高雄簡易庭110年度雄簡字第1200號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　110年度雄簡字第1200號
原　　　告　 謝美琳
訴訟代理人　 何曜男 律師
　　　　　　 徐鼎盛 律師
被　　　告　 黃瑞香
訴訟代理人　 裘佩恩 律師
　　　　　　 楊志凱 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，於110年10月6日辯論終結，本
院判決如下：
主文
一、被告應將高雄市○○區○○段○○○○號土地及其上同段249建
號建物(即門牌號碼：高雄市○○區○○路○○○巷○弄○號房屋
)遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）12萬元，及自民國(下同)11
0年3月18日起至清償日，按週年利率5％計算之利息，暨自
109年11月1日起至遷讓返還上開不動產之日止，按月給付原
告3萬元。
三、被告應將瑞香花植物芳香會館於系爭房屋所設之商業登記地
址遷出。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告因租約
屆期乃訴請被告應自原告所有高雄市○○區○○段○○○○號
土地及其上同段249建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○
○路○○○巷○弄○號房屋，下稱系爭房屋）遷出，並給付原
告24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5%計算之利息，暨自110年3月1日起至遷出系爭房屋日止
，按月給付原告3萬元。嗣於訴狀送達後，將訴之聲明變更
、追加為如主文第一至三項所示，核原告上揭聲明，乃本於
同一基礎事實所為，並為聲明之擴張，且不甚礙被告之攻擊
防禦或訴訟終結，自為適法，合先敘明。
二、原告主張：伊於109年2月21日向第三人 顏仰光 購得系爭房
屋後，第三人顏仰光並與原告約定得由被告買回之條件（期
限：109年5月1日至109年10月30日），暨自系爭房屋移
轉登記予原告之日起，將系爭房屋租予原使用人即被告，每
月租金3萬元，租賃期間自109年5月1日起至109年10月
30日止，租期6個月，期滿被告同意騰空返還系爭房屋（下
稱系爭租約），嗣後兩造雖曾於109年10月31日就系爭房屋
簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約)，然因被告未依約給付
價金，故於109年11月9日業經伊發函通知被告解除系爭買
賣契約，並一併通知被告返還系爭房屋，惟未獲置理。而被
告計至109年10月30日業已積欠伊6月租金，共18萬元（計
算式：30,000×6=180,000）未付，另扣除被告於110年1
月間遲付之6萬元租金，被告尚欠伊12萬元租金（計算式：
180,000(租金)-60,000（已付）=120,000），是伊自得請
求被告給付尚欠租金12萬元。又系爭租約期限現已屆滿，伊
自得請求被告遷讓返還系爭房屋，且系爭租約屆滿後，被告
仍繼續無權占用系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利，
此已致伊受有相當於租金之損害，伊自得請求被告自110年
11月1日起按月返還相當於租金之不當得利3萬元，此外，
被告即瑞香花植物芳香會館仍將商業登記設於系爭房屋，租
約既已終止，原告自得本於所有權請求被告辦理遷出登記，
為此爰依民法第455條、第767條、系爭租約及不當得利之
法律關係提起本訴等語。並聲明：如主文第一、二、三項所
示。
三、被告則以：於系爭租約期限屆至終止後，兩造曾於109年10
月31日簽訂系爭買賣契約，於系爭買賣契約解除前，系爭買
賣契約仍合法存在，倘伊依約給付價金，原告仍有移轉系爭
房屋所有權之義務，原告不得任意主張解除系爭買賣契約，
並請求返還房屋。另就系爭租約雖已期限屆至，但於期限屆
至後被告曾透過第三人 歐寶蓮 向原告洽談，願以買回系爭房
屋對價中之100萬元扣抵租金，原告並未透過歐寶蓮向被告
表示反對之意思表示，且被告曾於110年1月份給付2個月
租金6萬元，伊復繼續使用系爭房屋迄今，應認兩造間仍存
有不定期租約存在，且業已合意以價金抵付租金，原告自不
得向伊請求遷讓房屋、給付租金、相當於租金之不當得利等
語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、不爭執事項：
㈠、系爭房屋為原告所有。
㈡、兩造、第三人顏仰光曾簽立協議同意書，其上載明：「附帶
買回條件：期限109年5月1日至109年10月30日。價款：
1,500萬元。㈠買賣過戶登記日起算使用人黃瑞香續住承租
願支付買方（按即原告）30,000元，期間6個月至109年10
月30日」等語。
