內湖簡易庭98年度湖簡字第2359號民事判決

台灣士林地方法院民事簡易判決　　　　98年度湖簡字第2359號
原　　　告　丙○○
訴訟代理人　 趙培宏 律師
被　　　告　甲○○
訴訟代理人　乙○○
上列當事人間請求回復原狀等事件，於99年1月14日辯論終結，
本院判決如下：
主文
被告應將座落台北市○○區○○路○○號5樓屋頂平台，如附圖所
示斜線部分之未登記增建建物（面積三十七點八四平方公尺）及
女兒牆（面積零點三六平方公尺），予以拆除並回復原狀後，將
屋頂平台返還原告及其他全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由新台幣壹萬肆仟柒佰元，由被告負擔新台幣壹萬參仟
元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告若於假執行程序實施前，以新台
幣參拾萬元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領：
一、原告之主張：
1、原告係座落台北市○○區○○段三小段66、70、73地號之本
國式5層大樓（門牌號碼包括金湖路3段49號、51號、53號
、55號及57號1至5樓，以下簡稱系爭建物）之區分所有權
人（即1306建號，門牌號碼：台北市○○區○○路○○號3樓
），被告為該大樓第5層之區分所有權人（即1307建號，門
牌號碼：台北市○○區○○路○○號5樓），而系爭屋頂平台
則為全體區分所有權人所共有。詎料，被告未經原告及其他
共有人同意，竟無權占有系爭屋頂平台並興建建物，又於該
大樓51號及49號之屋頂平台間自行設置圍牆，妨礙逃生。被
告前開行為，不僅侵害原告及其他共有人之權利並妨礙屋頂
平台之避難與逃生功能，且系爭屋頂平台原有之4個排水口
亦因而僅餘1個排水口可發揮功能，造成系爭屋頂平台每逢
大雨即因排水渲洩不及而淹水，雨水甚至逕由樓梯間往大樓
各樓層向下漫流。上述情形，顯已嚴重危害原告及其他共有
人與住戶之財產及公共安全，但被告對此卻置之不理，原告
爰依民法第821條及第767條之規定提起本件訴訟，以資救
濟。
2、按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權
之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為
之。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返
還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有
權之虞者，得請求防止之。」分別為民法第821條及第767
條所明定。
3、「大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不
許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，
自係大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓
各區分所有權人之共有。」最高法院84年台上字第2683號
判決要旨定有明文。是以，系爭屋頂平台性質上既屬不許分
割而由全體區分所有權人共有，則本件被告擅自無權占有系
爭屋頂平台建造系爭地上物，依民法第821條、767條之規
定，原告自得請求被告拆除系爭地上物後，將系爭屋頂平台
返還予全體共有人。
4、被告應返還無權占有期間相當於租金之不當得利：
①民法第179條規定：「無法律上之原因而受有利益，致他人
受損害者，應返還其利益。」
②本件被告無權占用系爭屋頂平台而受有利益，導致原告及其
他共有人受有損害，被告自應依不當得利之規定返還相當於
租金之利益。經查，原告將系爭地上物出租他人，每月租金
為5,000元。是以，原告按系爭屋頂平台之應有部分權利範
圍1/5，依法請求被告返還自起訴狀繕本送達之日往前推算
5年之不當得利共計60,000元（計算式：5,000×5×12÷
5＝60,000）及自起訴狀繕本送達之翌日起至被告返還系爭
屋頂平台之日止，按月給付原告1,000元（計算式：5,000
÷5＝1,000）。
5、爰聲明：
①被告應將其所有座落於台北市○○區○○路○○號5樓屋頂平
台，如附圖所示斜線部分之未登記增建建物（面積37.84平
方公尺）及女兒牆（面積0.36平方公尺）予以拆除並回復原
狀後，將系爭屋頂平台返還原告及其他全體共有人。
②被告應給付原告60,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
③被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭屋頂平台之日
止，按月給付原告1,000元。
④如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
6、於被告答辯後之陳述：
①依被告之主張，其係於76年間始申請興建系爭地上物，係在
其於72年4月12日取得台北市○○區○○路○○號5樓房屋所
有權（康寧段三小段1307建號）之後，足徵，本件與被告之
前手無涉。被告率為比附，辯稱系爭地上物是70年12月建造
完成云云，說詞相互矛盾，自無可採。
②依台北市建管處書函可知，系爭地上物乃得暫免拆除之「違
章建築」，且其他共有人並無同意被告興建系爭地上物。若
被告主張系爭地上物乃合法建物且經其他共有人同意而興建
，應舉證以實其說。
③原告雖係區分所有權人，但先前並未居住於該處，而係出租
