裁判字號：臺灣高等法院90年上易字第271號民事判決
裁判日期：民國90年10月09日
裁判案由：返還價金等
台灣高等法院民事判決九十年度上易字第二七一號
上訴人甲○○○訴訟代理人 羅英立 法定代理人胡以經法定代理人 曾文豪 右當事人間返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十九年六月二十六日臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第四一○○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張其於民國六十八年八月二十七日向被上訴人購買坐落台北市○○○路○段○○○巷○號地下樓之二五八號（下稱系爭房屋）「實際坪數」九點一四坪之房屋一戶，及該戶房屋比例所有權應有部分之土地（下稱系爭土地），依契約規定，被上訴人所應移轉之系爭房屋所有權面積應為九點一四坪及該戶房屋比例應有部分之土地，詎被上訴人於系爭房屋未建畢前，未經上訴人之同意，先行移轉系爭土地予上訴人，嗣被上訴人又偽稱上訴人積欠各項費用，聲請將上訴人所有之系爭土地逕付拍賣，由被上訴人以其公司之職員 蘇淑蓉 為人頭拍定購得，且嗣後建成之系爭房屋有五點七二坪係公共設施面積，實際房屋面積只有三點五六坪，而契約簽訂之初，並無分擔公共設施之記載，且依契約書上所載，買賣標的物係「房屋」，所繳納亦係房屋稅，然被上訴人所移交者，僅有一架鍋煮炊小吃販賣的灶台，並無房屋主體存在，且依兩造簽訂之預訂土地買賣契約書第二、六、八條，明文約定若房屋興建不克交屋時，上訴人不願就土地部分單獨購買過戶，又房屋與土地有連帶關係，故房屋無法給付，自應連同土地部分予以解除契約，又本件系爭房屋及土地之買賣，於他案請求移轉所有權登記事件，已經判決債務人「給付不能」確定在案，故本件顯有給付不能，主張解除買賣契約，依給付不能之法律關係，請求被上訴人返還當時受領之價金及移轉所有權登記規費新台幣（以下同）八十八萬二千五百元及其法定遲延利息。並聲明㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應返還上訴人捌拾捌萬貳仟伍佰元及自六十九年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以系爭土地已於七十年五月二十三日移轉登記予上訴人，早已給付完畢，並無給付不能情事，嗣因上訴人積欠墊款，經原法院民事執行處拍賣，系爭土地於七十七年十月二十六日由訴外人 蘇淑容 拍定買受；另系爭房屋亦於七十二年一月四日交付上訴人驗收，並經多次通知上訴人辦理所有權移轉登記，嗣因兩造爭執而未辦理所有權移轉登記，且系爭房屋九點一四坪之計算，本應計入公共設施面積坪數，而依台北市建物登記謄本影本記載，面積一一點七七平方公尺（折合三點五六坪），共同使用部分面積九一七０點八八平方公尺，上訴人應有部分為九一七０八八分之一八九０，計一八點九０平方公尺（折合五點七二坪），合計面積三０點六七平方公尺（折合九點二八坪），顯已超過上訴人所買受之系爭房屋面積九點一四坪，亦無短少坪數之情事，亦無給付不能之情事，另其損害賠償請求權已罹於時效等語資為抗辯，並聲明駁回上訴人之上訴。
三、按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言，本件上訴人於原審到庭時稱於起訴狀送達即八十七年十月二十二日為解除契約之意思表示（見原審卷第一百四十七頁），雖觀其起訴狀所載之聲明，係請求原審宣告解除系爭契約（見原審卷第二頁反面），惟審酌其前後之聲明及陳述，應認上訴人之真意，係以起訴狀繕本之送達，對被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示。其解除契約後再依給付不能之法律關係請求損害賠償，則請求權時效自應解除即起訴時起算，則上訴人尚未逾十五年之請求權時效，被上訴人抗辯其請求權已罹於時效云云，尚不足採，合先敘明。
