裁判字號：臺灣高等法院88年重上字第196號民事判決
裁判日期：民國93年06月16日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決八十八年度重上字第一九六號
上訴人財團法人私立中興高級中學兼法定代理人丙○○上訴人甲○○
癸○○丁○○戊○○壬○○○乙○○共同訴訟代理人 廖修三 律師
黃淑琳 律師複代理人 江肇欽 律師
蘇美莉 追加被告己○○現應
庚○○現應辛○○現應被上訴人子○○訴訟代理人 蔡慧玲 律師複代理人 粘毅群 律師當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年九月二十一日臺灣臺北地方法院八十五年度重訴字第一三九九號第一審判決提起上訴，並追加己○○等三人為被告，本院於九十三年六月一日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於㈠第一項命上訴人財團法人私立中興高級中學拆屋、自地上建物遷出及還地部分及按月給付損害金超過新台幣肆萬伍仟柒佰玖拾貳元部分，及各該部分假執行之宣告，㈡第二項命丙○○、乙○○、甲○○、 張粹惠 、丁○○、戊○○、壬○○○拆屋還地部分及按月給付損害金超過新台幣壹萬壹仟捌佰壹拾陸元部分，及各該部分假執行之宣告，㈢第四項履行期間之諭知，暨第五項訴訟費用命上訴人負擔部分之裁判均廢棄。
右開廢棄㈠㈡部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
追加被告己○○、庚○○、辛○○應自八十五年十月三日起至返還坐落台北市○○區○○段一小段四五四之一地號如附圖編號Ｅ部分土地之日止，按月給付被上訴人新台幣壹仟陸佰捌拾捌元。
被上訴人其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審關於命上訴人負擔部分、第二審上訴部分訴訟費用由上訴人財團法人私立中興高級中學、丙○○、乙○○、甲○○、張粹惠、丁○○、戊○○、壬○○○負擔十分之三，餘由被上訴人負擔。第二審追加訴訟費用由追加被告己○○、庚○○、辛○○負擔十分之一，餘由被上訴人負擔。
原判決第六項就上訴人財團法人私立中興高級中學應按月給付被上訴人損害金新台幣肆萬伍仟柒佰玖拾貳元部分之假執行及免假執行宣告部分之擔保金分別變更為新台幣壹佰肆拾參萬元、新台幣肆佰貳拾柒萬元。
原判決第七項命上訴人丙○○、乙○○、甲○○、張粹惠、丁○○、戊○○、壬○○○應按月給付損害金新台幣壹萬壹仟捌佰壹拾陸元部分之假執行及免假執行宣告部分之擔保金分別變更為新台幣肆拾貳萬元、新台幣壹佰貳拾陸萬元。
本判決第四項於被上訴人以新台幣陸萬元或同額之玉山商業銀行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈤該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人。次按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款、第四百四十六條第一項分別定有明文。被上訴人因本件訴請拆除之部分建物原所有權人 江濱 已過世，故以其繼承人丙○○、乙○○、甲○○、癸○○、 江克英 、丁○○、戊○○、壬○○○等八人為原審被告，惟原審被告江克英業於起訴前七十四年四月二十四日死亡（見本院卷二第二十八頁），其繼承人為己○○、庚○○、辛○○（以下簡稱己○○等三人），被上訴人請求追加其等為被告（見本院卷三第五十三至五十五頁），上訴人財團法人私立中興高級中學（以下稱中興中學）、丙○○、甲○○、癸○○、丁○○、戊○○、壬○○○、乙○○（以下稱丙○○等七人）同意被上訴人上開之追加（見同上卷第四十六頁），核之首揭法條，被上訴人訴之追加自屬合法，先予敘明。
二、上訴人中興中學法定代理人乙○○已變更為丙○○，其聲明承受訴訟（見本院卷二第二四三頁），核無不合，併此敘明。
三、追加被告己○○等三人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
四、被上訴人以系爭土地所有權人之地位，請求上訴人等拆屋還地及給付相當於租金之不當得利。上訴人抗辯與原法院八十三年度重訴字第六五七號確定判決，應屬同一事件，違反「一事不再理」原則云云，並提出原法院八十三年度重訴字第六五七號判決為證，惟查兩訴之原告，一為 許惠菁 、一為子○○，當事人顯有不同。又兩案雖均同為請求上訴人拆屋還地及給付不當得利，惟前訴係許惠菁以其所有權人之地位請求，經被上訴人以相對性的買賣法律關係抗辯，經法院判決許惠菁之請求無理由確定，而本件係被上訴人以其所有權人地位請求，兩者之訴訟標的及原因事實均有不同，無一事不再理之適用，上訴人此項抗辯，尚無足取。
