裁判字號：最高法院88年台上字第201號民事判決
裁判日期：民國88年01月29日
裁判案由：返還價金等
最高法院民事判決八十八年度台上字第二○一號
上訴人甲○○上訴人 向陽 建設股份有限公司法定代理人 王貞雄 訴訟代理人宗淑媛律師右當事人間請求返還價金等事件，兩造對於中華民國八十七年三月三十一日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第八三八號），各自提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人甲○○主張：伊於民國八十四年二月十二日向對造上訴人向陽建設股份有限公司（下稱向陽公司）購買坐落台北市○○段○○段二、二之一、三、五號等地上興建之「 東光 富貴角大廈」（下稱東光大樓）一樓編號Ｂ店面（完工後門牌為台北市○○區○○街○○號，下稱系爭房屋）及其基地，約定系爭房屋總面積為一九點八二坪，價金新台幣（下同）二千四百萬元，伊已付清價金。惟系爭房屋登記之室內面積僅七點一一坪，共同使用部分高達一二點七五坪。伊係因向陽公司銷售人員告知房屋室內面積至少一一坪，公共設施約為八坪，以此為計算單價之基礎，始締約購買。茲公共設施比例高達百分之六四點一九，致主建物面積嚴重短少，而有減少價值，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，向陽公司應負瑕疵擔保責任。依慣例，主建物面積與公設比例應為六比四，系爭房屋主建物面積應有一一點八九二坪，較實際登記短少四點七八二坪，以每坪單價一百二十一萬零九百元計，應減少價金五百七十九萬元。爰依不當得利之法律關係，求為命向陽公司返還上開金額並加計法定遲延利息之判決。
上訴人向陽公司則以：兩造簽訂之買賣契約書，已載明系爭房屋總面積一九點八二坪，係包含主建物、陽台、公共樓梯、電梯間等公共設施。故伊將一樓門廳、電梯間及陽台等公共設施，登記為一樓店面所有人共有；此外，一樓店面所有人不另分擔二樓以上樓梯間等公共設施，並無不合契約或不公平之處。且兩造簽約時，已將系爭房屋之平面圖作為契約附件，而為契約之一部分。該平面圖繪有一樓門廳、電梯間、陽台、及系爭房屋之位置與長寬度，對造上訴人甲○○可據以計算主建物與公共設施之比例及面積。況簽約前，東光大樓結構體及分戶牆均已完成，甲○○自必先行詳細查看估算，知悉公共設施之面積與比例，始與伊簽約，伊未為何隱瞞。系爭房屋位於商業區，面臨寬度七公尺以上道路，依法應設置騎樓；而騎樓之性質係供一樓區分所有人共同使用，且使用之範圍應包括騎樓之全部，非僅限於各該店面所臨接之部分，自應依比例登記為一樓區分所有人共有等語。資為抗辯。
原審將第一審所為不利於甲○○之判決予以部分廢棄，部分維持，廢棄部分改判命向陽公司給付甲○○一百九十一萬九千八百七十七元及其利息，維持部分駁回甲○○之上訴，無非以：甲○○於八十四年二月十二日以總價金二千四百萬元向向陽公司購買系爭房屋及其基地，向陽公司已完工交付並辦理所有權登記於甲○○，甲○○亦於八十五年十二月九日付清全部價金；兩造買賣契約書已載明：「本買賣房地……壹樓編號Ｂ房屋一戶總面積壹玖點捌貳坪。內含主建物、陽台、花台及持分公共使用之屋頂突出物、公共樓梯、電梯間、受電室、配電室、蓄水池等公共設施（不含汽車停車位）連同應有持分比例之土地」等字樣。則系爭房屋之總面積一九點八二坪，係包含主建物與共同使用部分，堪以認定。依卷附建築改良物登記簿之登載，系爭房屋面積登載情形為：⑴建號五二五八號（主建物部分）二三點五二平方公尺所有權全部（約合七點一一坪）；⑵建號五二九四號（共同使用部分）一五九平方公尺，應有部分一萬分之二二五六（約合一○點八五坪）；⑶建號五三○二號（共同使用部分）四八四點二三平方公尺，應有部分一萬分之一三○（約合一點九○坪）；共計一九點八六坪（
