裁判字號：臺灣士林地方法院104年簡上字第46號民事判決
裁判日期：民國104年08月13日
裁判案由：給付管理費
臺灣士林地方法院民事判決104年度簡上字第46號上訴人威靈頓山莊管理委員會法定代理人 林淵池 訴訟代理人 馬在勤 律師複代理人 陳佳雯 律師被上訴人德產汽車貿易股份有限公司法定代理人 王公威 被上訴人宏群開發建設股份有限公司法定代理人 汪佳坤 被上訴人 汪采槿
羊曉東 林玫岑 上五人共同訴訟代理人 郭鐙之 律師
簡維能 律師上一人之複代理人 諶亦蕙 律師上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國103年11月28日本院士林簡易庭103年度士簡字第961號第一審判決提起上訴，本院於104年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及假執行之聲請部分，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人宏群開發建設股份有限公司應給付上訴人新台幣貳萬貳仟伍佰元，及自民國一０三年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人宏群開發建設股份有限公司負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：
（一）原審被告 廖原儀 （下簡稱廖原儀）為門牌號碼台北市○○區○○○路○○○○號建物所有人，被上訴人汪采槿（下簡稱汪采槿）則為21號建物所有人、被上訴人德產汽車貿易股份有限公司（下簡稱德產公司）為21號2樓、2樓之1、5樓、5樓之1建物所有人、被上訴人羊曉東（下簡稱羊曉東）為21號3樓建物所有人、被上訴人林玫岑（下簡稱林玫岑）為21號3樓之1建物所有人、被上訴人宏群開發建設股份有限公司（下簡稱宏群公司）為21號4樓、4樓之1建物所有人，均為威靈頓山莊社區之住戶，依威靈頓山莊社區住戶公約（下簡稱系爭住戶公約）第2條規定，所有社區住戶應於每月20日前繳納每戶管理費新台幣（下同）4500元及上月水費（每戶每月個別水費加上應分攤之公共水費）之義務。
（二）被上訴人所有之前開21號1至5樓建物共9戶（下簡稱重建後21號9戶），雖另成立「崇仰21社區管理委員會」，惟威靈頓山莊社區係屬公寓大廈管理條例第53條規定之集居地區，於97年9月20日成立管理委員會。重建後21號9戶於101年7月24日改建完成後，仍坐落在威靈頓山莊社區內，共用社區共同設施，例如：警衛室、自來水供水設備、道路、垃圾清運設備，前開共同設施均由上訴人收取管理費作為管理、修繕之支出，被上訴人自有繳納管理費之義務。
（三）廖原儀自100年11月起迄103年4月間止，積欠管理費、水費共計13萬122元，被上訴人則分別積欠如附表所示期間之管理費，經定相當期間催告仍不給付，為此，爰依系爭住戶公約第2條及公寓大廈管理條例第21條規定，請求廖原儀及被上訴人各自給付其等積欠之管理費及水費，並聲明：1.汪采槿應給付1萬8000元、德產公司應給付9萬元、羊曉東應給付2萬2500元、林玫岑應給付2萬2500元、宏群公司應給付4萬5000元及廖原儀應給付13萬122元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人於原審則以：
（一）緣宏群公司於96年間購買門牌號碼台北市○○區○○○路○○號別墅（下簡稱原21號建物）及坐落土地後，於99年12月委託訴外人即營造廠商禾昌公司將原21號建物打掉，興建重建後21號9戶，重建時已申請報廢原來門牌號碼，另於改建後申請新增門牌號碼崇仰一路21-1號。而宏群公司身為起造人，完工時亦遵循公寓大廈管理條例第28條規定，召開區分所有權人會議並向台北市政府申請報備成立崇仰21社區管理委員會在案，故於宏群公司於改建原21號建物並申請報廢原門牌，原21號建物已非上訴人之管理範圍。嗣於102年7月3日成立崇仰21社區管理委員會後，被上訴人均為崇仰21社區之住戶，與上訴人毫無瓜葛，上訴人無權請求被上訴人繳納管理費。縱被上訴人仍需繳交管理費予上訴人，則宏群公司購買原21號建物僅屬威靈頓山莊社區中之1戶，繳交管理費亦應以1戶為限。
