臺北簡易庭98年度北簡字第31669號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　98年度北簡字第31669號
原　　　告
即反訴被告　丙○○
訴訟代理人　 王勝彥 律師
被　　　告
即反訴原告　丁○○
訴訟代理人　甲○○
上列當事人間98年度北簡字第31669號損害賠償事件，於中華民
國98年12月10日言詞辯論終結，98年12月24日下午5時在本院台
北簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後：
主文
原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾捌萬捌仟元及自民國九十八
年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行；但反訴被告如以新臺幣貳拾捌萬捌仟元
為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
壹、本訴部份：
一、原告主張：
㈠、原告於民國98年4月21日以新臺幣（下同）1,440萬元將所有
坐落臺北市○○區○○段一小段第238號土地、權利範圍165
分之33權利範圍5分之1、及其上門牌號碼臺北市○○○路○
段○○○巷○○號4樓（即建號1322、權利範圍全部，含共同部分
1317建號、權利範圍5分之1）房屋（下稱系爭房地）出賣予
被告（訴外人甲○○為代理人），並簽訂不動產買賣契約書
（下稱系爭買賣契約）。原告於同年6月26日依債務本旨移
轉系爭房地所有權予被告並通知受領系爭房地之義務（即俗
稱點交），被告無正當理由拒絕受領。原告乃以台北榮星郵
局第929號存證信函通知被告於上開存證信函到3日內完成點
交程式，否則，依系爭買賣契約書第11條第2項之約定，每
逾一日應支付價金千分之一計算之違約金予原告。被告於同
年7月13日收受，卻未於3日內完成點交。自同年7月17日起
，被告即負給付遲延責任。系爭買賣契約於同年4月21日簽
訂，至6月26日原告移轉系爭房地所有權予被告，已達2月之
久，被告應無理由拒絕給付買賣價金（否則應拒絕過戶登記
）。詎被告藉口地下室有瑕疵，或稱應先扣除100萬元價金
，繼稱50萬元，最後強調要保留20萬元價款，以備與系爭房
地之一樓住戶打官司等等，否則拒絕系爭房地不動產之點交
。基於契約客觀、公平解釋原則，以及探求當事人立約真意
原則，再參酌民法第247條之1附合契約（即定型化契約）規
定，被告行為符合民法101條第1項「以不正當行為阻其條件
之成就」，視為條件已成就，原告於移轉系爭房地所有權予
被告之後，受領1,440萬元買賣價金應無疑義。被告遲至同
年7月30日始同意點交，原告於同年7月31日終能收受本件買
賣價金。原告之損害與被告債務不履行給付遲延，有可歸責
事由，並有相當因果關係至灼。被告自7月17日起至同月30
日止，計14日，符合給付遲延，原告依契約關係，主張每日
以買賣價金1,440萬元之千分之一計算，每日違約金（懲罰
性違約金）為14,400元，合計201,600元（14,400元×14=20
1,600元）為本件給付遲延之損害賠償。並聲明：被告應給
付原告201,600元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償
日止按年息百分之5計算之利息；⒉訴訟費用由被告負擔；
⒊本件請依職權宣告假執行。
㈡、提出：系爭買賣契約書影本、台北榮星郵局第929號存證信
函影本、雙掛號回執影本、台北44支局第993號存證信函及
雙掛號回執影本、承諾書影本。
二、對被告抗辯略以：
㈠、據證人乙○○證稱：「原告買這房子一年多，他自己也不知
道有沒有被佔用，因為他也沒有下去過，也沒有鑰匙下去看
，到成交以後才下去看」。而買賣成交日為98年4月21日至
系爭房地於同年6月26日移轉所有權予被告，足有2月餘，茍
地下室是否「有被他人佔用」有疑義者，被告可以拒絕過戶
