裁判字號：臺灣士林地方法院96年訴字第547號民事判決
裁判日期：民國97年08月22日
裁判案由：損害賠償
臺灣士林地方法院民事判決96年度訴字第547號原告丙○○輔佐人丁○○被告乙○○訴訟代理人甲○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於97年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣捌萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，其餘由原告負擔。
本判決第一項原告得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣捌萬陸仟元為原告預供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國95年10月31日向被告購買門牌為台北市○○區○○路○○○巷○○弄○號地下1樓之15房屋及基地，兩造簽訂買賣契約，雖約定浴室外牆維修由原告自行與管理委員會協調，但當初被告說新台幣（下同）7,000元即可修好，契約訂立後又發現外牆有漏水瑕疵，雙方遂於95年12月1日增訂管理費與漏水等瑕疵修補由被告負責，另約定尾款保留10萬元，待被告將漏水修好後就付給被告，惟被告並未履行，經原告發存證信函催告後仍未履行，爰請求被告減少價金或賠償修補該漏水之瑕疵20萬元，及賠償原告因漏水無法使用該屋5個月相當於租金之損害11萬元，又被告於原告支付價金後並未履行交付空屋之義務，該屋當時仍有第三人占用中，原告另支付搬遷費予第三人，受有20萬元之損害，爰起訴請求被告給付51萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告51萬元。㈡並願供擔保請求准予宣告假執行。
二、被告則辯稱：當時在賣出該屋時，就已將漏水情況告知原告，瑕疵部分的折損已經包含在出賣的價金裡面，原告不能再向被告請求。又連續壁漏水是整個社區的問題，原告雖要求被告去跟管理委員會協商，但後來所有權人已經是原告名義，被告已經無法去跟社區管理委員會談。該屋當時法院去勘驗時還是有人居住，並非不能使用，原告主張不能使用之損害，並不可採。原告所謂占用的海蟑螂是一位郭小姐，是她介紹原告來買房子，並不是海蟑螂。被告有跟管理委員會去調解，因漏水部分是公共管線，住戶不能施工，被告願捐5萬元請管理委員會找人施工，管理委員會目前還不修繕，是因為5萬元還沒給管理委員會。若法院判決超過10萬元，就原告未付之尾款10萬元，被告主張抵銷等語。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決願供擔保免惟假執行。
三、原告主張其於95年10月31日向被告購買門牌為台北市○○區○○路○○○巷○○弄○號地下1樓之15房屋及基地，兩造訂有系爭買賣契約，並約定浴室外牆維修由原告自行與管理委員會協調處理等情，有兩造不爭執之不動產買賣契約書在卷可稽，應認屬事實，固可認為兩造於簽約之初係約定被告無需負擔浴室外牆漏水之瑕疵擔保。又原告主張當初被告說漏水只需7,000元即可修好，又因發現外牆有漏水瑕疵，雙方遂於95年12月1日增訂漏水等瑕疵修補由被告負責，另約定尾款保留10萬元，待被告修好後就付給被告，惟被告並未履行，經原告發存證信函催告後仍未履行等語，業提出催告之存證信函為證，惟被告則辯稱漏水是賣屋當時即存在之現象，原告不能再向被告請求，又連續壁漏水是整個社區的問題，原告雖要求被告去跟管理委員會協商，但後來所有權人已經是原告名義，被告已經無法去跟社區管理委員會談，之前被告有跟管理委員會去調解，因漏水部分是公共管線，住戶不能施工，被告願捐5萬元請管理委員會找人施工，管理委員會目前還不修繕，是因為5萬元還沒給管理委員會等語。經查，系爭房屋漏水之現象固於被告賣屋時即存在，於95年10月31日兩造簽訂之買賣契約中亦約定由原告逕與管理委員會協調處理，明載於該契約第3條第4項，惟該契約嗣於95年12月5日另記載原告付清部分尾款395萬元，尚欠尾款10萬元，應俟管理費釐清及漏水處理完畢，原告方付清該款，有系爭買賣契約在卷可稽，顯見兩造業已變更先前由原告逕行處理漏水瑕疵之約定，足認原告主張雙方95年12月1日增訂漏水等瑕疵修補由被告負責之約定等情，應非無據，被告辯稱其僅負責與管理委員會協調修理云云，並非可採。又查，被告迄未履行修補漏水瑕疵之約定，經原告於96年4月27日發存證信函催告被告履行，被告經相當期間仍未修補，應認給付業已遲延，有存證信函在卷可稽，至96年7月20日本件言詞辯論期日，被告猶否認其負有給付義務，應已拒絕給付，與給付不能相當，是原告主張被告應賠償不履行之損害，自屬有據。再查，系爭房屋漏水之原因，經本院囑託台北市建築師公會鑑定，係因地下室外牆裂縫，其外部花園回填土含水後，因室外防水層失效，經由地下室外牆裂痕滲入室內，自屬系爭房屋之瑕疵，修復方式採內部補實無收縮水泥或樹酯砂漿，並對裂縫滲漏以灌注材、採灌漏劑用高壓灌注，阻絕混凝土之滲漏，共需修繕費用186,000元，有該公會97年7月21日（97）鑑字第1348號鑑定報告書在卷可稽，是以，原告請求被告賠償之金額，於186,000元範圍內，應屬可採，逾此範圍，則無理由。至於被告辯稱修理系爭房屋漏水瑕疵，只能由管理委員會挖開花園回填土加以維修，並非其所可為，只能找管理委員會處理云云，實則，前揭台北市建築師公會鑑定報告書業已提出無需挖開公園回填土之修補方式，應認被告所辯，並不可採。末查，被告主張其以系爭買賣契約原告所保留之尾款10萬元與原告之債權抵銷等語，按原告依系爭買賣契約95年12月5日之記載所保留之10萬元，原係以被告修補漏水作為給付條件，如今原告既不請求被告修補而改請求損害賠償，自應認該給付條件業已成就，被告據以主張抵銷，為有理由，其抵銷之後，被告仍應給付86,000元。
四、原告另主張被告應賠償其因漏水無法使用該屋5個月相當於租金之損害11萬元，且被告於原告支付價金後並未履行交付空屋之義務，該屋當時仍有第三人占用中，原告另支付搬遷費予第三人，受有20萬元之損害，亦應由被告負責等語。被告則否認之。經查，系爭房屋固於浴室外牆附近有漏水之情形，但是否嚴重到無法居住使用之程度，則未見原告舉證以實其說。且本院於96年7月20日至現場勘驗時，該屋仍有居住使用之情形，尚難認原告主張系爭房屋因漏水無法居住而受有損害云云為可採。又查，被告於買賣後業將系爭房屋交付原告占有使用，至於原告主張該屋原有第三人占用，原告另支付搬遷費予第三人，受有20萬元之損害等情，亦未據原告舉證證明，所稱支付搬遷費與第三人，亦無收據可查，自無從認定原告之主張為事實。
五、綜上，原告請求被告給付86,000元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、按所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文。依上開規定，本件原告勝訴部分既未逾50萬元，本院自應依職權宣告假執行。又被告 陳明 願供擔保，請准宣告免為假執行，爰宣告被告供擔保得免為假執行。本件原告勝訴部分既應依職權宣告假執行，故原告雖陳明願供擔保聲請假執行，即無必要再命其供擔保。至於原告其餘敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經審酌後均認與本件判決結果不生影響，故不逐一論述。
八、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中華民國97年8月22日
民事第一庭法官高愈杰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年8月25日
書記官高楚安