臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度壢簡字第616號
原 告 蔡金蓮
被 告 謝金英
訴訟代理人 鄭瑞華
上列當事人間請求給付修繕費用等事件，本院於民國102年3月
8日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將其所有坐落桃園縣中壢市○○路○○○巷○號二樓浴室
部分漏水原因修復至不漏水狀態。
被告應給付原告新臺幣貳萬柒仟元，及自民國一○○年七月二十
一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬參仟貳佰元，其中新臺幣叁仟肆佰壹拾叁元
元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之
防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255條第1項第2款、
第3款、第7款分別定有明文。本件原告起訴聲明㈠被告應
將其所有之桃園縣中壢市○○路○○○巷○號2樓房屋，修繕
至不再漏水。㈡被告應給付原告因其所有之桃園縣中壢市○
○路○○○巷○號2樓房屋漏水，致原告房屋內家具、裝潢所
受之損害共計新臺幣（下同）30萬元，及自起訴狀繕本送達
被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被
告應給付原告為解決被告房屋漏水，奔波往返臺灣、香港二
地間所受之居住安寧損害精神慰撫金10萬元。於審理過程中
聲明迭經變更，嗣於民國102年3月8日審理庭以言詞變更
及追加訴之聲明，請求㈠被告應將其所有之桃園縣中壢市○
○路○○○巷○號2樓房屋，修繕至不再漏水。㈡被告應給付
原告50萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息。核屬請求之基礎事實同一，及
擴張應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終
結，揆諸上開規定，應准許之，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告所有門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○
巷○號1樓房屋（下稱系爭1樓房屋）與被告所有之門牌號
碼桃園縣中壢市○○路○○○巷○號2樓房屋（下稱系爭2樓
房屋）為同一建物之上下層樓，系爭1樓房屋很多年前即開
始漏水，於97年1月間因系爭2樓房屋浴室樓板有滲水現象
，造成系爭1樓房屋油漆剝落及裝潢損壞，原告雇工於97年
9月間修繕完畢，嗣於99年5月間系爭1樓房屋復又發生嚴
重漏水，原告至系爭2樓查看，方知悉被告擅自違反建築法
規，不當改建廚房及浴室，進而造成系爭1樓房屋嚴重漏水
。原告屢次口頭請求被告修繕水路管線，惟被告置之不理，
亦拒不出席調解委員會。漏水期間，原告支出修繕費，及因
承租人提前終止租約未能收取租金受有損失，詳述如下：㈠
93年間出租系爭1樓房屋，租期2年，每月租金1萬元，承
租人 李定原 因漏水問題，僅承租3個月，因漏水問題提前9
個月解約，短收9個月租金9萬元（10,0009＝90,000）
。㈡原告委請 宋宇凡 施作防漏水修繕工程，支出費用5萬元
。㈢96年5月間出租系爭1樓房屋，租期1年，每月租金1
萬元，承租人 郭惠美 因漏水問題，僅承租4個月即解約，算
至復行出租止，共計短收6個月租金6萬元（10,0006＝
60,000）。㈣原告再次委請宋宇凡施作防漏水修繕工程，支
出費用38,000元。㈤97年3月間出租系爭1樓房屋，租期3
年，每月租金8,200元，承租人 姜金蓮復 因漏水問題，要求
解約，算至系爭1樓復行出租予承租人 謝昌仁 止，共計短收
5個月租金4萬1,000元（8,2005＝41,000）。㈥97年
間出租系爭1樓房屋，租期2年，租金每月9,000元，承租
人謝昌仁又因漏水問題，於租賃期間屆滿前4個月要求解約
，惟原告於2個月後將系爭1樓房屋出租予 陳塘元 ，共計短
收2個月租金1萬8,000元（9,0002＝18,000）。㈦原
告又委請宋宇凡施作防漏水修繕工程，支出費用38,000元。
㈧99年7月間出租系爭1樓房屋，租期1年，租金8,800元
，承租人陳塘元因漏水問題，僅承租8個月又提前解約，共
計短收4個月，租金短收35,200元（8,8004＝96,800
）。㈨原告委請 羅古龍 施作防漏水修繕工程，支出費用18,0
00元。㈩101年9月起出租系爭1樓房屋，租期1年，租金