貳、得心證之理由：
一、被上訴人起訴主張其於八十五年間經友人 柯金蘭 介紹，知悉 陳永潔 所有坐落台北市○○區○○段四五四之一地號土地（以下簡稱系爭土地）擬出售，因土地售價每坪僅新台幣（以下同）四十餘萬元，較市價七、八十萬元為低，雖知系爭土地上有建築物，惟經調閱土地登記簿謄本，得知其上之建物未經保存登記，應屬無權占有，雖訴請拆屋還地時間可能為一、二年，整體而言仍值得投資，故於短時間內即同年九月十七日決定與陳永潔訂立買賣契約，當場給付簽約金一千萬元，嗣依約給付第二、三期款完畢，因被上訴人財力雄厚，而購買系爭土地價金僅五千七百零四萬四千四百元，自可於短期間籌集大筆資金，無庸以系爭土地辦理貸款支付價金，無與陳永潔通謀虛偽意思表示必要，至於陳永潔之前手或前前手為何人？渠等與上訴人有何恩怨情仇？非被上訴人所知悉；系爭土地交易，更無上訴人中興中學空言所稱通謀虛偽意思表示之情形。被上訴人交付陳永潔購地之價金，其如何使用，或陳永潔交付許惠菁之價金，其來源如何，及許惠菁或其父親 許寬成 等人如何使用價金，均非被上訴人所得過問。按土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力。被上訴人既係信賴系爭土地登記在陳永潔名下，向其購買而取得系爭土地所有權登記，自應受土地法第四十三條規定之保障，上訴人中興中學空言否定被上訴人之所有權，洵無理由。而被上訴人既無與陳永潔成立假買賣，即無上訴人中興中學所稱之「權利濫用」。上訴人中興中學、丙○○等七人、追加被告己○○等三人無權占有被上訴人所有系爭土地，爰本於所有權之作用請求上訴人中興中學、丙○○等七人、追加被告己○○等三人拆除地上物返還土地於被上訴人。又上訴人中興中學、丙○○等七人、追加被告己○○等三人無權占用被上訴人所有之土地，獲有相當於租金之利益，致使被上訴人就該土地無法使用收益，受有相當於租金之損害，被上訴人自得依民法第一百七十九條之規定，請求其等給付相當於租金之不當得利，爰聲明㈠上訴駁回。㈡追加被告己○○等三人，應與上訴人丙○○等七人將系爭土地上如附圖所示編號Ｅ部分之地上建物（第一、二及三層樓，面積各一百三十八．六三平方公尺之建物）全部拆除，並將上開占有土地面積一百
三十八．六三平方公尺返還被上訴人，並自八十五年十月三日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人一萬八千八百五十四元。㈢前開第二項部分，願以現金或等值之玉山商業銀行可轉讓定期存單提供擔保，請准予宣告假執行。
二、上訴人中興中學及丙○○等七人則以中興中學係一財團法人，其占有使用系爭土地，係源自上訴人中興中學創辦人兼校長江濱早於四十六年九月五日與訴外人 林德翰 （即被上訴人前前手許惠菁之被繼承人）於原法院就四十六年訴字第六０八號排除侵害事件成立和解，林德翰將上開土地售讓予中興中學，嗣林德翰收受買賣價金後，竟不為土地移轉登記，上訴人屢催討無著，始於四十八年九月廿日就和解內容聲請強制執行，惟因林德翰欠他人債務，系爭土地遭查封，致上訴人無法順利完成土地移轉登記。其後林德翰一再要求上訴人代為償還債務，上訴人為免學校無法繼續保有校舍興學，乃迫於無奈而陸續為林德翰清償債務，以使林德翰於五十二年三月五日出具同意書、杜賣證書、印鑑證明及土地所有權狀等證件，協助上訴人將系爭土地登記為中興中學所有。惟因林德翰之原因（諸如欠債使系爭土地遭查封或因無力繳納土地增值稅等事由），致中興中學遲遲無法完成土地移轉登記手續， 嗣江濱 死亡後，林德翰為謀取土地漲價後之暴利，以時效消滅為由，拒不履行移轉登記義務，其孫女即被上訴人之前前手許惠菁因與上訴人間有買賣契約存在，無法訴請上訴人拆屋還地，遂與被上訴人間為通謀虛偽意思表示，由許惠菁將系爭土地出賣予被上訴人前手陳永潔，再由陳永潔轉售予被上訴人，查陳永潔經營建築專業，豈不知土地上未登記之建物非必無占有之權源，故即使查詢地政機關及登記簿謄本，仍應確實詢問前手占用人情形，斷不可能放任資金積壓，價購尚有糾紛或須以訴訟方式除去占有之土地，作為興建房屋之用，況其購地之資金，部分（其實是全部）係向他人支借，尚須支付利息，則其承受此三、四千萬資金之積壓及民間利息之支付，已明顯與常理相悖；且許惠菁與陳永潔簽訂買賣契約（八十五年八月十五日）至陳永潔、被上訴人完成土地產權移轉間，亦不超過一個半月，另自陳永潔辦妥產權登記（八十五年九月十一日）至與被上訴人簽訂買賣契約，不過相差六日，若以一般人購買不動產，必經細心評估、討價還價等過程，則被上訴人不可能於八十五年九月十一日（即陳永潔辦妥登記日）後，始與陳永潔洽談買賣事宜，而陳永潔何以不待洽談完成，逕將產權由許惠菁移轉與被上訴人，以便節省再度移轉所需之代書費、規費及印花稅等支出？