臺灣雲林地方法院民事判決
原 告 胡良玉 即日昇房屋仲
被 告 甲○○
上列當事人間請求給付仲介費事件，於中華民國98年4月7日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟壹佰壹拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣被告於民國97年11月間口頭委託原告銷售
其所有門牌號碼雲林縣斗六市○○路50之117號房屋及所坐
落之土地（下稱系爭房地），雙方議定仲介費為賣價之2%，
之後原告並動員旗下多位營業員尋找買主，兩造間之委託契
約業已成立，嗣經原告之營業員丁○○於同年12月中旬接洽
買主丙○○、乙○○與被告當面議價，當時買主丙○○出價
新臺幣5,500,000元，此價格已包含仲介費，但被告為逃避
仲介費，故意不表示意見，且故意不與原告簽約，其後竟私
下與買主成交，但該買主確為原告所報告及媒介，被告之行
為業已違約，且違反買賣交易秩序及違誠實信用原則，經原
告至斗六市公所聲請調解，被告皆置之不理，為此提起本件
訴訟請求被告給付仲介費，並聲明：被告應給付原告110,00
0元，及自97年12月8日起算至清償日止按年息5%計算之利
息。
二、被告則以：系爭房地係被告張貼廣告自售，原告看到廣告後
自行與被告接洽，但被告並未委託原告出售，後來原告雖有
介紹買主予被告，但原告就被告開價6,000,000元之買賣條
件亦未幫忙與買主達成合意，嗣後被告係自行與買主私下達
成系爭房地之買賣合意，原告自不得向被告請求仲介費，又
被告曾委託 永慶 及日榮房屋出售系爭房地，雙方並有簽立合
約，設若被告亦有委託原告出售系爭房地之意，應會與原告
簽約，可見被告實際上並未委託原告，故未與之簽訂書面契
約，且原告為專業人士，不可能不知兩造訂約應簽訂書面契
約等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。次按請求履行債務之訴
，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原
告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後
，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分
擔之原則，最高法院43年台上字第377號著有判例可資參照
。
㈡本件原告起訴主張曾由旗下之營業員丁○○介紹買主丙○○
、乙○○夫婦就被告所有欲出售之系爭房地與被告當面議價
，買賣雙方並未當場達成合意，嗣後被告自行與買主丙○○
、乙○○夫妻成交乙情，業據其提出系爭房地所有權移轉登
記前後之土地、建物登記第二類謄本等件為證，且為被告所
不爭執，原告此部分主張自堪信為真實。至原告主張被告有
口頭委託原告銷售系爭房地，雙方並議定仲介費為賣價之2%
，兩造間已成立委託契約乙節，則為被告所否認，並以前詞
置辯，是依舉證責任分配原則，原告就所主張之上開事實應
負舉證之責，經查：
⒈按民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律
所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。而居間依
民法第565條規定，係指當事人約定，一方為他方報告訂
約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言。
是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者
有三：①居間之內容限於他人間行為之媒介，以有償為原
則；②居間報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者
為限；③所支出之費用非經約定，不得請求償還。居間契
約相較於委任契約，為特別契約，從而居間契約之有關規
定應優先於委任契約之規定而適用。次按民法第565條所
定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一
為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於
他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為
已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約
時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，
而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支
付，最高法院52年台上字第2675號著有判例可資參照。
⒉本件原告雖主張已與被告成立委託銷售系爭房地之口頭契
約，惟所主張兩造間居間契約之種類究屬報告居間或媒介
居間，並未據其釐清。又經本院依原告之聲請傳喚證人丁
○○到庭作證，其就介紹買主乙○○予被告之經過雖證稱
：系爭房地係原告看到被告貼自售，由原告去開發，即主
動和賣方聯絡，詢問是否要讓我們仲介，原告回來有告訴
我們那間房子我們可以賣，被告沒有與公司簽約，雙方是
