臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決
111年度彰簡字第381號
原告 邱耀昌
被告彰化縣政府
法定代理人 王惠美
訴訟代理人 黃麗卿
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國111年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,330元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國110年間公告代為標售110年度第3批、標售文號110年9月13日府地籍字第1100320354號地籍清理未能釐清權屬土地(下稱系爭標案)，原告見系爭標案標售公告後，前往現勘系爭標案第41號彰化縣○○鄉○○段000號、面積73平方公尺、權利範圍全部土地(下稱系爭土地)，僅發現雜草叢生，認有獲利上漲空間，即以高於底價新臺幣(下同)197,100元甚多之250,000元價格投標，並以最高標標得系爭土地，嗣於111年2月9日取得權利移轉證書，於同年3月14日完成移轉登記。但原告之女兒至田中地政事務所(下稱田中地政)辦理土地登記時，自地政人員聽聞系爭土地上有一無主墳墓，又於同年4月1日辦理土地鑑界時，自鄰地居民得知該墳墓已存在十幾年，令原告震驚不已。
㈡田中地政既知有系爭墳墓存在，被告為其直屬之機關，不得諉為不知，卻故意未於系爭標案之土地清冊第41號備註欄位揭露，原告係因信賴其公告而參與投標，致原告受有價值貶損125,000元之損害，被告應負物之瑕疵擔保責任。被告標售系爭土地，性質上為私法上買賣契約，卻以標售公告及彰化縣政府代為標售110年度第3批地籍清理未能釐清權屬土地投標須知(下稱系爭標售公告、投標須知)特約免除其所應負之物之瑕疵擔保責任，為顯失公平，依消費者保護法(下稱消保法)第12條第1項為無效，爰依民法第359條規定請求減少價金等語。
㈢聲明：被告應給付原告125,000元。
二、被告答辯：原告所提出之現場照片為土堆，無法辨識是否為墳墓，縱為屬實，被告於110年9月16日起至同年12月16日間公告標售系爭土地前，田中地政人員前往系爭土地勘測，土地使用情形確為雜草，被告係依現況調查填載土地使用情形，並無保證無墳墓或隱瞞墳墓之事實；又系爭公告明確載明一律現狀標售，地上物概由得標人自理，被告不負瑕疵擔保責任，原告投標前本應詳閱系爭公告，並自現場勘查實際使用及占用情形，原告以250,000元投標系爭土地，即同意系爭標售公告內容，兩造並於原告得標時成立系爭土地之買賣契約，被告已依系爭標售公告按系爭土地現狀點交完畢，無顯失公平情形，原告請求減少價金，顯無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠經查，被告於110年9月16日起至同年12月16日間公告標售系爭土地，揭示：土地使用分區使用第類別為特定農業區農牧用地(僅供參考)、原登記名義人「亡： 劉摘 」、標售底價197,100元、保證金20,000元、備註：「1.無耕地375租約2.農業發展條例第3條第1項第11款耕地」，原告前往現勘後，於同年12月公告期間內以250,000元投標系爭土地，系爭標案第41號於110年12月17日開標後由原告以250,000元得標，被告於111年2月9日核發系爭土地權利移轉證書，原告於同年3月14日辦理移轉登記等情，有土地所有權狀、地籍清理土地清冊(下稱系爭土地清冊)、系爭標售公告及投標須知、土地產權移轉證書等在卷可稽(見本院卷第21、23、25、77-90頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真實。又兩造間系爭土地標售得標法律關係，性質為私權之買賣關係，亦為兩造所不爭，堪以認定。
㈡原告主張系爭土地上有墳墓為物之瑕疵，而系爭標售公告、投標須知卻免除被告所應負之物之瑕疵擔保責任，為顯失公平，依消保法第12條第1項規定為無效，乃依民法第359條規定請求減少價金等語，為被告所否認，並以前詞置辯，則被告是否應負物之瑕疵擔保責任，本院判斷如下：
⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法民法第354條第1項、第355條及第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵(最高法院108年度台上字第426號判決意旨參照)。
⒉原告主張墳墓於被告交付系爭土地前已存在一情，業據提出起訴後清除系爭土地雜草時之現場照片為證，惟為被告所否認，觀原告提出之前開照片，有一片覆蓋枯草之土堆，另有低矮之水泥基座緊鄰於土堆周圍，除原告當天委請挖土機司機祭拜及清除雜草之外，未見墓碑及前有掃墓或祭拜之痕跡(見本院卷第123頁)，原告主張系爭土堆為墳墓，構成減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵乙情是否為真，尚屬有疑。其次，被告辯稱係依田中地政人員勘測系爭土地使用情形，而如實填載於系爭土地清冊，提出系爭土地清冊及勘測紀錄表為證(見本院卷第107頁)，經核與原告起訴時所提出之相片(見本院卷第19頁)，可見系爭土地為一片林木及叢生之雜草等情相符；再被告於系爭標售公告已載明「有關標售土地之最新土地使用管制情形及地籍資料，請投標人或主張優先購買權人，自行向都市計畫、鄉(鎮、市)公所、地政相關機關查詢，並請逕至現場察看……」、「標售之土地一律按現狀辦理標售，其地上物及一切應辦手續(含相關所需費用)，概由得標人自理，本府不負任何責任。