是渠係有意於登記簿上顯現多次移轉之假象，況被上訴人與 陳某 於價購系爭土地前，均已明知土地上蓋有中興中學校舍，如此經營三十餘年之學校，渠等如何判斷確能除去占有，被上訴人與其前手、前前手陳永潔及許惠菁等人，本係為藉由多次轉手之方式，達規避渠等惡意取得之行為，被上訴人購買之系爭土地，市價逾億，其上建有一興學三十餘載之學校，其以低於市價之五千七百餘萬元購買時，未向上訴人詢問占用原委，已明顯違反經驗法則，被上訴人並非善意第三人。許惠菁先與被上訴人之前手陳永潔為通謀虛偽意思表示將土地移轉至其名下，再由陳永潔與被上訴人通謀虛偽意思表示成立假買賣，移轉土地所有權至被上訴人名下，欲使被上訴人假善意第三人名義，對上訴人請求拆屋還地，依民法第八十七條第一項前段規定其等通謀而為虛偽意思表示，意思表示無效，故許惠菁與陳永潔與被上訴人間之買賣契約及物權移轉行為均屬無效，退萬步言，若其等非通謀虛偽意思表示，惟上訴人占有系爭土地乃本於買賣關係，並經當時所有權人林德翰所交付，故係有合法正當權源，非無權占有，而被上訴人既明知上情，仍惡意繼受土地所有權利，自應繼受其前手陳永潔乃至前前手許惠菁瑕疵，而不受土地法第四十三條保護，更不得本於善意受讓主張上訴人返還土地等語，資為抗辯。並聲明㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、追加被告己○○等三人經合法傳喚未於任何期日到場，亦未提出任何書狀供斟酌，故無事實及聲明可資記載。
四、被上訴人主張坐落於台北市○○區○○段一小段四五四之一地號面積四四九平方公尺之系爭土地係登記於被上訴人名下所有，有被上訴人提出之土地登記謄本為證（見原審卷一第十二、十三頁）。而系爭土地原係訴外人林德翰所有，林德翰於七十二年間死亡後，其繼承人許惠菁於八十五年八月二十八日辦理繼承登記完畢，嗣於八十五年九月十一日，再移轉所有權登記予訴外人陳永潔；陳永潔復於八十五年十月三日移轉所有權登記予被上訴人等情，此有上訴人中興中學所提出之地籍閱覽資料為證（見原審卷一第一二八頁），而系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分，為中興中學校外空地（面積十三平方公尺），編號Ｂ部分有中興中學所面積各為二十九平方公尺），編號Ｄ部分目前為中興中學之四層樓教室（面積各為一百二十五點八平方公尺），編號Ｅ部分目前為中興中學之四層樓教室（面積各為一百三十八點六三平方公尺），編號Ｅ--一部分目前為中興中學上開編號Ｅ四層樓教室樓頂之閣樓（面積二十六點一四平方公尺），編號Ｆ部分目前為中興中學使用之操場及空地（面積一百三十四點七三平方公尺）等情，復經原法院履勘現場，並經台北市中山地政事務所派員會同測量屬實，有土地複丈成果圖及履勘筆錄（見原審卷一第二○九至二一一頁）附卷可稽，並為中興中學、丙○○等七人所不爭執，自堪信此部分主張為真實。
五、被上訴人復主張其係於八十五年間經友人柯金蘭介紹，始知悉陳永潔所有系爭土地擬出售，因系爭土地售價每坪僅四十餘萬元，較市價七、八十萬元為低，雖知系爭土地上有建築物，惟經調閱土地登記簿謄本，得知其上之建物未經保存登記，應屬無權占有，但整體而言，仍值得投資，故於同年九月十七日與陳永潔訂立買賣契約，當場給付簽約金一千萬元，嗣依約給付第二、三期款完畢，且因財力雄厚，購買系爭土地價金僅五千七百零四萬四千四百元，於短期間內籌集大筆資金並非難事，無庸以系爭土地辦理貸款支付價金，無與陳永潔通謀虛偽意思表示必要，至於陳永潔之前手或前前手為何人？渠等與上訴人有何恩怨情仇？非被上訴人所知悉；本件系爭土地交易，更無上訴人中興中學空言所稱「假買賣」之情，又土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力。被上訴人既係信賴系爭土地登記在陳永潔名下，向其購買而取得系爭土地所有權登記，自應受土地法第四十三條規定之保障，上訴人中興中學、丙○○等七人、追加被告己○○等三人自應拆屋還地，給付不當得利云云，上訴人中興中學、丙○○等七人則以前詞置辯，經查：
㈠上訴人中興中學占有使用系爭土地，係創辦人兼校長江濱於四十六年九月五日與
