裁判字號：臺灣桃園地方法院106年訴字第486號民事判決
裁判日期：民國107年08月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決106年度訴字第486號原告 劉思嘉 訴訟代理人 王羽潔 律師被告 樊家 和訴訟代理人 邱奕澄 律師
鄧智勇 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國107年7月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街○○○號十四樓之二房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零五年九月一日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟陸佰壹拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項已到期部分，於原告按月以新臺幣壹仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣肆仟陸佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告母親即訴外人 樊小燕 與被告為姊弟關係，樊小燕前常借
貸金錢予被告紓困，嗣於民國97年9月間，被告因無力償還對樊小燕之借款，又遭銀行追討坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍1萬分之18）及其上同段6025建號房屋（門牌號碼為桃園市○○區○○街○○號14樓之2、權利範圍全部、包括共同使用部分同段6183、6188建號，下稱系爭房屋，上開房屋及土地以下則合稱系爭房地）之貸款，遂向樊小燕求助，鑑於被告過往借款迄未償還，為保全其債權，故曾要求被告將系爭房地設定最高限額抵押權予樊小燕，並作流抵約定。嗣以系爭房地買賣價金用以抵充對樊小燕之借款，然因樊小燕年逾60歲，無法申辦銀行貸款，方改由原告出面購買系爭房地。原告購買系爭房地後，基於親族情誼，便將系爭房屋借貸予被告居住，然因原告正擬自國外返台工作，而有自己需用系爭房屋之必要，遂商請母親出面向被告請求返還系爭房屋，竟遭被告拒絕，原告乃於105年7月15日寄發律師函終止兩造間使用借貸關係，並請被告於105年
8月31日前，自系爭房屋遷出並騰空返還予原告，均遭被告置之不理。茲兩造間就系爭房屋成立未定期限之使用借貸契約，既已向被告為終止使用借貸契約之意思表示，被告繼續居住使用系爭房屋，即屬無權占有，爰依民法第470條第2項、第472條第1款、第767條第1項前段之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告。又被告自105年9月1日起繼續居住使用系爭房屋屬無權占有，而受有相當於租金之不當利益，故依民法第179條之規定，請求被告自10
5年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）15,000元相當於租金之不當得利。
㈡系爭房地設定最高限額抵押權所需之相關文件均係被告親自
交付予樊小燕，並由被告親自陪同樊小燕前往地政事務所辦理。嗣於97年9月24日，被告與樊小燕共同前往位於系爭房地附近之房屋仲介公司預估系爭房地之價值後，就系爭房地之買賣價金協議為520萬元。其後因被告出國在即，被告遂於97年10月3日親自前往臺北市文山區第一戶政事務所申請印鑑證明，並將其印鑑、印鑑證明以及其他簽署買賣契約及移轉系爭房地所需之相關文件交付予樊小燕，委託樊小燕代為辦理上開程序。是兩造間就系爭房地所為買賣契約、所有權移轉等行為，均為合法、有效。
㈢原告於97年11月20日登記為系爭房地所有權人後，系爭房地
每月之房屋貸款、每年之房屋稅、地價稅等，均係由原告支付，系爭房地之所有權狀亦係由原告持有。上開情狀持續長達近9年，被告卻未曾表達異議、或採取任何法律措施，益證系爭房地之買賣、移轉均係經被告同意。
㈣被告與樊小燕間就系爭房地確實曾存有流抵約定，惟與原告
無關，被告自不得向原告主張同時履行抗辯權，並以此作為其占有使用系爭房地之合法權源。又原告並有支付買賣價金20萬元予系爭房地之共有人即訴外人甲○○。而被告與甲○○間就系爭房地曾有協議，故被告欲以系爭房地抵債時，曾將本院卷第142頁所示之協議書影本交付予樊小燕，請樊小燕代為與甲○○協商、解決產權問題，經樊小燕多番努力、勸說，甲○○始同意以20萬元之價金，將其就系爭房地之應有部分出售與原告，被告就上開過程知之甚詳。系爭房地目前剩餘之貸款數額為2,737,023元，原告自97年12月起至10
6年6月止，已支付系爭房地貸款本金及利息共計1,640,43
8元。㈤並聲明：⒈被告應自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告；⒉
