臺灣臺北地方法院民事簡易判決
106年度店簡字第814號
原 告 林盟 時
訴訟代理人 廖芳萱 律師
黃佑民 律師
被 告 林玉惠
訴訟代理人 鄧敏雄 律師
上列當事人間請求給付租金事件，於中華民國107年1月18日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應自民國一百零七年一月二十六日起至終止使○○○區○○
段○○○○號、111地號土地之日止，按年依占用面積二十三點五六
平方公尺給付當期申報地價總額年息百分之八計算之租金與原告
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟陸佰肆拾伍元，由被告負擔新臺幣捌佰參拾
貳元，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴已到期部分得假執行；但被告如以各到期
金額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告方面
一、聲明：
㈠被告應給付原告新臺幣（下同）175,261元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡被告應自民國（下同）106年1月26日起至終止使用原告所有
坐○○○區○○段○○○○號土地之日止，按年依占用面積
6.63平方公尺給付當期申報地價10%計算之租金。
㈢被告應自106年1月26日起至終止使用原告所有坐○○○區○
○段○○○○號土地之日止，按年依占用面積16.93平方公尺給
付當期申報地價10%計算之租金。
二、陳述：
㈠坐落新北市○○區○○段○○○○號、111地號土地（下各稱
110地號、111地號，合稱系爭土地）原為兩造之被繼承人林
敬開與他人共有，110地號土地權利範圍為1/4，111地號土
地權利範圍為1/2。民國（下同）67年間， 林敬開 於系爭土
地上建築如下房屋並登記於被告名下：①門牌號碼新北市○
○區○○路○○巷○○號2樓（下稱18號2樓）房屋（坐落110地
號土地）。②新北市○○區○○路○○巷○○號2樓（下稱16號2
樓）房屋，③新北市○○區○○路○○巷○○號3樓（下稱16號3
樓）房屋（②、③坐落111地號土地）。
㈡林敬開於97年3月15日死亡，原告與被告均為林敬開之繼承
人，兩造因繼承取得系爭土地所有權之權利範圍如附表所示
，並於102年5月2日辦妥繼承登記（原證5）。系爭土地於
102年5月2日登記於原告名下，原告得請求自102年5月2日起
（至原告106年1月24日起訴時未逾5年）至106年1月25日止
之租金計175,261元（占用面積×申報地價×10%×期間）及
自106年1月26日起至被告終止使用系爭土地之日止按當期申
報地價10%計算之租金如聲明所示。
㈢兩造被繼承人林敬開於97年3月15日死亡，故97年至101年共
5年之地價稅，即為兩造與訴外人許 林麗惠 、 林美惠 、林仁
惠等5人公同共有不可分之債務（102年度起之地價稅已結清
），原告應負擔「5年地價稅總額」的5分之1，是以，兩造
與訴外人 許林麗惠 、林美惠、 林仁惠 等5人就5個年度之地價
稅，「形式上」即每人應負擔1個年度之地價稅。原告已繳
納100年度之地價稅960,982元，故就整體地價稅債務所應負
擔之比例實際上已履行完畢，被告主張就其代墊97年、98年
、99年之地價稅主張抵銷顯無理由。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
㈠系爭土地原屬兩造之父林敬開所有（權利範圍為全部），67
年間由林敬開提供系爭土地供建商建築完成現今門牌號碼16
號與18號2棟建物（均為四層樓），林敬開將與建商合建分
配3戶（即16號2樓、3樓與18號2樓）房屋之權利贈與被告，
由被告取得3戶房屋之建物保存登記，其餘房屋均由建商取
得並出售予他人（並無原告指稱房屋與土地原同屬一人之情
形），系爭土地則依持有房屋比例成為共有狀態，仍登記於
林敬開名下。
㈡被告係基於使用借貸之關係使用系爭土地：
⒈林敬開自將系爭土地上3戶房屋以贈與方式指定登記於被
告名下後，迄97年3月15日往生前，長達30年之時間從無
向被告收取任何租金之意思，且林敬開更與被告（即二女
兒）同住於16號2樓房屋內（即被告現居地）（見被證3林
敬開之除戶戶籍謄本與被告之戶籍謄本），均屬正常至親
間無對價之關係（正常之家庭關係下，焉有父母親要求子