訴外人林德翰（即被上訴人前前手許惠菁之外公）於原法院就四十六年訴字第六０八號排除侵害事件成立和解，其和解內容略為：「林德翰願將原屬 黃道平 所有現登記為原告名義所有坐落台北市○○○○○段貳參壹號壹等財土地面積零零陸伍零零點零陸柒零公頃（即壹佰玖拾陸坪半）（按此為台北市○○區○○段一小段四五四之一地號重劃前地號）出賣與被告（即中興中學）所有，其價金為新台幣捌萬元正，．．．並願於四十六年九月十五日收到第一期價款後即將系爭土地移轉登記與中興中學所有。」，有和解筆錄影本在卷可證（見原審卷一第五十六頁），嗣訴外人林德翰於收受買賣價金後未為土地移轉登記，中興中學於四十八年九月廿日就和解內容聲請強制執行，惟因系爭土地遭他人查封，致無法順利完成土地移轉登記（見原審卷一第五十八頁），中興中學原法定代理人江濱去世之前（五十八年七月二十六日）雖洽請林德翰辦理土地移轉登記事宜，惟因種種因素，致中興中學遲遲無法完成土地移轉登記手續，江濱死亡後，林德翰訴請中興中學返還不當得利敗訴確定（一審：原法院六十八年訴字第一五一九一號判決，二審：本院六十九年上字第一七四九號判決，見原審卷一第七十四頁），林德翰於七十二年四月去世後，由其孫女許惠菁繼承系爭土地，於八十三年間又訴請中興中學拆屋還地及返還不當得利（八十三年度重訴字第六五七號），中興中學獲勝訴判決確定，有判決書影本在卷可按（見原審卷一第四十九頁），為兩造不爭執之事實，先予敘明。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七
十七條前段定有明文。又「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責」，最高法院四十八年台上字第二十九號著有判例，是上訴人就其抗辯被上訴人與訴外人陳永潔、許惠菁通謀虛偽買賣，自應負舉證責任。
㈢上訴人以陳永潔與許惠菁就系爭土地買賣價金為三千四百萬元，而陳永潔向人借
貸三千六百萬元，可見陳永潔非有資力之人，況觀以本件被上訴人與陳永潔買賣系爭土地時程，許惠菁與陳永潔簽訂買賣契約（八十五年八月十五日）至陳永潔、被上訴人完成土地產權移轉間（八十五年十月三日），亦不超過一個半月，另自陳永潔辦妥產權登記（八十五年九月十一日）至與被上訴人簽訂買賣契約（八十五年九月十七日），不過相差六日，考以一般人購買不動產，必經細心評估、討價還價等過程，則被上訴人不可能於八十五年九月十一日（即陳永潔辦妥登記日）後，始與陳永潔洽談買賣事宜，而陳永潔何以不待洽談完成，逕將產權由許惠菁移轉與被上訴人，以便節省再度移轉所需之代書費、規費及印花稅等支出？是渠係有意於登記簿上顯現多次移轉之假象，以切斷上訴人之抗辯云云質疑陳永潔與被上訴人買賣系爭土地之真實性。惟查，證人陳永潔於被訴偽造文書偵查中陳稱與許惠菁就系爭土地之買賣係由友人 林建宏 仲介 ，買賣價金為一千七百萬元，再加上由買方負擔之土地增值稅、欠繳地價稅，以及撤銷國有財產局代管土地之費用、遺產稅、登記規費等，合計須支付三千五百餘萬元，其向訴外人柯金蘭借貸三千六百萬元，柯金蘭於八十五年九月四日將上開款項匯至陳永潔玉山銀行民生分行之帳戶等語，核與證人林建宏於同案證稱系爭土地係其於七十年左右向地主買受，因尾款尚未付清而未過戶，賣主死亡後，土地由國有財產局代管，嗣找到許寬成及繼承人許惠菁，故再重訂契約，當時有找到丙○○，因無法解決與中興中學土地問題，故找人探詢有無人對系爭土地有興趣，才與陳永潔接洽等語，及證人柯金蘭亦於同案證稱借三千六百萬元予陳永潔，約定借款給付一．五的利息，陳永潔朋友（安先生）本要投資，故陳永潔稱只借幾個月，嗣因友人改變主意，陳永潔急欲脫手，因證人認識被上訴人，故仲介被上訴人買受，被上訴人買受後，陳永潔給付本金、紅利、仲介費共四千一百萬元左右等語尚屬相符，有刑事答辯狀、偵訊筆錄影本在卷可按（見本院卷二第一五九頁、五十九、六十頁），而陳永潔與許惠菁於八十五年八月十五日訂立買賣契約，約定價金一千七百萬元，有買賣契約影本可按（見本院卷一第一一四至一一六頁），陳永潔業已交付玉山銀行民生分行為發票人，台灣銀行營業部為付款人之支票十一紙，共計支付許惠菁一千七百萬元，即八十五年八月十四日金額各一百萬元二紙，八十五年八月廿九日金額各一百萬元二紙，八十五年九月六日金額各一百萬二紙；金額各二百萬元二紙；及金額五百萬元一紙、八十五年九月十六日金額各一百萬元二紙，合計一千七百萬元，有支票及簽收紀錄影本為證（見本院卷二第五十二至五十六頁），而其中八月十四日一百萬元支票乙紙，八月廿九日一百萬元支票乙紙及九月六日金額五百萬元支票乙紙，分別於當年八月十五日、八月三十一日及九月七日存入許惠菁父親許寬成中國信託商業銀行敦北分行帳戶（見本院卷二第五十頁），另八月十四日一百萬元支票乙紙，八月廿九日及九月六日一百萬元支票各乙紙共計三百萬元存入許寬成配偶 黃佳玲 台灣銀行帳戶（見本院卷二第四十五至四十九頁），可知一千七百萬元價金中一千萬元於許惠菁（含其親人）帳戶內提示，雖其餘七百萬元未據許惠菁說明去向，而許寬成前開中國信託銀行帳戶提領情形為八十五年八月十五日存入交換之一百萬元，於八月十九日提領一百萬元，同年八月三十一日及九月七日兌領支票一百萬元及五百萬元後，亦旋於九月四日及九月十一日將上開一百萬元及五百萬元提領完畢，有中國信託商業銀行八十八年十一月廿九日函影 本可佐 （見本院卷二第二０七頁），惟陳永潔既已依約交付支票給付價金，且價金大部分已存入出賣人許惠菁親人帳戶，縱有部分價金未能說明流向，或短期間內將價金分次提領，亦係出賣人金錢運用之考量，尚不能以不能交待上開金錢流向或已提領等，即得遽認其二人間之買賣係通謀虛偽意思表示。