，豈有過戶之後「保留拒絕無條件受領系爭房地之權限」之
歪理（亦無此證據）。既然原告沒有下去看，是仲介公司蘇
法誠打勾，即欠缺歸責事由。
㈡、又系爭房屋係於72年5月間竣工，為集合住宅，並有防空避
難室（地下層），嗣後法令之修訂，皆不影響地下層其為區
分所有共有部分之性質。基於團體法法理，被告明知（至少
可得而知）應予維持該團體秩序之安定，原告無從將大於前
手之權利讓與被告。被告竟以違反公共（團體）利益，或以
損害他人（包含原告）為主要目的，藉故地下層有「瑕疵」
，被告將此歸責事由推給中信公司之告知，（原告否認之，
另參照台北榮星郵局第870號存證信函），被告倘若對地下
室之「佔有」有意見者，何以不拒絕過戶？卻嗣後仍同意移
轉系爭房地之所有權？再予刁難？違反民事誠信原則。原告
為示誠意，於98年7月17日會同律師至現場欲再行點交。被
告代理人甲○○無視於地下層現況符合買賣本旨，仍再悍然
拒絕。中信公司人員信誓旦旦將於一週內解決，迄今買方違
約狀態仍繼續。以上被告已收悉（見第993號函第5頁、6頁
以及雙掛號回執聯），並不否認內容，於函達七日內點交，
給付買賣價金，此默示之意思表示，證明被告已符合給付遲
延之事、證，嗣後「否認」違反誠信原則（禁反言原則）。
㈢、被告另提出協定書，原告否認其形式之真正。且益證明是蘇
法誠去勾選，中信房屋復興加盟店才需與被告達成協定（已
涉及雙方代理無效之問題），原告亦是受害者。何況解釋契
約，探求立約真意，「是否被他人佔用」，所謂「他人」，
應指集合住宅住戶之外的「第三人」，不包括住戶本身。因
為區分所有共有部分，如地下室，通常由一樓管理、使用；
樓上則由頂樓管理、使用，此涉及共有物多數決議法理，與
物之瑕疵無關，原告並無可歸責事由。被告強詞奪理，目的
即在於額外扣款。被告另提出信義房屋之標的物現況，為已
失效之文件，亦與本件待證事項亦無關聯性（填表人亦非就
是原告），更證明被告熟諳仲介作業，焉有不知區分所有共
有部分，使用之法律依據。另乙○○證稱：「屋主清空是在
交屋（7月17日）前一星期左右」，證明原告亦無何歸責事
由。
三、被告則以下情詞置辯，並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行
之聲請；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如受不利之判決，願供
擔保請准宣告免為假執行。
㈠、原告於98年4月初以一般約委託多家房屋仲介公司代售系爭
房地，其為能賣得高價，未據實填寫房地產標的現況說明書
，謊稱系爭房地擁有6.13坪之地下室沒有被佔用，且稱沒有
地下室鑰匙，無法開門給仲介業者勘查。於98年4月20日被
告經由中信房屋復興加盟店（即永聯復興不動產仲介經紀有
限公司以下簡稱中信復興店）經紀人 劉匡鈱 帶看系爭房地，
依其提供之產權調查結果表顯示系爭房地公設多達10.81坪
。此10.81坪之公設須與27.94坪之主建物(室內面積)、7.1
3坪之附屬建物（陽台）一併購買，公設部份亦須繳交房屋
稅，被告要求仲介說明公設之位置、用途、有無被佔用等，
仲介當日查詢並提供被告系爭房地之地政事務所建物測量成
果圖，其公設部份包含公梯間3.29坪，屋頂突出物1.39坪，
地下室6.13坪。依地下室建物平面圖顯示系爭房地擁有五分
之一持分6.13坪之地下室雖是防空避難室，但可兼自由業辦
公室使用，且據原告填寫之房地產標的現況說明書當時是沒
有被佔用，致使買方誤判該地下室之價值，認為購屋後可與
其他樓層商議，當個人工作室使用。
㈡、兩造於98年4月21日以1,440萬元成交並簽立系爭買賣契約書
及房屋交易安全契約書，同時買方直接向賣方確認地下室，
買方付1期款14萬元，於同年4月22日買方付2期款130萬元及
仲介服務費144,000元，然於同年4月23日，系爭房地鄰居告
知被告，系爭不動產地下室被該棟1樓長期佔用，委請仲介
詳查，方知該棟1樓破壞原始緊急出口及直式鐵爬梯，於1樓