予他人使用。嗣後，原告知悉被告擅自建造系爭地上物後，
即為反對之意思表示，但原告詢問被告，為何違法搭建系爭
地上物時，被告之配偶出面向原告表示，系爭地上物乃經申
請台北市政府工務局建築管理處（以下稱台北市建管處）核
准之合法建物。原告因不諳法律，致遭矇騙，嗣經諮詢律師
，始知悉被告所言不實，系爭地上物乃無權占有系爭屋頂平
台，並無合法占有權源，原告始提起本件訴訟。因此，原告
當時既為被告所誆，自無所謂原告當時知悉被告占用系爭屋
頂平台並興建系爭地上物後，卻未為任何反對之意思表示。
況原告確有為反對之意思表示，被告之主張，洵非實在。
④依最高法院97年台上字第909號及83年台上字第1377號判決
意旨可知，所謂默示之意思表示，係指他人知其情事而未為
反對之意思而言。亦即，得構成默示意思表示者，係以他人
知情為前提。若他人就其不知之事未為任何之表示，即係單
純之沈默。
⑤被告占用頂樓平台之面積共計38.2平方公尺，約為12坪，而
依目前租屋行情，金湖路住宅每坪每月之平均租金為788元
，故被告因占用頂樓平台，每月可獲相當於租金之利益即係
9,456元（788×12＝9,456），此與原告起訴主張之每月
租金5,000元相較，高出將近1倍，是原告之請求乃低於目
前租屋行情。
⑥原告否認被告有支出頂樓平台之管理、維護等費用，被告應
舉證以實其說，且被告既於頂樓平台興建系爭地上物，其縱
有支出費用，亦係基於增進並維持系爭地上物效用之目的，
難認被告有為其他住戶管理頂樓平台之意思，自無要求原告
及其他住戶分擔之理，是被告對原告並無債權。因此被告遽
與原告主張之不當得利返還請求權主張抵銷，自無可取。
7、提出系爭地上物位置圖、建物所有權狀影本、照片等為證。
二、被告之答辯：
1、系爭建物於76年間起造時，已取得當時所有住戶之同意，是
而原告所主張被告之系爭頂樓增建係屬無權占有云云，並非
事實：
蓋被告於屋頂平台增建之建物，係自76年5月間完成建造，
已建造22年之久，被告於系爭頂樓增建建造過程中，均委託
施造之專業人員與建築師處理相關行政程序，以及照會鄰居
住戶等事，且嗣經建管處准予備查，而鄰居多年亦均無爭議
，被告乃以為並無糾紛及法律上之問題；被告從未有任何矇
騙原告之舉，也從未矇騙原告關於系爭頂樓平台究有無使用
權源之事。系爭頂樓增建當時施工工期長達一、兩個月之久
，且施造人員搬運砂土水泥磚塊上上下下，出入樓梯與頂樓
平台頻繁；且本棟公寓頂樓平台各住戶出入自由，各住戶平
日多有利用建物前方平台空間來曬整棉被衣物，鄰居多年（
26年）豈會不知道有此頂樓增建之存在。
2、被告之系爭頂樓增建完成建造，歷經22年以來，鄰居均可共
見共聞，住戶當無不知之理，然均未為反對之意思，且歷年
來就頂樓平台水泥地面及矮牆之管理維護，均依習慣由被告
任之，並單獨負擔應支出之費用，可見已有默許同意被告分
管該坐落位置之意思，被告既非無權占有，則原告請求拆除
系爭頂樓增建，即無理由。
3、本案系爭頂樓增建，僅占頂樓平台之部份面積(僅占28.49
平方公尺），不影響於頂樓平台之防火避難功能與相關規定
，且未逾越或妨礙屋頂平台之通常用途，從而原告主張系爭
頂樓增建妨礙逃生而應拆除回復原狀之請求，顯與事實不符
。
4、系爭公寓為雙併公寓(51號與49號），有樓梯可通往門牌號
碼為51號之頂樓平台，尚有多餘空間可供公寓其他住戶作為
避難場所、出入口及通路之用，並非將頂樓平台全部蓋滿。
至於原告所指稱位於雙併公寓共同頂樓平台間之圍牆，實係
ㄧ堵矮牆(尚不及成人腰部），得以輕易跨越，乃係作為本
棟公寓與隔壁公寓(即49號公寓）間之防水間隔用途，避免
隔壁公寓積水流往本棟公寓造成問題。且系爭頂樓增建坐落
位置以外，其餘大部分之頂樓平台空間，依法應由全體住戶
共同負責管理維護，並分擔管理費用；然原告今不明究理將
全體住戶應共負之義務責任，全數推諉怪罪於被告ㄧ人，將
全體住戶共有之排水設施功能不佳之責歸諸於被告，已屬無
據外，況且系爭頂樓增建與排水設施之位置並無重疊衝突之
處，而其存在亦未影響於頂樓平台之排水(有二處排水口）
，而排水功能之彰顯，尤須取決於平日之維護(包括清理、
疏通），被告歷年以來亦多次雇工維護頂樓平台之防水排水
處理、花費不貲，原告未察上情，徒以系爭頂樓增建存在之
外觀，臆測想像遽行認定為排水狀況之原因，實屬毫無關聯
、亦屬無據。
5、被告就系爭頂樓增建所坐落之位置，既有分管使用之權限，
則原告另請求被告應返還五年以來所獲得相當於租金之不當
得利，即無理由，更何況原告僅為住戶之ㄧ，亦無請求全數
不當得利之理。況被告現今並未將系爭建物出租予任何他人
，從而原告主張被告應自起訴狀繕本送達後按月給付1000元
之請求，並無理由。
6、被告曾因屋頂平台嚴重漏水，雇工施作防水工程，至少支出
5萬元之費用，均由被告所負擔，且歷經數十年，足認為原
告與其他住戶間，有默示同意被告分管之意思；退步言之，
前開金額亦得作為被告主張與原告間互負債務抵銷之金額。
7、爰聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。
8、提出台北市工務局建築管理處書函、鑑定證明書、平面圖及
立面圖、現場照片四張、台北市工務局建築管理處卷宗資料
六紙、工務局備查平面圖影本、極固企業社頂樓防水工程收
據乙紙等為證。並聲請傳訊證人丁○。
三、本院依職權履勘現場，並囑託台北市中山地政事務所派員測
量系爭增建物，並製有複丈成果圖。
四、理由要領：
（一）拆除頂樓增建部分：
1、原告主張之前揭事實業據其提出系爭地上物位置圖、建物所
有權狀影本、照片等為證，並經本院職權履勘現場，並囑託
