裁判字號：臺灣嘉義地方法院97年訴字第606號民事判決
裁判日期：民國98年01月20日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決97年度訴字第606號原告丁○○訴訟代理人 楊勝夫 律師複代理人 吳秋永 律師被告乙○○
丙○○上列當事人間遷讓房屋事件，於民國98年1月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告起訴主張：㈠原告於民國96年間向台灣嘉義地方法院標得被告乙○○所有坐落嘉義市○區○○段0248之0001地號土地（面積120平方公尺）、其上建號00939號二層住加強磚造樓房一棟（面積141.26平方公尺、電梯樓梯間11.92平方公尺）及同地號土地上1723棟次建物（鋼筋混凝土造3層住房，面積190.47平方公尺、鋼筋混凝土造梯間面積12.51平方公尺、陽台12.33平方公尺）即門牌號碼嘉義市○○路○○○號房屋（下稱系爭房地）。於法院執行點交時，被告丙○○即被告乙○○之配偶表示願以新臺幣（下同）270萬元買回系爭房地，並於97年3月20日與原告簽立買賣契約書（下稱系爭契約），被告丙○○並交付定金10萬元，於系爭契約第13條特約約定本件辦理房屋貸款280萬元，如貸款額度不足，則買賣不成立。㈡兩造於簽立系爭契約後，原告委託 江敦筠 代書辦理房屋貸款，並由代書助理甲○○跟金融機構洽商，經金融機構評估後，承辦代書告知最高僅能貸款208萬元，與前揭約定之280萬元尚有差距，原告乃委託楊勝夫律師於97年9月15日以97年度律勝函字第013號函通知被告丙○○因貸款額不足，依系爭契約前揭約定，本件買賣不成立，且要求被告於文到20日內遷讓房屋交付原告，惟被告置之不理，拒絕遷讓。㈢查原告已經取得系爭房地權利移轉證書而取得其所有權，本件買賣契約不成立，被告乙○○、丙○○既係夫妻關係，於原告告知買賣契約不成立之同時，其等占有系爭房地即屬無權占有，原告本於民法第767條之規定，自得訴請判令被告遷讓房屋。㈣系爭房地如經出租，每月得有1萬元之租金收入，被告經通知後仍拒絕遷讓房屋，致原告受有每月1萬元之租金損失，原告本於侵權行為損害賠償請求權，自得請求被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓之日止，按月賠償原告1萬元等語，爰聲明：被告應將系爭房地騰空遷讓交還原告；被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓之日止，按月給付原告1萬元；願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告方面：
一、被告乙○○以：如果原告依契約書處理好，我就把房屋點交。但原告並未依系爭契約第6條、第7條及第13條辦理，被告要求原告除應退還10萬元外，另須賠償10萬元，及每次出庭費用5,000元，另外，為了配合辦理貸款等，被告花費3萬元整理系爭房屋，原告亦應賠償。至於系爭房地前畸零地用來配合貸款乙事，被告均已充分配合等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
二、被告丙○○則以：兩造確有簽立系爭契約，被告已經給付10萬元，但原告未履行契約。兩造已經約定如果系爭房地無法貸那麼多錢，原告就應將10萬元退還被告，且原告委請之代書曾表示如果房屋沒有過戶就沒有辦法貸款。系爭契約第13條約定如果貸款不足，買賣不成立，原告應將10萬元還被告，但是原告沒有還，原告另要賠償被告10萬元。關於畸零地部分，被告均已配合，畸零地的共有人之印鑑證明，被告均已取得，而且被告所購買房地是買0248之0001地號土地及其上房屋，與0249地號土地無關等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
丙、得心證之理由：
一、原告主張其為系爭房地所有權人，及如甲、㈠所示之事實，業據原告提出系爭房地不動產權利移轉證書及系爭契約書為證（見本院卷第6頁至第8頁背面），被告亦不爭執，堪信為真實。
二、按系爭契約第13條約定為：「本案買賣雙方約定保証房貸新台幣貳佰捌拾萬元正，若貸款額度不足，則本買賣不成立，簽約金無息返還。」準此，倘有該條約定情事發生時，系爭契約即未成立。經查被告固辯稱原告未依契約辦理等語，惟證人甲○○（即系爭房地申貸事宜承辦人）到庭證稱略以：聯邦、渣打銀行願意承作，但聯邦銀行願意貸款的上限是