女給付租金者！？）。原告指稱被告之房屋存在於系爭土
地上，係屬租賃關係云云，與實情未合。故林敬開之真意
實係以無償之方式提供系爭土地供被告房屋使用，則依最
高法院84年度台上字第2467號及98年度台上字第1323號民
事判決意旨，本於繼承之關係，原告自應繼承上開無償之
使用借貸關係，不得主張本件為租賃關係而向被告請求給
付租金。
⒉又原告一家曾於68年至86年6月22日期間長期借住於被告
所有之18號2樓房屋內（見被證4「房屋無償借與使用具結
證明書」）。如果被告需向父親林敬開支付租金，又何能
於長達18年之時間裡，免費提供原告借住。由上亦可反推
得知被告於當時並無向父親支付租金之必要。
㈢兩造間就系爭土地有未定期限之使用借貸關係，自以使用系
爭土地之目的完畢，即至無繼續居住系爭房屋或系爭房屋不
堪使用時，返還期限始屆至（被證5），原告亦不得任意主
張使用借貸期限屆滿。
㈣原告所為之租金請求，顯屬過高：
依最高法院68年台上字第3071號判例意旨「土地租金之數額
，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商
業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項
，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年
息百分之十最高」。查新店區僅屬新北市之衛星都市，系爭
土地位於○○區○○路之巷弄內，無何工商價值可言，原告
以申報總地價年息法定最高之10%為租金之請求，顯然毫無
所憑。
㈤預備抵銷之抗辯：
自被繼承人林敬開死亡後，系爭土地地價稅原應由繼承人共
同負擔，惟原告既未繳納，而由被告先行墊付97～99年地價
稅，被告自應返還其所應負擔之金額（被告應負擔97至99年
地價稅79萬1688元、78萬6341元、83萬5637元之5分之1，分
別為15萬8337元、15萬7268元與16萬7127元）。是如認被告
有應給付原告之義務（僅為假設語氣），爰於鈞院判決原告
勝訴之金額範圍內，依上開被告墊付而原告應返還之97、98
與99年地價稅之順序（以97年地價稅優先請求，以此類推）
，預備地主張抵銷。
參、兩造不爭執與爭執事項：
一、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原為兩造之被繼承人林敬開所有。67年間，林敬開
提供系爭土地與建商合建門牌號碼16號及18號2棟建築物（
均為4層樓），林敬開將與建商合建受分配3戶建物之權利贈
與被告，以被告名義為起造人取得3戶建物所有權並辦理保
存登記【即16號2樓、3樓（坐落基地110地號）、18號2樓（
坐落基地111地號），下合稱系爭房屋】，被告取得系爭房
屋之所有權，系爭土地則依持有房屋比例成為共有狀態，仍
登記於林敬開名下（110地號權利範圍為1/4，111地號權利
範圍為1/2）；有系爭房屋申請建造執照之起造人名冊、系
爭房屋建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第101、96
-98頁）。
㈡系爭房屋建造完成後，林敬開與被告同住於16號2樓房屋（
即被告現居地），有林敬開之除戶戶籍謄本及被告戶籍謄本
在卷可佐（見本院卷第47-48頁）。
㈢林敬開於97年3月15日死亡，系爭土地由林敬開之繼承人即
原告、被告及訴外人許林麗惠、林美惠、林仁惠5人共同繼
承，原告及被告因繼承各取得系爭土地所有權之權利範圍如
附表一所示，並於102年5月2日辦妥繼承登記，有系爭土地
登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第86-93頁）。
二、兩造爭執事項：
㈠被告與原告間就系爭土地有無使用借貸關係？
㈡原告請求被告給付如聲明所示之租金，有無理由？
㈢如原告請求有理由，被告以繳納之地價稅主張抵銷，有無理
由？
肆、本院判斷：
一、被告與原告間就系爭土地有無使用借貸關係一節：
㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用分離而存在，亦即使用房屋必須
使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房
屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別
