臺灣士林地方法院民事簡易判決 109年度湖簡字第1941號
原 告 郭介恒
訴訟代理人 范嘉倩 律師
被 告 方佳琪
訴訟代理人 王崇宇 律師
複代理人 鐘欣紘 律師
上列當事人間修復漏水事件，經本院於民國110年5月6日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應容忍原告僱工進入門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷
00弄00號13樓之3房屋內進行客廳外陽台之漏水修繕工程。
被告應給付原告新臺幣91,255元，及自民國109年8月12日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣120,000元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊為臺北市○○區○○路0段00巷00弄00號11樓
之3（下稱系爭房屋，實際包含11、12層）之所有權人，被
告則為同號13樓之3房屋（下稱被告房屋，實際包含13、14
層）之所有權人，2戶均為樓中樓型式，為上下相鄰樓層之
鄰居。因被告房屋長期存在漏水問題，致使系爭房屋臥室天
花板（12層）及客廳陽台天花板發生滲漏水而造成損害。關
於臥室天花板部分，曾於半夜因積水直接澆灌，導致整套床
組因污水而毀損；經反應後，被告表示可在109年2月完成修
繕並賠償損害，嗣臥室天花板漏水問題應已改善（不再漏水
），但被告尚未履行已允諾之賠償責任。另客廳陽台天花板
部分，經透過社區管理委員會（下稱管委會）要求修繕，但
未獲回應，此部分已有多處油漆剝落、發泡情形日益嚴重，
原告於109年6月間擬先行雇工改善，但防水人員除去表層
後，發現壁面十分潮濕，表示依專業判斷，縱由系爭房屋陽
台天花板勉強施作防水也無法改善，須由源頭施工才能根治
。經原告聯繫，並請管委會協調，被告仍拒絕處理。爰依公
寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項、第10條第1
項、民法第184條第1項前段、第191條、第767條第1項
中段、第213條第1項、第3項等規定提起本訴，請求被告
容忍原告進入被告房屋進行客廳外陽台漏水修繕工程，及負
擔該修繕費用新臺幣（下同）97,650元（下稱系爭被告陽台
修繕費），並系爭房屋陽台天花板修繕費22,050元（下稱系
爭陽台修繕費）及上開臥室天花板修繕費32,000元（下稱系
爭臥室修繕費）等語。並聲明：⒈如主文第1項；⒉被告應
給付原告151,700元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則抗辯：被告並未承諾支付系爭臥室修繕費，且該筆費
用是否有必要及符合行情，均非無疑；被告曾應原告要求修
繕過臥室天花板附近的陽台，此係基於鄰居情誼，為減少爭
議之舉，並非承認漏水責任歸屬。而就原告主張系爭房屋客
廳陽台天花板漏水問題，被告亦否認係被告房屋所引起，就
責任歸屬及回復原狀所須費用，原告應負舉證之責任。此外
，原告自行雇工修繕時，並直接從下往上戳破被告陽台地磚
形成一個洞，是漏水之責任歸屬為何，顯非無疑等語。並聲
明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利益判決，願供擔保請准免
為假執行。
三、法院之判斷
㈠系爭房屋臥室天花板滲漏水所致損害應與被告房屋有關聯性
，被告應賠償原告回復原狀必要費用10,667元：
⒈原告主張系爭房屋臥室天花板漏水，經反應，被告表示可在
109年2月完成修繕並賠償損害，嗣該處漏水問題已改善乙節
，業據提出有滲漏痕跡之天花板照片及雙方訊息對話內容為
憑，而被告亦不爭執確曾修繕此部分附近之陽台。參酌雙方
109年1月13日之對話，於原告提出「…想請問你家漏水到
我家臥室的問題處理好了嗎？…」之問題後，被告方面回覆
表示：「工班在CYN之前都沒有空，我的部分仍在排隊中。
我剛剛打電話給設計師，他承諾在2月份完工（Teamare
tiedupbeforeCYNandminestillonqueue.Ijust
