裁判字號：臺灣嘉義地方法院101年訴字第569號民事判決
裁判日期：民國101年12月11日
裁判案由：租佃爭議
臺灣嘉義地方法院民事判決101年度訴字第569號原告 張世興 訴訟代理人 林春發 律師複代理人 林彥百 律師被告 張耀雄 訴訟代理人 張村佃 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國101年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號、地目田、面積2,303平方公尺與同段後港小段469地號、地目田、面積1,260平方公尺之土地返還原告。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告向祭祀公業 張千公 管理人 張象 時承租坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號、地目田、面積2,303平方公尺與溪口段後港小段469地號、地目田、面積1,260平方公尺之土地，最近租期為民國（下同）98年1月1日至103年12月31日止，然前開土地所有權已登記為原告所有。原告前曾委請律師以101年5月18日嘉義市○○路○○○○○○號存證信函催告被告於文到1個月內清償所積欠最近5年之租金，被告於101年5月21日收受前開存證信函後並未依限清償，原告遂再委請律師以101年6月22日嘉義市○○路○○○○○○號存證信函通知被告終止系爭耕地三七五租約，被告則於101年6月25日收受該存證信函。
二、嗣原告向嘉義縣溪口鄉公所耕地租佃委員會申請調解不成立後，再經嘉義縣政府耕地租佃委員會調處，經決議：「本案租約終止由出租人收回」，惟被告仍不同意，致調處不成立而移送本院。
三、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，倘承租人有積欠地租達兩年之總額之情形時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第3款定有明文。而被告確積欠地租達兩年之總額，原告終止租約於法有據。原告爰依民法第455條所規定租賃物返還請求權及民法第767條所規定所有物返還請求權，請求被告返還前開耕地。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）原告於101年3月13日已承受系爭耕地三七五租約之一切權利義務（包含收取先前被告積欠之地租）：
1、原告係祭祀公業張千公派下員，合法辦理祭祀公業張千公解散登記，且其餘派下員拋棄財產權，故原告分別於101年2月3日、101年3月13日以登記原因：「解散」取得系爭2筆土地所有權。
2、原告係繼受取得前開土地所有權，亦即基於他人既存之權利而取得物權。而繼受取得因其權利係繼受而來，且權利人不得將大於其所有之權利，讓與他人，故在標的物上之一切負擔，均繼續存在，由取得人繼承之。準此，原告在101年2月3日、101年3月13日先後取得上開2筆土地所有權時，已承受系爭耕地三七五租約之一切權利義務（包含收取先前被告積欠地租之權利）。則被告抗辯原告不能收取取得土地所有權以前之地租，顯無理由。
（二）原告係經嘉義縣溪口鄉公所、嘉義縣大林地政事務所審核無誤，而登記為系爭土地之所有權人。依土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對之效力」；民法第759條之1第1項亦規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」，故原告為系爭2筆土地之所有權人，洵無疑義。
五、並聲明：（一）被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號、地目田、面積2,303平方公尺與溪口段後港小段469地號、地目田、面積1,260平方公尺之土地返還原告。（二）訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、被告並不知祭祀公業管理人何時當選，祭祀公業管理人早期為原告之祖父張象時，但收取系爭租金之人並非原告之祖父，而是由訴外人 張清輝 收取，張清輝往生後，則均由訴外人 張清溪 收取，其後即無人向被告收取租金，被告亦不知要找誰支付租金，故被告自93年以後即未付租金。嗣被告收到原告委請律師所寄發催繳租金之嘉義市○○路○○○○○號存證信函後，因被告不識字，直至101年端午節，被告之子回家時看到始知前開情事，但被告仍未繳租金，此係因原告均未向被告說要如何計算租金，其後再接到原告委請律師所寄發之中山路郵局407號存證信函表示終止租約，被告則於101年6月25日收受前開存證信函後，仍未繳納租金，理由則亦同前述。