情事可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，
均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，有最高
法院48年臺上字第1457號判例可資參照。嗣89年5月5日增訂
民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有
，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋
同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓
與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期
限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。
」，將上開判例明文化，並進而推定在房屋使用期限內視為
有租賃關係。上開最高法院48年台上字第1457號判例之本旨
，乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房
屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存
在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社
會正義之要求（最高法院95年度台上字第551號判決要旨參
照）。
㈡查兩造之被繼承人林敬開於67年間提供系爭土地與建商合建
，將受分配系爭房屋之權利贈與被告，以被告名義為起造人
由被告取得系爭房屋所有權，而系爭土地依合建分配房屋之
比例共有仍登記林敬開所有，參酌上開最高法院判例意旨，
足認林敬開於將系爭房屋權利贈與被告時同意及允許系爭房
屋在得使用期限內繼續使用系爭土地。
㈢而按租賃與使用借貸均係將物交付他人使用，其區別主要在
於使用人是否支付使用代價而定。本件林敬開將系爭房屋贈
與被告，自己保留房屋基地即系爭土地所有權，固可認定林
敬開允許系爭房屋在得使用期限內可繼續使用系爭土地，惟
其使用究為有償租賃或無償使用借貸，須視林敬開與被告間
有無使用代價而定。查林敬開將系爭房屋權利贈與被告所有
，於系爭房屋建造完成後，林敬開與被告共同居住於系爭16
號2樓房屋，即被告所有之系爭房屋使用林敬開所有之系爭
土地，而系爭16號2樓房屋則供林敬開共同居住使用，林敬
開與被告間就系爭土地、房屋之交互使用，形式上雖無租金
之給付，然實際上就所有物提供對方交互使用而言，互有使
用利益之代價，核其本質應認係有償使用之性質，並非係無
償之使用借貸。被告辯稱就系爭土地之使用係屬無對價之使
用借貸云云，尚難採取。
㈣又退步言之，縱認被告就系爭土地係無償使用借貸關係，然
依被告陳述，林敬開於系爭房屋建造完成後與被告共同居於
系爭16號2樓房屋，基於與被告之父女至親關係而未向被告
收取租金等情，可徵被告得無償使用系爭土地係基於與林敬
開間父女至親之身分關係及被告提供16號2樓房屋給林敬開
居住使用等原因關係。惟林敬開於97年間死亡，林敬開就系
爭土地之權利義務由兩造及訴外人許林麗惠、林美惠、林仁
惠5人共同繼承，且林敬開使用系爭房屋之事實已不存在，
被告無償使用系爭土地之原因已不存在，被告已失其「無償
」使用系爭土地之依據。是參依最高法院48年台上字第1457
號判例本旨，於保護房屋既得之使用權，原告及訴外人許林
麗惠、林美惠、林仁惠等繼承人固有容許系爭房屋繼續存在
系爭土地上之義務，然被告得無償使用系爭土地之原因關係
既已消滅，依89年5月5日增定之民法第425條之1規定之立法
理由，自當推定被告就系爭土地有租賃關係，以調和系爭房
屋、土地所有權人之權益。否則，若認被告得繼續無償使用
系爭土地，惟其他繼承人雖取得共有權，不僅無從使用，復
不能收益，又須長期負擔系爭土地地價稅，殊非公允。故本
件應認被告就系爭土地無償使用之關係已因林敬開死亡而終
止消滅，被告之系爭房屋使用系爭土地，應推定有租賃關係
，以符權益衡憑及社會正義。
㈤綜上述，原告主張被告就系爭土地推定有租賃關係存在，請
求被告自102年5月2日起給付租金，核有理由。
二、原告得請求被告給付之租金以按土地申報總價年息8%計算為
合理：
㈠查兩造之被繼承人林敬開於97年3月15日死亡，系爭土地由