㈢、兩造曾簽立系爭買賣契約，其上載明：第二條「價金為1,50
0萬元」，第三條：「價款分二期給付：第一期款500萬元付
款期限分別為109年11月5日付款200萬元、同年11月15日付
款300萬元，第二期款1000萬元付款期限：109年11月20日
。」第十六條其他約定事項：「三、雙方(按即原告、被告)
同意買賣價金中，買方（按即被告）若有任一期款逾期三日
未支付時，本契約則立即終止（解除），買方（按即被告）
已付之各期價金全部由賣方（按即原告）沒收，買方（按即
被告）絕無異議。」
㈣、原告曾於109年11月9日發函被告，請求解除系爭買賣契約，
被告於翌日收受該函文。
㈤、被告曾於110年1月份共給付6萬元之租金予原告。
㈥、原告曾於110年2月5日發函被告，通知被告租約屆期請求遷
讓系爭房屋，被告於當日收受該函文。
㈦、系爭房屋自109年5月1日起迄今，仍由被告占有使用。
五、本件之爭點為：㈠、被告有無占用系爭房屋之合法權源？原
告請求被告返還系爭房屋，是否於法有據？㈡、原告請求被
告支付109年5月1日至109年10月30日之租金，是否有理
由？其金額為何？㈢、原告請求被告返還占用系爭房屋相當
於租金之不當得利，是否有理由？其數額是否相當？㈣、原
告本於所有權請求被告即瑞香花植物芳香會館將商業登記地
址自系爭房屋遷出，是否有理由？茲分別論述如下：
㈠、被告有無占用系爭不動產之合法權源？原告請求被告返還系
爭房屋，是否於法有據？
原告主張：租約已告終止、系爭買賣契約亦告解除，被告占
用系爭房屋無正當權源，被告自應返還系爭房屋等語，惟被
告所否認，並以前詞置辯，是就此首應就系爭租約是否已告
終止、系爭買賣契約是否已解除為審究，經查：
1.首就系爭租約是否已告終止部分：
①按民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃
物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不
定期限繼續契約」，係學說上所稱之默示更新或法定更新，
於定期租賃均有其適用。
②原告上開主張，業據其提出協議同意書、存證信函為證，依
上開協議同意書所載：「㈠買賣過戶登記日起算使用人黃瑞
香（按即被告）續租支付買方每月租金30,000元，期間為6
個月至109年10月30日滿期後，使用人應騰空交付房屋給現
買人謝美琳（按即原告）」等語，有該協議同意書在卷可稽
（見本院卷第29頁），又依原告所提出110年2月5日存證信
函所載：「貴我雙方之定期租約既已到期，且由台端無權占
有使用，..祈請於110年2月15日前，自前開本人所有房地遷
出」等語，該存證信函，並已為被告所收受，有該存證信函
、回執在卷可稽（見本院卷第53-57頁），依上開函文之內
容，可知兩造於系爭租約屆滿為後，原告已通知被告返還被
告無權占有之系爭房屋，足見原告已明示反對被告繼續使用
收益系爭房屋，該函文並為被告所收受。
③至被告雖以：其於租約租期屆至後，仍繳付6萬元租金為原
告所收受，被告並持續占用系爭房屋，故系爭租約應適用民
法第451條規定視為以不定期限繼續系爭租約云云，惟系爭
租約存續中被告均未繳付任何租金，截至系爭租約終止已欠
租金18萬元，被告所付租金僅6萬元等事實，為兩造所不爭
執（見本院卷第136-137頁），縱系爭6萬元之租金原告收受
係於系爭租約終止後之110年1月間，為原告所自承（見本院
卷第15頁），然尚難以原告同意收受遲付租金，即認定屬原
告同意將系爭房屋續租被告，且原告已明示拒絕被告繼續使
用收益系爭房屋，自無適用民法第451條規定視為以不定期
限繼續系爭租約之餘地，被告此部分所辯，並無可採。
2.至被告另抗辯：系爭租約終止後，兩造曾就系爭房屋簽立系
爭買賣契約，約定將系爭房屋售予被告，故於系爭買賣契約
解除前，被告占有系爭房屋，仍有正當權源云云，惟查：兩
造雖就曾簽立系爭買賣契約，並不爭執（見本院卷第137頁
），然依兩造間之往來函文（見本院卷第43-67頁），被告
並未依約給付價款，而依系爭買賣契約載明：第二條「價金
為1,500萬元」，第三條：「價款分二期給付：第一期款500
萬元付款期限分別為109年11月5日付款200萬元、同年11月
15日付款300萬元，第二期款1000萬元付款期限：109年11
月20日。」第十六條其他約定事項：「三、雙方(按即原告
、被告)同意買賣價金中，買方（按即被告）若有任一期款
逾期三日未支付時，本契約則立即終止（解除），買方（按
即被告）已付之各期價金全部由賣方（按即原告）沒收，買
方（按即被告）絕無異議。」等語，有系爭買賣契約在卷可
稽（見本院卷第31-35頁），原告並已於原告曾於109年11
月9日發函被告，請求解除系爭買賣契約，被告於翌日收受
該函文之事實，有該存證信函、回執在卷可稽（見本院卷第
43-45頁），亦為兩造所不爭執（見本院卷第137頁），以
此觀之，被告逾期給付購屋價金，原告已於109年11月9日
