裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第1425號民事判決
裁判日期：民國100年02月25日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第1425號原告 甘玲郁 訴訟代理人 朱慧倫 律師
蘇家宏 律師被告 徐元制 訴訟代理人 徐詠恩 上列當事人間減少價金事件，本院於民國100年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟捌佰肆拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國98年5月6日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告向被告購買其所有坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地及其上同地段3618建號（門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○號4樓之5，下稱系爭房屋），約定買賣價金為新臺幣（下同）5,200,000元，原告業已付清買賣價金，系爭房地亦已於98年6月移轉登記予原告，並於98年6月12日點交予原告。惟交屋後原告雇工進行室內裝修工程時，始發現系爭房屋內有「鋼筋外露」及「混凝土剝落」之情形，經委請 鄭兆鴻 結構土木技師事務所材料試驗室進行檢測，發現系爭房屋之氯離子含量平均值高達0.88kg/立方公尺〈以下簡稱為m3〉，遠超出國家標準值
0.3kg/m3，嚴重威脅原告及其家屬生命、健康上安全，經以律師函通知被告應負擔侵權行為損害賠償、債務不履行損害賠償及物之瑕疵擔保責任，協調未果後，爰依民法第359條價金減少請求權及民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還因物之瑕疵所減少之160萬元價金。並聲明：被告應給付原告160萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋係被告於93年底以「現況交屋」買進，斯時原屋主及 仲介 均未告知系爭房屋為海砂屋，且系爭房屋自79年完工後，歷年來均無相關記載，原告亦已將系爭房屋以700萬元價格出賣予第三人，是以原告並無損失。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：經查，原告主張系爭房屋為海砂屋等事實，固據其提出不動產買賣契約書、系爭房屋現場照片二幀、鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告、律師函、正中不動產估價師事務所估價報告書、SGS材料及工程實驗室試驗報告等件為證；惟被告則以原屋主及仲介並未告知系爭房屋為海砂屋、原告已將系爭房屋轉售第三人，原告並無損失等語主張，並爭執上開試驗報告、估價報告書等文件內容之真實性。是本件所應審究者厥為：系爭房屋之混凝土氯離子含量是否已超出國家標準值？系爭房屋是否為「海砂屋」？倘是，則原告所受損害若干？以下分述之：
㈠查兩造於98年5月22日簽訂不動產買賣契約書時，於第17條
其他約定事項第二項檢測約定第2款中約定：「氯離子含量檢測約定（僅適用建築完成日期在民國70年1月1日以後之建物）買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（由主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，買方進行檢測時應通知賣方及信義房屋到場，且為避免檢測樣本因天候環境或滲漏水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢測結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上；在87年6月25日以後者，約定為0.3kg/m3以上）時，除買雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔，惟如賣方故意不告知者，應負擔全部之費用。…」等情，有不動產買賣契約書在卷可按（卷第12頁）。準此，依照兩造不動產買賣契約書之約定，買方（即原告）固然可以自費並指定檢測廠商檢測，但是在進行檢測時，則必須要：「①通知賣方（即被告）及信義房屋到場，②為避免檢測樣本因天候環境或滲漏水等外部污染導致爭議，檢測時應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域，③由主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本」等情，而此程序之目的，顯然係要排除因取樣標本及過程之不當而產生影響鑑定結果之變動，並以此減少雙方及信義房屋對鑑定公正公開之可能爭議，是上揭約定之程序，顯屬鑑定之必要踐行程序，而原告所提出之鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告（卷第17頁）、SGS材料及工程實驗室試驗報告（卷第121頁）之鑑定過程，均未依照雙方所約定之上揭程序進行，即與雙方於不動產買賣契約書之約定並不相符，是被告主張「原告的鑑定有二次，第一次是結構技師鑑定的，我有問過管委會等，都沒有人知道有人去鑑定，因為大樓有管制進出的人都要申請，且鑽檢體就是施工，須有施工申請單及記錄單，第二次鑑定，我們也不知道有這件事，之前有打電話給我，我說我要在場，但是他們沒有再與我聯絡，所以兩次鑑定都沒有第三人在場，我們也不在，對方只說鑑定單位具有公信力，第一次鑑定我不知道，第二次鑑定我有要求我一定要在場，但是結果也沒有」等語，非屬無據。
㈡其次，通稱海砂屋之全文名稱乃為「高氯離子含量的混凝土