原告、被告及訴外人許林麗惠、林美惠、林仁惠5人共同繼
承，原告及被告因繼承取得系爭土地所有權之權利範圍如附
表所示，被告所有之系爭房屋使用系爭土地應推認有租賃關
係存在，已如前述，則被告之系爭房屋使用系爭土地逾越被
告之權利範圍部分，自應給付租金。
㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之
；土地法第97條第1項、第105條定有明文。而所謂年息10%
為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地
價年息10%計算，尚須斟酌土地位置、鄰近地區工商繁榮程
度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社
會感情等情事以為決定。查系爭土地位於新北市○○區○○
路，主要聯外道路系統○○○區○○路、中興路，大眾運輸
工具包括公車、捷運等，本院審酌系爭土地坐落位置、繁榮
程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度、被告使用
為住宅用地及所受利益等情，認本件租金以土地申報地價總
額年息8%計算為適當。以此基準計算，原告主張被告自102
年5月2日起至106年1月25日止應給付原告租金140,209元（
詳附表二計算），及自106年1月26日起至終止使用系爭土地
之日止，按年依占用面積23.56平方公尺（110地號6.3平方
公尺＋111地號16.93平方公尺）給付當期申報地價總額年息
8%計算之租金與原告，核屬有據。
三、被告以繳納之地價稅主張抵銷部分：
㈠兩造之被繼承人林敬開死亡後，林敬開之遺產由兩造及訴外
人許林麗惠、林美惠、林仁惠5人共同繼承，就繼承土地之
地價稅應由全體繼承人共同負擔，為兩造所不爭執。被告主
張代為墊○○○區○○段○○○○號等18筆土地97年、98年、
99年之地價稅各791,688元、786,341元、835,637元；原告
代為墊繳100年度地價稅961,016元之事實，業據被告提出地
價稅繳款書及原告提出地價稅繳款書、行政執行代收執行費
用收據、帳戶明細等影本在卷可稽（見本院卷第59-61），
均堪信為真正。原告雖否認被告代墊繳納97年、98年、99年
地價稅之事實，惟被告已提出繳納地價稅繳款書之收據為憑
，依一般經驗法則，持有繳款收據者堪認為繳款人，被告持
有97年、98年、99年各年度之地價稅繳款書收據，堪認各該
年度地價稅係由被告代墊繳納，原告否認上開年度地價稅係
被告繳納，應由原告負舉證責任，原告空言否認，委無可採
。又原告主張101年地價稅亦為原告繳納云云，並未舉證以
實其說，至原告聲請向新北市000000000000○
○○區○○段○○○○號等18筆土地101年度地價稅繳納金額，
亦不能證明係由原告繳納，原告聲請核無必要，併予敘明。
㈡被告代墊繳納97年、98年、99年地價稅金額各791,688元、
786,341元、835,637元，各年度地價稅均應由兩造及訴外人
許林麗惠、林美惠、林仁惠等5人共同憑均分擔，則被告代
原告墊繳97年、98年、99年地價稅金額各為158,338元（791
,688元÷5）、157,268元（786,341元÷5）、167,127元（
835,637元÷5），合計482,733元；原告代被告墊繳100年地
價稅金額為192,203元（961,016元÷5）。則被告得請求原
告給付97年、98年、99年墊繳之地價稅合計482,733元，與
被告應給付原告之100年度地價稅金額192,203元、102年5月
2日至106年1月25日系爭土地租金140,209元及106年1月26日
起至107年1月25日止系爭土地租金48,251元（25,600元×23
.56㎡×8%＝48,251元）抵銷後，原告尚應給付被告102,070
元，就租金未到期部分，不得抵銷。則原告得請求107年1月
25日前系爭土地之租金，已經被告主張抵銷完畢，原告此部
分請求為無理由，惟原告請求被告自107年1月26日起按至終
止使用系爭土地之日止，按年依占用面積23.56平方公尺（
110地號6.3平方公尺＋111地號16.93平方公尺）給付當期申
報地價總額年息8%計算之租金與原告部分，核有理由。
㈢原告雖主張原告應負擔「5年地價稅總額」的5分之1，兩造
與訴外人許林麗惠、林美惠、林仁惠等5人就5個年度之地價
