臺灣嘉義地方法院民事判決 96年度嘉簡字第94號
原 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 吳聰億 律師
複訴訟代理 劉興文 律師
人
上列當事人間履行契約事件，於中華民國99年3月11日經言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告方面:
一、聲明：
(一)、被告應將如附件嘉義縣水上地政事務所民國99年1月12日
複丈成果圖代號Ａ所示之房屋全部騰空交付原告，並自94
年5月4日起至上開房屋交付日止，按日給付原告新臺幣(
下同)500元。
(二)、願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)、被告於92年12月25日向原告借款，嗣於數日後表示無力還
款，原告之訴訟代理人甲○○即代理丈母娘即原告向被告
買受坐落嘉義縣太保市○○段○○○號土地(下稱系爭土地
)及其上未辦保存登記建物，門牌號碼：嘉義縣太保市梅
埔里五鄰梅子厝37號土角磚木造平房如附件嘉義縣水上地
政事務所99年1月12日複丈成果圖代號Ａ所示之房屋(下
稱系爭房屋)，登記所有權人為原告，雙方合議買賣價格
為50萬元，並訂有92年12月25日之不動產買賣契約書，並
另立銷售同意書。原告於93年6月23日已將買賣尾款付清
，因銷售同意書附帶被告於1年內可依原價購回之條件，
致原告斯時無法辦理產權移轉登記；俟簽約滿1年後，被
告仍無依原價購回之意願，原告之訴訟代理人於93年12月
31日前往嘉義縣稅捐處辦理土地增值稅之申請，待稅單核
發親自領取稅單後，專程前往被告於系爭房屋之住處拜訪
被告，巧遇被告胞兄 黃顯富 於該屋中，經說明原委，訴外
人黃顯富表示其目前經濟困窘，但仍願依銷售原價購回，
希望於94年4月15日內先歸還30萬元，於同年7月15日歸還
剩餘款項，原告之訴訟代理人於94年4月15日屆滿當日，
二度去電告知訴外人黃顯富，訴外人黃顯富告知無力購回
，原告可辦理過戶，原告遂於94年4月21日申請移轉登記
，而於94年4月29日登記完畢。
(二)、依銷售同意書約定，被告得於過戶日起5日內，交付上述
銷售範圍，是被告之交屋日應為94年5月4日為最後搬遷交
付日。另依不動產買賣契約書第11條約定：「本契約所訂
定之交屋日…，如有延遲乙方(即被告)應賠償自交屋日
起以每一日按買賣總價千分之壹計付甲方(即原告)以為
賠償金。」，被告迄未交付系爭房屋，經原告屢次催促，
被告均置之不理，爰依據買賣契約，請求被告交付系爭房
屋，並給付自94年5月4日起至交付系爭房屋之日止，按日
給付原告每日5百元。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
(一)、雖被告另案所提塗銷所有權移轉登記事件之第1、2審民事
訴訟已遭法院判決敗訴確定，但被告現對原告及其訴訟代
理人提起偽造文書之告訴，繫屬於臺灣板橋地方法院檢察
署98年度偵續一字第71號，由檢察官偵辦中，如檢察官提
起公訴，則被告就上開民事訴訟尚能提起再審之訴救濟，
是請鈞院依民事訴訟法第182、183條之規定，於刑事訴訟
終結前，裁定停止本件訴訟程序。
(二)、按「被上訴人以所負之債額作為房屋賣價，與上訴人訂立
買賣契約，既不移轉占有，祇約明於一定期限內備價回贖
，則此種契約名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而
