臺灣臺南地方法院99年度訴字第611號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院99年訴字第611號民事判決

裁判日期：民國100年06月29日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣臺南地方法院民事判決99年度訴字第611號原告 吳昭瑞 訴訟代理人 顏宏斌 律師
陳秀卿 吳龍生 被告 黃珠
吳信安 共同訴訟代理人 江信賢 律師
蔡麗珠 律師 曾靖雯 律師 謝凱傑 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國100年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟捌佰參拾元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠系爭土地為原告所有，系爭房屋並無合法權源而占用系爭土地，原告自得依民法第767條請求被告拆屋還地予原告：
⒈查坐落於臺南市○○區○○段○○○○號之土地（下稱系爭
土地），係原告於民國72年12月1日經共有物分割取得，並於73年1月26日完成所有權登記，原告自取得系爭該筆土地所有權之日起，即屢催被告須拆屋還地予原告，但被告至今均置之未理。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。又所有權人行使該法條權利，除有特殊情事外，尚無所謂違反誠信或權利濫用之適用。今觀被告無權占用系爭土地，已相當妨害原告對於該土地所有權之圓滿行使狀態，因此，原告自得依據民法第767條請求被告須拆屋還地予原告。
⒉次按各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部
分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第825條定有明文。共有土地經協議分割並辦竣登記後，各共有人就其分割所得部分，有單獨之所有權；如其中一共有人之建築物所占有之土地，分歸他共有人取得，他共有人即不能完全使用其分得之土地，依民法第354條規定，該共有人應負不減少該地通常效用之擔保責任，應拆除房地，他共有人本於其所有權，自得請求除去該建築物(最高法院87年台上字第2894號裁判參照）。本案系爭土地既係與被告吳信安因分割共有物而來，則依上述裁判要旨，原告本於所有權自得請求被告除去該系爭建物。
⒊再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之，於不能協
議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者時，始得提起請求分割共有物之訴。又共有物分割之協議，基於契約自由原則，非不得另約定「一定期間內不得排除原存在之建築」或「條件成就後始得拆除原存在之建築」。另按共有物分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力。共有人對於他共有人分得部分既喪失共有權利，則其占有該部分土地除另有約定外，即難謂有法律上之原因（最高法院51年台上字第2641號判例參照）。查系爭土地既由原告與被告共有人協議分割取得單獨所有，並辦理分割登記完畢，被告以系爭房屋繼續占用原告分割取得之土地，依上說明，即無正當權源。故原告本於民法第767條之規定，請求被告拆除系爭房屋交還土地與原告即無不合。
⒋原告於72年7月13日繼承取得土地所有權應有部分1225/30
00，嗣於73年1月26日因分割登記而取得系爭土地所有權，被告所有系爭房屋無權占用原土地原告上述應有部分及分割後系爭土地，均屬故意不法侵害原告之土地所有權，致原告受有不能為正當用益之損害，應負賠償責任，亦分別為最高法院90年度台上字第1753號民事判決、94年度台上字第1164號民事判決所揭示，是協議分割登記完竣單獨取得系爭土地所有權後，所有人亦非不得以民法第767條前段之規定，請求返還被無權占有或侵奪之所有物。
㈡又按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益；雖有法律之原因，而其後已不存在者，亦同」，而今被告無權占用原告所有系爭土地，可獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可茲參照）。再依土地法第97條第1項之規定，城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而依土地法第105條規定，上揭規定於租用基地建築房屋亦準用之，況與市○○○○段差距，以百分之十計算為合理。如上所述，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利如下：被告占用原告所有系爭土地約57平方公尺（依實際測量面積為準），如以前揭土地自73年1月起至今達26年之久，原告請求自85年1月起至98年12月止，占用期間之不當得利共計新臺幣（下同）305,447元及被告自99年1月1日起至交還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利1,856元。
計算式如下：