7.11+10.85+1.90=19.86）。關於公寓大廈區分所有人之專有部分與共用部分，比例應為若干始屬適當，法令並未明定；甲○○所謂，六與四比例慣例云云，亦不能舉證證明，尚不可採。惟土地登記規則第七十五條第一款規定：「同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有。但部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外」；內政部八十五年一月十日內地字第八五七三一四一號函頒「簡化建物第一次測量作業要點」第四條第四款亦規定：「……區分所有建物之共同使用部分，則依各區分所有人實際使用情形，分別合併填列、繪製」。則區分所有建物共同使用部分之分配，應視各區分所有人『實際使用情形』而定，仍應以區分所有建物之存在、外觀、功能，及使用收益上所必要者為限，尚不得由建商任意擴大共同使用部分面積，而減少專用部分之面積，此涉及誠實信用之原則。故區分所有建物之共同使用部分，是否為各該區分所有人實際使用上所必要，應依具體情形論之，不得以概括的所謂公設比為空泛之主張。系爭房屋之共同使用部分，其中⑶建號五三○二號者，為屋頂突出物、地下一、二層之機械房、水箱等，即俗稱『大公』部分，為全體區分所有人共有；甲○○於八十五年十二月九日交屋時，出具交屋同意書，載明：「本人承購房屋含有共同使用之五三○二建號面積四八四點二三平方公尺持分一萬分之一三○計一點九○四坪，係僅包括屋頂突出物、地下一樓受電室及地下二樓蓄水池應有持分部分，該範圍由本建物所有業主共同持有並管理使用……」等字樣，換言之，甲○○於交屋時，就該建號五三○二號部分，就其應有部分及折算坪數，並無保留，或為異議，自業同意此項分配；且屋頂突出物、機械房、水箱等設施，亦屬全體區分所有人共同使用之必要設施，甲○○既同意其分配比例，嗣再爭執，主張此部分之公設比例過高，並無可取。其中⑵建號五二九四號者，為一樓門廳、陽台、及騎樓等，俗稱『小公』部分；包括一樓門廳面積三九點九二平方公尺，陽台面積一六點五四平方公尺，騎樓面積一○二點五四平方公尺（汽車昇降機出口部分臨接之騎樓，另測繪編列於建號五三○二號內），總面積為一五九平方公尺，係登記為地上一樓之四戶店面即建號五二四三、五二五八、五二四四、五二四五號之區分所有人共有。查東光大樓位於台北市○○○路與錦州街交岔口，為地上十層、地下二層之大樓。其一樓門廳面臨林森北路，內有樓梯間、電梯間、管理室、廁所等設施，乃該大樓賴以進出及上下各樓層之通道；陽台部分，位於一樓門廳後方，為一樓門廳之附屬建物，供其採光通風；在結構上，與系爭房屋及其他一樓店面以ＲＣ牆分隔，非附屬於一樓各戶店面，業經勘驗明確。故一樓門廳及陽台部分，在使用上，為全體區分所有人不可或缺，不得僅歸屬於一樓之區分所有人，應無疑義；騎樓部分，除一樓四戶店面所臨接者外，另有汽車昇降機出口及一樓門廳出口臨接者，而汽車昇降機出口臨接之騎樓九點九八平方公尺，已測繪編列於建號五三○二號，一樓門廳臨接之騎樓寬四點五六公尺，長三點四九公尺，面積一五點九一平方公尺，係該大樓對外之通道，性質上仍屬大樓全體區分所有人共同使用之部分，不能僅歸一樓店面所有人共有，亦甚明灼。又系爭房屋係一樓店面，並非二樓以上之房屋，本不應分擔二樓以上樓梯間等公共設施；而其所分擔一樓共同使用部分，仍應以實際使用情形必要者為限。非謂不負擔二樓以上樓梯間等公共設施，即應分擔一樓全部之公共設施，向陽公司辯稱：甲○○分擔一樓公共設施，不另再分擔二樓以上樓梯間等公共設施，並無不公云云；自無可採。按公寓大廈房屋之專有部分與共用部分，其面積、範圍、項目、或比例，係屬重要之交易事項，恆影響一般消費者之交易決定，出賣人之建商自有據實並明確告知的義務，始符誠信原則，並維交易之秩序及安全。兩造簽約固以「平面圖」為契約附件，核該平面圖，並無系爭房屋及其公共設施面積、範圍、項目、或比例之標示或記載。