calledthedisignerandhecommitstogetmyworkdo
neinFebruary.）」等語，就原告接續提出要求賠償漏水
所致天花板及床墊損害之問題，被告方面則回覆表示：「收
悉。我是負責任的，會對已確認的問題負責。（Acknowledg
ed.Iamaccountableandwillbeheldresponsiblefo
rtheidentifiedissue.」等語，就修繕及賠償責任歸屬
，並無爭議。再者，系爭房屋臥室天花板漏水狀況，於被告
完成此部分修繕後，亦已改善。綜酌上述各節，堪認系爭房
屋臥室天花板滲漏水狀況，與被告房屋管理維護缺失確具有
關聯性，原告主張依民法第191條規定，被告應負損害賠償
責任，自屬有據。
⒉原告主張其臥室天花板滲漏受損之修繕費用為32,000元，並
提出美美統包工程行出具之工程估價單為憑，檢視其工程內
容均屬合理之項目，惟按「負損害賠償責任者，除法律另有
規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」
、「第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用
，以代回復原狀。」民法第213條第1項、第3項定有明文
。是損害賠償係應回復受損前之狀態，而非回復為新品。又
，裝潢性質上為房屋附屬設備之其他項目，其耐用年數為10
年，系爭房屋為81年6月間建築完成，原告取得所有權時間
為88年4月間，其陳報臥室天花板約14、15年前換新，約6
、7年前重新刷，則該裝潢迄109年2月時已使用相當時日
，其回復原狀必要之修繕費用自應扣除適當折舊，方屬合理
。但就扣除合理折舊必要費用之數額，並無一定之計算標準
，是本院參照民事訴訟法第222條第2項規定，審酌系爭房
屋屋齡、原有裝潢使用期間、損害狀況、上開估價內容等一
切情況，認以3分之1比例計算即10,667定之為合理（32,0
00×1/3=10,667，小數點以下四捨五入）。準此，原告此
部分得請求被告賠償回復原狀之必要費用應為10,667元。
㈡系爭房屋客廳外陽台天花版滲漏水之狀況與被告房屋客廳外
陽台設施缺失有關聯性：
原告另主張其客廳外陽台天花板漏水，已有油漆剝落、發泡
情形嚴重等情，為被告房屋同一位置陽台設施問題所致等語
，亦提出照片、雙方訊息對話內容為憑，被告則否認此部分
與被告房屋有關。經核，依原告提出之陽台照片所示，被告
房屋同位置之陽台置有綠色植栽（見第39、89、98頁），從
系爭房屋陽台由下往上方觀察，被告房屋陽台天花板、壁面
均無滲水現象，被告房屋亦無其他相鄰房屋，按諸經驗法則
，系爭房屋陽台天花板滲漏狀況，以肇因於相鄰上方陽台樓
地板設施問題所致為常態。又查，原告於109年6月間原擬先
行雇工修繕，曾由下往上穿透被告陽台地磚形成破洞，此為
兩造所不爭執，且有照片可參，酌以被告提出管委會協調雙
方修繕之函文（見卷第128頁），載有「…由於13F-3一直未
能處理陽台地板之滲漏水，11F-3乃自行雇工擬解決天花板
漏水問題，但卻於施工時不慎破天花板（即13F-3陽台地磚
），並向管委會表示願予修復，11F-3住戶始委請委員會居
間協調…」之內容，衡諸常情，原告既已雇工擬解決天花板
漏水問題，倘得逕由系爭房屋（即由下往上）修繕阻絕滲漏
水，當無不儘速逕行修繕之可能。復檢視其提出亞吟企業有
限公司（下稱亞吟公司）出具之漏水修繕工程報價單，其上
所載修繕工程明載施工方式為敲除陽台(包含地面、牆面、
花台），再就敲除區施作防水處理，之後施作復原工程（包
含敲除區壁、地水泥砂打底施工、磁磚張貼）等（費用計
97,650元），可知原告主張防水人員除去表層後發現壁面
潮濕，表示依專業判斷，須由源頭施工乙節，應堪信實；佐
以兩造房屋為81年6月間建築完成，被告取得所有權時間為
101年6月間，而防水素材亦有一定之耐用年限，長年未為維
護，必然減損其效用，是上開修繕工程之勘估，應屬合理可
採。綜酌上述各節，原告主張系爭房屋客廳陽台天花板滲漏
受損，係被告房屋客廳外陽台設施缺失所致，亦堪憑採。
㈢被告應容忍原告進入系爭房屋進行修繕工程，並負擔修繕費
用73,238元，及賠償陽台天花板修繕費7,350元：