稅，「形式上」每人應負擔1個年度之地價稅，原告已繳納
100年度之地價稅960,982元，就整體地價稅債務所應負擔之
比例實際上已履行完畢云云。惟查，地價稅係由共有人即全
體繼承人共同負擔，並無證據證明兩造及許林麗惠、林美惠
、林仁惠等繼承人有達成每一繼承人各負擔繳納1個年度地
價稅之協議約定，原告所繳納100年度地價稅，除被告應負
擔額為1/5即192,203元，其餘係代其他繼承人許林麗惠、林
美惠、林仁惠所墊繳，自不應由被告負擔，原告主張代墊繳
納100年度之地價稅960,982元，就整體地價稅債務所應負擔
之比例已履行完畢云云，委無可採。
四、綜上所述，原告請求被告自107年1月26日起至終止使用系爭
110地號、111地號土地之日止，按年依占用面積23.56平方
公尺（110地號6.63平方公尺＋111地號16.93平方公尺）給
付當期申報地價總額年息8%計算之租金，為有理由，應予准
許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
伍、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告就敗訴部分所
為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國107年2月1日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官蔡寶樺
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按
他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國107年2月1日
書記官黃聖筑
計算書
┌──────┬────────┬─────────┐
│項目│金額（新臺幣）│備註│
├──────┼────────┼─────────┤
│第一審裁判費│3,645元│原告部分敗訴，故訴│
│││訟費用中832元由被│
│││告負擔，餘2,813元│
│││由原告負擔。│
├──────┼────────┼─────────┤
│合計│3,645元││
└──────┴────────┴─────────┘
附表一：
┌─┬──────────────────┬┬───────────────┐
││土地││建物│
├─┼───────┬───┬──┬───┼┼──┬────────┬───┤
│編│地號│共有人│權利│面積││建號│門牌號碼│所有權│
│號│││範圍│（㎡）││││人│
├─┼───────┼───┼──┼───┼┼──┼────────┼───┤
│1│新北市新店區│林盟時│1/20│6.63││143│新北市新店區檳榔│林玉惠│
││光明段110地號│林玉惠│1/20│6.63│││路29巷18號2樓││
├─┼───────┼───┼──┼───┼┼──┼────────┼───┤
│2│新北市新店區│林盟時│1/10│16.93││147│新北市新店區檳榔│林玉惠│
││光明段111地號│林玉惠│1/10│16.93│││路29巷18號2樓││
││││││├──┼────────┼───┤
│││││││148│新北市新店區檳榔│林玉惠│
││││││││路29巷18號2樓││
└─┴───────┴───┴──┴───┴┴──┴────────┴───┘
附表二：
┌──────┬─────┬────────────────────────┐
│期間│地號│申報地價×占用面積×8%＝每年應給付之租金│
├──────┼─────┼────────────────────────┤
│102年5月2日│110地號＋│17,600元×（6.63㎡＋16.93㎡）×8%×974/365日＝│
│～104年12月│111地號│88,521元│
│31日│││
├──────┤├────────────────────────┤
│105年1月1日││25,600元×（6.63㎡＋16.93㎡）×8%×（391/365）＝│
│～106年1月25││51,688元│
│日│││
├──────┤├────────────────────────┤
│合計││88,521元＋51,688元＝140,209元│
└──────┴─────┴────────────────────────┘