屋租賃契約。
六、另按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對
人時，發生效力。民法第95條第1項前段定有明文。所謂達
到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時
可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年度台上字第
715號判例參照）。而意思表示不以明示為必要，即默示之
意思表示亦包含在內。查本件被告於93年12月1日即搬離系
爭房屋，並於93年12月1日另向訴外人李淑芬承租同址11樓
之二房屋居住等情，已據其提出其承租該同址11樓之二房屋
之房屋租賃契約書影本1件為證，應認為被告有不再使用系
爭房屋之意思，即為終止系爭房屋租賃契約之默示意思表示
（司法院院解字第3073、3150號解釋參照）。而原告自認兩
造於93年3月1日約定系爭房屋之租賃期間為1年，即迄94年2
月28日止，且被告自93年9月起即未再繳付租金，衡情，原
告於93年12月1日以後，應會前去系爭房屋實地查看，由是
足見，原告應至遲於原約定租期屆滿時即93年3月1日，被告
之前開終止租賃契約之默示意思表示（即搬離系爭房屋之事
實），應已為原告所了解，亦即被告終止契約之意思表示於
93年3月1日應已達到原告。惟依民法第450條第2項但書之規
定，被告應於1個月前先期通知原告，是以，應認為兩造系
爭房屋租賃契約於94年4月1日即因被告之終止而歸於消滅。
七、從而，原告依租賃契約之法律關係，訴請被告給付自93年9
月1日起至94年3月31日止共計7個月之欠租35,000元，經扣
除應返還被告之押租金2個月10,000元後，計25,000元為有
理由。至原告雖另主張被告於94年3月1日後迄94年8月止仍
為系爭租賃房屋之使用等情，並提出照片8幀（附於證物袋
）為證，惟該照片所示之物品，均屬無甚價值之雜物，且數
量不多，顯係被告搬遷後遺棄該處所之雜物垃圾，尚不能據
此而認定被告仍為租賃物之使用。則原告請求被告給付自94
年4月1日起至同年8月止之租金5期共25,000為無理由。另被
告自93年12月1日起已搬離系爭房屋，而不再佔有系爭房屋
，業如前述，則原告一併請求被告遷讓交還系爭房屋，亦無
理由。
八、綜上，原告請求被告給付租金等，在如主文第一項所示金額
之範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則無理由，
應予駁回。
九、本判決係就民事訴訟法第427條第1項至第4項所為之判決，
就被告敗訴部分應依同法第389條第1項第3款之規定，依職
權宣告假執行。
中 華 民 國 94 年 10 月 27 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官 利海強
法 官 林春長
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 10 月 27 日
書記官 利海強