後方違章建築物內隱密處設置1樓直通地下室之斜式內梯，
地下室亦被隔成四房壹廳，內有床、桌、椅、衣櫃、沙發、
電視、音響、冷氣機…等物，並自地下公共蓄水池私接水龍
頭等事實，致使系爭房地實況與議價時、購買時不符，產生
嚴重之減少預期使用價值，及減少金錢價值之瑕疵。被告提
出抗議並提出解決方案任由原告選擇，惟經四度調解均失敗
，被告恐已付之價款被沒收，而通知代書繼續過戶作業，並
於同年6月22日付清尾款，將系爭房地買賣總價1,440萬元全
部存入房屋交易安全專戶內，於同年6月23日，被告即寄發
1343號存證信函給原告告知該系爭房地之買賣包含地下室
建物，且點交時須包含地下室建物之點交，即賣方有擔保無
瑕疵之法律義務，並告知於過戶手續完成時無法即時點交而
損及本人權益時將依系爭買賣契約書第11條第2項請求賠償
。嗣於同年6月26日過戶完成，由代書通知買賣雙方點交。
於同年7月1日在松山區調解委員會就地下室問題五度調解，
然亦無法成立。
㈢、被告即於98年7月6日再寄發1399號存證信函聲明賣方未盡擔
保責任或雙方未達成協商共識則買方為確保權益，恕無法點
交，希望賣方能出面協商，於同年7月16日原告委託中信復
興店乙○○清運四樓主建物內大型雜物，於同年7月16日被
告請教中信房屋總部法務室，在地下室問題未解決前最可行
之點交方法，至同年7月17日下午4時，現場點交時因原告於
同年5月20日拆除地下室隔間後無任何作為尚未盡應負之擔
保義務，瑕疵依然存在，但為顧及買賣雙方及仲介之權益，
被告主張就地下室違建部份之爭議暫先保留20萬元（如賣方
不盡擔保責任，須由買方代為處理地下室問題時所須之律師
費、訴訟費、處理費及買方所付出之心力、勞力和雜支費用
）於房屋交易安全專戶中，待日後就此爭議另行商議解決之
道，餘款全部撥還原告，為原告所拒，且原告不願協商致點
交不成。因原告蓄意違反誠實信用原則，不盡應負之擔保責
任，強要被告無條件接受有瑕疵之不動產。於同年7月28日
，被告再度寄1530號存證信函給原告，主張以20萬做為原告
履行擔保義務之保證金。只要原告與代書結清水、電、瓦斯
費、房屋稅、地價稅、交出鑰匙後，餘額逕撥付原告。於同
年7月30日，被告主動連絡安排下7月30日晚上再次點交，然
原告不接受被告7月28日存證信函之建議，主張1,440萬元須
全部撥付，地下室問題點交後再由被告告她。被告見與原告
間已無商議之餘地，且急欲出售系爭房地，接受原告之主張
，被告先簽點交單，並委託中信復興店代為完成點交事宜先
行離去。之後為使原告肯簽點交單完成系爭房地之交屋手續
，由代書寫承諾書給原告，並由中信房屋復興店給原告2萬
元現金後，原告才同意簽點交單辦交屋手續。
㈣、系爭房地買賣採「房屋交易安全制度」，被告於98年6月22
日將購屋價款1,440萬元全數匯入至價金保管銀行專戶完成
價金給付，並無給付遲延情形：由房屋交易安全契約書可知
，該制度為確保雙方同時履行抗辯權益，並確保賣方能獲得
價款，以買方匯款至價金保管銀行（本件為中國信託商業銀
行永吉分行），再由銀行撥付予賣方之方式，完成交易。買
方一旦匯款至價金保管銀行專戶，即對該款項喪失管領之支
配權，是該價金保管銀行應視為履行輔助人，代賣方受領價
金。故應認為買方匯款至價金保管銀行專戶即為給付價金行
為。被告已於98年6月22日將購屋價款1,440萬元全數匯入價
金保管銀行專戶，顯已完成給付價金，並無給付遲延情形。
㈤、非被告無理由拒絕點交，而係依民法第264條行使同時履行
抗辯權，為依法正當行使權利，拒絕受領瑕疵物：因系爭房
地存有瑕疵，被告始不願受領，被告拒絕點交係依民法第26
4條行使同時履行抗辯權，並非無故拒絕受領買賣標的物；
被告於4月23日發現瑕疵後，即積極要求原告排除瑕疵，並
六度申請調解，原告雖於4月26日曾答應排除，卻始終未確
實履行排除瑕疵之義務，且以強硬態度要被告無條件接受瑕
疵物，被告於同年7月30日見請求原告處理實屬無望，為避
免原告遲延給付造成之損害既續擴大，無奈之下只好同意賣
方所提先點交再告她之建議點交系爭瑕疵物。