且該平面圖，係建築師繪製之整座大樓的一樓建築平面圖，乃施工建築使用之設計圖，係供專業上使用，並非一般消費者之通常認識所得瞭解，不能期待一般消費者於細密複雜之構圖中，尋知主建物之長寬度，並計算其面積後，再據以推算共同使用部分之面積及其比例為若干。證人 李世杰 即銷售系爭房屋者亦證稱：「……我沒有說明室內面積有多少，公共設施占多少比例，一切以施工藍圖為準，故將施工藍圖附於契約後面，門廳及門廳後陽台也沒有特別說明」云云，足見向陽公司未盡前述告知義務，不得以契約附有平面圖，即為向陽公司有利之認定；又李世杰證稱：「……簽約時整座大樓結構體已完成，ＲＣ牆也已完成，門牌四十二號及四十號房屋室內牆尚未隔間，簽約前甲○○已看過現場，我當場根據施工藍圖指出房屋之範圍，依一般人之常識即可判斷房屋的範圍，騎樓與店面有點落差，店面與門廳後之陽台落差相當大……」云云；但建物面積之計算，須賴精密的丈量；公共設施之項目為何，範圍何在，尤非從結構體以目測或步測，可以推知瞭解。此即房地產交易中，建商應本誠信原則，據實、明白、確實告知之義務所在。行政院公平交易委員會第二一六次會議並決議：「自八十五年二月一日起建築投資業者，應於房地產買賣契約中，載明各共有人所分配之公共設施項目、面積或比例，否則，即可能違反公平交易法第二十四條規定……基於不溯及既往原則，上開導正計劃實施前已簽訂房地產買賣契約，不予適用」；兩造簽訂買賣契約固在該決議之前。惟誠信原則係法律最高指導原則，上開決議，係對建築業者可能違反公平交易法第二十四條規定所為之導正，其所謂不溯既往，亦僅就建築業者可能違反公平交易法所生責任不溯既往而已，並非創設或確認私法上誠信原則之效力，與兩造簽約時，公平交易委員會是否已作成上開決議及何時生效，不生影響。向陽公司登記於甲○○之總面積，較兩造所約定之一九點八二坪，雖無不足，然上開一樓門廳、陽台及一樓門廳接臨之騎樓面積，合計七二點三七平方公尺，本屬全體區分所有人事實上共同使用之必要部分，向陽公司將之分配登記予地上一樓四戶店面共有，不當的擴大甲○○之共同使用部分，致減少專用部分面積，勢必減少系爭房屋之價值及通常效用，已構成物之瑕疵；而其瑕疵之程度，於交易上亦至為重要。甲○○依民法第三百五十九條規定請求減少價金，洵為有據。以系爭房屋面積與大樓總樓地板面積比例計算，甲○○應分擔者為一萬分之一八八，而依建物登記簿之登載，甲○○之應有部分則為一萬分之二二五六，其應分擔之部分超過一萬分之二○六八，折算面積為一四點九七平方公尺，即四點五三坪（72.37×2,068/10,000=14.9714.97×0.3025=4.53）。又依買賣契約第二條約定，房屋部分之價金為八百四十萬元，以約定面積一九點八二坪計算，每坪單價為四十二萬三千八百十四元。故應認甲○○因系爭房屋減少通常效用及價值，所得請求減少之價金為一百九十一萬九千八百七十七元（423,814×4.53=1,919,877）。兩造買賣契約第一條第㈢項：「……若誤差超過一％以上者，應就其超過或不足一％部分，依雙方所定契約之房地總價除以本條第㈠項房屋合計面積所得之每坪單價，計算補退」約定，原係房屋面積有增減時，應退補價金之約定；蓋房屋總面積增減，基地之應有部分亦將隨之增減，故以土地與房屋之平均單價，作為增減面積互相找補之依據，自屬合理。但本件係房屋通常效用及價值減少，而非房屋面積不足，且買賣契約第二條就房屋及土地兩者，分別訂明價金，甲○○亦未主張土地面積不足，自應以房屋之單價計算應減少之價金，始屬適當等詞。為其判斷之基礎。
