裁判字號：臺灣新北地方法院106年重訴字第839號民事判決
裁判日期：民國107年02月08日
裁判案由：返還土地
臺灣新北地方法院民事判決106年度重訴字第839號原告祭祀公業法人新北市 游光彩 法定代理人 游易霖 訴訟代理人 林邦棟 律師被告 游重志 上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國107年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告臺幣柒佰捌拾玖萬零壹佰零肆元，及自民國一百零六年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰玖拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以臺幣柒佰捌拾玖萬零壹佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為坐落新北市○○區○○段○○○號（下稱423號土地）、
同段424號（下稱424號土地）、同段425號（下稱425號土地）及同段433號（下稱433號土地）土地所有權人，被告則為原告祭祀公業派下員。被告自民國99年8月1日起，向原告承租423號土地其中0.039平方公尺、424號土地其中214.032平方公尺、425號土地其中137.189平方公尺及433號土地土地其中147.359平方公尺（下合稱系爭承租土地），約定租其自99年8月1日起至101年7月31日止，租金按系爭承租土地當年申報地價總額7.2%（未稅）計算（下稱系爭租約）。並於系爭租約第3條第5項約定「於租期屆滿前，雙方得協商是否續約，惟雙方如無法於租約屆滿前就租約條款達成合意並簽署書面租賃契約者，則租賃期滿即租約終止。」、第7條第
1、2項約定「租賃契約終止時，被告應恢復土地原狀，將土地返還原告，不應藉詞推諉或主張任何權利。」「被告未及時遷出返還土地時，原告得向被告請求按照月租2倍支付違約金至遷讓完畢，被告不得異議。」。
㈡系爭租約101年7月31日屆期後，兩造並未依系爭租約第3條
第5項約定完成續約，故而，系爭租約應已於101年7月31日終止。系爭租約於101年7月31日終止後，被告仍繼續占有使用系爭承租土地，自101年8月1日起迄106年7月31日，共60個月。 爰本 於系爭契約第7條第2項約定，請求被告給付按約定租約2倍計算之違約金，共789萬104元（計算方式如附表所示）。
㈢併為聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告抗辯：先前因為原告公業管理人一直找不到，到目前為止訴訟亦尚未終了，於本件訴訟中依原告提出資料，始知悉原告已依章程規定選任臨時管理人。即先前因被告不知悉何人有權代理原告，故無法處理後續租約事宜，現希望能與原告協談和解事宜。又原訂租約因當時申報地價並沒有如此高，是以計算出租金數額也沒有那麼高。惟目前以被告原承租範圍計算，被告已無法負擔這麼多租金。另原告請求被告一次給付如此高的金額，被告亦無能力給付。承前述，原租約屆期時，是因為沒找到管理員，而無法決定是否繼續租賃或換約。對於原告請求按約定租金加1倍計付違約金，被告認為太高等語。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告為423號土地、424號、425號及433號土地所有權人，被
告則為原告祭祀公業派下員等情，並有土地登記謄本4份（詳原證1）在卷可佐。
㈡系爭承租土地：
⑴423號土地之公告地價：自99年1月起至101年12月31日止
為每平方公尺1萬8,200元；自102月1月1日起至104年12月31日止為每平方公尺2萬400元；自105年1月1日起為每平方公尺2萬9,400元。
⑵424號土地之公告地價：自99年1月起至101年12月31日止
為每平方公尺2萬2,803元；自102月1月1日起至104年12月31日止為每平方公尺2萬4,320元；自105年1月1日起為每平方公尺3萬4,810元。
⑶425號土地之公告地價：自99年1月起至101年12月31日止
為每平方公尺2萬7,600元；自102月1月1日起至104年12月31日止為每平方公尺2萬8,200元；自105年1月1日起為每平方公尺4萬600元。
⑷433號土地之公告地價：自99年1月起至101年12月31日止
為每平方公尺1萬8,638元；自102月1月1日起至104年12月31日止為每平方公尺2萬817元；自105年1月1日起為每平方公尺2萬9,961元。
等情，並有歷年地價查詢資料（詳原證3）附卷可憑。
㈢被告自99年8月1日起，向原告承租423號土地其中0.039平方
公尺、424號土地其中214.032平方公尺、425號土地其中137.189平方公尺及433號土地土地其中147.359平方公尺，約定租其自99年8月1日起至101年7月31日止，租金按系爭承租土地當年申報地價總額7.2%（未稅）計算（即系爭租約）。另於系爭租約第3條第5項約定「於租期屆滿前，雙方得協商是否續約，惟雙方如無法於租約屆滿前就租約條款達成合意並簽署書面租賃契約者，則租賃期滿即租約終止。」、第7條第1、2項約定「租賃契約終止時，被告應恢復土地原狀，將土地返還原告，不應藉詞推諉或主張任何權利。」「被告未及時遷出返還土地時，原告得向被告請求按照月租2倍支付違約金至遷讓完畢，被告不得異議。」等情，並有系爭租約（詳原證2）在卷可稽。