以回贖期間為其清償之期間。縱令被上訴人屆期未回贖，
亦不發生所有權移轉之效力，更無何項損害之可言。上訴
人儘可本於債之關係請求被上訴人清償本息，如具備抵押
權之法定要件，亦得聲請拍賣抵押物，就其賣得價金優先
受償，不得請求交付房屋及損害賠償」，最高法院43年台
上字第437號民事判例參照。本件原告所提之「銷售同意
書」，顯以被告借款債額作為系爭房地買賣價額，約明於
一定期限內備價回贖，依上開判例見解，此種契約雖名為
買賣，實係就原有債務設定抵押權，縱令被告屆期未回贖
，亦不發生所有權移轉之效力，更無何項損害之可言。原
告儘可本於債之關係請求被告清償本息，如具備抵押權之
法定要件，亦得聲請拍賣抵押物，就其賣得價金優先受償
，不得請求交付房屋及損害賠償。
(三)、退步言之，縱兩造間訂有不動產買賣契約書，然系爭房屋
為未辦理保存登記建物，為被告父親所建，被告父親過世
後，由被告、被告大哥及3個姊姊共同繼承，現仍由部分
共有人使用中，被告處分系爭建物，並未經其他共有人之
同意，故兩造所訂立之買賣契約中有關系爭房屋之部分，
對共有人不生效力，原告請求被告遷讓交付系爭房屋即無
理由。
丙、兩造不爭執事項：
一、兩造就系爭房地所簽立92年12月25日之不動產買賣契約書，
約定買賣總價款為50萬元，簽約時由原告交付30萬元，尾款
20萬元則於被告在93年6月25日前交付土地所有權狀時交付
，該契約書第11條並約定：本契約所訂定之交屋日，被告應
確實依約履行，不得藉故拖延或遲延尾款及交屋，如有延遲
被告應賠償自交屋日起以每1日按買賣總價千分之1計付原告
以為賠償金。而被告於簽訂上開契約書同日並簽立「銷售同
意書」，內載：被告因急需現金周轉，於92年12月25日將系
爭房地以50萬元銷售予原告，自簽定本契約起1年內，被告
可依銷售之總金額全數購回，若被告於1年後仍無法依原價
購回，願無條件將系爭土地及其上建物銷售原告，並配合辦
理土地自用增值稅及完納稅款，在尚未過戶期間，被告願將
出賣之標的物提供原告辦理抵押權設定，被告若於期間內依
原價購回，願賠償原告每月3分之利息以作為賠償金等語。
二、被告已簽立發票日為92年12月25日、93年6月23日，票面金
額分別為30萬元、20萬元之本票各1紙交付原告收執。
三、被告於92年12月24日、93年6月24日，以系爭土地先後設定
本金最高限額60萬元、40萬元抵押權予原告。
四、訴外人即被告胞兄黃顯富於94年1月14日出具內載：因被告
銷售系爭房地，黃顯富有意依銷售價格購回，並承諾於94年
4月14日內，預先歸還30萬元，於94年7月15日內歸還剩餘款
項20萬元，並歸還前項未還之每月利息3分，屆時未依約履
行，願銷售予原告等語之同意書交付原告收執。
五、被告於94年1月17日另簽署預告登記同意書，內載：「被告
所有之系爭土地，於92年12月25日預約出賣與原告，為保全
該標的物權利之移轉，同意向主管地政機關申辦預告登記」
等語，其後並持向地政機關辦理預告登記完畢。
六、被告於94年1月18日請領印鑑證明；其後由原告委託訴外人
甲○○於94年4月29日，持被告之印鑑證明、系爭土地所有
權狀，及其上蓋有被告印文之土地登記申請書，併由被告簽
名之土地買賣所有權移轉契約書等文件，以買賣為原因，向
地政機關申辦系爭土地所有權移轉登記予原告名下。
丁、爭執事項：
一、兩造所訂立之買賣契約是否發生買賣之效力?
二、系爭房屋是否為原告1人所得處分?
