裁判字號：臺灣臺北地方法院107年簡上字第205號民事判決
裁判日期：民國107年09月12日
裁判案由：給付租金
臺灣臺北地方法院民事判決107年度簡上字第205號上訴人 林玉惠 被上訴人 林盟 時上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國107年2月1日本院新店簡易庭106年度店簡字第814號第一審判決提起上訴，本院於民國107年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分及二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：兩造之父即訴外人 林敬開 （已歿，下稱林敬開）原為坐落新北市○○區○○段○○○○號、111地號土地（下分別稱系爭110地號土地、系爭111地號土地，合稱系爭土地）之分別共有人，應有部分各為4分之1、2分之1，於民國67年間，林敬開提供系爭土地與建商合建，並獲分配如附表一所示建物3戶（下合稱系爭建物），林敬開將系爭建物獲配權贈與上訴人，並以上訴人名義為該等建物之起造人並辦理保存登記，系爭土地則仍由林敬開為共有人，應有部分如附表二「林敬開之應有部分」欄所示。嗣林敬開於97年3月15日死亡，其全體繼承人就系爭土地分割並於102年5月2日辦理繼承登記，兩造應有部分如附表二「兩造繼承後之應有部分」欄所示。系爭建物原係分配與林敬開，故應適用或類推適用民法第425條之1第1項前段規定，林敬開與上訴人間應成立租賃關係，伊所繼承系爭土地之應有部分及前開租賃關係，上訴人應依土地法第105條準用第97條第1項規定，以系爭土地申報地價年息10%計算租金數額，爰依民法第421條第1項規定，按應有部分請求上訴人給付5年之租金及自106年1月26日起至終止使用系爭土地之日止，每年按系爭土地申報地價年息10%給付租金等語。並於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）17萬5,261元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡上訴人應自106年1月26日起至終止使用系爭110地號土地之日止，每年依占用面積6.63平方公尺按系爭110地號土地申報地價年息10%給付租金與被上訴人。㈢上訴人應自106年1月26日起至終止使用系爭111地號土地之日止，每年依占用面積16.93平方公尺按系爭111地號土地申報地價年息10%給付租金與被上訴人。㈣願供擔保，請准宣告假執行。（原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，依租賃法律關係判命上訴人應按系爭土地申報總價年息8%計算之租金按年給付與被上訴人，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分全部提起上訴；被上訴人就其敗訴部分並未聲明不服，此部分已非本院審理範圍，附此敘明）。並於本院聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：伊為系爭建物之起造人，系爭土地及建物自始非屬同一人所有，並無民法第425條之1第1項及第421條第1項規定之適用或類推適用，亦無最高法院93年度台上字第1328號判決之適用。又林敬開未曾向伊收取租金，可見系爭建物與系爭土地間應屬無償使用借貸關係，且使用借貸之期間，係以系爭建物至毀壞不堪使用止，屬定有期限之使用借貸契約，被上訴人繼承該使用借貸關係，不得向伊請求給付租金。至被上訴人按土地申報地價年息10%計算租金，顯屬過高。又若認伊應給付租金，伊已墊付系爭土地97年度至99年度間地價稅，被上訴人應返還依其應有部分計算之地價稅等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造之父林敬開原為系爭土地之分別共有人，就系爭110地號及111地號土地應有部分各為4分之1、2分之1，於67年間，林敬開提供系爭土地與建商合建，並獲分配系爭建物，林敬開將系爭建物獲配權贈與上訴人，並以上訴人名義為該等建物之起造人並辦理保存登記，系爭土地則仍由林敬開為共有人，應有部分如附表二「林敬開之應有部分」欄所示，有上訴人戶籍謄本、系爭土地登記謄本、系爭建物登記謄本、系爭建物起造人名冊、系爭土地地籍異動索引等件在卷可稽（見原審卷第19、48、86-93、96-98、101頁、本院卷第105-126頁）。
㈡、系爭建物建造完成後，林敬開與上訴人同住於系爭建物其中之一即門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號2樓，有林敬開及上訴人戶籍謄本等件在卷可稽（見原審卷第47-48頁）。