四、上訴人主張其於六十八年八月二十七日向被上訴人購買系爭房屋及土地，依契約規定，被上訴人應移轉面積九點一四坪之系爭房屋及該房屋比例所有權應有部分之土地，被上訴人於系爭房屋未建畢時，已將系爭土地移轉登記予上訴人，嗣被上訴人聲請將上訴人所有之系爭土地拍賣，由訴外人蘇淑蓉拍定，且系爭房屋建妥後私有面積為三點五六坪，加入公共設施面積五點七二坪計算，始足契約約定坪數之事實，業據提出預訂房屋及土地買賣契約書影本、預定房屋平面圖影本（見原審卷第一七九頁至一九二頁）、土地買賣所有權移轉契約書影本（見原審卷第二○七頁至二一一頁）、台北市建成地政事務所函影本（見原審卷第二一二頁）等為證，並有原審法院函影本及不動產權利移轉證書影本（見本院卷㈠第一三二至一三五頁）、建物及土地登記謄本影本（見本院卷㈡第四五頁、第五五至五八頁）在卷可稽，復為被上訴人所不爭執，自堪信上訴人此部分之主張為真實。
五、上訴人主張依兩造簽訂之預訂土地買賣契約書第二、六、八條，明文約定若房屋興建不克交屋時，上訴人不願就土地部分單獨購買過戶，又房屋與土地有連帶不可分性，房屋土地必須同時辦理過戶，又過戶時，由雙方共同委託代書辦理，然被上訴人竟盜刻上訴人印章，逕行辦理提前過戶，又系爭房屋有五點七二坪係公共設施面積，實際房屋面積只有三點五六坪，而契約簽訂之初，並無分擔公共設施之記載，且依契約書上所載，買賣標的物係「房屋」，所繳納亦係房屋稅，然被上訴人所移交者，僅有一架鍋煮炊小吃販賣的「灶台」，並無房屋主體存在，顯有給付不能，而依契約約定土地亦為給付不能等語，經查：
(一)按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害」；又按「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約」，民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條固定有明文。然系爭房屋門牌為台北市○○○路○段○○○巷○號地下樓之二五八號，其面積為九點一四坪，包括騎樓、走道及公共設施之分擔在內，有兩造所不爭執之預訂萬象特級大廈房屋買賣契約書影本（見原審卷第一七九頁反面）在卷可稽。其全部使用面積應包括「騎樓」、「走道」及「公共設施」，房屋總面積為九、一四坪，尚非房屋本體使用面積為九、一四坪，且依契約所附平面圖所載，其內確有樓梯、走道及空調主機室、變電室、配電室、停車卸貨處等公共設施（見原審卷第一八八頁）。上訴人主張系爭契約就公共設施等坪數空白即無分擔「公共設施」等云云（若無分擔公共設施等，應予以刪除蓋章始可），非有理由，其主張被上訴人應給付其買受房屋本體使用面積九點一四坪，顯不足採。而依被上訴人所提出之台北市建物登記謄本影本（見本院卷㈡第四五頁）之記載，層次面積一一點七七平方公尺（折合三點五六坪），共同使用部分面積九一七０點八八平方公尺，上訴人應有部分為九一七０八八分之一八九０，計一八點九０平方公尺（折合五點七二坪），合計面積三０點六七平方公尺（折合九點二八坪），顯已超過上訴人所買受之系爭房屋面積九點一四坪，是上訴人主張被上訴人僅移轉三點五六坪之系爭房屋面積，坪數明顯短少云云，容有誤會。
(二)上訴人另主張依系爭契約書上所載，買賣標的物係「房屋」，所繳納亦係房屋稅，然被上訴人所移交者，僅有一架鍋煮炊小吃販賣的灶台，並無房屋主體存在，根本無法使用云云，然依前揭所述，系爭房屋位於「地下樓」，而依兩造所簽訂之預訂房屋買賣契約書第二條所載，地下一樓為「高級市場」，而觀諸上訴人所提出之忠孝菜市場平面配置圖（見本院卷㈡第一○九頁），劃有二百六十一個「攤位」及其他樓梯、走道及空調主機室、變電室、配電室、停車卸貨處等公共設施，而上訴人於本院所提準備書狀中亦稱「被告．．製作一份『市場攤位』銷售海報圖，及隨海報圖的一份攤位出售價目表」、「依被告在現場展示之市場銷售海報圖選購」、「被告出售給原告之房屋，銷售海報標示為賣小吃」（見本院卷㈠第八九、九十頁），則上訴人於契約簽訂時，應即知其所購買者係一小吃攤位，是上訴人稱並無房屋主體，根本無法使用云云，非有理由。
(三)被上訴人稱系爭房屋於七十二年一月四日交付上訴人驗收，上訴人對此並不爭執，亦有上訴人所提之七十二年一月四日萬象大廈交屋驗收單影本（見本院上易字第四九二號卷第五七頁）可證，雖上訴人辯稱係受詐欺所為，然未舉證證明之，尚難採信。又被上訴人稱已於七十二年四月六日發函上訴人辦理房屋所有權移轉登記手續，有被上訴人所提通知書影本（見本院卷㈡第四七頁），則被上訴人已將給付之情事通知上訴人，茲因上訴人爭執其面積不足，而拒絕辦理房屋產權移轉登記，係可歸責於上訴人。故被上訴人並無拒絕辦理房屋所有權移轉登記之情事，亦無何給付不能之情事，則上訴人所主張實無足為採。