查兩造訂定系爭房屋買賣契約，除表明『壹樓編號Ｂ房屋一戶總面積壹玖點捌貳坪。內含主建物、陽台、花台及持分公共使用之屋頂突出物、公共樓梯、電梯間、受電室、配電室、蓄水池等公共設施……』外，並以「平面圖」為契約之附件，而該「平面圖」係建築師繪製之整座大樓的一樓建築平面圖，向陽公司除將系爭房屋主建物以建號五二五八號登記面積二三點五二平方公尺所有權全部於甲○○；並將建號五二九四號即一樓門廳、陽台、及騎樓等，俗稱『小公』部分，登記為地上一樓之四戶店面即建號五二四三、五二五八（系爭房屋）、五二四四、五二四五號之區分所有人共有等情，為原審確定之事實。觀諸卷附該契約附件五「平面圖」（證物外放），已明確標示系爭房屋主建物位置為編號Ｂ之店面，且有比例尺之長、寬表示，自可計算其面積，甲○○及向陽公司法定代理人王貞雄均加蓋印章其上；若此以建築師繪製之建築平面圖表彰買賣之主建物（即甲○○所購買之專用部分），似就其位置及面積之特定，兩造已有合意。又大樓房屋、店面之價值、效用，係以其專用部分面積多寡、位置為斷，與其就大樓共同使用部分分擔面積之多寡關係較少，乃一般社會生活經驗法則。倘向陽公司登記於甲○○系爭房屋之主建物位置、面積與兩造買賣契約所定者無異，是否可謂向陽公司非依債之本旨為給付﹖或向陽公司之給付有違誠信原則﹖即不無研求之餘地。原審就此未審認說明，徒以向陽公司將建號五二九四號之一樓門廳、陽台、及騎樓等，俗稱『小公』部分，登記為一樓之四戶店面之區分所有人共有為由，認此係不當的擴大甲○○之共同使用部分，致減少專用部分面積，減少系爭房屋之價值及通常效用，而為不利於上訴人向陽公司之判斷，尚嫌速斷。又區分所有建物共同使用部分之分配，應視各區分所有人『實際使用情形』而定，仍應以區分所有建物之存在、外觀、功能，及使用收益上所必要者為限；而東光大樓之一樓門廳面臨林森北路，內有樓梯間、電梯間、管理室、廁所等設施，乃該大樓賴以進出及上下各樓層之通道；陽台部分，位於一樓門廳後方，為一樓門廳之附屬建物，供其採光通風，在結構上，與系爭房屋及其他一樓店面以ＲＣ牆分隔，非附屬於一樓各戶店面，亦為原審所認定。果爾，該一樓門廳、陽台並非一樓之四戶店面之區分所有人所得使用（見一審卷第四九－五三、六三頁現場相片、一樓測量成果圖、使用執照平面圖、二審卷二第四二－四四頁勘驗筆錄、現場略圖），若依區分所有人『實際使用情形』，一樓之四戶店面之區分所有人，豈非不應分擔該一樓門廳、陽台共同使用部分﹖再者，原審併認定建號五三○二號者，為屋頂突出物、地下一、二層之機械房、水箱等必要設施，即俗稱『大公』共同使用部分，為全體區分所有人共有，甲○○應受分配為共有人；若此，甲○○如欲進出該屋頂突出物等公共設施，豈能謂不實際使用二樓以上之樓梯間等設施﹖則上訴人甲○○主張：其不應分擔一樓門廳、陽台云云（見一審判決事實欄甲、二、Ｉ、二審卷第二八頁），上訴人向陽公司辯稱：除主建物及附屬建物部分外，各樓層之公共使用部分登記為該樓層之『小公』，由該樓層之住戶按其主建物及附屬建物面積比例分擔，另其餘共同使用部分則登記為『大公』，由各戶按其主建物、附屬建物及『小公』之面積比例分擔之，為一般建物關於公共設施登記方式云云（見原審卷第九八－一○一頁），似均非全然無據，原審就此兩造之攻擊、防禦方法未說明其取捨意見，而逕謂系爭房屋係一樓店面，並非二樓以上之房屋，本不應分擔二樓以上樓梯間等公共設施；而其所分擔一樓共同使用部分，仍應以實際使用情形必要者為限，非謂不負擔二樓以上樓梯間等公共設施，即應分擔一樓全部之公共設施，一樓門廳及陽台在使用上，為全體區分所有人不可或缺，而以系爭房屋之面積與大樓總樓板面積之比例計算分擔面積云云，並有可議。末查，原審以向陽公司登記於甲○○之東光大樓共同使用部分面積，較甲○○應分擔之面積多四點五三坪，而以房屋部分之買賣平均單價每坪四十二萬三千八百十四元為標準，計算系爭房屋減少通常效用及價值之準據，認定向陽公司受有一百九十一萬九千八百七十七元之不當得利，惟其依據何在﹖茍認該多出之建物面積亦屬買賣之標的物，僅為房屋通常效用及價值減少﹖何以能將其價額全數計為不當得利﹖原審亦未說明，自難謂無理由不備之違法。兩造上訴論旨，各自指摘原判決不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年一月二十九日
最高法院民事第三庭
審判長法官朱建男
法官曾煌圳法官許澍林法官鄭玉山法官蘇達志右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年二月二十日