┌───┬───┬──┬────┬────────────────┬────┐│自民國│至民國│共計│申報地價│計算式│租金額││年月起│年月止│月數│││（元）│├───┼───┼──┼────┼────────────────┼────┤│85/1│86/6│18│3,593.6│【（3593.654.4210%）12】│29,335││││││18││├───┼───┼──┼────┼────────────────┼────┤│86/7│89/6│36│3,954.4│【（3954.454.4210%）12】│64,560││││││36││├───┼───┼──┼────┼────────────────┼────┤│89/7│98/12│114│4,092│【（409254.4210%）12】│221,552││││││114││├───┴───┴──┴────┴────────────────┼────┤│小計│305,447│├───┬───┬──┬────┬────────────────┴────┤│99/1│至返還││4,092│【（409254.4210%）12】＝1,856（每月│││日止│││租金額）│└───┴───┴──┴────┴─────────────────────┘㈢對被告抗辯所為之陳述：房屋稅籍只是繳稅之憑藉而已，殊
不能證明所有權存在，再者；被告黃珠只是 吳新田 之媳婦，哪可能公公贈與給媳婦，此乃不實，被告黃珠與吳信安皆非系爭房屋之原始所有人，惟其乃佔用系爭土地之人，因之，以之為被告沒有當事人不適格之問題。
㈣對被告抗辯租金僅有五年時效，原告沒意見，如原告訴有理由，同意減縮自94年6月1日起計算租金。
㈤並聲明：
⒈被告黃珠、吳信安應將坐落於臺南市○○區○○段235地
號土地上之地上物（如附圖A部分，面積54.42平方公尺）拆除，並返還土地於原告。
⒉被告應給付原告305,447元及被告應自99年1月1日起至交還前揭土地之日止，按月給付原告1,856元。
⒊關於第一、二項之聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠被告並非無權占有被告所有坐落於臺南市○○區○○段○○○○號土地，原告請求被告拆屋還地，並無理由：
⒈原告為被告吳信安之胞兄，被告二人為夫妻關係。系爭土
地與鄰地即同段231、236地號土地，原為四筆土地，為原告與訴外人即先父吳新田所有，嗣吳新田於71年8月3日死亡，由原告與被告吳信安、訴外人即胞姊 洪吳玉子 繼承取得，經於72年7月2日協議分割遺產，三人各以3000分之12
25、3000分之989及3000分之786應有部分保持分別共有，嗣於72年12月1日協議分割共有物，將土地分為三筆，即系爭235地號土地與231、236地號土地，其中系爭土地歸由原告取得，231地號土地由被告吳信安取得，236地號土地則由洪吳玉子取得，合先敘明。
⒉坐落在系爭土地上之建物，其門牌為臺南市○○區○○路
2段362號（下稱系爭建物），係於61年間由吳新田與被告吳信安所共同出資興建，並由被告吳信安與吳新田贈與被告黃珠，由被告黃珠登記為房屋之納稅義務人，且自房屋興建後，吳新田與訴外人即先母 吳陳血 即與被告吳信安夫妻居住於系爭建物。而吳新田在世時曾就其名下財產分配，同意將系爭建物所坐落之土地贈與被告吳信安，惟被告吳信安未先為過戶，在吳新田過世後，因原告認不公平，要求也要繼承，致使上開土地變由原告、被告吳信安及胞姐洪吳玉子一起繼承。
⒊按「土地與房屋為各別之不動產各得單獨為交易之標的且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。張○官生前將系爭房屋贈與並移轉所有權登記予被上訴人，並無特別情事，可解釋為當事人之真意，限於贈屋而無基地之使用，自應推斷張○官默許被上訴人繼續使用土地，張○官死亡後，系爭七四三號土地雖因繼承、分割而分別由兩造及訴外人張○云等九人所共有，緣上開判例意旨之同一法理，難謂被上訴人所有之系爭房屋使用系爭七四三號土地，無正當權源。」、「本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議闡釋『土地及房屋同屬一人』，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷『土地承買人』默許『房屋承買人』有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂『土地及房屋同屬一人』固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形在內；並將所稱之『房屋承買人』擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人」（臺灣高等法院高雄分院91年度上字第72號判決及最高法院89年度台上字第284號判決要旨可資參照）。
⒋如上所述，系爭建物為吳新田與被告吳信安所共同出資興
建，吳新田為系爭建物之所有權人之一，又系爭建物坐落之土地為吳新田所有，依前開最高法院判決要旨，當屬最高法院48年台上字第1457號判例意旨所謂『土地及房屋同屬一人』，則吳新田在生前既與被告吳信安將系爭建物贈與被告黃珠，並無特別情事，可解釋為當事人之真意，限於贈屋而無基地之使用，自應推斷吳新田默許被告黃珠繼續使用土地，是而，吳新田死亡後，系爭土地雖因繼承、分割而由原告取得，依上開判例意旨之同一法理，難謂被告黃珠所有之系爭房屋使用系爭土地，無正當權源，故原告主張被告無權占有系爭土地，請求被告拆屋還地，要無理由。
㈡原告請求被告給付不當得利，亦無理由：
⒈如前所述，被告占有系爭土地並非無權占有，是被告既非