㈥、購買公寓大廈專有部分，非專有部分之共有部分，亦可構成
買賣之瑕疵：原告於買賣契約簽訂前擔保地下室並無被佔用
情形；至簽訂契約後被告發現地下室被佔用後，亦曾允諾將
地下室回復原始設計圖原貌並騰空地下室，卻始終未履行其
承諾，系爭不動產買賣標的物包含建築改良物地下室所有權
五分之一之應有部分，原告填寫房地產標的現況說明書時，
於第20點「建築改良物現況並是否被他人佔用情形」、第29
點「是否有約定專用協定」，均勾選「否」。被告於簽約時
曾口頭詢問地下室是否有被佔用，原告聲稱並未被佔用。被
告曾欲查看，惟原告謂其沒有地下室鑰匙，使被告無法進入
地下室查看現況。被告本以為原告會本誠實信用原則，信賴
原告所述，即依地下室未被佔用而得以按其應有部分使用收
益之高價，與原告於民國98年4月21日訂立買賣契約。
㈦、地下室事實上已被一樓佔用，且佔用情形相當嚴重，而形成
排除其他住戶按其應有部分比例使用收益之狀態，構成買賣
標的物具瑕疵情形。一樓佔用地下室之情形嚴重，致被告若
受領後將無法依其應有部分獲使用收益，原告於5月20日上
午拆除地下室隔間後，即從未再依約處理。隔日（同年5月
21日中午），中信房屋復興店叫車清運佔用地下室之雜物，
卻被一樓拒絕，致無法排除佔用情形。該地下室至同年8月
乃由一樓堆放床、桌、椅、衣櫃、沙發、電視、音響、冷氣
機、衣物、雜物、…等等，充滿霉味、髒亂不堪，佔用情形
相當嚴重。完成點交後被告與一樓努力協調，一樓終於願意
將部分物品搬出地下室，並於同年8月18日中午在中信復興
店劉匡鈱的協助下，用約3.49噸卡車將部分雜物運走，裝載
雜物量甚多，甚至使大卡車超載嚴重，搬運者並因此算兩趟
車費。其他留存於地下室而未搬離之物品仍約佔地下室樓地
板面積四分之一。
㈧、系爭標的物有權利瑕疵情形存在：一樓住戶曾表示其當初買
受一樓時多支付30萬元予建商，有地下室單獨使用權，因而
佔用地下室。因原告於房地產標的現況說明書及口頭擔保地
下室未有佔用及專用情形，已構成民法第349條之權利瑕疵
，被告依民法第353條及第227條第1項，依債務不履行規定
行使其權利。原告雖曾於4月26日允諾排除瑕疵情形，惟事
後並未盡履行而使瑕疵情形始終存在。係爭標的物縱未有權
利瑕疵情形，亦有物之瑕疵存在，如上所述，本不動產買賣
包含地下室之應有部分，而原告亦曾擔保地下室未被他人佔
用。惟至同年8月18日搬離部分雜物前，地下室始終被一樓
佔用。一樓於地下室約30坪空間內，堆放物品，以換算兩大
卡車之雜物搬離後，尚堆放床、電視及其他雜物，點交前擁
擠髒亂不堪，且一樓拒絕他人搬離任何物品，而事實上排除
他人使用可能。由是可知至8月18日前，地下室因一樓之佔
用，使他人根本無法依其應有部分比例正常使用地下室。被
告原先簽定買賣契約前曾聽原告委託之仲介說明該地下室約
30坪，空間寬敞良好，計畫購買後作為辦公室、交誼廳等
使用，收益頗佳，是被告本認為買受後得取得其他多數住戶
同意，將地下室設計為辦公事出租予他人使用，或做其他使
用規劃，均因被他人佔用難以實現，而產生價值之瑕疵。又
原告曾於4月26日允諾願意恢復原始設計圖原狀，即回復原
先逃生出入口狀態，並騰空地下室。惟至7月30日實際點交
時，原告仍未盡履行其承諾，放任瑕疵狀態持續，構成民法
第354條給付之標的物具瑕疵情形。
㈨、受領遲延責任依照民法規定並未包含損害賠償責任，是原告
未有損害賠償之請求權基礎：被告拒絕受領瑕疵物之給付(
即點交)之受領責任，屬對己責任，其法律效果依民法第237
條僅為債務人責任之減輕，並未使債權人負有損害賠償責任
，則原告請求損害賠償並無請求權依據。縱使認為被告拒絕
點交無理由，買方拒絕點交情形亦非雙方所簽訂之系爭買賣
契約書第11條違約金適用範圍內，以契約書第11條作為損害
賠償請求權基礎並無理由；系爭買賣契約書第10條第5項對
於房地點交之情形有特別約定：「甲方（即被告）無正當理
由拒絕點交或逾期點交三日以上，經乙方催告期限內仍未履
約或提起訴訟者，即視為點交完成。」是以，依雙方契約，
