裁判字號：臺灣屏東地方法院97年訴字第543號民事判決
裁判日期：民國98年08月11日
裁判案由：返還土地買賣價金
臺灣屏東地方法院民事判決97年度訴字第543號原告丙○○訴訟代理人 郭憲彰 律師被告乙○○上列當事人間返還土地買賣價金事件，本院於民國98年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國94年1月22日，就原為被告所有坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○○○號、權利範圍全部、面積1387平方公尺之土地（下稱系爭土地）訂立買賣契約（系爭買賣契約），原告依約分4期付清價金，並將系爭土地移轉登記予原告所指定之 沈書白 等5人名義所有。97年間因鄰地同段331-2地號（按：原告誤繕為333-2）土地所有權人即訴外人 鄞域棟 認其所有前揭土地與系爭土地間界址有爭議，而向屏東縣潮州地政事務所聲請調處，經測量後原告之指定登記名義人接受損失較小之方案，即減少45.91平方公尺之範圍。惟依兩造所訂系爭買賣契約有關不動產標示之特別約定：面積如有更正或增減時，必需依單價每坪新台幣（下同）106,000元比例，增加或減少。今系爭土地經測量結果，確實已短少45.91平方公尺，以每坪106,000元計算，被告尚應返還原告價金1,472,104元（計算式如下：106,000元×45.91×0.3025＝1,472,104元）。按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠其損害。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。民法第227條第1項、第226條第1項、第213條第2項，分別定有明文本件被告出售系爭土地現實際面積僅1341.09平方公尺，雖土地登記謄本記載面積為1387平方公尺，但經測界結果，確實短少
45.91平方公尺，依系爭買賣契約之約定及民法之規定，被告即應返還原告上述溢付之價金，並於本院聲明：㈠被告應給付原告1,472,104元，及自94年2月16日起，至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地當初出售時曾經測過3次並無不足，是依照土地登記面積之數量出賣原告，且原告亦已給付價金完畢，如有不足，何以原告仍願付清尾款，且現有系爭土地面積不足並非其有何過失，故其無須返還價金予原告等語置辯，並於本院聲明：如判決主文所示。
三、下列事項為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、屏東縣政府營利事業登記證、、地籍圖謄本、都市計畫區域內分區使用證明書、土地登記謄本、支票、本票、買賣雙方協議書、97年度屏東縣潮州鎮333-1地號與同段331-2地號土地界址爭議案調處圖說及分析表在卷可憑（分見本院卷第5至28頁）。
㈠坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○○○號之系爭土地原為被告
所有，土地登記面積為1387平方公尺，於94年1月22日出售予原告，並登記為原告所指定名義人沈書白等5人所有，系爭買賣契約全部價金均已付清。
㈡兩造在系爭買賣契約關於不動產標示訂有特別約定：「面積
如有更正或增減時，必需依單價每坪新臺幣106,000元比例，增加或減少。」之約款。
㈢第三人鄞域棟以其所有同段331之2地號土地（原告誤繕為
333之2地號）與系爭土地間界址有爭議，而向屏東縣潮州地政事務所聲請調處，經測量後原告之指定登記名義人接受損失較小之方案，系爭土地因此減少45.91平方公尺。
四、本件主要爭執事項應是系爭土地與鄰地界址紛爭，聲請調處導致減少45.91平方公尺，是否為可歸責債務人即被告之事由？㈠經查，被告抗辯系爭土地出售之時曾經三次測量之後面積無