⒈按，住戶應遵守下列事項：「二、他住戶因維護、修繕專有
部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部
分或約定專用部分時，不得拒絕。」、「住戶違反第一項規
定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得
按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」公
寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項定有明文。上
開規定之立法理由乃在於明確規範區分所有權間之相鄰關係
，以杜紛爭。故倘非進入相鄰區分所有權人之專有部分、約
定專用部分，即無以完成其維護、修繕專有部分、約定專用
部分或設置管線，該相鄰區分所有權人自有容忍之義務。又
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分
所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公
寓大廈管理條例第10條第1項亦有明文。依上所述，系爭房
屋客廳外陽台天花版滲漏水與被告房屋客廳外陽台設施缺失
有關，原告為排除滲漏水原因以完整修復陽台天花板滲漏之
損害，當有進入被告房屋修繕進行上述陽台漏水修繕工程之
必要，而經兩造所述管委會發函被告協調配合，被告仍不履
行，有原告提出管委會之函文可參（見卷第100頁），是原
告依上開規定，請求被告容忍進入系爭房屋施工，亦屬有據
。
⒉又，關於上述系爭房屋之修繕工程，屬系爭房屋專有部分之
修繕維護，依前揭公寓大廈管理條例第10條第1項，自應由
被告負擔費用。然而，原告先自行雇工修繕時，曾從下往上
戳破被告陽台地磚形成破洞之事實，為兩造所不爭執，就此
原告當復有修繕回復之義務。上述被告房屋陽台修繕工程之
費用，計97,650元，本院審酌上開破洞之狀況、範圍、修繕
工程之項目、費用等一切情狀，認原告負擔修繕回復義務以
4分之1比例定之為合理，此部分不得請求被告負擔，扣除
此部分比例，原告得請求被告負擔之金額應為73,238元（97
,650×3/4=73,238，小數點以下四捨五入）。
⒊承前所述，系爭房屋客廳外陽台天花版滲漏水之狀況與被告
房屋客廳外陽台設施缺失有關，依前揭侵權行為規定，就系
爭房屋陽台天花板因而所受之損害，被告亦應負賠償責任。
又，原告主張此部分修繕費用計22,050元，亦據其提出提出
亞吟公司出具之報價單為憑，同前所述，此部分得請求賠償
之金額亦應扣除合理折舊；本院審酌系爭房屋屋齡、損害狀
況、報價內容、金額等一切情況，認此部分回復原狀必要之
修繕費用，同以3分之1比例計算、即7,350元定之為合理（
22,050×1/3＝7,350，小數點以下四捨五入）。
四、從而，原告依上開公寓大廈管理條例、民法侵權行為等規定
之法律關係，請求被告容忍原告進入被告房屋進行客廳外陽
台漏水修繕工程，並給付91,255元（計算式：10,667＋73,2
38＋7,350＝91,255）及自起訴狀繕本送達被告翌日、即10
9年8月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為
有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回
。
五、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決部分，應依職
權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保，請准免為假執行，核無
不核，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌
後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國110年5月28日
內湖簡易庭法官施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。
中華民國110年5月28日
書記官朱鈴玉