被告應自105年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告前於90年7月間，與二姊樊小燕、訴外人即被告三姊 樊小梅 一同前往桃園市南崁地區分別購置房地，被告購置系爭房地係供被告與斯時女友即甲○○同居，故登記與甲○○共有，惟系爭房地之價金、貸款實為被告支出。被告於接獲原告寄發存證信函表示系爭房地為原告所有並終止使用借貸，方知系爭房地移轉登記予原告。惟系爭房地之買賣契約（下稱系爭買賣契約）為原告偽造文書所為，系爭買賣契約末頁被告簽名之字樣、筆順與原告之簽名相似，且與甲○○與原告住址欄位之字跡相同，被告於92年間即與甲○○分手，又系爭買賣契約係於97年10月9日簽立，於同年11月20日辦妥移轉登記，而被告係於97年10月4日即出境至上海，於同年12月16日返台，顯見被告並無授權任何人出售系爭房地，是系爭買賣契約為樊小燕偽簽被告姓名、盜用被告印鑑所為。故系爭房地買賣契約之債權行為及移轉登記之物權行為，均欠缺被告之意思表示，自屬無效，被告仍為系爭房地所有權人，占有系爭房地實有正當權源。縱認被告與樊小燕就系爭房地有流抵約定，惟被告僅負欠樊小燕50萬元，其未清算抵押物價值，並就清算結果互為找補，未盡其清算之義務，被告移轉抵押物所有權及交付抵押物之義務未發生，原告為樊小燕之女，對於系爭房地狀況知之甚詳，對於系爭房地之流抵約定對原告繼續存在，被告自得抗辯同時履行等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張其為系爭房屋之現登記所有權人，系爭房屋現由被告占有使用中等情，業據提出系爭房屋之房屋稅繳納證明書、系爭房地之所有權狀、系爭房屋之登記第一類謄本為證（見本院卷第11至13、95、96頁），且為被告所不爭執，此部分事實，堪信為真實。原告另主張系爭房屋為其所有，被告無權占有，主張依民法第470條第2項、第472條第
1款、第767條第1項、第179條之規定，請求被告遷讓返還及給付相當於租金之不當得利部分，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：被告占有系爭房屋有無合法權源？原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告並給付相當於租金之不當得利，是否有理由？若有理由，原告得請求之金額為若干？
四、本院之判斷：㈠被告占有系爭房屋有無合法權源？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項亦有明文，係推定於登記機關登記為權利人者為權利人，故欲推翻此登記所為推定者，自應就此否認真實權利狀態與登記內容不相符之有利於己之事實負舉證之責。又印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，主張變態事實之當事人，應就此負舉證責任，亦即契約書內當事人之印章如係真正，而該當事人否認係其本人所蓋或其有授權他人代蓋時，應由其負舉證責任（最高法院74年台上字第2143號、88年台上字第2087號判決意旨參照）。
2.查原告主張其現為系爭房地所有權人，請求被告騰空返還系爭房屋一節，業據提出系爭房屋之房屋稅繳納證明書、建物及土地所有權狀、建物登記謄本在卷可按（見本院卷第11至
13、95、96頁），形式上觀之，原告確為系爭房屋之現登記所有權人，依前開規定及說明，應推定原告有權行使所有權能。被告抗辯未曾將系爭房地出售及辦理移轉登記予原告，系爭房地之買賣及移轉登記等行為，均係樊小燕未經被告同意或授權，冒用被告名義所為，被告有權占有系爭房屋乙節。經本院函請桃園市蘆竹地政事務所提供系爭房地於97年11月20日移轉登記予原告之申請登記資料，及請臺北市文山區戶政事務所提供被告申請印鑑證明全部資料之結果，前開移轉登記申請資料所附被告於97年9月11日申請登記之印鑑證明，其申請人確為被告本人（見本院卷第88、163頁)，且被告對移轉登記資料所附印鑑證明之真正並未爭執，再參酌被告於本院107年2月2日言詞辯論期日陳稱：97年9月11日申請印鑑證明是因為那時候樊小燕幫我辦理愛啟蒙幼兒公司的帳務，因為公司要停止營業，所以我才辦理印鑑證明給樊小燕，請她幫我辦理停業；97年10月3日申請印鑑證明是樊小燕叫我去辦我就去辦的；我於97年出國前將印鑑證明、印鑑、身分證影本、戶籍謄本、系爭房地所有權狀、97年房屋稅單等文件，可能是要辦理公司、協會及房子的事情，所以交付予樊小燕，讓她辦理等語（見本院卷第186、187、
189頁），是被告已自承曾於97年9月11日申請印鑑證明，並於97年10月4日出國前將印鑑證明、印鑑、身分證影本、戶籍謄本、系爭房地之所有權狀、97年房屋稅單等文件交付予樊小燕等情，僅否認授權樊小燕辦理系爭房地之出售及移轉所有權事宜，可見兩造間就系爭房地之買賣契約及移轉登記申請書上之印章均係真正，則依前開說明，即應由被告就前述交付印鑑證明、印鑑、所有權狀、房屋稅單及身分證明等文件予樊小燕之行為，並非授權樊小燕出售系爭房地及辦理移轉登記一節負舉證責任。
3.被告辯稱交付印鑑證明、印鑑、權狀、房屋稅單及身分證明等文件予樊小燕，係為辦理愛啟蒙國際文化事業股份有限公司（下稱愛啟蒙公司）停止營業與退股、宗親會事宜及系爭房地之貸款等事務云云。惟印鑑證明、印鑑章之交付，通常情形可認為已授予代理權，且系爭房地之所有權狀、房屋稅單則能證明被告為系爭房地之所有權人，以證明被告權利存在，若非與系爭房地之處分行為相關，單單僅為授權辦理愛啟蒙公司停業、退股、宗親會事宜或繳納系爭房地之貸款等事項，依一般日常生活經驗與事理，顯無交付上開印鑑證明、印鑑、所有權狀、房屋稅單、身分證明等文件之必要，又未見被告說明其就交付上開文件之關聯性與必要性並加以舉證，其空言辯稱交付上開印鑑證明、印鑑、所有權狀、房屋稅單及身分證明等文件係為辦理公司停業、退股、宗親會及繳納貸款等事宜云云，已難採信。
4.況經本院調取愛啟蒙公司登記案卷，被告固為愛啟蒙公司之董事，但非董事長，即無需由被告蓋章具狀以申請停業之必要，且公司登記之主管機關均已另行核備代表公司之負責人之印章，停業申請書所蓋印章與原核備印章相符即可，負責人亦無須另行向戶政機關申請印鑑證明之必要。又董事會僅得由其他董事或股東代理，樊小燕並非愛啟蒙公司董事或股東，自無以被告出具印鑑證明之方式，授權樊小燕代理被告出席董事會以作成停業之決議。是被告主張交付印鑑證明、印鑑章，是為辦理愛啟蒙公司停業或退股事宜云云，實有疑問，而不能採信。被告另稱交付上開印鑑證明等文件，係為辦理宗親會事宜使用云云，惟被告迄未說明需辦理宗親會何項具體事務並舉證，亦難為被告有利之認定。至被告辯稱係為授權樊小燕辦理系爭房地貸款之繳納事宜云云，惟繳納系爭房地之貸款，僅需使貸款帳戶餘額得以繳納該期應繳本息即為已足，並無貸款人交付上開文件以授予代理權之需。在在可見被告前開所辯，均非可採。