爭執才移轉所有權登記予予原告所指定之登記名義人等情，業經被告所舉證人即系爭土地之仲介人甲○○到庭證述：「（兩造買賣的時候你的角色為何？）我是仲介公司，兩造均有付仲介費給我。從找地到買地完成，是 明德 中醫的醫生找我去找地的，原告丙○○是明德中醫醫生的太太。（這塊土地過戶之前有無做過鑑界？）一般都是交易完成才會鑑界，這件過戶之前沒有作，過戶當時有作鑑界，就是送申請書到地政機關，測量結果土地沒有什麼差別，依測量成果圖土地面積和圖是一樣大，後來測量成果圖均有給買方。【（提示本院卷第24頁協議書）提到系爭土地有一部分是被第三人 周金龍 佔用37坪，究竟測量結果有無佔用到333-1的土地？】有，確實有這個情形。這個後來有協調，鑑界下來知道有這件事，李先生有請他要拆屋還地，這是鐵皮屋。（點交的時候是否有排除？）鑑界完周金龍有佔用，我們的老闆有協調，之後周金龍有拆掉了，交給原告的時候鐵皮屋已經拆除。（陳述交易過程？）當時是明德中醫要土地，我在找附近的地，看李先生的地要賣，之後買賣成交我們去鑑界，原告有去看過地，過戶是 范盛楠 代書辦的。這交易過程中間，除周金龍之外無任何紛爭。（被告曾說系爭土地有做過三次測量你是否清楚？）有二次，潮州一次，第二次是申請縣政府復測。（為何要申請縣政府複測？）第一次鑑界的時候有到周金龍那邊，我們認為是否有問題，所以我們才申請第二次複測，...（測量結果面積有無與土地登記面積不符？）兩次均符合，位置一樣，沒有減少。（當初測量的時候有無與331-2的土地作測量？（提示地籍圖）333-1的毗鄰地我們都會通知，連周金龍和水利局的人都有來。當時測的時候，一邊是水溝，一邊是國有土地，前面是道路用地，只有一邊與鄞先生的空地交界。當時我們買的時候是一間卡拉OK。（肯定測量面積沒有錯？）若土地有增減，地政機關會通知，兩次的結果均沒有通知，所以兩次都沒有錯，我們才過戶的。（本院卷第24頁協議書第二點記載「依買賣契約特定約定，面積如有更正或增減時，必須依單價每坪壹拾萬陸仟元比例增加或減少」這所謂得更正或增減是什麼情形？）因有時權狀的面積與鑑定後的面積會增加或減少，所以才會約定此款，地政機關如果測量結果有增加或減少再以此增減。（是否有包括重測後的減少？）...只要依地政國家單位測量過後只要有減少即可。（這句話是何情況？何種情形下會適用這一條？）我們買賣當時申請的鑑界為準，正常買賣土地有面積與權狀的面積是否相符。...我們測的時候面積和權狀是一樣的。」等語在卷（見本院卷第49至52頁），證人甲○○自承均收受兩造之仲介費用，且仲介系爭土地最初是因受原告配偶之委請而尋覓土地，其與兩造間如有偏袒之詞自應以偏向予原告方面對其較為之有利，蓋如證述面積有不符時，被告依約自應復返還溢收價金之義務，此對證人自屬較為有利之詞，然證人亦證述買受之時確有測量面積無誤後始辦理所有權移轉登記，此證述核與被告之抗辯相符，且依本院調閱兩造賣賣當時申請測量之相關資料，亦顯示於94年1月31日申請測量成果有異議，報府再鑑界，嗣於同年3月16日再行鑑界，同年4月21日再複丈，結果系爭土地面積為1387平方公尺等情，有屏東縣潮州地政事務所98年3月13日屏潮地二字第0980002183號函所附複丈申請書、複丈成果圖等在卷可稽（見本院卷第121至127頁），核與證人即被告陳述複丈經過亦屬吻合，顯見被告抗辯出買時已測量面積無誤後才行點交買受人等詞核屬可採，則被告之給付行為並無給付不完全或是給付不能之情可堪認定。
㈡至原告陳述嗣後與鄰地之所有權人因界址爭議調處後仍減少
部分面積，按因界址紛爭而為重測，以該部分之處理過程，原土地所有權人實已無法到場指界或參與協調過程，被告對界址紛爭既已無置喙餘地，況且界址紛爭因測量機關所採用機器精密程度不同，及地籍圖原本之老舊程度均會影響界址之測定，而上述事由均是土地所有權人無法控制之因素，故基此而為之界址認定，性質上難以認定該嗣後不完全給付之情狀屬於可歸責債務人即被告之事由。
㈢綜上所述，從而原告依據民法第227條第1項、第226條第
1項、第213條第2項等規定，訴請被告給付如其聲明所示金額及利息，於法無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所依附，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及立證方法，經核於判決不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年8月11日
民事第一庭法官潘快正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）
書記官黃麗燕中華民國98年8月11日