㈢、林敬開於97年3月15日死亡，其全體繼承人繼承後，就系爭土地分割並於102年5月2日辦理繼承登記，兩造應有部分如附表二「兩造繼承後之應有部分」欄所示，有林敬開戶籍謄本、系爭土地登記謄本、系爭土地地籍異動索引等件在卷可稽（見原審卷第47、86-93頁、本院卷第105-126頁）。
五、本院得心證之理由：被上訴人主張：系爭土地原為兩造之父林敬開所有，於67年間提供系爭土地與建商合建，並獲分配系爭建物，雖系爭建物係以上訴人名義為起造人並辦理保存登記，惟實際上系爭建物獲配人仍為林敬開，兩造間依民法第425條之1第1項規定推定成立租賃關係，為此請求上訴人給付租金等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件所應審酌者厥為：㈠兩造間就系爭土地成立何種法律關係？㈡若係租賃關係，上訴人應給付租金之數額為何？茲析述如下：
㈠、兩造間就系爭土地成立何種法律關係？⒈按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限
者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之；但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求；貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者；借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者；因借用人怠於注意，致借用物毀損或有毀損之虞者；借用人死亡者；貸與人得終止契約，民法第470條第1項、第472條第1至4款分別定有明文。又土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度第16次民事庭會議決議壹參照）。
⒉經查，系爭建物乃林敬開於67年間，提供其共有之系爭土地
與建商合建，並獲分配3戶建物，林敬開將獲配權利贈與上訴人，並以上訴人名義為該等建物之起造人並辦理保存登記，業經認定如前。又林敬開生前與上訴人共同居住在新北市○○區○○路○○巷○○號2樓房屋內，有林敬開及上訴人戶籍謄本等件在卷可稽（見原審卷第47-48頁），並為兩造所無爭執，顯見林敬開與上訴人關係緊密而有同居共財之事實，則揆諸倫常及經驗法則，林敬開自無可能將系爭建物受分配權利全部贈與上訴人供其與上訴人居住使用後，再與上訴人成立租賃契約而向上訴人收取系爭建物使用系爭土地之租金之理；況被上訴人亦未提出上訴人曾因系爭建物使用系爭土地而給付對價予林敬開或林敬開之其他繼承人，或因上訴人未給付使用系爭土地之對價而請求上訴人拆屋還地之證據，堪認林敬開將系爭建物獲配權利贈與上訴人後，確有默許上訴人所有系爭建物繼續無償使用系爭土地之意，亦即林敬開就其所有系爭土地如附表二「林敬開之應有部分」欄所示應有部分與上訴人所有系爭建物間存在不定期之無償使用借貸法律關係。
⒊再按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承
人財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1項定有明文。查上訴人既經系爭土地原共有人林敬開同意而無償使用系爭土地，且該使用借貸契約並未約定期限，而屬不定期使用借貸契約，已如前述。則林敬開於97年3月15日死亡後，系爭土地及該不定期無償使用借貸契約，依民法第1148條第1項規定，應由林敬開之繼承人繼受，被上訴人對於系爭110地號土地應有部分20分之1、系爭111地號土地應有部分10分之1係受讓自林敬開，惟被上訴人並未舉證證明上開不定期無償使用借貸之法律關係曾經林敬開或其繼承人全體向上訴人為終止之意思表示，自應認上開不定期無償使用借貸之法律關係於林敬開死亡後仍繼續存在於林敬開之繼承人與上訴人之間，是上訴人所有系爭建物本於使用借貸關係而繼續占有使用系爭土地，堪以認定。
⒋被上訴人固主張林敬開為系爭建物獲配人，故系爭建物與系