買方若經催告後無正當理由拒絕點交之法律效果係「視為點
交完成」，並非依第11條處理。依系爭買賣契約書第10條第
5項，經催告後未履行視為點交完成，何能謂被告未履行契
約所訂義務而應負賠償責任？顯然契約第11條並非為處理買
方逾期點交所訂定。原告若主張被告給付遲延之損害賠償，
應依民法及民事訴訟法證明其所受損害數額，及損害與被告
給付遲延之因果關係。原告均未提出證明，是其請求無理由
。
㈩、提出：信義房屋及中信房屋提供之原告填寫的系爭不動產房
地產標的現況說明書、系爭不動產產權調查結果表、係爭不
動產建物測量成果、不動產買賣契約書及房屋交易安全契約
書、5月20日被告給原告之信函、臺北市松山區調解委員會
所開調解不成立證明書及6月2日發文之調解通知書、961號
存證信函、1343號存證信函、1399號存證信函、1530號存證
信函等為證。
貳、反訴部份：
一、反訴原告主張：
㈠、反訴被告締約前蓄意欺騙反訴原告地下室未被第三人佔用，
其後雖允諾反訴原告將地下室回復至與原始設計圖相符並騰
空地下室，惟事後毀約不願履行。反訴原告有拒絕受領瑕疵
物之權利，並向反訴被告表示依約處理完畢後始願意接受點
交，反訴被告卻始終未依約回復地下室至與原始設計圖相符
與騰空地下室。雙方因此遲至98年7月30日實際點交，距約
定點交之日即98年5月30已給付遲延達60日。因可歸責於反
訴被告之事由致無法完成點交，反訴被告未交付無瑕疵之買
賣標的物構成給付遲延，反訴原告依雙方所簽訂之系爭買賣
契約書第11條第1項，得請求每逾一日支付買方即反訴原告
已支付價款千分之一計算之違約金。
㈡、雙方於不動產買賣契約書載明約定「應依現況固定物騰空後
交屋」。98年6月26日系爭房地完成過戶，代書通知完成過
戶、交屋時因反訴被告遲遲未騰空系爭房地主建物（即四樓
專有部分）內多達兩車才能清運完之大型雜物，造成無法於
完成過戶手續後立刻點交之情形。98年7月16日反訴被告始
委託中信復興店乙○○清運四樓主建物內之大型雜物，距代
書通知完成過戶手續、點交之日已遲延給付達20日之久，反
訴原告請求該部之違約金為288,000元（1,440萬×千分之一
×20日）。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告288,000元
，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止按年息百分之
5計算之利息；⒉訴訟費用由反訴被告負擔；⒊請依職權宣
告假執行。
㈢、提出：所有權影本、付款證明影本、98年7月16日乙○○清
運系爭房地四樓主建物內大型雜物等日誌表、協定書影本信
義房屋提供之係爭不動產房地產標的現況說明書影本。
二、對反訴被告抗辯略以：
㈠、反訴原告過戶原因：於98年6月17日買賣雙方第四次協調失
敗時，反訴被告稱反訴原告不立刻過戶就沒收買方已支付之
購屋價款。買方如不繼續過戶有立即損失巨額價款之危險。
而地下室持分面積只有6.13坪，與系爭不動產總面積45.88
坪間之比率不到七分之一，依向來實務及學說見解，不符合
民法第359條買方單方解除契約之情形。復反訴被告亦不肯
雙方合意解除買賣契約，使解除契約之途不可行。於6月17
日協調失敗，當天反訴原告獲得中信房屋復興店擔保該係爭
不動產在當下房市看漲的情形下，反訴原告如不喜歡此有糾
紛的房地產，轉賣絕對不會有損失，而與反訴原告簽訂擔保
協定書，惟反訴原告在之後過戶、點交過程中乃就地下室瑕
疵及四樓未依約清空部份，繼續與反訴被告協調，反訴原告
始終沒有同意無條件受領瑕疵物。反訴被告未依4月26日約
定而欲給付具瑕疵之物，反訴原告自得拒絕受領，此包含拒
絕物之所有權移轉及物之交付之權。按權利人於不違反法律
規定及誠信原則情形下，得依其意志自由行使權利，是買方
選擇先過戶後保留拒絕無條件受領係爭房屋交付之權利，以
維護其同時履行抗辯權，誠屬正當。過戶與否和是否接受該
瑕疵係屬二事，兩者無任何關聯性，不應混為一談。