戊、法院之判斷：
一、按民事訴訟法第182第1項規定：「訴訟全部或一部之裁判，
以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結
前以裁定停止訴訟程序。」、同法第183條規定：「訴訟中
有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁
定停止訴訟程序。」；次按，刑事判決所認定之事實，於獨
立之民事訴訟，固無拘束力，惟民事法院就當事人主張之該
事實，及其所聲明之證據，仍應自行調查斟酌，決定取捨，
不能概予抹煞，最高法院69年台上字第2674號判例參照。
二、被告雖以現對原告及其訴訟代理人提起偽造文書之告訴，繫
屬於臺灣板橋地方法院檢察署98年度偵續一字第71號，由檢
察官偵辦中，如檢察官提起公訴，則被告就塗銷所有權移轉
登記事件之民事訴訟尚能提起再審之訴救濟，依民事訴訟法
第182、183條之規定，請求本院於刑事訴訟終結前，裁定停
止本件訴訟程序。惟查：被告前以兩造已合意解除買賣契約
為由，另案對原告提起塗銷系爭土地所有權移轉登記之訴訟
即本院96年度訴字第31號事件，本院認如本件被告於該訴訟
勝訴，兩造確已合意解除買賣契約，本件原告即不得請求被
告交付系爭房屋，故依民事訴訟法第182條第1項規定裁定停
止本件訴訟，惟上開民事訴訟，業經臺灣高等法院臺南分院
96年度上易字第263號，以兩造僅解除93年12月29日成立之
不動產所有權移轉之物權契約(公契)，不包含92年12月25
日成立之買賣債權契約(私契)，判決本件被告敗訴確定，
此經本院調取上開民事卷宗查明無訛，並有該2民事判決在
卷可憑。被告雖以原告提出之買賣契約及所有權移轉契約為
原告所偽造，對原告及訴訟代理人提出刑事告訴，由檢察官
偵查中，惟依前揭說明，刑事判決所認定之事實並不能拘束
民事法院，且該刑事訴訟之開始亦非民事法院「應」停止訴
訟之原因。本院審酌被告已自承原告提出之買賣契約書及所
有權移轉契約書均為伊親自簽名，且不否認係伊親自至地政
事務所辦理土地買賣之預告登記，則被告對伊所簽名之上開
契約書其內容及用途應有知悉，被告抗辯該等契約書係原告
偽造，尚難採信，爰不裁定停止訴訟，先此敘明。
三、本件原告主張兩造間係買賣關係，被告則抗辯伊與原告間係
消費借貸關係等語，而本件被告固曾對本件原告提出塗銷所
有權移轉登記訴訟，依據契約解除後之回復原狀請求權及不
當得利之法律關係，請求判令本件原告應將系爭土地之所有
權移轉登記塗銷，恢復登記為本件被告所有，經臺灣高等法
院臺南分院96年度上易字第263號民事判決，以兩造間已成
立買賣契約，嗣僅解除93年12月29日成立之不動產所有權移
轉之物權契約(公契)，不包含92年12月25日成立之買賣債
權契約(私契)，而判決本件被告敗訴確定，此有該案判決
在卷可憑。惟按：「民事訴訟法第四百條第一項規定確定判
決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。
若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影
響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情
形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力。」
，最高法院73年台上字第3292號判例參照，是兩造間之前案
民事判決雖曾於判決中判斷兩造間是否成立買賣契約，然此
究非該案之訴訟標的，不生既判力，本件兩造間所訂立之「
買賣契約書」、「銷售同意書」是否生買賣之效力，仍應由
本院調查證據審認之。
四、按：
(一)、「債務人依當地習慣，以所負債額，作為不動產賣價，與
債權人訂立買賣契約，既不移轉占有，并約明於一定期限
內備價回贖，則此種契約，名為買賣，實係就原有債務設
定抵押權，而以回贖之期間為其清償之期間，此與附期限
之買賣有別，自應受民法第八七三條第二項之限制，縱令
屆期不贖，亦不發生所有權移轉之效力」，院字第1832號
著有解釋。
(二)、「被上訴人以所負之債額作為房屋賣價，與上訴人訂立買
賣契約，既不移轉占有，祇約明於一定期限內備價回贖，
則此種契約名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以
回贖期間為其清償之期間。縱令被上訴人屆期未回贖，亦
不發生所有權移轉之效力，更無何項損害之可言。上訴人