爭土地間得適用或類推適用民法第425條之1第1項前段規定云云。惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。核其立法理由：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議，並期明確，爰將其明文化。」是以前開規定須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異人之情形，始有該條之適用；倘土地及房屋非同屬一人所有，自無上開規定之適用（最高法院93年度台上字第2554號、90年度台上字第1366號判決意旨參照）。揆諸上開法條規範意旨，乃在處理土地及土地上房屋原屬同一人所有，因原所有權人嗣後之處分行為，致生房屋及土地分由不同人取得之問題，並以法律推定之方式，肯認房屋對基地之使用權限，不因基地物權嗣後變動而受影響，俾以保護既有之使用權利。至於房屋及坐落土地分屬不同人所有者，現行法律體系就其相互間之權義關係，已有基地租賃、地上權、時效取得、土地相鄰關係、占有使用等機制可供調和規範，自得視分別情況而為適用，難認有何法律漏洞需類推適用民法第425條之1規定之餘地。
⒌經查，系爭土地原為兩造之父林敬開所有，於67年間提供系
爭土地與建商合建，並獲分配系爭建物，林敬開將系爭建物獲配權贈與上訴人，並以上訴人名義為該等建物之起造人並辦理保存登記，系爭土地則仍由林敬開為共有人，應有部分如附表二「林敬開之應有部分」欄所示，如前所述。林敬開於97年3月15日死亡，其全體繼承人就系爭土地分割並於102年5月2日辦理繼承登記，兩造應有部份如附表二「兩造繼承後之應有部分」欄所示，有林敬開戶籍謄本、系爭土地登記謄本、系爭土地地籍異動索引等件在卷（見原審卷第47、86-93頁、本院卷第105-126頁）。由上觀之，林敬開在系爭建物起造前，即將獲配權利贈與上訴人，上訴人為系爭建物起造人且為辦理第一次存登記之人，是故，並無民法第425條之1所稱「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情形。故被上訴人主張其所有系爭土地與系爭建物有民法第425條之1第1項所定情形，推定兩造在系爭建物得使用期限內有租賃關係等語，請求上訴人給付租金，即非有據。
六、綜上所述，系爭土地及系爭建物既未曾屬於同一人所有，被上訴人主張類推適用民法第425條之1第1項之規定，系爭建物與系爭土地間成立不定期租賃關係，尚嫌無據，則其依土地法第105條準用第97條第1項規定，請求上訴人給付5年租金及自106年1月26日起，按當期申報地價年息10%計算之租金，俱為無理由，不應准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國107年9月12日
民事第八庭審判長法官鄭佾瑩
法官劉庭維法官江春瑩以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國107年9月12日
書記官陳湘樺附表一┌─┬───┬─────┬─────┬─────┬──────────────┬────┬────┐│編│建│││建築式樣主│建物面積（平方公尺）│權利範圍│所有權人││││建物門牌│基地坐落│要建築材料├────────┬─────┤│││││││及房屋層數│層次面積│附屬建物用││││號│號│││││途及面積│││├─┼───┼─────┼─────┼─────┼────────┼─────┼────┼────┤│1│00143-│新北市新店│新北市新店│4層樓鋼筋│二層：81.73││1分之1│林玉惠│││0○○○區○○路○○○區○○段11│混凝土造│（合計：81.73）│││││││巷18號2樓│0號地號││││││├─┼───┼─────┼─────┼─────┼────────┼─────┼────┼────┤│2│00147-│新北市新店│新北市新店│4層樓鋼筋│二層：81.73││1分之1│林玉惠│││0○○○區○○路○○○區○○段11│混凝土造│（合計：81.73）│││││││巷16號2樓│1號地號││││││├─┼───┼─────┼─────┼─────┼────────┼─────┼────┼────┤│3│00148-│新北市新店│新北市新店│4層樓鋼筋│三層：81.73││1分之1│林玉惠│││0○○○區○○路○○○區○○段11│混凝土造│（合計：81.73）│││││││巷16號3樓│1號地號││││││└─┴───┴─────┴─────┴─────┴────────┴─────┴────┴────┘附表二┌──┬─────────────┬─────┬─────┐│編號│土地地號│林敬開之│兩造繼承後││││應有部分│之應有部分│├──┼─────────────┼─────┼─────┤│1│新北市○○區○○段○○○○號│4分之1│林盟時：│││││20分之1││││├─────┤││││林玉惠：│││││20分之1│├──┼─────────────┼─────┼─────┤│2│新北市○○區○○段○○○○號│2分之1│林盟時：│││││10分之1││││├─────┤││││林玉惠：│││││10分之1│└──┴─────────────┴─────┴─────┘