（二）崇仰21社區為一獨立社區，與威靈頓山莊社區各自獨立，無不可分性，在崇仰21社區管理委員會成立後，即無向上訴人繳納管理費之義務。被上訴人未使用上訴人主張之警衛室、供水設備、垃圾清運設備、道路等共同設施，因崇仰21社區管理委員會有獨自聘僱保全、清潔人員進行社區安全維護、清潔及垃圾清運，該道路並非上訴人所有，鋪修道路之費用係向區公所申請，被上訴人雖有使用供水設備，但有按時繳納水費予上訴人，如有支出修繕費用，亦可持清單向崇仰21社區請求分攤修繕費用，故上訴人不得向被上訴人請求給付管理費等語置辯，並聲明：駁回上訴人之起訴。
三、原審判准上訴人對於廖原儀之請求而駁回上訴人對於被上訴人之請求及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴，除引用原審所述外，另補陳：威靈頓山莊社區確屬公寓大廈管理條例第53條及同條例施行細則第12條第2項規定之集居社區，被上訴人雖另成立崇仰21社區管理委員會，但該管理委員會至多能管理重建後21號9戶建物內部事務，上訴人依系爭住戶公約收取之管理費除支付維護、修繕供水設備外，尚用以支付記錄供水設備之狀態及抄錄水表之工作人員薪資、維護、修繕水溝、保全人員薪資、清潔公司報酬等，威靈頓山莊社區內之共同設施，均有設置必要，被上訴人亦有使用可能，至於被上訴人是否願意使用，是否另行聘僱保全、清潔人員等，均非上訴人所能置喙，被上訴人不得據此拒絕繳納管理費。又內政部（90）台內營字第0000000號函釋於本件並無適用餘地等語。並聲明為：（一）原判決關於駁回上訴人下開第（二）項至第（六）項之訴部分廢棄。（二）上開廢棄部分，汪采槿應給付上訴人1萬8000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）上開廢棄部分，德產公司應給付9萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（四）上開廢棄部分，羊曉東應給付2萬2500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（五）上開廢棄部分，林玫岑應給付2萬2500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（六）上開廢棄部分，宏群公司應給付4萬5000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。而被上訴人除援引原審抗辯外，另補陳：被上訴人因非威靈頓山莊社區之住戶，不論被上訴人是否使用威靈頓山莊社區共同設施，上訴人均不得依公寓大廈管理條例第18條規定向被上訴人請求，縱被上訴人有使用威靈頓山莊社區之共同設施，亦不得據此即認被上訴人有繳納管理費予上訴人之義務等語。並聲明：上訴駁回（原審判命廖原儀給付部分，因廖原儀未聲明不服而告確定）。
四、受命法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項，並依本院論述之先後與妥適，調整其順序、內容如下（本院卷第134、
167、175、194頁）：
甲、不爭執事項：
（一）威靈頓山莊社區之建物，係由威靈頓公司規劃興建。
（二）威靈頓○○○區○○道路目前為第三人私有，但屬私有公用，社區警衛室係未辦保存登記之地上物；社區自來水水源取自於自來水公司於崇仰公園所設置之蓄水池，再經由威靈頓公○○○區○○○○路10之1號、35號及崇仰六路
1號旁處，分別興建之三座蓄水池，將自來水分送至各戶使用，供水所需費用係由住戶分攤。
（三）威靈頓山莊社區於97年9月20日召開區分所有權人會議，決議通過制訂系爭住戶公約及成立管理組織；上訴人即據以向主管機關申請報備，經台北市政府於97年10月29日同意備查，核發公寓大廈管理組織報備證明在案。
（四）被上訴人所有重建後21號9戶建物係原21號建物拆除後，利用同一基地於101年7月24日興建完成。
（五）被上訴人就重建後21號9戶建物另成立崇仰21社區管理委員會。
乙、爭執事項：
（一）被上訴人所有之重建後21號9戶建物與威靈頓山莊社區間，是否屬公寓大廈管理條例第53條規定之集居地區？
（二）被上訴人是否威靈頓山莊社區之住戶？
（三）上訴人是否得依系爭住戶公約，請求被上訴人繳納管理費？
五、本院之判斷
（一）按「規約」係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文，可徵規約係公寓大廈區分所有權人或住戶為確保居住環境及共用部分之使用、維護等共同利益，經討論、決議，所獲平行之意思表示合致，核其性質應屬所謂的「合同行為」，即由同一內容之多數意思表示合致而成立，倘若規約制訂當時，並非該公寓大廈之區分所有權人或住戶，未參與會議決議，除有同條例第24條規定之繼受情況外，尚難逕認即受規約之拘束，合先敘明。
