裁判字號：臺灣高等法院高雄分院96年上易字第143號民事判決
裁判日期：民國97年01月16日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高等法院高雄分院民事判決96年度上易字第143號上訴人丁○○
丙○○戊○○上三人共同 蘇榮達 律師訴訟代理人 蘇俊誠 律師被上訴人保證責任高雄市第三信用合作社法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國96年5月30日台灣高雄地方法院95年度訴字第2350號所為判決，提起上訴，本院於民國97年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段三小段1449（面積：42平方公尺，權利範圍：全部）、1449之1（面積：
11平方公尺，權利範圍：全部）等地號土地，及其上同地段
583（加強磚造三層樓房，面積共117.65平方公尺，權利範圍：全部）、4011（未保存登記三層樓房之頂層，面積為
39.79平方公尺，權利範圍：全部）等建號建物，即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號之房屋全部（下稱系爭房地），原為上訴人丁○○、丙○○2人所有，嗣於民國(下同)95年5月11日由被上訴人經原審法院民事執行處承受，並已於95年5月20日取得權利移轉證書（95年6月16日申請地政機關登記在案），而取得系爭房地之所有權。惟上訴人丁○○、丙○○於被上訴人拍定取得系爭房地之所有權後，非但未將系爭房地全部謄空遷讓返還予被上訴人，竟仍與其弟即上訴人戊○○占有使用，顯屬無權占有系爭房地於繼續狀態中，被上訴人業於95年6月21日以存證信函催告上訴人等人遷讓系爭房地，然均未獲置理，自得依所有物返還請求權規定，訴請上訴人3人返還。又上訴人3人無權占有系爭房地，顯係受有相當於租金額之利益，致被上訴人受有同額金錢之損害，被上訴人自得依不當得利之法律規定，請求上訴人返還此利益。爰依所有物返還請求權、不當得利請求權等法律規定，提起本件訴訟，並聲明：（一）上訴人應將坐落高雄市○○區○○段三小段1449、1449之1等地號土地，及其上同地段583、4011等建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號之房屋全部謄空遷讓返還予被上訴人。（二）上訴人應自本起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月依所占用系爭房地現值（即土地依申報地價，房屋依課稅現值計算）10%計算之損害金額7792元等語。
二、上訴人則以：系爭房地由被上訴人聲請本院執行處拍賣，經第3次拍賣無人應買，由執行處公告3個月期滿無人應買，應視為撤回該不動產之強制執行，惟法院竟允被上訴人應買，其應買應屬無效；縱認為有效，因上訴人尚未將系爭房地交付被上訴人，依最高法院69年台上字第1386號、83年台上字第1948號判決意旨，仍係有權占有。又系爭房地另有約24平方公尺之地下室建物，並未估價且不再拍賣公告範圍，被上訴人自未取得該地下室所有權，不得請求上訴人返還該部分。再，上訴人並未向被上訴人承租房屋，被上訴人何來租金之請求；即令認被上訴人有不當得利請求權，仍應依上訴人占有之面積、地處狀況、附近繁榮程度，房屋利用之情形為綜合考量，不宜概依一定比率計算，並聲明：駁回被上訴人之訴等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，於本院聲明：（一）原判決不利上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）訴訟費用由上訴人負擔。
四、被上訴人主張系爭房地即坐落高雄市○○區○○段三小段14