另上訴人抗辯陳永潔既已向柯金蘭調借足額價款，何不逕以柯金蘭（金主）帳戶轉開台支支票交付陳永潔作為給付工具，而卻以最危險最無法查證金錢來源之現金存入陳永潔帳戶？云云，惟查柯金蘭與陳永潔間以現金為千萬元以上大款項之收付，固與一般常情有違，惟其願以現金存入陳永潔帳戶，且為陳永潔所承認，即無上訴人所述無法查證之情事，其二人願自行負擔大額現金意外風險，自無不可，尚無從憑此逕認陳永潔與許惠菁間通謀虛偽意思表示。
㈣上訴人雖又抗辯被上訴人與前手陳永潔或前前手許惠菁通謀虛偽意思表示，惟此
為被上訴人所否認，並稱不知系爭土地之前所有人許惠菁與上訴人間之糾葛，而依上訴人中興中學所提出地籍閱覽資料為證，亦僅能證明系爭土地於八十五年八月二十八日經許惠菁辦理繼承登記後，復於同年九月十一日因買賣關係移轉登記予訴外人陳永潔；再於同年十月三日因買賣關係移轉登記予被上訴人，尚不足認定許惠菁與陳永潔間及陳永潔與被上訴人間，所成立之買賣契約及物權行為，均係出於通謀虛偽意思表示而無效。況被上訴人於八十五年九月十七日向陳永潔購買系爭土地，業已支付簽約金一千萬元由陳永潔收受，嗣被上訴人亦依契約約定支付第二、三期款等情，業據其提出買賣契約書、支票四紙為證（見本院卷一第
一二三、二七九至二八一頁），而該筆款項亦由陳永潔陽信銀行中興分行提示兌領無誤，亦有玉山商業銀行民生分行八十八年十一月一日玉民生存字第八八○○七六六號函、九十年一月二日玉民生（存）字第八九○○八七三號函可按（見本院卷一第二八二頁、卷二第二四九頁），而被上訴人主張其為亞太銀行關係企業之金亞太證券投資信託股份有限公司法定代理人，與其妻名下共有不動產有九筆，而與往來銀行如荷蘭銀行台北分行可使用之透支額度為一億五千萬元，其經濟實力雄厚，而系爭土地價金五千七百零四萬四千四百元，尚無庸貸款，業據其提出名片、經濟部公司執照、台北市政府營利事業登記證、公司執照、公司登記基本資料、不動產明細表、所有權狀、透支額度明細表等影本為證（見本院卷一第二八三至三一三頁），則所稱得以現有金錢支付價金，應屬非虛，而可採信。
㈤再者被上訴人主張陳永潔何時向何人購買系爭土地，價金多少，非被上訴人所得
過問，被上訴人於短時間即決定購買系爭土地，係投資性格使然，決策速度本即迅速，故陳永潔與許惠菁間多次移轉，何以不採用由許惠菁直接移轉被上訴人，俾免繳納土地增值稅方式，亦非被上訴人所需過問，況系爭價金亦非小數目，被上訴人與陳永潔非親非故，豈可能為作假買賣，而將上開款項置於陳永潔可得處分侵吞之風險？查，被上訴人基於經濟考量、內心動機自行評估以五千餘萬元購買系爭土地仍有利可圖，而於短時間內決定購買，尚難逕認與常情有違，又被上訴人向陳永潔購買土地時，陳永潔既已辦理土地過戶，則由陳永潔辦畢系爭土地所有權登記始與其簽立買賣契約，再移轉登記與被上訴人，保留與出賣人陳永潔間直接原因之抗辯，與常情無違，所稱應可採信，縱陳永潔與許惠菁間為通謀虛偽意思表示，惟被上訴人既已依買賣契約支付價金，則上訴人不能證明被上訴人與陳永潔通謀虛偽意思表示，亦無從認被上訴人係與陳永潔、許惠菁通謀虛偽意思表示。上訴人指稱被上訴人與陳永潔、許惠菁間通謀虛偽意思表示買賣系爭土地云云，自非可採。
㈥上訴人另抗辯陳永潔固稱向友人柯金蘭貸借三千六百餘萬元款項，然相較於陳永
潔與被上訴人子○○之買賣價金五千七百餘萬元，應尚有餘款二千多萬元，惟訴外人陳永潔均於兌領票款後，旋即提領殆盡，毫無所餘，而許惠菁父親許寬成既係醫生，平日無大筆資金之進出，其扣除增值稅、費等應由陳永潔支付之費用外，尚實得一千七百萬元現款，若非合謀共議，何以均會將款項全數取出？云云，惟查被上訴人既交付陳永潔現金，陳永潔就餘款二千多萬如何處理，非被上訴人所得過問，尚不能因此遽認被上訴人與陳永潔間通謀虛偽意思表示，另許惠菁之父就陳永潔給付價金，或於短期間內將價金分次提領，亦係出賣人金錢運用之考量，亦不能以不能交待上開金錢流向或已提領等，逕謂買賣雙方為通謀虛偽買賣，已如前述，無從認定陳永潔與許惠菁或其等二人與被上訴人間買賣均係通謀虛偽意思表示。