(四)上訴人雖不爭執被上訴人就系爭土地已辦理移轉登記，然稱被上訴人違反兩造簽訂之預訂土地買賣契約書第二、六、八條之約定，未經上訴人之同意，盜刻上訴人印章，逕行辦理提前過戶，然為被上訴人否認，稱辦理土地過戶之印章，係買賣雙方於訂約時，經雙方同意委由 黃石吟 代理代刻之印章等語，而觀其等所簽之預訂土地買賣契約書（見原審卷第一九○頁反面）第六條之記載「．．台北市政府工務局發給使用執照，及甲方（上訴人）依約履行其付款義務後，經乙方負責聘請代書，由甲乙雙方共同委託辦理」，而上訴人已履行給付價金之義務，兩造依約定由被上訴人聘請代書，而由兩造共同委託辦理，故被上訴人所為未違反契約之約定，上訴人稱印章係盜刻云云，然未舉證以實其說，為無足採。又系爭房屋於七十年十二月始取得使用執照，固有臺北市政府工務局使用執照影本（見原審卷第一九七頁）在卷可憑，而被上訴人於七十年五月二十三日即辦理土地移轉登記予上訴人，有臺北市建成地政事務所函影本（見原審卷第二一二頁）在卷足參，顯係違反前揭契約第六條之約定，然按「定有清償期者，債權人不得期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償」，民法第三百一十六條定有明文，上訴人未舉證證明其於被上訴人移轉系爭土地時，有反對之意思表示，兩造簽訂之契約，亦無不得期前清償之約定，而被上訴人亦於移轉後之同年十二月取得使用執照，且依前揭所述，系爭房屋興建後並無不克交屋之情形，且嗣後為辦理新增基地所有權登記，被上訴人曾發函上訴人協同辦理，並完成移轉手續，有被上訴人所發之函影本及土地登記謄本影本（見原審卷第一九六頁、本院卷㈡第五五至五六頁）在卷可佐。則被上訴人拋棄期限利益所為之清償，亦生債務消滅之效果，系爭土地已移轉登記於上訴人名下，上訴人取得土地所有權，被上訴人並無何給付不能之情事，故上訴人所辯，尚無可取。至於上訴人因積欠各項費用（其否認有積欠費用，惟此係拍賣程序，非本院審究之範圍），故被上訴人聲請就上訴人所有之系爭土地逕付拍賣，由原法院以「七十七年」度民執正字第十號強制執行，而於七十七年十月二十六日由蘇淑蓉拍定買受（見本院上易字第四九二號卷第一三二頁），此皆是已履行移轉土地所有權義務後之事由，自未能影響「已給付完畢」效力，自不得以事後發生被他人拍定之事由認此為給付不能。
(五)上訴人復稱其就系爭事實相同之另案確定判決，已經法院認定被上訴人「給付不能」云云，然觀上訴人所稱，係指本院於八十六年十二月三十日以八十六年度上更㈠字第五三九號所為就兩造間請求不動產所有權移轉登記事件所為之判決，而觀其判決理由四所載，係「故『縱如』上訴人所言雙方買賣契約係約定系爭房屋九點一四坪僅係指主建物部分，不包括公共設施部分在內無訛，上訴人亦僅能依瑕疵擔保或不完全給付類推適用給付不能之相關規定主張解除契約或損害賠償或減少價金等權利」（見原審卷第八二頁），並未認定上訴人所言屬實，僅係「假定」此情形，故所為用語為「縱如．．無訛」之假設語氣，自仍須查明有無符合給付不能之情形，始得依給付不能之法律關係而為主張。惟本件並不符合給付不能之情形，已如前述，是上訴人主張似有誤會，併此敘明。
六、綜上所述，本件上訴人本於給付不能之法律關係主張解除契約，為不足採，其據此請求被上訴人給付捌拾捌萬貳仟伍佰元及自六十九年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結果並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦無礙勝負之判斷，無庸一一審酌，附此敍明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年十月九日
民事第十五庭
審判長法官劉靜嫻
法官吳光釗法官李錦美右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十年十月十一日
書記官明祖全