49、1449之1等地號土地，及其上同地段583、4011等建號建物，即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號之房屋全部，業經被上訴人於95年5月11日向原審法院民事執行處拍定得標，並已於95年5月20日取得權利移轉證書，而取得系爭房地之所有權之事實，業據其提出權利移轉證書、土地暨建物登記謄本各1份為證，復為被上訴人到庭所不爭執，應堪信為真實。又被上訴人主張伊取得系爭房屋所有權後，已以存證信函催告上訴人遷讓，惟上訴人等人竟置不理等情，已據其提出存證信函1份為憑，上訴人則以前詞置辯。茲就本院判斷分述如下：
㈠本件被上訴人之應買是否無效？
⒈本件被上訴人係經由原審法院93年度字執字第10341號強
制執行拍賣程序，拍定得標而取得系爭房地之所有權，並經原審法院依法核發權利移轉證書之事實，有被上訴人所提權利移轉證書附卷可稽。而上訴人雖辯稱：系爭房地由被上訴人聲請拍賣，經第3次拍賣無人應買，由執行處公告3個月期滿無人應買，應視為撤回該不動產之強制執行，惟執行法院竟允被上訴人應買，其應買應屬無效云云。⒉按強制執行法第95條第1項規定，不動產經執行法院於再
減價拍賣後，仍未拍定，債權人亦不願承受時，執行法院應公告願買受該不動產者，得於3個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。前項3個月期限內無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。此條文之立法意旨，在免案件延滯不決，影響當事人權益，乃於89年2月2日將原規定之6個月期限，縮短為3個月。又所謂「執行法院得於詢問債權人及債務人意見後許其買受」，此項詢問，並非指應徵求債權人及債務人之同意，而係了解該不動產有無上漲情形，該詢問之結果僅供法院參考，對執行法院並無拘束力。另辦理強制執行事件應行注意事項第54點第1項規定，依強制執行法第95條第1項規定，於公告之日起3個月內依原拍定條件應買或承受之表示時，如不動產價格已上漲。且債權人或債務人表示反對，執行法院應不准應買或承受。
查被上訴人聲請對上訴人所有之不動產實施強制執行程序，並經原審執行法院定於93年11月4日起公告應買3個月，公告應買期間，被上訴人於93年12月7日具狀聲請承受該不動產，經執行法院發文詢問上訴人之意見結果，上訴人於同年月17日具狀表示反對由被上訴人承受，並主張該不動產價格已上漲，應另為估價等語，經上訴人提出鑑定報告陳報附卷，執行法院乃於94年1月31日通知兩造於94年2月5日至法院協商，兩造協議，被上訴人對於上訴人不願意相對人承受該不動產已無意見，且願意直接進行特別拍賣程序，上訴人亦同意就本件不動產，不必另行估價或鑑價，由執行法院依職權酌定底價，直接進入特別拍賣程序，執行法院並未因拍賣不動產之價格是否上漲而表示不准相對人承受該不動產，而係由被上訴人直接聲請另行特別拍賣程序，無庸進行鑑價，且上訴人也同意不須進行鑑價，而進行特別拍賣程序，此業經本院調閱執行法院93年度執字第10341號卷宗查明無誤（見該卷內第221頁執行筆錄）。嗣執行法院依兩造協調結果，定期於94年3月24日進行特別拍賣程序，上訴人具狀明異議，請求准予停止特別拍賣程序，准予另為估價及鑑價，另分新案進行執行等語，經執行法院於94年3月10日裁定駁回其異議後，並經本院另案以94年度抗字第209號裁定抗告駁回確定在案，有執行法院93年度執字第10341號卷宗及本院另案94年度抗字第209號卷宗可稽。是依前揭說明，上訴人既已與被上訴人協議，由被上訴人放棄公告應買之承受，願意直接進行特別拍賣程序，即應受該協議之拘束，且並無影響當事人之權益，執行案件亦無延滯不決，上訴人抗辯：被上訴人於94年2月5日聲請特別拍賣時，已逾法定期限，視為撤回強制執行程序云云，有違誠實信用及禁反言原則，自不可採。從而上訴人抗辯，被上訴人之應買無效云云，自不足取。
㈡被上訴人請求上訴人遷讓系爭房地，有無理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。
⒉經查，系爭房屋由被上訴人經原審法院以93年度字執字第