其他事項詳見投標須知」，而系爭投標須知亦載明「標售之土地，標售機關一律按現狀辦理書面點交，其地上物及一切應辦手續或占用之排除，概由得標人自理，標售機關不負任何瑕疵擔保責任」，且土地勘測紀錄表記載「地上物係非屬標售之標的，決標後為得標人自行排除」(見本院卷第78、79、88、107頁)，堪認系爭土地清冊、標售公告及投標須知載明事項乃為標售系爭土地買賣契約之內容，被告已充分揭露系爭土地現有雜草之情況，而以現有雜草之現狀標售；又被告於110年9月16日起至同年12月16日間，在土地所在地鄉(鎮、市)公所、地政事務所、彰化縣政府公布欄及地政處網站等處，公告標售系爭土地之訊息，迄至110年12月17日上午9時止前(見本院卷第77頁)，長達約3個月時間，均可使參與投標之承購人得以事先據以了解、評估，並可自行洽詢地政、建管、都市計劃主管機關查閱有關資料，或查訪鄰地所有人或使用人了解系爭土地使用情形，難認有何被告故意不告知，或未充分揭露，使承購人即原告無法事先得據以了解、評估之情事，故被告辯稱無故意不告知其瑕疵一節，堪予採信。再者，原告自陳系爭土地離其住處很近，於其投標前有前往現場察看約20分鐘，並走到系爭土地靠近雜草之界標處，亦知悉系爭土地範圍包含雜林部分等語，又稱：系爭土地清冊及權利移轉證書備註欄「亡：劉摘」對其產權沒有影響等語，業據其於本院言詞辯論時當庭陳明(見本院卷第144、145頁)，是系爭土地既離原告不遠處，原告顯有機會、充裕時間事先得據以了解、評估系爭土地及地上物情形，再衡量是否投標系爭土地，縱系爭土地存在墳墓而構成物之瑕疵，原告亦顯然欠缺投標人應盡之注意義務，而有重大過失，其復未舉證證明被告保證系爭土地無墳墓或故意不告知墳墓存在之情事，則被告依民法第355條規定已不需負擔保之責。
⒊原告主張系爭公告違反消保法第12條第1項而無效云云，惟：
⑴定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消保法第12條第1項固有明文。所謂定型化契約之條款因違反誠信原則顯失公平而無效者，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒絕締約內容餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件。苟訂約時並無上述情形，即不得於訂約後不為履行，若設詞違約，反有悖誠信原則，有害交易安全(最高法院94年度台上字第941號判決意旨參照)。而契約當事人間所訂定之契約，是否顯失公平而為無效，除應視契約之內容外，並應參酌雙方之訂約能力、雙方前後交易之經過及獲益之情形等其他因素，全盤考慮，資為判斷之依據(最高法院92年度台上字第963號判決意旨參照)。
⑵系爭土地清冊載明土地使用分區：特定農業區農牧用地，並註明「僅供參考」、原登記名義人「亡：劉摘」，並於備註欄記明「1.無耕地375租約2.農業發展條例第3條第1項第11款耕地」，核與土地勘測紀錄表相符(見本院卷第25、107頁)，已充分揭露全部契約內容；且被告就系爭標案公開標售時，即已於系爭標售公告、投標須知等文件，揭明應由投標人逕至現場察看、標售之土地一律按現狀辦理標售、一律按現狀辦理書面點交、其地上物及一切應辦手續或占用之排，概由得標人自理、標售機關不負任何瑕疵擔保責任等語及提供查證管道，原告既已知系爭土地為地籍清理未能釐清權屬之農牧用地，與一般權屬清楚之土地不同，自應審慎調查系爭土地現況及背景，再決定是否投標，且其非無充足之時間詳細審閱系爭土地清冊、標售公告、投標須知約定之情形，以了解得標後兩造之權利義務，倘其認系爭契約條款對其不利，亦可拒絕投標；復參原告自稱其衡量是否投標，考量因素包括：觀察是否臨路、占用情形及設施等語(見本院卷第145頁)，可見原告顯非居於取得資訊弱勢之一方，應得本於地緣關係、專業知識、經驗等，充分能力評估系爭契約履行之各項成本及獲益可能性，而決定是否締約，仍享有締約與否之自由，原告於投標前，其仍選擇參與投標並簽訂系爭契約，亦難認系爭約款有何顯失公平之處；此外，被告係透過公開標售之方法出售系爭土地，對於原告買受系爭土地之動機及目的並不清楚，原告買受系爭土地能否達到標購土地時之目的，非被告所能保證，本應由原告自行規劃及蒐集資料，難認有何權利濫用、違反誠信原則之情形，原告於被告已將資訊及權益事項充分揭露之情況下，經利益衡量後，同意前開條款而與被告訂定契約，該條款又屬當事人得依特約排除之任意規定，原告既基於契約自由及意思自主而為，其主張系爭標售公告及投標須知無效云云，並無理由。
⒋從而，原告主張系爭土地上存在墳墓，有減少價值及通常效用之瑕疵，縱屬實在，惟被告已在系爭土地清冊上揭露系爭土地使用分區情形，係原告因重大過失而不知系爭土地有上開瑕疵，且被告並未保證系爭土地符合原告於投標時所希望達到之效用，亦無故意不告知瑕疵之情形，是依民法第355條規定，被告即不須負擔保之責。原告依民法第359條規定請求被告減少價金125,000元，即屬無據。
四、綜上所述，系爭標售公告、投標須知並無消保法第12條顯失公平之情形，原告主張上開公告無效，據此依民法第359條，求命被告減少價金給付原告125,000元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 12 月 27 日
彰化簡易庭法官范嘉紋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
書記官顏麗芸