裁判字號：臺灣彰化地方法院89年訴字第565號民事判決
裁判日期：民國89年09月13日
裁判案由：租佃爭議
臺灣彰化地方法院民事判決八十九年度訴字第五六五號
原告乙○○
甲○○右二人共同訴訟代理人 許名宗 律師住台中市○區○○路○○○巷○號被告丙○○住訴訟代理人 邱垂勳 律師住彰化縣○○鎮○○路○段○○○號右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示編號１部分鐵架造工廠（面積０點０一九一一八公頃）全部拆除，並將編號１、２、６之土地全部歸還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰陸拾陸萬陸仟元供擔保後得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟零玖拾玖萬柒仟陸佰參拾元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決㈠被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號、面積０點一五七一０九公頃土地上如附圖所示編號１部分鐵架造工廠（面積０點０一九一一八公頃）、編號３雞籠（面積０點０００三六二公頃）、編號４雜物間（面積０點００二九九三）、編號５破豬寮（面積０點００三七六四公頃）、編號７柏油道路（面積０點００五二五九公頃）、編號８車庫（面積０點０００六三二公頃）全部拆除，並將土地全部歸還原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號（地籍圖重測前為東山段第七二六地號）、面積０點一五七一０九公頃耕地為原告共同所有。該耕地於民國八十六年間由彰化縣 員林 鎮公所代原告之被繼承人 潘瀛洲 與被告續訂私有耕地租賃契約書，租賃期間自八十六年一月一日至九十一年十二月三十一日止共計六年，然而被告竟不自任耕作，在上揭耕地上搭建鐵皮加工廠房及樹立元亨磁磚建材廣告招牌，從事工商營業，此有照片十三幀及鈞院民事保全證據裁定一紙可證，被告顯然違反耕地三七五減租條例第十六條之規定，原告向被告表示終止租約，請求其返還耕地遭拒，遂先後向彰化縣員林鎮公所及彰化縣政府請求依法調解，調處均不成立，案由彰化縣政府移請鈞院審理。
（二）按耕地三七五減租條例第十六條第一項規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」，同條第二項規定：「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，最高法院七十年台上字第四六三七號判例亦揭示：「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同僚第二項所定原訂租約無效之原因」。本件被告在系爭耕地上搭建鐵皮加工廠房及樹立廣告招牌，從事工商營業，自屬不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原因，因此八十六年間由彰化縣員林鎮公所代原告之被繼承人潘瀛洲與被告續訂之私有耕地租賃契約自始無效，則兩造間即無租賃關係存在，從而被告占有使用系爭耕地已屬無權占有，原告自得依民法第七百六十七條規定，請求被告拆除系爭耕地上之建物回復原狀並將耕地返還予原告。
（三）按不變更訴訟標的而擴張或減縮應受判決事項之聲明，無礙被告之防禦及訴訟之終結者，訴狀雖於送達後，原告亦得為之，民事訴訟法第二百五十六條第二款定有明文。原告起訴狀訴之聲明第一項原列有「確認原告與被告間就坐落彰化縣○○鎮○○段第八五二地號耕地（面積０點一五七一０九公頃）租賃關係不存在」，但鈞院審理結果，若認被告在本件系爭耕地上不自任耕作而以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用，構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原因，則兩造問即無租賃關係存在，因此原告起訴狀訴之聲明第一項請求確認兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在之聲明即無必要，請准予撤回該第一項之聲明。被告在系爭耕地上不只興建鐵皮加工廠，經閱卷後始發覺被告在系爭耕地上猶搭建如附圖紅色所示編號３雞籠（面積０．０００三六二公頃），編號４雜物間（面積０．００二九九三公頃），編號５破豬寮（面積０．００三七六四公頃），編號７柏油道路（面積０．００五二五九公頃），編號８車庫（面積０．０００六三二公頃）上揭建物同屬被告不自任耕作而在系爭耕地上所搭建，自應一併與原告起訴狀所列之鐵架造工廠一併拆除，原告於本準備書狀訴之聲明第一項所增加被告應拆除之建物，並未變更訴訟標的，僅係擴張應交判決事項之舉明，無礙被告之防禦及訴訟之終結，依法自得為之。
（四）被告雖抗辯本件鐵架加工廠房係搭建在系爭耕地毗鄰之衷田水利會所有之溝岸水利高地上，不在系爭耕地上，及該鐵架加工廠房並非被告所搭建使用，係其母 謝曹純 所搭建，伊無處分權利云云。然查，鈞院八十八年度聲字第三０一號保全證據事件中，曾親自會同兩造至系爭耕地勘驗，訊問證人，並命彰化縣員林地政事務所將系爭耕地上之地上物及建物結構、面積，占有使用情形予以測量後檢送測量圃，此有勘驗筆錄、訊問筆錄、員林地政事務所土地複丈成果圃附卷可稽，就上揭土地複丈成果圖所示，被告搭建之鐵架加工廠房雖有小部分建在同地段第五六八號、第八五三號土地，但絕大部分係搭建在系爭同地段第八五二地號耕地上，況且鈞院上揭保全證據事件中，據證人 謝林淑盞 （被告之妻）供稱：「員林鎳西段第八五二地號上建物是八十三年間丙○○起造，作為衛浴用品刨光代工工廠，無建物門牌號碼及稅籍資料，亦未申請電力」等語，顯然被告上開抗辯並非事實，不足採信。