10341號強制執行拍賣程序，拍定得標而取得所有權，已如前述。上訴人雖另抗辯稱，本件拍賣因地下室未經估價，拍賣標的物不包括地下室云云，惟查系爭房屋為透天厝，此業經本院調閱上開執行案件查明無訛，則該地下室顯無獨立之出入口，使用上自無獨立性，自屬系爭房屋之附屬物，而連同地建物由被上訴人取得所有權，至於該地下室縱有未經估價在內之情形，要屬上訴人得否依不當得利或其他法律關係請求被上訴人給付該部分之價金利益之問題而已，尚難認該地下室非被上訴人所有。而被上訴人於取得系爭房地之所有權後，已於95年6月21日以存證信函催告上訴人等人遷讓系爭房地，然均未獲置理之事實，亦有被上訴人所提催告遷讓系爭房地之存證信函在卷可稽。另系爭房地現由上訴人3人占有使用中之事實，業據上訴人於原審勘驗現場時陳明在卷（詳一審卷第82頁勘驗筆錄）。是揆諸前開法律規定，上訴人3人既屬無所有權而仍繼續占有使用，則被上訴人依所有物返還請求權，訴請上訴人3人遷讓返系爭房地，於法洵屬有據。
㈢被上訴人得請求上訴人返還相當於租金之利益金額為何？
⒈按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。」，此有最高法院61年台上字第1695號民事判例要旨可資參照。上訴人既無權占用系爭房屋暨所坐落之基地，參諸上開最高法院61年台上字第1695號民事判例要旨所示，顯係受有相當於租金額之利益，致被上訴人受有同額金錢之損害，則被上訴人訴請上訴人返還所受利益，於法即無不合，已堪認定。
⒉次按城市地方房屋租金，以不超過土地及建築物申報總價
年息10%為限，租用基地建築房屋亦准用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額，亦有最高法院68年台上字第3071號判例意旨足參。查系爭房屋暨所坐落之基地位在高雄市○○○路與林森一路交叉路口附近之林森一路97巷內，東邊緊鄰南華路之南華夜市場，南邊緊鄰新興街，其週邊為繁華地段，而系爭房屋為透天三層磚造樓房（頂樓加蓋第四層未保存建物），附近住屋亦皆為透天樓房，其對外交通便利，生活機能尚稱良好。另系爭房屋之主建物部分係於
61年間建築完成，屋齡已有35年餘，系爭土地自95年1月份迄今之土地公告現值為每平方公尺43,000元等情，有一審現場勘驗筆錄、現場相片、土地及建物登記謄本附卷可稽。再系爭房屋未保存登記部分之建物（即建號4011部分）之面積達39.79平方公尺，有高雄市鹽埕地政事務所建物測量成果圖附於執行卷內可稽。茲審酌系爭房屋、土地附近居住情形、繁榮程度及系爭土地利用之狀況，認為上訴人就占用系爭房地所受相當於租金額之利益，以按土地及建物申報現值年息7%計算較為適當，而系爭1449、1449之1等地號土地自93年1月迄今之申報地價，分別為每平方公尺15,303元、13,280元，有土地登記謄本在卷可憑；又系爭房屋（含583、4011等建號）於95年間之課稅現值為146,300元，亦有房屋稅繳款書在卷可稽。則依此土地申報地價及房屋課稅現值年息7%計算結果，上訴人每月所受相當於租金額之不當得利金額為5,455元（計算方式：15,303元/㎡×42㎡＋13,280元/㎡×11㎡＋146,
300元）×7%÷12月＝5,455元，小數點以下四捨五入）。是被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達之翌日（即95年7月30日）起至清償日止，按月給付被上訴人相當於租金利益額之不當得利5,455元，即無不合。
四、綜上所述，被上訴人業於95年5月20日經法院拍賣取得權利移轉證書而取得系爭房地之所有權，而上訴人等人於被上訴人取得系爭房地所有權經催告遷讓後，仍繼續占有使用，即屬無權占有，並因而受有相當於租金額之不當得利，已如前述。從而，被上訴人本於所有權人之地位，依民法第767條、第179條之規定，請求上訴人遷讓返還系爭房地，及自95年7月30日起至清償日止，按月給付被上訴人相當於租金利益額之不當得利5,455元，於此範圍內之請求為有理由，原審在此範圍內為被上訴人勝訴之判決，並駁回被上訴人超過部分之請求，並無不當，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國97年1月16日
民事第四庭
審判長法官蔡文貴法官徐文祥法官黃科瑜以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國97年1月18日
書記官邱麗莉