㈦查陳永潔與許惠菁之買賣契約第五條約定「甲乙雙方同意，本件土地以現況出售
予甲方，其基地上之建物由甲方（陳永潔）自行處理，有關該地上建物之拆遷、騰空及有關之一切費用亦由甲方完全負擔，與乙方（許惠菁）無涉」（見本院卷一第一一五頁），而證人陳永潔證稱購買系爭土地係投資蓋房子用，買受時知悉系爭土地被人佔用，地主無法使用還要繳稅金，曾到現場看過有房屋，有問過律師說，依權狀可以訴請拆屋還地，有問過許惠菁父親（系爭土地拆屋）困難何在，對方僅稱沒時間處理，嗣因陳永潔資金出問題，故轉售予被上訴人獲利了結，有告訴被上訴人系爭土地上有建物等語（見本院卷一第一三三、一三四、一三五頁），而許惠菁與上訴人間就系爭不動產拆屋還地訴訟，係由許惠菁父親為法定代理人，仲介人林建宏為訴訟代理人而為訴訟，上訴人固因不動產移轉登記請求權罹於時效，許惠菁取得拒絕給付之抗辯權（見本院卷一第四十九頁、五十三頁背面），惟陳永潔既經由林建宏仲介向許惠菁買受系爭土地，並曾詢問許惠菁之父許寬成處理土地之困難度，嗣約定買賣價金一千七百萬元（含買方負擔之土地增值稅、欠繳地價稅，以及撤銷國有財產局代管土地之費用，再加上遺產稅、登記規費等，合計須支付三千五百餘萬元），買賣價金遠低於約一億元市價價格，復於買賣契約第五條明定系爭土地上之建物由陳永潔自行負責，顯已明知中興中學在使用系爭土地上，有其前手許惠菁無法排除之合法權源，陳永潔雖又稱購買前曾向地政事務所查詢相關產權資料且詢問律師，得知確可除去占有侵害，故以低價買進系爭土地云云，（見本院卷一第一三四、一三六頁），惟查陳永潔自承經營建築專業，系爭土地上蓋有建校三十年以上之中興中學校舍，其已至現場看過占有情形，並與中興中學丙○○聯繫過，且許惠菁與中興中學前開拆屋還地之訴訟係獲敗訴之判決，已如前述，陳永潔徒以請教過律師，而未舉證證明對象及內容，何能判斷能除去已經營三十餘年之學校建物？諒係認上訴人占有土地權源乃與其前手許惠菁之債權債務關係，可以陳永潔之所有權物權效力不受拘束為由否認所致。次查陳永潔與被上訴人所訂立之買賣契約第三條亦同約定「甲乙雙方同意，本件土地以現況出售予甲方，其基地上之建物由甲方（被上訴人）自行處理，有關該地上建物之拆遷、騰空及有關之一切費用亦由甲方完全負擔，與乙方（陳永潔）無涉」（見本院卷一第一二三頁背面），而被上訴人亦被告知系爭土地上有建物，已據證人陳永潔證稱無誤，被上訴人亦自承系爭土地市價值值上億，惟調閱土地登記簿謄本，得知其上之建物未經保存登記，應屬無權占有，但整體而言，仍值得投資，故予買受云云，惟查被上訴人既已明知中興中學建物在系爭土地上，且曾至現場看過（見本院卷一第二六五頁），以其從商之經歷，買賣價金高達五千餘萬元，當無不小心求證中興中學以何權源占有使用系爭土地，其買受後可就系爭土地作如何收益使用之理，雖其抗辯系爭土地上之建物，皆無保存登記，又唯一登記之Ｅ部分一至三樓教室，亦係登記座落於他筆土地上，依一般經驗法則判斷，此為無權占有情形云云（見本院卷一第二三六頁），惟查系爭建物有無經保存登記，僅係建築上之管理，與是否合法占有使用土地無涉，況陳永潔已告知系爭土地上有建物，被上訴人亦自承至系爭土地之現場看過，自明系爭土地上係有建校三十年以上之中興中學建物坐落其上，其明知校舍在系爭土地上，買受系爭土地前，必當詢問陳永潔詳情，或向中興中學求證查明占用權源，斷無徒憑建物無保存登記即逕買受土地之理，是被上訴人買受系爭土地之前，對中興中學占用系爭土地建有校舍使用之權源必有相當之認知，亦明白若中興中學拆屋還地會受鉅大損害，仍予買受，可見被上訴人係認其取得系爭土地所有權後，得主張第三人所有權人地位，切斷許惠菁與中興中學間債之相對關係，主張善意第三人權利受土地法第四十三條規定之保障，可排除上訴人等對系爭土地之占有，取得系爭土地完全收益使用，而獲致數千萬元土地價差之暴利。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明文，被上訴人既明知上情，亦知其得以低於市價五成以下之價值買受系爭土地，係因其（前）前手無法解除土地被中興中學等占用之瑕疵所致，則其仍以賤價買受上開土地，再以土地所有權人之身分起訴請求排除上訴人等之占有，其行使權利，顯非依誠實及信用之方法，應不受保障，自不得援引土地法第四十三條規定主張其為善意第三人，行使所有權人之權利而排除系爭土地上建物之占有。是被上訴人訴請上訴人及追加被告己○○等三人拆屋還地，中興中學並應自地上建物遷出，均非有理。