二、系爭祭祀公業土地系派下員共有，而非個人所有，如何變更為私有財產。否認原告所主張其餘派下員有拋棄財產權之事實。祭祀公業雖僅原告父子2人登記為派下員，實際上派下員應該有幾十個或上百個。原告所主張派下員拋棄財產權，僅原告之父拋棄而已，依規定應通知所有派下員開會才對等語，資為抗辯。
三、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
參、得心證之理由
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段著有規定。查：
（一）原告所主張被告向祭祀公業張千公承租坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號、地目田、面積2,303平方公尺與溪口段後港小段469地號、地目田、面積1,260平方公尺之土地，最近租期為自98年1月1日至103年12月31日止之事實，為被告所不爭，復有台南縣私有耕地租約副本在卷可證，自堪信為真實。
（二）原告分別於101年2月3日、101年3月13日取得系爭2筆土地所有權，登記原因均為「解散」之事實，有土地登記第二類謄本在卷可證，亦堪信為真實。則原告為系爭土地之所有權人，應可認定。至：
1、被告雖抗辯系爭祭祀公業土地為派下員共有，非個人所有，如何變更為私有財產；否認原告所主張其餘派下員有拋棄財產權之事實云云。
2、然不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項著有規定。則前開土地所有權人既經登記為原告，有前開土地登記第二類謄本可憑，依前開規定，自應推定登記人即原告適法有此權利（所有權）。且被告亦迄未舉證證明前開登記無效或原告非系爭土地之所有權人等事實，故被告前開抗辯自不可取。
（三）出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條著有明文。查：
1、系爭租賃契約之租期自98年1月1日至103年12月31日止共6年，業如前述；且別無證據足資證明系爭期限逾五年之租賃契約業經公證。從而，依前開規定本件自無民法第425條第1項規定之適用，亦即，系爭租約承租人之被告不得對受讓租賃標的物即系爭土地所有權之受讓人即原告主張系爭租賃契約繼續存在，故就原告而言，被告占用系爭土地即屬無權占有。
2、縱認系爭租賃契約對原告繼續存在。惟：
（1）耕地租約在租佃期限未屆滿前，地租積欠達兩年之總額時，承租人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第3款著有規定。
（2）原告主張其曾委請律師以101年5月18日嘉義市○○路○○○○○○號存證信函函催被告於文到1個月內清償積欠最近5年租金，被告於101年5月21日收受前開存證信函；然被告仍未繳納前開租金，原告遂請律師以101年6月22日嘉義市○○路○○○○○○號存證信函通知被告終止系爭耕地三七五租約，被告則於101年6月25日收受前開存證信函等事實，為被告所不爭，並有前開存證信函與臺灣郵政掛號郵件收件回執在卷可證，自堪信為真實。則依前開說明，系爭租賃契約業因被告積欠地租達兩年之總額，而經原告終止，被告占用系爭土地亦屬無權占有。
（3）至被告雖抗辯早期收取系爭租金之人係張清輝、張清溪，其後即無人向其收取租金，其亦不知要找誰支付租金，故其自93年以後即未付租金；因原告均未向其說要如何計算租金，故其未繳納云云。然若認系爭租賃契約對原告繼續存在，於租金未調整前，被告亦應依以前應繳納租金數額繳納系爭租金，惟被告經原告催告亦未為之，是被告前開抗辯自不可採。
（四）故被告占用系爭土地既屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭土地，自屬有據。
二、綜上所述，原告為系爭土地之所有權人，而被告無權占有系爭土地，故原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號、地目田、面積2,303平方公尺與溪口段後港小段469地號、地目田、面積1,260平方公尺之土地返還原告，為有理由，應予准許。
三、復按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例第26條第1項著有規定。查本件先經嘉義縣溪口鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，再由嘉義縣政府耕地租佃委員會調處本案租約終止由出租人收回，然本件被告不服調處而不成立，嗣經移送本院審理，依前開規定，免收裁判費用，且於本院審理期間，亦無其他裁判費用之預納、徵收，故本件無訴訟費用負擔問題，附予敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
中華民國101年12月11日
民一庭法官陳卿和以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月11日
書記官朱鴻明