儘可本於債之關係請求被上訴人清償本息，如具備抵押權
之法定要件，亦得聲請拍賣抵押物，就其賣得價金優先受
償，不得請求交付房屋及損害賠償」，最高法院43年台上
字第437號判例要旨參照。
五、查：
(一)、兩造就系爭房地所簽立92年12月25日之不動產買賣契約書
，約定買賣總價款為50萬元，簽約時由原告交付30萬元，
尾款20萬元則於被告在93年6月25日前交付土地所有權狀
時交付，該契約書第11條並約定：本契約所訂定之交屋日
，被告應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延尾款及交屋
，如有延遲被告應賠償自交屋日起以每1日按買賣總價千
分之1計付原告以為賠償金。而被告於簽訂上開契約書同
日並簽立「銷售同意書」，內載：被告因急需現金周轉，
於92年12月25日將系爭房地以50萬元銷售予原告，自簽定
本契約起1年內，被告可依銷售之總金額全數購回，若被
告於1年後仍無法依原價購回，願無條件將系爭土地及其
上建物銷售原告，並配合辦理土地自用增值稅及完納稅款
，在尚未過戶期間，被告願將出賣之標的物提供原告辦理
抵押權設定，被告若於期間內依原價購回，願賠償原告每
月3分之利息以作為賠償金等語之事實，有92年12月25日
之不動產買賣契約書及銷售同意書在卷可憑，並為兩造所
不爭執，則依上開銷售同意書之內容，被告於1年後仍可
以原價50萬元加計每月3分利息購回系爭房地，且於此之
前，系爭房地之所有權仍屬被告所有，此與一般買賣關係
，買主均係以儘早取得系爭房地之所有權為目的迥異。
(二)、原告於本院98年9月15日審理中自承：「92年12月25日之
不動產買賣契約書，是92年12月25日我借錢給被告，過幾
天後，被告說沒有錢還我，來跟我簽的。」等語；另原告
前於本院96年度訴字第31號塗銷所有權移轉登記事件，於
96年1月23日審理中亦自承：「原告(即本件被告丙○○
，以下以姓名標示)起先是借款將土地設定抵押，過幾天
後來說要買賣，…丙○○是於92年12月間向我要借錢，我
跟原告表示我們這邊都是買賣的。過幾天後，原告表示要
買賣系爭土地，…我跟他表示說要哪些文件，原告就回去
補齊後，94年間才辦理過戶，因為我們有協議1年間未買
回去的話才辦理，因為他有用比較低的價格賣給我。」等
語，足見本件被告係向原告借款，因原告表示其係用「買
賣」之方式，被告為借得款項始與原告簽訂上開名為「買
賣」或「銷售」之契約、同意書。
(三)、況原告於本院96年度訴字第31號塗銷所有權移轉登記事件
提出被告於92年12月29日簽立之「轉賣同意書」，內載：
「立同意書人丙○○於民國92年12月25日以房地向乙○○
借款新台幣參拾萬元整，立同意書人自認無力清償該借款
，同意於民國92年12月29日將房地以新台幣伍拾萬元轉賣
予乙○○所有，該借款新台幣參拾萬元正自動轉成簽約款
，立同意書人要求退還已繳付之部分利息新台幣貳萬壹仟
元整，並要求簽訂一年內可買回之銷售同意書，恐口說無
憑，特立此同意書為憑。」等語，此經本院影印上開「轉
賣同意書」附卷可參，則依上載內容，被告既於92年12月
25日始向原告借款，並預扣利息，何須在短短4日內，即
自認無力清償該借款而將系爭房地以低價出售原告，此實
有悖常理，更足認兩造所簽訂之92年12月25日不動產買賣
契約書及銷售同意書，雖名為「買賣」契約，實係以被告
所負之借款債額作為房地賣價，就債務設定抵押權，而以
回贖期間為其清償之期間，揆諸前揭司法院解釋及判例說
明，縱使被告屆期未能回贖，亦不生所有權移轉之效力，
原告儘可本於債之關係請求被告清償本息，如具備抵押權
之法定要件，亦得聲請拍賣抵押物，就其賣得價金優先受
償，惟不得請求被告交付系爭房屋及損害賠償。從而，原
告依據買賣之法律關係及92年12月25日不動產買賣契約書
第11條之規定，請求被告交付系爭房屋，並自94年5月4日
起至系爭房屋交付日止，按日給付原告500元之賠償金，
為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲
請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
78條，判決如主文。
中華民國99年3月18日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官蘇姵文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年3月18日
書記官李文政