六、惟按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段分別定有明文。系爭土地既為被上訴人所有，上訴人中興中學建物占有被上訴人之土地，可獲得相當於租金之利益，致被上訴人受有同額之損害，為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例參照）。次按建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，平均地權條例第十六條定有明文。復依土地法第九十七條第一項規定︰「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，乃指基地租金之最高額限而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算。（最高法院四十六年台上字第八五五號判例參照）。且基地租金之數額，除以其基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年台上字第三○七一號判例參照）。查系爭土地八十五年十月之申報地價為每平方公尺三萬二千六百四十元，此有被上訴人提出之土地謄本附卷可按，茲審酌系爭土地位於台北市市區，工商繁榮，交通便利，中興中學在基地上興建學校，教育學人，並參酌鄰地租金相較等情，認中興中學就占用系爭土地所受相當於租金之利益，致被上訴人所受損害，以申報地價之年息百分之五計算為相當。系爭土地上之地上物計有如後附圖編號所示之Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｅ--一等五部分，玆論述如下：㈠編號Ｂ部分，為中興中學所設銅像，為上訴人中興中學所有，㈡編號Ｃ部分，為二層樓未辦理保存登記建物（面積二十九平方公尺）、編號Ｄ部分，為四層樓未辦理保存登記建物（面積一百二十五點八平方公尺）、編號Ｅ--一部分，為四層樓頂加蓋未辦理保存登記建物（面積二十六點一四平方公尺），編號Ｅ部分四樓教室為未辦理保存登記建物（面積一百三十八點六三平方公尺），被上訴人主張均係中興中學所有，中興中學雖否認在卷，惟經原法院履勘現場物，復調閱中興中學財產目錄暨卷附校舍建築清冊比對結果，被上訴人主張該建物為中興中學所興建，應屬可採。㈢編號Ｅ部分，為一至三樓之教室部分（面積各為一百三十八點六三平方公尺），係上訴人丙○○、乙○○、甲○○、癸○○、丁○○、戊○○、壬○○○及追加被告被繼承人江克英之被繼承人 江濱委託 旭生 建築師事務所及泉興營造廠於五十六年五月所建，此為被上訴人及上訴人中興中學所不爭，並有中興中學所提出之營造執照申請書、建物謄本為證，並經原法院依職權向台北市中山地政事務所查詢，經該所以八十六年三月二十六日以北市中地二字第八六○三六六○○○號函覆原法院，並檢付台北市○○區○○段一小段00000--000建號建物登記謄本（所有權人姓名：江濱）正本一件供參。則被上訴人上開主張信而有徵，堪信為真；又丙○○、乙○○、甲○○、癸○○、江克英、丁○○、戊○○、壬○○○係江濱繼承人，有被上訴人提出之被繼承人江濱之繼承系統表暨其繼承人丙○○、乙○○、甲○○、癸○○、江克英、丁○○、戊○○、壬○○○公同共有無訛，而江克英業已過世，繼承人為追加被告己○○等三人，為被上訴人及上訴人丙○○等七人所不爭執，雖上訴人張粹惠、江克英、丁○○、戊○○、江克瓊等五人抗辯其等業已拋棄繼承，除向丙○○、乙○○、甲○○表示外，並於五十九年五月十五日至台灣台北地方法院公證處認證，嗣丙○○、乙○○、甲○○三人於六十六年六月廿八日將繼承所得財產捐贈與中興中學，固據其提出認證書、捐贈財產認諾書影本為證（見本院卷二第三三六頁），惟按七十四年六月三日修正前之民法第一千一百七十四條規定，應於知悉其得繼承之時起二個月內以拋棄書面向其他繼承人為之，張粹惠等人並未提出已通知其他繼承人之拋棄書面，而上開認證書已逾得繼承之時二個月，無從逕認其等已於合法期間內拋棄繼承權，仍應認係全體繼承江濱之財產。故丙○○等三人逕將繼承所得財產捐贈中興中學，尚不生捐贈之效力。故被上訴人得請求上訴人及追加被告應返還之相當租金利得，分別如附表計算所示。本件被上訴人請求中興中學自八十五年十月三日起，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利四萬五千七百九十二元；及請求上訴人丙○○等七人及追加被告己○○等三人自八十五年十月三日起，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利一萬三千五百零四元，其中上訴人丙○○等七人部分為一萬一千八百十六元，追加被告三人部分為一千六百八十八元，為有理由，應予准許，被上訴人逾此部分請求為無理由，應予駁回。