建築物」，造成之原因係因為建築房屋所使用之拌合混凝土中的砂子，使用來自海砂而非河砂，而因未以淡水沖洗去鹽分並除去海砂中含有之氯離子，導致氯離子混入混凝土中，因而侵蝕鋼筋表面而產生鏽蝕生成物，而鏽蝕生成物之體積超過原鋼筋體積甚多，所以會在混凝土內部產生擠壓之張力，鏽蝕生成物持續累積的張力到超過混凝土可以承受的範圍時，混凝土就會產生裂痕，而原本鋼筋包覆在鹼性之混凝土中，可以避免及減緩酸性之氧化過程，而裂痕會破壞包覆並提供氯離子侵蝕鋼筋所需之氧氣等物之助益，因之導致鏽蝕之過程加速，產生更多鏽蝕生成物而擴大裂痕，終將造成混凝土大面積剝落，進而鋼筋外露，將影響建物結構，因此，混凝土中所含有氯離子含量之多寡，將直接影響侵蝕鋼筋之結果；又混凝土係由水泥、碎石、水、沙子攪拌混合而成，沙子會因海砂、河砂摻入比例不同以及每次攪拌不同而受影響（混凝土過渡攪拌震盪結果，將使上開內容物分離，導致無法混合凝固，只能適當攪拌，故攪拌之程度亦會影響其數值），所以，每次檢測結果之氯離子含量不會絕對相同，故而就鑑定之採樣，乃須以平均計算之方式，計算出相對平均之氯離子含量，而且，造成侵蝕鋼筋表面之原因甚多，使用中的污染、環境因素、天候酸雨等等因素都有可能造成，不必然一定是因為使用海砂所造成，此即不動產買賣契約書所約定「為避免檢測樣本因天候環境或滲漏水等外部污染導致爭議」而應排除「混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域」之意旨，且因倘若就局部已經發生侵蝕結果之混凝土為檢測採樣，顯然將影響整體檢測結果，無法辨明是否屬於使用海砂之「高氯離子含量的混凝土建築物」，亦為統計過程之特異事項，檢測過程中自當予以排除；經查：⑴原告所提出之鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告之鑑定結果為「0.431472、0.414633、1.797743」，其中第三項之數值，遠遠超過前二者之數值，造成之原因，即是第三項數值之檢體乃為「剝落混凝土塊」，其屬於統計上之特異事項，且為於雙方所約定應予排除之「混凝土剝落處」之檢體，應予排除；⑵而系爭房屋建造完成日期為79年2月16日（卷第9頁背面），依兩造不動產買賣契約書約定其混凝土氯離子含量標準應適用0.6kg/m3，是以上開鄭兆鴻結構土木技師事務所所為檢測系爭房屋氯離子含量之試驗報告結果，扣除不應該採為檢體之第三項「混凝土剝落處」檢體之數值，其平均值未超過當時標準；⑶原告所提出之鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告中，檢體試驗編號1、2均統稱為「鑽心試體」，無從認定與雙方前述約定相符；⑷又SGS材料及工程實驗室試驗報告鑑定結果雖為「0.989、1.221、0.857」（平均值已超過當時標準），但是該數值卻與鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告之鑑定結果為「0.431472、0.414633」差異多達2-3倍之多，其產生鉅額差異之原因為何，未能陳明其緣由，但此即足徵鑑定採樣之程序將會影響檢測之平均結果；從而，兩造約定「為避免檢測樣本因天候環境或滲漏水等外部污染導致爭議，檢測時應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域」等情，其約定乃為計算混凝土氯離子含量符合規範之模式，被告以此為答辯主張，並否認該檢驗報告之內容，顯屬有據。
㈢再者，混凝土氯離子含量試驗既然係以平均計算之方式，計
算出相對平均之氯離子含量，其採樣之範圍自不能特定於某一區域，否則無法顯現其整體之狀況，因此，雙方契約所約定「由主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本」，即是藉由對建物重要之部分，以符合平均計算之採樣標準以資計算氯離子含量，是原告雖主張「由系爭房屋之樑、柱、樓板或剪力牆總共取三個樣本即可，無須各取一個樣本」等語（卷第132頁），作為上開約定之解釋結果，然而，原告此項解釋，顯然與約定之文意不符，況且，依照原告之解釋方式，無異使得採樣可以集中在某一特定區域，甚至在特定局部位置連續採取三個檢體，但如此採樣之結果，顯然無法計算出建築物整體混凝土氯離子含量之平均數值，是原告上揭主張，顯非契約當事人約定之真意，亦與檢體採樣之原理違背，應不足採信。因此，依照兩造約定必須於「主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本」，亦即於「樑」、「柱」、「樓板或剪力牆」各取一個樣本，以三個樣本計算混凝土氯離子含量之平均數值，才符合約定之要件；而原告所提出之鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告、SGS材料及工程實驗室試驗報告，所檢驗之試體，均由送驗者即原告、訴外人信義房屋仲介股份有限公司所提出，被告均未獲在場，與雙方約定程序並不相符，況鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告並未能確定檢體位置，而SGS材料及工程實驗室試驗報告雖註明三個檢體分別為「客廳樑、右房樑、右房柱」（卷第121頁），顯然此與兩造約定並不相符，亦無法明確「客廳樑、右房樑、右房柱」三者相對位置之差距，以及有無避開混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域，是難以該鑑定結果認定系爭房屋混凝土氯離子含量已超過國家標準值；從而，被告主張因檢驗時未獲通知到場而爭執二檢驗報告之結果，不符兩造系爭不動產買賣契約之約定，堪予採信。
㈣另外，原告所提出之正中不動產估價師事務所估價報告書（
卷第76-115頁）固有就減損價值為鑑定，然而，該估價報告書鑑定之價格日期、勘察日期均為「98年12月11日」（卷第80頁），當時所憑據鑑定報告僅有鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告，但該檢驗報告中應該扣除「剝落混凝土塊」之部分，已如前述，而檢體試驗編號1、2「鑽心試體」檢測之「0.431472、0.414633」結果，其數值平均值並未超過當時標準，因此，正中不動產估價師事務所估價報告書據此為鑑定，其基礎事實顯然有誤差，故該估價報告書顯然不足以作為原告有利之證據。
㈤綜上所述，原告所提出鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗
室硬固混凝土氯離子含量試驗報告、正中不動產估價師事務所估價報告書、SGS材料及工程實驗室試驗報告，既經被告所爭執其鑑定結果，且有如上所述檢測值差異甚鉅之情事，顯難認定系爭房屋為「海砂屋」，自無從作為原告向被告請求減少價金之證據基礎；況本件經被告再三請求再為符合雙方契約所約定程序之鑑定，然為原告所拒絕，是原告主張系爭房屋為「海砂屋」，並無證據得以相佐，自難認原告之請求為有理由。準此，原告依民法第354第1項、第359條、第
179條、第182條規定請求被告減少價金160萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年2月25日
民事第七庭法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年2月25日
書記官林鈞婷