㈡、網路廣告係反訴原告委託仲介公司提出之邀約引誘，經確有
欲締約者實際磋商談判後，往往低於廣告之價格甚多，是廣
告之房價與最後實際成交價顯有差異，此乃一般社會經驗，
以此作為反訴原告無損害理由並不可採。更何況反訴原告提
出之損害賠償，係針對反訴被告給付遲延損害而依契約所提
出之損害賠償，與事後再以多少價格轉賣出誠屬二事，不應
混為一談。
㈢、證人劉匡鈱，乙○○於98年11月16日到庭證明，反訴被告於
98年4月7日委託中信房屋復興店賣屋時勾選地下室沒被佔用
。賣方於98年4月13日委託信義房屋仲介股份有限公司賣屋
時亦在標的物現況說明書中勾選地下室沒被佔用，（在第17
條共同使用部份是否被非法使用及第23條是否不定期租賃或
其他被佔用、借用之情形兩項目勾選否）。反訴被告告知兩
家以上房屋仲介公司地下室未被佔用，顯非一時不察，有為
賣得高價蓄意欺瞞之嫌，否則在第一家仲介公司勾選地下室
未被佔用後，不會再度在別家仲介勾選地下室沒有被佔用。
系爭屋地下室被佔用，對其價值產生很大的減損，交屋後中
信房屋代被告銷售系爭屋地，將近3個月買方出價，均未達
到協定書所定之1,470萬賣價。證人乙○○於98年11月16日
作證時稱四樓清空在交屋前一星期有誤，四樓於98年7月16
日清空，乙○○98年7月16日日誌記載，12點30分民生東路
四樓（屋內清空）。買賣雙方於四樓清空後約定次日7月17
日下午現場點交。
三、反訴被告則以下情詞置辯，並聲明：⒈反訴原告之訴駁回；
⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔；⒊如受不利判決，反訴被
告願供擔保請准免假執行。
㈠、反訴被告已依約完成系爭房地所有權移轉登記，依民法第34
5條第1項、367條規定，反訴原告依約即應給付買賣價金（
應解釋為同時履行），經催告期滿後，即負遲延責任。反訴
被告另提供反訴原告繼續將系爭房地委託中信公司出售之廣
告（98年10至11月份），以及另委託信義房屋出售之網路廣
告。經查，短短二、三個月，價值飆昇為1,786萬元售價（
已無土增稅之負擔），反訴原告買受系爭房、地之目的在於
暴利，卻在反訴被告起訴之後，託詞伊受有損害，違反民事
誠信原則（民法第148條第1項）。反訴被告起訴係懲罰性違
約金，實際損害算出之後，將再擴張起訴金額。反訴被告於
兩造間買賣關係並未蓄意欺騙，以及任何可歸責之事由，否
則反訴原告不需於訂約之後二月餘同意為系爭房地所有權之
移轉登記，此理至明。
㈡、反訴被告提出之中信房屋廣告影本、網路廣告影本以及反訴
原告轉手出售系爭房屋有346萬元暴利云云，反訴原告不爭
執，視同自認（民事訴訟法第280條第1項），姑不論如何，
反訴原告提起反訴時間在上揭時間之後，反訴原告主張伊有
298,000元之損害，即無何根據，亦不知所云。
㈢、提出：中信房屋廣告影本、網路廣告影本。
參、本院之判斷：
一、本訴部分：
㈠、原告主張於98年4月21日以1,440萬元將系爭房地出賣予被告
，並簽訂系爭買賣契約，原告已於同年6月26日將系爭房地
所有權移轉予被告之事實，業據其提出系爭買賣契約為證，
且為被告所不爭執，堪認為真正。惟原告主張被告無正當理
由拒絕點交系爭房地，應依系爭買賣契約第11條第2項之約
定支付違約金予原告乙節，則為被告否認，並以上情詞置辯
。
㈡、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。查，本件
系爭房地之地下室於被告買受前即遭第三人占用，惟原告於
中信房屋復興店營業員詢問填載房屋現況說明書時，就系爭
房地是否遭他人占用係回答未遭佔用，而由該營業員按其回
答勾選「否」之欄位，因原告均未提供地下室之鑰匙以供查
看，復因上開地下室部分勾選沒問題，故被告在買受系爭房
地時就地下室已遭占用部分並不知情，係於買受後才發現，
之後即經協調原告應將地下室恢復原狀以符合買方即被告之
要求，直至98年7月30日始經兩造同意點交，且於同年8月17
、18日中信房屋復興店仍雇人搬地下室雜物及目前該地下室