七、被上訴人主張依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，訴請上訴人中興中學拆除附圖所示Ｂ至Ｅ（第四層樓）、Ｅ１建物，自Ｅ部分建物遷出，將占有土地返還被上訴人，被上訴人丙○○等七人及追加被告己○○等三人應將Ｅ部分（一至三層樓）拆除返還土地，非有理由，不應准許。被上訴人請求中興中學自八十五年十月三日起，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利四萬五千七百九十二元；及請求上訴人丙○○等七人自八十五年十月三日起，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利一萬一千八百十六元，請求追加被告己○○等三人自八十五年十月三日起至返還附圖Ｅ部分土地止，按月給付被上訴人不當得利一千六百八十八元，為有理由，應予准許，被上訴人及上訴人就此部分聲請願供擔保請准、免為假執行，亦為有理由。另被上訴人逾此部分請求為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。原審就拆物還地及自地上物遷出部分為被上訴人勝訴之判決，並為假執行及履行期間之宣告，於法未合，上訴意旨，就此部指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示，另被上訴人追加起訴請求追加被告拆屋還地部分，亦非有理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。又被上訴人不當得利請求部分，原審就上訴人應給付超過上開准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回上訴。至上訴人追加請求追加被告返還不當得利部分，就按月給付一千六百八十八元範圍部分為正當，應予照准，其餘超過部分尚屬無據，應予駁回。爰併酌定相當擔保金額為被上訴人追加請求准許部分之假執行宣告，並依原判決維持範圍變更原判決就上開上訴駁回部分假執行及免假執行宣告之擔保金額。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦之主張陳述，於判決之結果不生影響，自無庸一一審究，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第三百九十條第二項、第三百八十五條第一項前段、第四百六十三條、第七十九條、第八十五條第一項，判決如主文。
中華民國九十三年六月十六日
民事第十五庭
審判長法官劉靜嫻
法官吳光釗法官李錦美正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年六月十八日
書記官明祖全附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬────────┐│編號│面積（平方公尺）│├──┼────────┤│Ａ│１３（校外空地）│├──┼────────┤│Ｂ│７．８４│├──┼────────┤│Ｃ│２９│├──┼────────┤│Ｄ│１２５．８０│├──┼────────┤│Ｅ│１３８．６３│├──┼────────┤│Ｅ１│２６．１４│├──┼────────┤│Ｆ│１３４．７３│└──┴────────┘Ｅ部分土地上建物（Ｅ四層樓及Ｅ１閣樓）占地比例：
丙○○等七人及追加被告所有之Ｅ部分一至三樓部分：
Ｅ之一、二、三層樓１３８．６３×３４１５．８９──────────＝──────────────＝────────
Ｅ×４層樓＋Ｅ１１３８．６３×４＋２６．１４５８０．６６中興中學所有之Ｅ部分四樓及Ｅ１閣樓部分：
Ｅ之四樓＋Ｅ１１３８．６３＋２６．１４１６４．７７──────────＝──────────────＝────────
Ｅ×４層樓＋Ｅ１１３８．６３×４＋２６．１４５８０．６６㈠
申報地價ＢＣＤＦ３２６４０×（７．８４＋２９＋１２５．８０＋１３４．７３）×０．０５÷１２＝４０４４２．３２㈡
申報地價Ｅ１６４．0000000×１３８．６３×──────×０．０５÷１２＝0000
000．６６㈢
申報地價Ｅ４１５．0000000×１３８．６３×──────×０．０５÷１２＝00000
000．６６㈣１３５０４÷８（人）＝１６８８㈤00000－0000＝１１８１６
㈠＋㈡＝中興中學每月應付之損害金
㈢＝上訴人丙○○七人及追加被告己○○等三人每月應付之損害金
㈣＝追加被告己○○等三人每月應付之損害金
㈤＝上訴人丙○○七人每月應付之損害金