5.綜上，被告應就占有系爭房屋具有合法權源，即未授權樊小燕出售與移轉登記一節負舉證責任，惟被告未能提出確據以實其說，其抗辯系爭房地移轉所有權之債權行為、物權行為均屬無效，其仍為系爭房屋所有權人而為有權占有云云，並無可採。
㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，有無理由？
1.按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物」，「有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者」。民法第470條、第472條第1款定有明文。
2.原告主張其為系爭房屋之所有權人，就系爭房屋與被告成立未定期限之使用借貸契約，因原告擬返台工作，需居住系爭房屋，故於105年7月15日寄發信函向被告為終止使用借貸契約之意思表示，並請求被告於同年8月31日前遷讓返還系爭房屋等節，已提出律師函及收執為證（見本院卷14至16頁），被告抗辯有權占有，既未能舉證以實其說，亦即不足推翻原告因登記而推定為所有權人之效力，業經本院認定如上所述，是被告就系爭房屋自屬無權占有，原告依民法第767條第1項、第470條、第472條第1款規定請求被告應自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告，即有理由。
㈢原告依不當得利之法律關係，請求被告自105年9月1日起
至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？若有理由，原告得請求之金額為若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，房屋及土地所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。
經查，原告於105年7月15日寄發信函向被告為終止使用借貸契約之意思表示，並請求被告於同年8月31日前遷讓返還系爭房屋，是被告與原告間之使用借貸關係應於105年8月31日消滅，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，惟仍繼續占用系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，是原告依前揭規定，請求被告自105年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。又租金之數額，除以申報總價為基礎外，尚須斟酌房地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
又土地法第97條第1項所謂土地及建築物之申報總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明定。而土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80%為其申報地價，土地法第148條、平均地權條例第16條前段亦有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價，而非指土地公告現值甚明。
3.查系爭房屋坐落基地之法定地價即105年期公告地價為每平方公尺12,700元，土地面積合計為9,713.37平方公尺，原告取得權利範圍為1萬分之18，又系爭房屋之105年課稅現值為515,000元等情，有系爭房屋之房屋稅繳納證明書、系爭房地權狀（見本院卷第11至13頁）及卷附之地價資料查詢網路列印資料可稽，則系爭房地105年申報總價為692,638元（計算式：12,700元×80%×9,713.37平方公尺×18/10,00
0＋515,000元＝692,638，元以下四捨五入）。又系爭房屋係位在桃園市○○區○○街，鄰近南崁交流道，並有客運巴士經過，交通便捷，附近有國小、國中、銀行、商家、購物中心、大型商場、醫院、桃園市蘆竹區公所之行政中心（見本院卷第100至110頁），往來交通及生活機能，尚屬便利及良好。爰審酌系爭房屋之屋齡（建築完成日期為89年4月5日）、坐落位置、繁榮程度、交通便利性、生活機能等情，認系爭房屋之租金以上開總價額年息8%為適當，故被告應按月給付原告相當於租金之不當得利數額為4,618元（計算式：692,638元×8%÷12＝4,618元，元以下四捨五入）。則原告請求被告自105年9月1日起按月給付相當於租金之不當得利4,618元，為有理由。至原告雖主張應依當地租金行情，即每月租金15,000元，而據以請求給付不當得利云云，惟其超逾上開部分之請求，因與前述判例意旨不符，不能准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第470條、第
472條第1款之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及依民法第179條之規定，請求被告自105年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,618元，為有理由，應予准許，原告逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審究後認無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年8月17日
民事第二庭法官曾家貽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月17日
書記官吳秋慧