（二）查系爭住戶公約係威靈頓山莊社區187戶（棟）獨棟別墅所有權人於97年9月20日經區分所有權人會議決議制訂，然重建後21號9戶建物係於101年8月23日始為第一次登記，並由被上訴人分別以買賣等原因取得所有權，此有會議紀錄、住戶公約、建物登記謄本、異動索引在卷可按（原審卷第11至21、23至33、152頁），換言之，重建後21號9戶於系爭住戶公約制訂當時，除原21號建物所有人宏群公司外，其餘被上訴人均非系爭住戶公約制訂當時威靈頓山莊社區之所有權人或住戶，殊無可能參與前開區所有權人會議，此外，原21號建物既已拆除，則汪采槿、德產公司、羊曉東、林玫岑無從繼受原21號建物區分所有權，或無權占有原21號建物，故無公寓大廈管理條例第24條規定應繼受前區分所有權人權利、義務而受系爭住戶公約拘束之餘地。復參照97年9月20日之區分所有權人會議紀錄（原審卷第152至153頁），其中第五點出席人員及第七點討論事項及決議（第一案），均載明區分所有權人為18
7戶，而該187戶於當時均係各自獨立使用之獨棟別墅，堪認系爭住戶公約第16條「本公約對產權所有權人、承租人、借用人、繼承人、無權占有人及住戶具有同等拘束力」約定所稱之「產權」即指系爭住戶公約制訂當時已存在之187棟別墅建物（含原21號建物），尚不包含汪采槿、德產公司、羊曉東、林玫岑等人所有之重建後21號建物，易言之，汪采槿等人並非系爭住戶公約規範對象，自不受系爭住戶公約之拘束至為酌然。
（三）上訴人一再主張重建後21號9戶建物係在原21號建物所在基地重建，與威靈頓山莊社區具有整體不可分性之集居地區云云，然按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。公寓大廈管理條例第53條固有明文；又本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：1.依建築法第11條規定之一宗建築基地。2.依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。3.其他經直轄市、縣(市)主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。同條例施行細則第12條亦有明文。
惟細究前開條文之立法意旨係指多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，如其共同設施使用及管理具有整理不可分性時，準用公寓大廈管理條例規定，得成立管理委員會以利共同事務之推展及自主性管理而已，並非指在同一集居地區之建物所有權人，即當然成為該集居地區成立之管理委員會管理之住戶，尤其是管理委員會成立後，甫在同一集居地區興建之建物，亦非當然受原集居地區之所有權人或住戶經由合同行為制訂規約之拘束，仍應經嗣後興建之建物所有權人或住戶同意或其他確認訴訟之程序等，方受原規約拘束，以符法制，是以，依上訴人提出台北市政府建築管理處公寓大廈管理科之便箋（上證二），威靈頓山莊社區187戶（187建築基地）縱符合公寓大廈管理條例第53條及施行細則第12條第2項規定之集居地區，然如前所述，除原21號建物所有權人宏群公司外，其餘重建後21號建物所有權人並非因此當然成為威靈頓山莊社區之住戶，並受系爭住戶公約之拘束。
（四）雖重建後21號9戶於成立崇仰21社區管理委員會前，曾向上訴人繳交管理費一情屬實，然該管理費僅為繳納原21號建物之1戶管理費，而非重建後21號9戶建物之9戶管理費，有管理費收據在卷可按（原審卷第102頁），故不可據此推認重建後21號9戶均同意成為威靈頓山莊社區之住戶以及受系爭住戶公約之拘束，再者，重建後21號9戶固按月繳納分攤水費予上訴人，但如上訴人所述每棟每月應繳水費之計算方式，係每棟上個月用水度數加上每棟上個月應分攤公共用水度數（即總表度數減分表加總度數除以
187戶）後再乘以水費單價（詳本院卷第229至230頁），至於供水設備之管理、維護另以管理費支應等情，可徵前揭水費僅是使用自來水之對價，不在系爭住戶公約約定管理費之範疇內，因此，汪采槿、德產公司、羊曉東、林玫岑等人既未參與系爭住戶公約之制訂，亦非原21號建物所有權之繼受人，更未同意成為威靈頓山莊社區之所有權人或住戶，亦未同意適用系爭住戶公約，則上訴人逕依系爭住戶公約第2條約定請求汪采槿、德產公司、羊曉東、林玫岑等人給付附表所示期間之管理費，於法難謂有據。