發函通知被告解除系爭買賣契約，被告並於翌日收受，自斯
時起系爭買賣契約已告解除，系爭買賣契約既已合法解除，
則被告猶抗辯依系爭買賣契約被告占有系爭房屋具合法正當
權源，即屬無據。
3.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
定有明文。查系爭租約既於已109年10月30日屆期，有系爭
租約在卷可稽（見本院卷第29頁），被告占有系爭房屋又無
正當權源，已如前述，則原告主張：系爭租約已因屆期而告
終止，原告依民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房
屋，自屬有據，應予准許。
㈡、原告請求被告支付109年5月1日至109年10月31日之租金，是
否有理由？其金額為何？
1.查，原告主張其於109年2月19日與被告簽訂系爭租約，將
系爭房屋出租予被告，約定每月租金3萬元，租賃期間自
109年5月1日起至109年10月30日（租期6個月）止，被
告僅給付租金6萬元，有系爭租約、匯票影本在卷可佐（見
本院卷第29頁、第51頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第
137頁），自堪信為真實，則原告自得請求被告給付積欠之
租金12萬元(計算式：30,000×6-60,000=120,000)。
2.至被告就此抗辯：兩造曾協議以系爭買賣契約價金抵償租金
云云，惟為原告所否認，被告又未能舉證以實其說，自難認
兩造曾達成以價金抵償租金之協議，況系爭買賣契約業經解
除，已如前述，被告亦未曾給付任何購屋價金，自無從抵系
爭房屋租金，是被告此部分所辯，洵屬無據，亦無可採。
㈢、原告請求被告返還占用系爭不動產相當於租金之不當得利，
是否有理由？其數額是否相當？
按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土
地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法
院61年台上字第1695號判例要旨參照)。經查，系爭租約既
已於109年10月30日屆滿，已如前述。則被告於租期屆滿後
仍占用系爭房屋即屬無權占用，已如前述，被告因此受有相
當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告依不當得利之
法律關係，請求被告返還自109年11月1日起至返還系爭房
屋之日止相當於租金之利益，即屬有據。又被告係以每月3
萬元向原告承租系爭房屋，已如前述，是原告請求按系爭租
約每月租金3萬元，核算被告無權占有期間之相當於租金不
當得利，應屬合理有據，爰以此計算，前揭不當得利價額。
㈣、原告本於所有權請求被告即瑞香花植物芳香會館將商業登記
地址自系爭房屋遷出，是否有理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用
之，民法第767條定有明文。系爭房屋為原告所有，有土地
登記、建物登記謄本，在卷可佐（見本院卷第23-27頁），
兩造租約已告終止，亦如前述，而被告為負責人之瑞香花植
物芳香會館無法律上正當權源，仍於租約終止後，將其商業
登記地址登記於系爭房屋，自屬妨害原告系爭房屋所有權之
行使，依前述規定，原告自得本於所有權請求被告將瑞香花
植物芳香會館之商業登記地址自系爭房屋遷出。
六、從而，原告依民法第455條、民法第767條及不當得利之法
律關係，請求：㈠、被告將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡、
被告給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年3
月18日（見本院卷第77頁）起至清償日，按週年利率5％計
算之利息，暨自109年11月1日起至遷讓返還上開不動產之
日止，按月給付原告3萬元。㈢、被告應將瑞香花植物芳香
會館於系爭房屋所設之商業登記地址遷出，為有理由，應予
准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依
職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰
不逐一詳予論駁。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年10月28日
高雄簡易庭法官林綉君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時
表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判
決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本
）。
中華民國109年10月28日
書記官羅崔萍