台北市中山地政事務所派員測量系爭增建物，製有複丈成果
圖附卷可資佐證，此部分原告之主張自堪信為真實；被告則
以前詞置辯。
2、經查，屋頂平台乃區分所有權人所共同使用者，蓋大樓屋頂
平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨
立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之
共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有
人所共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法院77
年度台上字第892號、最高法院77年度台上字第1766號、最
高法院78年度台上字第2524號裁判參照）。
經查：系爭51號該5戶全體住戶進出時皆使用單一之公共樓
梯間，為一雙拼公寓之單一建築物，成立區分所有關係，復
衡諸該5戶進出系爭頂樓增建物時，須經該單一之公共樓梯
，且該屋頂平台係連棟，其與49號中間亦原無設置欄杆、矮
牆以為阻隔等情，經本院現場履勘明確，則系爭屋頂平台為
該單一雙拼建築物之共同部分，應屬無疑。是以依民法第
799條規定，自推定為兩造及其他區分所有權人所共有，原
告等對屋頂平台自有共有權存在。
3、按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來
之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的
始為合法（最高法院82年度台上字第1802號裁判參見）。查
屋頂平台之構造設計有其原有功能，其使用應按其本來之用
法使用之，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及
全體住戶居住之安全。揆諸前揭說明，該增建之建築已與原
屋頂平台本來之用法不符，而超出被告使用、管理之範圍，
難認為正當，自屬侵害原告等及其他區分所有權人之權利，
被告雖辯稱其於增建當時已取得當時所有住戶之同意，並非
無權占有云云，然無法提出任何積極事證以實其說，空言所
辯顯無足採。從而原告本於所有權之作用，起訴請求被告拆
除系爭頂樓增建部分，即無不合。又共有人依民法第821條
規定，就共有物之全部為本於所有權之請求，除請求回復共
有物須為共有人全體利益為之外，非不得僅由其中一人起訴
請求，最高法院71年台上字第1661號著有判例足參。是以原
告起訴請求被告應將其所有座落於台北市○○區○○路○○號
5樓屋頂平台，如附圖所示斜線部分之未登記增建建物（面
積37.84平方公尺）及女兒牆（面積0.36平方公尺）予以拆
除並回復原狀後，將系爭屋頂平台返還原告及其他全體共有
人，為有理由，應予准許。
（二）原告主張不當得利部分：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價
額；又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，
為社會通常之觀念。經查被告在屋頂平台搭建系爭違建房屋
，並無合法使用權源，已如前述，則被告對於占用前開屋頂
平台係屬無法律上之原因而受有利益，足資認定。惟按系爭
屋頂平台既為原告公同共有，被告占用系爭屋頂平台搭屋居
住雖屬無權占用，使被告受有利益，原告受有損害，原告對
於被告有不當得利請求權。然該請求權係源自於系爭屋頂平
台使用權益，而系爭屋頂平台又屬原告公同共有，則該不當
得利請求權應屬原告公同共有債權，依民法第831條規定準
用同法828條規定，該權利行使，亦須經全體共有人之同意
。而原告對於被告不當得利之請求未經全體共有人同意，則
原告請求被告給付不當得利，亦無理由。
2、從而原告本於不當得利之法律關係訴請被告應給付原告6萬
元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百
分之五計算之利息；並應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還
系爭屋頂平台之日止，按月給付原告1,000元，為無理由，
應予駁回。
（三）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及證人丁○
之證詞與判決基礎無涉，本院自無庸一一審究，並此敘明
。
（四）本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被
告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款
規定，就原告勝訴之部分應依職權宣告假執行，原告其餘
假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回
。另被告亦陳明如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假
執行，經核尚無不合，爰亦酌定適當之擔保金額併予准許
。並依職權確定訴訟費用額共計14,700元（第一審裁判費
3,200元，測量費11,500元），由被告負擔13,000元，其
餘由原告負擔。
中　　華　　民　　國　　99　　年　　1　　月　　29　　日
　　　　　　　　　內湖簡易庭法官張國棟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　99　　年　　1　　月　　29　　日
書記官劉芷含