（五）至於原21號建物雖因拆除重建後而不復存在，但原21號建物所有權人宏群公司本為威靈頓山莊社區之住戶，為系爭住戶公約制訂當時之原始187戶住戶之一，參與系爭住戶公約制訂之合同行為，並受系爭住戶公約之拘束，重建後21號建物係由宏群公司擔任起造人在原21號建物所在之同一基地進行重建，且仍為重建後21號4樓、4樓之1建物所有權人，其明知系爭住戶公約之內容，於重建前本負有遵守系爭住戶公約之義務，自不因原21號建物所有權因自行拆除喪失及重新取得重建後21號建物所有權，即脫離不受系爭住戶公約之拘束，免除給付管理費之義務，蓋因系爭住戶公約制訂當時，威靈頓山莊社區共計187棟別墅建物，因此，系爭住戶公約第2條所稱之「每戶」每月管理費實指「每棟」每月管理費，故宏群公司就原21號建物1棟應繳之管理費，不因重建後成為1棟9戶之公寓大廈建物而受影響，況宏群公司仍為重建後21號部分建物之區分所有權人，於重建後亦有續繳原21號建物應繳之管理費，有管理費收據在卷可參（原審卷第102頁），故宏群公司仍不失為前開187戶中之1戶而應受系爭住戶公約之拘束，負有繳納1戶管理費之義務。至於宏群公司雖取得重建後21號9戶中之2戶，然系爭住戶公約之規範對象為原始
187戶，原21號建物僅係其中1戶之所有權人，不因宏群公司於重建後取得其中2棟建物，管理費之計算基礎即改變按2戶收取，是以，上訴人依系爭住戶公約第2條規定請求宏群公司給付附表所示期間之2戶管理費，在1戶即
2萬2500元【計算式：4500×5=22500】之範圍內有理由，逾前開範圍，尚非可取。
六、綜上所述，上訴人依系爭住戶公約第2條規定，請求宏群公司給付自103年1月起至5月止之管理費2萬2500元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年7月31日（詳原審卷第71頁送達證書）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾前開範圍之請求，即屬無據，應予駁回。原審就前開應准許部分，為上訴人敗訴之判決併駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰將該部分判決廢棄，並改判如主文第2項所示。至於上開不應准許部分，原審判決核無違誤，故上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，自應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國104年8月13日
民事第一庭審判長法官林政佑
法官陳月雯法官黃欣怡以上正本係照原本做成。
本件判決不得上訴。
中華民國104年8月17日
書記官程翠璇附表：上訴人主張被上訴人積欠之管理費明細（詳原審卷第130
至135頁）┌─┬────┬───────┬─────┬───────────────┐││所有人│戶數│期間│金額（計算式）│├─┼────┼───────┼─────┼───────────────┤│1│汪采槿│1戶（21號）│103年2月│18000【計算式：4500×4（月）│││││至5月│=18000】│││││││├─┼────┼───────┼─────┼───────────────┤│2│德產公司│4戶（21號2樓│103年1月│90000【計算式：4500×5（月）││││、2樓之1、5│至5月│×4（戶）=18000】││││樓、5樓之1）│││├─┼────┼───────┼─────┼───────────────┤│3│羊曉東│1戶（21號3樓）│103年1月│22500【計算式：4500×5（月）│││││至5月│=22500】│││││││├─┼────┼───────┼─────┼───────────────┤│4│林玫岑│1戶（21號3樓│103年1月│22500【計算式：4500×5（月）││││之1）│至5月│=22500】│││││││├─┼────┼───────┼─────┼───────────────┤│5│宏群公司│2戶（21號4樓│103年1月│45000【計算式：4500×5（月）││││、4樓之1）│至5月│×2（戶）=45000】│││││││└─┴────┴───────┴─────┴───────────────┘