9,000元，承租人 黃沐東 因漏水問題，未給付租金即與原告
解除契約，算至102年3月止，共計短收6個月租金54,000
元（9,0006＝54,000）。上述修繕費及租金損失合計
442,200元，為此請求其中租金及修繕費等損失共計442,20
0元。而原告為解決漏水問題，疲於奔命港台間，嚴重損害
原告及承租人之居住安寧之人格法益，為請求精神慰撫金57
,800元。並因系爭1樓房漏水係系爭2樓房屋內浴室積水滲
漏所致，原告自得請求被告應將其所有系爭2樓房屋浴室滲
漏水原因修復至完全不滲漏狀態為止。為此，爰提起本件訴
訟，並聲明：（一）被告應將其所有之桃園縣中壢市○○路
○○○巷○號2樓浴室部分漏水原因修繕至不再漏水狀態。（
二）被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：鑑定報告記載：「7.101年1月8日第二次複勘
，經分別在系爭一樓漏水臥室牆角大樓排水管處及二樓浴盆
前面各挖一小洞勘驗，發現前者排水管因使用日久其接頭有
鬆脫漏溢現象，而後者浴盆底下，已無積水」等語，可知1
樓臥室天花板漏水部分與2樓浴盆漏洞無關，況原告於97年
6月1日委請宋宇凡師傅施作2樓浴室防水工程，並保固三
年，三年內宋宇凡師傅未曾再進行任何修復工程，故1樓臥
室天花板之水痕應是97年6月1日前所遺留；而1樓臥室牆
角漏水部分，依鑑定報告所載應與大樓排水管長久使用其接
頭有鬆脫漏溢現象有關，從而，系爭1樓房屋漏水皆與被告
無涉。縱被告應負漏水責任，除原告未就其所受損害盡舉證
責任外，且其未居住系爭1樓房屋，居住安寧之人格法益未
受影響，自不得請求精神慰撫金。另就鑑定報告第6頁可知
，臥房內天花板現已無漏水，應無進行修繕工程之必要；而
大樓公共排水管漏水處位於1樓管道間上方，在1樓施工即
可，毋庸進入被告所有2樓房內修繕，且原告於起訴狀中自
陳97年1月即有嚴重漏水造成裝潢傢俱污損，則原告於100
年7月起訴時早已罹於2年之請求權時效，原告自不得再為
請求等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。」、「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損
害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並
無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發
生，已盡相當之注意者，不在此限。」，民法第184條第1
項前段、第191條第1項分別定有明文。又「民法第191條
第1項所謂設置有欠缺，係指土地上之建築物或其他工作物
，於建造之初即存有瑕疪而言。所謂保管有欠缺，係指於建
造後未善為保管，致其物發生瑕疪而言。」（最高法院五十
年台上字第一四六四號裁判意旨參照）。再因侵權行為所生
之損害賠償責任，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，
二年間不行使而消滅。消滅時效，因左列事由而中斷：一、
請求。時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不起訴，
視為不中斷。民法第197條第1項前段、第129條第1項、
第130條分別定有明文。末民事訴訟法第277條規定：「當
事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法
律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」
四、本件原告主張系爭1樓房屋因系爭2樓房屋內浴廁地板漏水
致生系爭1樓房屋損害，爰依所有權及侵權行為之法律關係
，請求被告排除侵害及賠償損害等語，業據提出漏水照片33
張、桃園21支郵局第735號存證信函、鶯歌鳳鳴郵局第102
號存證信函等件為證，惟被告以前揭情詞置辯。經查，本院
於100年9月19日以桃院永民佩100壢簡字第616號函囑託
臺灣省土木技師工會鑑定，該會鑑定結論為「㈠基於上述鑑
定結果鑑定過程之實地勘查資料，現場照片經審究分析，系
爭4號1樓臥室內之漏水，核與系爭4號2樓浴室日常倒置
廢水，因未維護，由浴室地面與浴室牆壁及浴盆接縫處流入
積存於浴盆底下及牆壁低處死角，經年累月導致低板混泥土
遭受腐蝕發生漏洞、積水衝向系爭4號1樓臥房而造成水患
，是被告之責。㈡系爭4號1樓漏水臥房內牆角大樓排水管
因使用日久其水管接頭處鬆脫滲水，建請由原告及被告共同
聯絡該大樓管理委員會修理。」，有臺灣省土木技師公會10