四、原告主張：系爭租約屆期後，兩造並未依系爭租約第3條第5項約定續訂書面租約，被告除尚未返還承租土地予原告外，亦未再繳付任何金錢予原告一節，既為被告所未爭執，而可認為真正。則原告主張系爭租約已於101年7月31日因屆期終止，原告得依系爭租約第7條第2項約定向被告請求按照月租2倍支付違約金至遷讓完畢，被告不得異議等情，即屬有據。又依系爭租約第3條約定「租金係按系爭承租土地當年申報地價（即公告地價80%）總額7.2%（未稅）計算（年租比例7.2%，折計月租比例為0.6%(7.2%/12)）」，則原告依前開約定請求被告給付自101年8月1日起至106年7月31日止，共60個月相當於租金共789萬104元（計算方法如附表所示），既未逾得請求金額（關於附表所示424號土地自105年1月1日起之申報地價應為每平方公尺2萬7,848元(34,810*80%=27,848)，原告僅以每平方公尺2萬7,344元為請求基準；425號土地自102年1月1日起之申報地價應為每平方公尺2萬2,560元(28,200*80%=22,560)，原告僅以每平方公尺2萬2,500元為請求基準，均未逾可請求基準，自無不合，附此敘明。），自屬有據，應予准許。
五、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號裁判意旨參照）。關於被告抗辯：系爭租約第7條第2項約定以租金2倍計付違約金過高應予酌減一節，並未提出任何事證以供本院審酌，被告前開抗辯，已有可議。加以，被告自承其承租系爭土地係供商業使用，則本件約定按承租土地當年申報地價總額7.2%之2倍計付違約金（即申報地價總額年息14.4%），客觀上亦難認高於市場出租行情，而有顯失公平該當民法第252條應予酌減之構成要件。
六、綜上所述，原告本於系爭租約第7條第2項約定提起本訴，請求被告給付原告789萬104元，及自起訴狀繕本送達翌日（即106年10月1日）起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國107年2月8日
民事第三庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月8日
書記官傅淑芳附表：
┌──┬──────┬───┬────┬─────┬──────────┐│地號│期間│申報地│面積（平│違約金（元│計算式申報地價*面積││││價（平│方公尺）│）│*月租金比率*月數*││││方公尺│││違約金倍數││││/元）││││├──┼──────┼───┼────┼─────┼──────────┤│新北│101/8/1至│14,560│0.039│34│14,560*0.039*0.6%*5*││市中│101/12/31（││││2=34││和區│共計5個月）││││││景華├──────┼───┤├─────┼──────────┤│段42│102/1/1至│16,320││275│16,320*0.039*0.6%*36││3號│104/12/31（││││*2=275│││共計36個月）││││││├──────┼───┤├─────┼──────────┤││105/1/1至│23,520││209│23,520*0.039*0.6%*19│││106/7/31││││*2=209│││(共計19個月)│││││├──┼──────┼───┼────┼─────┼──────────┤│同上│101/8/1至│18,242│214.032│234,262│18,242*214.032*0.6%*││段4│101/12/31（││││5*2││24號│共計5個月）││││=234,262││├──────┼───┤├─────┼──────────┤││102/1/1至│19,456││1,798,937│19,456*214.032*0.6%*│││104/12/31（││││*36*2│││共計36個月）││││=1,798,937││├──────┼───┤├─────┼──────────┤││105/1/1至│27,344││1,334,368│27,344*214.032*0.6%*│││106/7/31（│(未逾│││*19*2│││共計19個月）│27,848│││=1,334,368│├──┼──────┼───┼────┼─────┼──────────┤│同上│101/8/1至│22,080│137.189│181,748│22,080*137.189*0.6%*││段4│101/12/31││││5*2││25號│(共計5個月）││││=181,748││├──────┼───┤├─────┼──────────┤││102/1/1至│22,500││1,333,477│22,500*137.189*0.6%*│││104/12/31│(未逾│││*36*2│││（共計36個月│22,560│││=1,333,477│││）│)│││││├──────┼───┤├─────┼──────────┤││105/1/1至│32,480││1,015,945│32,480*137.189*0.6%*│││106/7/31（││││*19*2│││共計19個月）││││=1,015,945│├──┼──────┼───┼────┼─────┼──────────┤│同上│101/8/1至│14,190│147.359│125,461│14,190*147.359*0.6%*││段43│101/12/31││││5*2││3號│(共計5個月）││││=125,461││├──────┼───┤├─────┼──────────┤││102/1/1至│16,653││1,060,115│16,653*147.359*0.6%*│││104/12/31（││││*36*2│││共計36個月）││││=1,060,115││├──────┼───┤├─────┼──────────┤││105/1/1至│23,968││805,273│23,968*147.359*0.6%*│││106/7/31（││││*19*2│││共計19個月）││││=805,273│├──┴──────┴───┴────┼─────┴──────────┤│違約金共計│7,890,104│├──────────────────┴────────────────┤│備註1:申報地價以公告地價80%計算││備註2:年租金比例為7.2%，換算月租金比例為0.6%(7.2%/12=0.6%)│└───────────────────────────────────┘