仍是有人占用中等情，業據證人即中信房屋復興店營業員劉
匡鈱、乙○○到庭證述實屬（見本院98年11月16日言詞辯論
筆錄），並有原告不爭之房屋現況說明書影本1份在卷可按
，此部分事實堪認真正。
㈢、是依系爭買賣契約第一條不動產標示部分之約定，本件買賣
標的含共同使用部分建物即地下室部分，有該契約書影本附
卷可按，此亦為兩造所不爭，則依同條之備註第2、5點約定
：「本買賣標的，依簽約時固定裝潢現況點交…依現況固定
物騰空交屋」、「本房地點交日期：點交日為民國98年5月
30日」等語，再由房屋現況說明第22項既係依原告之指示而
載明建築改良物部分之現況並無被他人占用之情形，而本件
買賣標的含共同使用部分建物即地下室部分，已如前述，則
上開建物現況未遭占用情形之載述自亦包含地下室部分，承
此，原告自負有將系爭房地含地下室部分依其所述之現況即
未遭占用狀態之固定物騰空交屋，並於98年5月30日點交予
被告之義務，被告於原告依約為上開約定之給付後，始應負
配合原告點交之給付義務。而系爭房地之地下室迄至98年8
月間仍置有雜物及為他人所占用乙節，亦如前述，即原告於
98年7月17日所為之點交行為並未符合前述契約所定之點交
義務即對待給付，則依首揭說明，被告援引同時履行抗辯之
法律關係，拒絕點交系爭房地即其應為之給付，為有理由，
即被告主張其並無何給付遲延及可歸責事由之情，應可認定
。
㈣、從而，原告主張被告自98年7月17日起至同年月30日止，符
合給付遲延，應依系爭買賣契約第11條第2項之約定，每逾
一日應支付價金千分之一計算之違約金即201,600元及法定
遲延利息予原告，洵屬無據，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
㈠、反訴原告主張反訴被告未依系爭買賣契約之約定，將系爭房
地之地下室部分騰空交付，雙方因此遲至98年7月30日實際
點交，距約定點交之日即98年5月30已給付遲延達60日，應
依系爭買賣契約第11條第1項之約定支付違約金予反訴原告
乙節，為反訴被告所否認。
㈡、然查，依系爭買賣契約所定之點交日為98年5月30日，而系
爭房地之地下室係因反訴被告迄至98年7月30日仍未依系爭
買賣契約約定之現況即未遭占用狀態之固定物騰空交屋，以
符合兩造應履行之點交義務等情，業如前述，且反訴被告就
其違反上開義務有何不可歸責事由乙節，並未舉證以實其說
，是本件既係因可歸責於反訴被告之事由迄至98年7月30日
兩造始完成點交，則依系爭買賣契約第11條第1項：「乙方
（即反訴被告）除因不抗力之事由外，若有可歸責乙方之事
由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負
遲延責任，每逾一日支付甲方（即反訴原告）已支付價款千
分之一計算之違約金…」及本契約關於反訴被告上開點交義
務之履行日為98年5月30日等約定，反訴被告遲延給付上開
點交義務已達60日之事實，應可認定。從而，反訴原告依系
爭買賣契約第11條第1項之約定，請求反訴被告遲延給付20
日之違約金即288,000元（1,440萬×千分之一×20日）及自
起訴狀繕本送達之翌日即98年11月10日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息，洵屬有據，為有理由，應予准許。
肆、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，
爰不一一論述，併予敘明。
伍、本件反訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所
為反訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告反訴被告如預供擔保後，得免為假執行。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
中華民國98年12月24日
書記官唐步英