1年10月23日101省土技字第4567號鑑定報告書（下稱系爭
鑑定報告）及所附現況照片9張在卷可稽，與原告所提關於
地板積水及牆壁水痕之33張照片，互核相符，益證上開鑑定
報告書之鑑定結果為正確無訛，足認系爭1樓房屋漏水所生
之損害，確係源於系爭2樓房屋浴室地面與浴室牆壁及浴盆
接縫處之瑕疵所致，洵堪認定。據此，原告主張被告應將系
爭2樓房屋浴室部分漏水原因修繕至未漏水狀態，應屬有據
。被告辯稱系爭1樓漏水應與大樓排水管長久使用其接頭有
鬆脫漏溢現象有關，漏水與被告無涉等語，惟經證人即臺灣
省土木技師公會鑑定技師 朱枝茂 到庭證述：「（法官問：公
共大樓排水管接頭鬆脫滲水，會不會造成原告一樓房子漏水
？）不會。我只是要提醒他們而已。」，是系爭1樓房屋漏
水之原因，確為系爭2樓房屋浴室地面與浴室牆壁及浴盆接
縫處之瑕疵所造成，被告自不得以上開辯解，作為免除修繕
漏水之責。是原告主張被告應將其所有之桃園縣中壢市○
○路○○○巷○號2樓房屋，修繕至不再漏水狀態之請求，為
有理由，應予准許。
五、又原告主張99年5月間系爭1樓房屋又發現漏水現象，向原
告承租系爭1樓房屋之房客謝昌仁於99年5月1日即與原告
解約，原告通知被告後，被告仍置之不理，惟此為被告所否
認，並以99年10月間才接獲被告通知，但希望比照97年修繕
模式，確定漏水原因後以願負責，但原告只是一直要求被告
付錢，而未有請人勘察修復之動作，並非被告不願負責等語
置辯（見本院卷第169頁）。經查，原告於100年6月3日
寄發存證信函，請求被告修繕房屋漏水瑕疵及賠償損害（見
本院卷第11頁原證三），雖未見送達回執，然被告於同年月
7日寄發存證信函表示先釐清漏水責任後再為費用分擔（見
本院卷第13頁原證四），被告應於100年6月7日業已收受
原告請求之通知，而原告收受後於100年7月8日向本院提
起本件訴訟，則依民法第197條、第129條及第130條之規
定，原告業已因請求而中斷時效，則以100年6月7日被告
受請求時回溯二年，原告對於被告於98年6月7日前之侵權
行為請求權業經罹於消滅時效，復經被告援以時效抗辯，則
原告於98年6月7日前之損害賠償請求即為所據。惟被告仍
應就98年6月8日起迄今因系爭2樓房屋漏水所致之侵權行
為負損害賠償之責。而原告得請求損害賠償之範圍則分述如
下：
㈠修繕費部分：
本件原告主張其因系爭漏水，自93年起至100年止，陸續支
出防漏水工程之修繕費，其中93年至98年6月8日前之修繕
費因業已罹於時效而不得請求，其餘未罹於時效之修繕費，
僅剩原告主張於100年間委請 羅古龍施 作防水工程之修繕費
18,000元，然原告並未提出任何單據以供核實，未盡舉證責
任以實其說，故修繕費請求難認有據，應予駁回。
㈡租賃契約終止所失之租金利益部分：
按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，須填補債
權人所受損害與所失利益。而依通常情形，或依已定之計劃
、設備，或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益
，民法第第216條第1項、第2項定有明文。該所失利益，
固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非
指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或
依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性。
本件原告主張其因系爭漏水，自93年起至101年間有短收之
租金利益，如該利益確係因系爭1樓房屋漏水，承租人提前
終止租約而未能收取所致，揆諸前揭規定，即係所失利益，
自得請求被告負責，其中93年至98年7月8日前之短收租金
利益因時效消滅不得請求外，其餘短收之租金利益分述如下
：
1.原告於97年間出租 謝昌元 ，租賃期間1年，每月租金9,000
元，因漏水問題，於99年5月1日，即租賃期間屆滿前4個
月即終止租約，復於99年7月25日出租於陳塘元，短收租金
2個月，損失1萬8,000元。惟原告除未能舉證租約之存在
外，亦未提出其他事證以供核實，故此部分之請求難認有據
。
2.原告主張於99年7月25日出租陳塘元，租賃期間1年，租金
8,800元，此有房屋租賃契約1份附卷可稽（見本院卷第12
7頁），應堪採信。惟原告主張陳塘元因漏水問題，承租8
個月後，又因漏水問題終止租約，原告短收租金4個月，共
損失35,200元等語。惟查陳塘元於租約將屆之日即100年7
月19日曾表示因漏水嚴重，拒絕繳納租金三個月，有陳塘元