196萬元，渣打銀行是208萬元，他們是依拍定價承作，各家銀行標準不同，渣打銀行是用拍定價的9成承作，我是用被告丙○○的2個兒子的名義去貸款等語（見本院卷第32頁至第33頁）；證人 李嘉蕙 （即渣打銀行承辦系爭房地貸款事宜之人）到證稱略以：當初是甲○○前來辦理申貸，是以兩個子女的名義辦的，名字我忘記，我已經忘記他們要申貸多少錢，但是我們銀行要貸給他們的額度，跟他們要申貸的金額差很多，至於差多少，我忘記，我們銀行核貸的金額是以我們估價金額的85折至9折計算，但是因為本件是別人得標後，債務人要買回，所以我們給他們的成數更低，因此金額才會差很多等語（見本院卷第44頁至第45頁）；證人 黃慧玉 （即協調系爭房地申貸事宜之人）亦證稱略以：原告的父親大概2個月前來找我，問我有無辦法處理被告的貸款，他說一直貸不下來，看我有無辦法處理貸款的事情。後來我們有去東義路被告家裡，但是被告一直堅持要貸280萬元，後來一直協調都沒有成立，我就沒有辦理，且我連被告等資料都未拿等語（見本院卷第50頁至第51頁）。綜上，足認本件確有無法貸得首揭約定所定280萬元之情事，依該約定，系爭契約並未成立，應可認定。
三、次按所有權人對無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。故所有物返還請求權之行使，係以請求權主體為所有人，相對人為現占有物而無正當權源之人為要件。又按不動產之出賣人，固負有交付出賣之不動產於買受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，尚難指為無權占有，此不因已辦理所有權移轉登記而有異，蓋占有權源並不以所有權為限，物之出賣人依民法第348條第1項規定，僅負交付標的物義務，然依同法第
373條之規定，於未交付前，利益及危險尚歸出賣人負擔，並非無占有之正當權源。另按，依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152號、49年台抗字第83號判例意旨參照）。查本件原告係因本院拍賣而取得系爭房地所有權，該拍賣之債務人為被告乙○○等情，有不動產權利移轉證書可按，又原告取得系爭房地所有權後，被告乙○○尚未將系爭房地交付原告一節，已如前述，揆諸前揭說明，被告乙○○占有系爭房地，即難指為無權占有，而與所有物返還請求權之行使要件不符。復查，被告丙○○固因系爭契約未成立而未能依系爭契約取得占有系爭房地之正當權源，惟被告丙○○基於夫妻共同生活之關係，隨被告乙○○居住於系爭房地，則被告丙○○應係被告乙○○之占有輔助人，並非系爭房地之現占有人。綜上，原告依民法第767條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房地，即屬無據。
四、再按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段固有明文。惟按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。準此，主張權利受侵害之人，應舉證證明其受有損害及其數額，始得請求賠償。是本件原告主張被告因故意不法侵害其所有權乙節，縱然屬實，但原告就其主張每月受有1萬元之租金損害乙節，為被告否認，原告並未舉證以實其說，自難採信。原告既未能證明其所受損害之數額，依前揭說明，其請求被告賠償損害，自難准許。至民事訴訟法第222條第2項規定，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額者，以當事人已證明受有損害，而在客觀上有不能證明其數額或證明顯有重大困難之情事時，始有適用，本件客觀上並無前揭情事，本院自無依該規定定其數額之必要，併此敘明。
五、從而，原告依民法第767條前段及侵權行為損害賠償請求權之規定，請求被告遷讓返還系爭房地，及自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓日止，按月給付原告1萬元，均為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一審究，附此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年1月20日
民事第一庭法官林望民以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年1月20日
書記官陳慶時