口頭契約，我有帶包含最後成交的買主乙○○在內的4組
客戶去看被告的房子，都是被告本人開門，房子成交之前
，原告有說如果成交，要向被告收2%的仲介費，我沒有向
被告求證口頭契約及仲介費的計算方式，我介紹丙○○、
乙○○夫婦去看被告的房子，也沒有和他們簽約，他們看
1次就覺得很喜歡，看完直接到乙○○家裡談，被告要賣
600萬元，乙○○說我們如果要仲介費，就直接從550萬
元裡面拿，被告在現場沒說仲介費如何收取，我不知道他
有無同意此收取仲介費方式，我直接和被告談價金的問題
，我說乙○○他們就是550萬元要買，被告說這個價格她
不願意，坐了一會，大家就走了，最後被告有打電話給我
，說不然給我1%的仲介費，我說這樣太少，至少要2%，後
來被告也跟原告說她願意用550萬元的價格出售，但仲介
費只有1%而已，我們再約被告到公司談，被告都說沒空，
隔沒幾天，被告自己就去找買主成交，成交價是550萬元
等語。惟證人丁○○所認知兩造間已成立委託出售系爭房
地之口頭契約，及原告依約可向被告收取系爭房地成交之
買賣格價之2%之仲介費乙節，均係透過原告之轉達始知悉
上情，在其與被告接洽過程中，從未親自向被告查證此事
，甚且雙方對於居間契約之必要之點即仲介費收取之比例
，仍有不一致之意思表示，則由證人丁○○上開證述，實
難證明兩造間確已達成居間契約之合意，及該居間契約之
種類、細節究竟為何，亦即原告未就被告之出價當場磋合
買賣雙方成交，是否仍得請求報酬，且該報酬之支付方式
及數額各為何等節，自不能僅憑證人丁○○之證述即認定
兩造間業已成立原告所主張之口頭契約。
⒊本院另依原告之聲請傳喚證人乙○○、丙○○到庭作證，
據證人乙○○證稱：我沒有與原告公司簽約，也沒有口頭
契約，是原告與丁○○知道我們常常在看房子，如果他們
看到有房子，會問我們合不合適，要不要買，第1次是原
告和丁○○帶我和我先生到被告的房子去看，本來要到原
告的公司談，但我先生不喜歡去，就直接到我們家去談，
被告一開始開價600萬元左右，丁○○沒有幫我們談到什
麼價格，我先生說最低是550萬元，不付仲介費，如果可
以談到550萬元，就會考慮要不要買，被告說我們開的價
錢太低，她不划算，她不賣，雙方沒有談成，過了幾天，
被告自己到我家跟我們談，她說有經濟的壓力，好像股票
套牢，要換點現金來用，那天我們自己談成以550萬元成
交，沒有談到是包含仲介費，之前我先生就跟原告說過，
我們買方不付仲介費，不知道被告與原告公司有無簽約，
及有無仲介費的約定等語；核與證人丙○○所證述：丁○
○打電話給我，問我要不要買房子，我說可以看看，就去
現場看，覺得可以，本來是要到他們公司談，但後來是到
我家裡談，被告出價6百多萬元，我當場出價550萬元，
但我不付仲介費，就是550萬元買清，其他的他們自己協
調，他們談一談，結果談不成，經過幾天後，丁○○問我
要不要買那間，我說不想買了，又過了幾天，被告就來我
家，自己和我們談，我還是堅持原來的價格，不清楚被告
有無與原告公司簽約等語大致相符，則依證人乙○○、丙
○○夫婦所證述購買系爭房地之經過，亦無從證明兩造間
曾達成若系爭房地以5,500,000元之買賣價格成交，買方
所支付之價金已包含原告之仲介費在內之合意，是證人乙
○○、丙○○夫婦嗣後雖仍以5500,000元與被告成交，亦
不能據此推論兩造間已有居間契約之合意存在。
⒋況且，依內政部(89)台內中地字第8979087號有關不動
產經紀業管理條例第19條第1項所定「中央主管機關規定
之報酬標準」規定事宜，說明欄第2項第4款提及「經紀
業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或
雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或
租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分
瞭解。」而原告身為專業經營房屋仲介之業者，設若本件
被告業已承諾委託原告代為與承買人居間磋商買賣房屋，
並同意給付居間報酬等事宜，原告豈有不立即與被告簽立
書面合約，並明訂雙方權利義務，以保障自己權益之理。
再參以被告曾分別與永慶不動產及日榮房屋等房屋仲介業
者簽訂書面契約，而委託其等居間仲介銷售系爭房地，此
有被告所提出之永慶不動產銷售同意書及日榮房屋房地產
委託代理銷售契約書各乙件在卷可憑，則被告未與原告簽
立書面合約，是否確有委託原告居間仲介銷售系爭房地之
意思，抑或原告係基於自身商業競爭之立場，主動介紹客
戶予被告而欲從中獲利，仍有疑問。
⒌綜上所述，原告既不能證明本件兩造接洽過程中，業已成
立委託原告居間仲介銷售系爭房地之口頭契約，並就仲介
費支付之比例達成合意，及系爭房地嗣後成立買賣契約確
係因原告居間媒介所致，從而，原告依居間之法律關係，
請求被告應給付原告110,000元，及自97年12月8日起至
清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結
果不生任何影響，不再一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 4 月 21 日
斗六簡易庭法官王雅苑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 23 日
書記官陳文明