無法律原因而受有占有系爭土地之利益，原告請求被告應返還不當得利，自無理由。
⒉按土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人
請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最高額（最高法院88年度台上字第3331號判決意旨參照）。
準此，縱認被告無權占有系爭土地，但系爭土地係坐落於臺南市○○區○○○○段因遭禁建多年，均無任何建設或開發，非屬繁榮之都市地區，原告主張以年息百分之十為計算，顯然過高，且原告亦未舉證說明何以年息百分之十計算，其請求無理由。
⒊復按租金之請求權因五年間不行使而消滅，民法第126條
定有明文。又凡無法律上之原因而得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金利益，即不得依不當得利之法則請求返還（最高法院82年度台上字第3118號判決要旨參照）。是原告請求被告應返還自85年1月起至98年12月止共計14年相當土地租金之不當得利，亦無理由。
㈢次按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第
一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。而房屋戶口設藉之人或占有人，非必為房屋所有人或有事實上處分權。故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權，而命其拆屋還地（最高法院著有97年度台上字第1101號判決參照）。如原告主張系爭房屋為其出資興建屬實，揆之前開最高法院判決要旨，被告等人又非系爭房屋所有人或有事實上處分權人，被告等人就系爭房屋並無拆除之權限，原告訴請被告等人拆除系爭房屋並給付不當得利，於法即屬無據。
㈣況原告於99年7月7日當庭陳稱在61年前系爭土地原就有一間
房子，是吳新田夫妻居住，因房子太破舊，後來由原告出資翻新後等語。倘其陳述屬實，則系爭房屋既係由原有房屋改建而來，其改建之部分，於加工完成後，依據民法第811條規定，仍屬原有房屋之一部分，故系爭建物所有權仍應歸屬原有房屋所有權人所有，亦即兩造之先父吳新田所有（最高法院56年台上字第2346號判例、87年度台上字第546號判決要旨參照）。而系爭土地也原屬於吳新田所有，依據最高法院89年度台上字第284號判決要旨，被告吳信安與其他繼承人繼承取得系爭房屋，自仍得繼續使用系爭土地，原告訴請拆除，亦無理由。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落在臺南市○○區○○段○○○○號土地為原告所有。
㈡系爭土地與同段231地號、236地號土地本為同一筆土地，原
為原告與被告吳信安之被繼承人吳新田所有，在吳新田死亡後，由原告與被告吳信安、訴外人洪吳玉子繼承取得，且於72年12月1日協議分割成三筆土地，系爭土地歸由原告取得，231地號土地歸由被告吳信安取得，236地號土地歸由訴外人洪吳玉子取得。
㈢坐落在系爭土地上之門牌號碼臺南市○○區○○路2段362號
建物，為吳新田與被告吳信安在61年間共同出資興建，並將之贈與被告黃珠，黃珠目前仍為系爭建物之納稅義務人。
四、兩造爭執事項：㈠被告黃珠所有之系爭建物占有系爭土地，是否為無權占有？
原告請求被告二人拆屋還地，有無理由？㈡原告是否得以請求被告二人給付相當租金之不當得利？如原
告得以請求，其請求按申報地價之百分之十計算相當租金之不當得利，有無理由？其請求被告二人應給付自85年1月起至98年12月止共計14年之相當租金的不當得利，有無罹於消滅時效？
五、得心證之理由：
（一）被告黃珠所有之系爭建物占有系爭土地，是否為無權占有？原告請求被告二人拆屋還地，有無理由？㈠原告主張其於73年1月26日因分割登記而取得系爭土地所
有權等語，業據提出系爭土地之登記謄本為證（見本院卷第8-9頁），且為被告等所不爭執，並經本院於99年7月30日會同臺南市安南地政事務所到場勘測，有99年7月30日勘驗筆錄1份、如附圖之臺南市安南地政事務所土地複丈成果圖1份在卷可稽（見本院卷第61-63頁），堪信原告此部分之主張為真實。
㈡原告主張被告黃珠所有之系爭建物占用系爭土地如附圖所
示A部分，面積54.42平方公尺之土地，係無權占有等語，則為被告等所否認，經查：
⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的
，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。（最高法院48年台上字第1457號判例參照）。次按「其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係」（最高法院73年度第五次民事庭會議決議要旨參照）。再按「本院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議闡釋『土地及房屋同屬一人』，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷『土地承買人』默許『房屋承買人』有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂『土地及房屋同屬一人』固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形在內；並將所稱之『房屋承買人』擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人」（最高法院89年度台上字第284號判決要旨可資參照）。