附身份證號之紙條為證（見本院卷第56頁），非如原告所述
損失4個月租金，則原告與陳塘元間之租賃契約是否業已終
止，尚非無疑，且依上開紙條所陳，陳塘元積欠租金乃原告
是否向陳塘元依租賃契約請求，與被告漏水損害賠償係屬二
事，不容相混，是此部分請求，為無理由，應予駁回。
4.原告主張於101年9月起出租系爭1樓房屋，租期3年，租
金9,000元，承租人黃沐東因漏水問題，未給付租金即與原
告解除契約，算至102年3月，短收6個月租金54,000元等
語。經查原告與黃沐東簽訂租約後，因發現有漏水問題，旋
即解約，顯見原告因系爭1樓房屋漏水仍行出租，其所定出
租金額顯非適當，自不得以此作為請求。又原告上揭請求雖
非適法，惟系爭1樓房屋之漏水問題，原告勢必面臨必須選
擇降價出租以盡快找到房客，或仍以市價出租而遭受出租系
爭房屋之機會延遲及機會之減損，原告既請求租金之損失顯
係選擇後者，且依原告所提租賃契約，原告已盡其所能將系
爭1樓房屋出租，既然漏水房屋仍有降價出租之價值，被告
仍應就其損害予以賠償，惟原告請求被告全額賠償市價租金
損失，則有失公允，原告請求損害賠償之數額，應以原租金
半數計算較合理，復就原告所提出賃契約觀之，其出租系爭
1樓房屋之租金為每月9,000元，則就原告請求自101年9
月至102年3月止，共計6個月損失，其金額27,000元計算
為適當（計算式:9,000/2×22=27,000）。
6.綜上，原告本於民法侵權行為法律關係，請求被告給付27,0
00元為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應
予駁回。
㈢精神慰撫金部分：
按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非
財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第
1項前段定有明文。不法侵害他人居住安寧之人格利益，如
其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求
賠償相當之金額（最高法院92年台上字第164號判例意旨參
照）。本件原告主張因系爭1樓房屋漏水，為解決漏水問題
，疲於奔命港台間，嚴重損害原告及承租人之居住安寧之人
格法益，為請求精神慰撫金57,800元云云。經查，系爭1樓
房屋有滲漏水現象，有系爭鑑定報告及原告所提系爭房屋照
片可參，然原告僅泛稱因解決漏水問題，疲於奔命港台間侵
害原告人格法益等語，並未就原告身體、健康因此而受有影
響等事舉證以實質，又原告自陳未居住於系爭1樓房屋，其
居住於香港，其人格法益自未因系爭1樓房屋漏水而受任何
侵害，是其據此請求精神慰撫金，為無理由，應予駁回。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，
應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之5，民法第229第2項、第233條第1項前段、第203
條分別有明文規定。本件起訴狀繕本於100年7月20日送達於
被告，有送達證書1紙在卷可稽（見本院卷第17頁）。從而
，原告依據民法侵權行為之法律關係請求被告給付27,000元
，及自起訴狀繕本送達翌日即自100年7月21日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許
，逾此部分，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果
並無影響，爰不逐一論述。
八、本件係民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依
職權宣告假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年3月29日
中壢簡易庭法官張宏明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（桃園縣中壢市○○路○段○○○號）提出上訴狀。（須按他造當
事人之人數附繕本）。
中華民國102年3月29日
法院書記官鄭兆容
訴訟費用計算書：
┌──────┬─────────┐
│項目│金額（新臺幣）│
├──────┼─────────┤
│裁判費用│3,200元│
├──────┼─────────┤
│鑑定費用│60,000元│
├──────┼─────────┤
│合計│63,200元│
└──────┴─────────┘