⒉被告抗辯：坐落在系爭土地上之系爭建物，係於61年間
由吳新田與被告吳信安所共同出資興建，並由被告吳信安與吳新田贈與被告黃珠，由被告黃珠登記為房屋之納稅義務人等語，業據其提出台灣電力公司臺南區營業處81年8月4日南費核證字第0631號書函及臺南市稅務局安南分局納稅義務人姓名為黃珠之房屋稅籍證明書（見本院卷第47-48頁），且為原告所不爭執，自當信為真實。按因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關，亦與因法律行為而取得者，須依民法第758條規定經登記始取得其所有權者不同（最高法院85年台上字第100號判決要旨可資參照）。又按房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，已登記房屋之所有權人，就該房屋自有拆除之權限（民法第765條規定參照）；至未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。而未辦保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該未辦保存登記建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院86年度台上字第2272號裁判要旨參照）。本件系爭建物由吳新田與被告吳信安共同出資興建，揆諸上開最高法院裁判意旨，渠等即為所有權人，且因系爭建物未經辦理所有權第一次登記，嗣後被告吳信安與吳新田將其以贈與之方式全部讓與被告黃珠，應認其已將系爭建物之事實上處分權讓與被告黃珠。
⒊次查，被告黃珠係自訴外人吳新田及被告吳信安等二人
受讓系爭建物，且在系爭建物尚未受讓之前，系爭建物係由吳新田與被告吳信安共同出資興建，吳新田為系爭建物所有權人之一，又系爭建物坐落之土地為吳新田所有，房屋與所附土地均屬吳新田所有。是訴外人吳新田與被告吳信安將系爭建物贈與被告黃珠後，揆諸前開說明，並無特別情事，可解釋為當事人之真意，限於贈屋而無基地之使用，自可推斷吳新田默許被告黃珠繼續使用土地。復按上開最高法院決議及判決要旨，乃係側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調解土地與建物之利用關係。準此，應可合目的性擴張解釋在吳新田死亡後，系爭土地雖因繼承、分割而再由原告取得，惟原告對房屋所有人（不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人），均須繼續其原來之法律關係，亦即系爭建物就系爭土地有土地使用權，從而，自應認定被告黃珠所有之系爭建物占有系爭土地，係具有正當權源，被告二人辯稱並非無權占有系爭土地等情，堪予採信，㈢至於原告雖主張系爭土地既係與被告吳信安因分割共有物
而來，依最高法院87年台上字第2894號判決意旨，該共有人應負不減少該地通常效用之擔保責任，應拆除房地，他共有人本於其所有權，自得請求除去該建築物；以及系爭土地既由原告與被告共有人協議分割取得單獨所有，並辦理分割登記完畢，依最高法院51年台上字第2641號判例意旨，被告以系爭房屋繼續占用原告分割取得之土地，即無正當權源云云，惟上開最高法院判決、判例適用之前提，應先有共有關係之存在，惟本件被告吳信安與吳新田既已將系爭建物以贈與之方式全部讓與被告黃珠，已如前述，目前房屋所有人為取得房屋事實上處分權之被告黃珠，原告與被告黃珠間既無共有關係，即無上開最高法院判決、判例適用之餘地，是原告依上開最高法院判決主張被告等占有系爭土地無正當權源，並請求被告除去系爭建物，顯有誤會。
（二）關於原告請求返還相當於租金之不當得利部份：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。且按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨可資參照）。
㈡本件原告主張依民法第179條規定請求相當於租金之利益
，惟查如上所述，被告黃珠、吳信安占用系爭土地有正當法律權源，被告等即非無法律上原因而受利益，揆諸前揭說明，自無不當得利之情事。是原告本於民法第179條不當得利之規定，請求被告等返還相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被告抗辯被告黃珠所有系爭建物占有系爭土地，並非無權占有，尚堪採信，從而，原告依物上請求權之法律關係，請求被告二人應將坐落於臺南市○○區○○段235地號土地上之地上物（如附圖A部分，面積54.42平方公尺）即門牌號碼為臺南市○○區○○路2段362號房屋拆除，並返還土地予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟應徵之第一審裁判費為17,830元，有卷附之裁判費審核單及收據可稽（見本院卷第3頁、第16頁），故依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如
主文第2項所示。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年6月29日
民事第一庭法官侯明正以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月29日
書記官程欣怡