（五）本件被告在系爭耕地上搭建鐵架加工廠房等建物，從事工商業及非耕之用，自屬不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原因，因此八十六年間由彰化縣員林鎮公所代原告之繼承人潘瀛洲與被告續訂之私有耕地租賃契約書自始無效，從而被告占用系爭耕地已屬無權占有，原告自得依民法第七百六十七條規定，請求被告拆除系爭耕地上之全部建物回復原狀並將耕地返還予原告。
三、證據：提出土地所有權狀影本二紙、地籍圖影本、土地登記簿謄本及耕地租約書影本各乙件、照片十三張、本院八十八年度聲字第三０一號民事裁定影本乙件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及其假執行之宣告。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）查原告之被繼承人潘瀛洲於出租系爭座落彰化縣○○鎮○○段第八五二地號田地（即重測前○○○鎮○○段第七二六地號），而點交予被告之被繼承人 謝文鳳 承租之耕作及使用範圍，包括現行種植水稻之水稻區及水稻區東側之堆肥倉庫寮房與現行改為菜圃之原曬穀場等三部分，此有本年（八十九年）年初所拍攝之現場照片與六十五年左右之舊現場照片可資參查，並不包括堆肥倉庫寮房與現行菜圃（原曬榖場）東側毗鄰之溝岸水利高地（水利地），此合先敘明。
（二）次查原告所指搭建鐵皮加工廠房及豎立元亨磁磚建材廣告招牌之地點，係位於前開出租田地東側毗鄰為農田水利會所有之溝岸水利高地上，並不在原告之被繼承人潘瀛洲點交予被告之被繼承人謝文鳳承租之耕作使用範圍。是以原告指稱，並不在原告之被繼承人潘瀛洲點交予被告之被繼承人謝文鳳承租之耕作使用範圍，是以原告指稱被告違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定「承租人應自任耕作」云云，顯屬誤會。況且，系爭鐵皮加工廠房並非被告所搭建使用（按係被告母親謝曹純於七十五年間配合社區溝渠溝岸整頓後所搭建），而溝岸旁之元亨磁磚建材廣告招牌，亦非被告所豎立（按係被告之弟弟 謝進通 於八十八年九二一大地震後所豎立），被告無論對鐵皮加工廠房或廣告招牌，均無處分之權利，則原告訴請被告拆除，顯無理由。
（三）又查原告所指搭建鐵皮加工廠房之地點，係屬農田水利會所有之溝岸水利高地，該溝岸高地原係竹林及雜樹叢生之溝渠堤岸，此有六十五年左右所拍攝之現場照片可參，本無耕作之土地機能，而兩造之被繼承人潘瀛洲、謝文鳳二人於訂定租約並點交田地耕作時，從來即認為系爭無耕作機能之溝岸高地係屬農田水利會所有之水利地，亦即兩造間之租賃關係並不包括該溝岸高地，而該溝岸高地從來即無耕作之用途（查系爭鐵皮屋加工廠房內尚保留有原溝岸高地上之數棵大樹經砍除後所留存之大樹根位置痕跡，可供堪驗證明該鐵皮加工廠房土地並非有耕作機能之耕地），從而原告指訴被告變更耕作用途云云，無論就耕地租賃範圍不包括系爭鐵皮廠房所在之構岸高地、系爭溝岸高地原無耕作用途及該鐵皮廠房非原告所搭建使用等各方面而言，原告依法均不得擅自主張終止租約或租約無效，其提起本件訴訟即無理由。
（四）謹按，契約應以當事人立約當時之真意為準，不能拘泥文字致失其真意。查兩造之被繼承人潘瀛洲、謝文鳳間所簽立之系爭私有耕地租約書，雖記載以坐落彰化縣○○鎮○○段第八五二地號田地（即重測前○○○鎮○○段第七二六地號）為求件租賃契約之標的。惟該田地於立約之初並未有經地政機關測量鑑界，其正確之界址所在為何，於立約當時尚無從探知。原告所指搭建鐵皮加工廠房之地點，恰係位於系爭田地與毗鄰農田水利地相接連處之溝岸高地。而該高地原係竹林及雜樹叢生，自始無耕作之事實。是立約雙方，從來即認為系爭無耕種機能之溝岸高地係屬農田水利會所有之水利地，亦從未就該溝岸高地部分進行點交。從而，無論系爭鐵皮廠房之所在，係屬原告所有地抑或水利地，茲探求兩造之被繼承人間立約當時之真意，該租賃契約應不包括系爭岸溝高地。則該岸溝高地既非屬系爭租賃標的之一部，其使用情形如何即與承租人之一方無涉。
（五）退一步言之，即令系爭租賃契約標的及於溝岸高地，惟原告之被繼承人潘瀛洲既從未將該溝岸高地點交給被告之被繼承人謝文鳳，亦即該出租人並未依民法第四百二十三條所規定以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人。則承租人之一方既自始未取得系爭溝岸高地之占有，則嗣後當無所謂「不自任耕作」之情形可當。
（六）復按，依最高八十八年上字第一號判例「耕地租用係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言。…承租他人之非農、漁牧地供耕作之用者，即非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。」、最高法院八十二年台上字第一二九五號裁判「耕地租賃係指當事人約定一方以農地租與他方耕作，栽培農作物，他方支付租金之謂。故耕地租賃，必須該土地適於耕作，以栽培農作物，始足當之。」又所謂耕地，係指現供耕作之土地者而言，與土地之地目無關（最高法院七十一年度台上字第三０五五號判決參照），依前開最高法院所持之見解，併就耕地三七五減租條例之立法理由暨規範意旨綜合以觀，必須限於以耕作為目的，且現亦作為耕地使用之土地為租佃，始有該條例之適用。至於土地之地目為何，租賃契約之形式存在為何，均非適用法律上之判斷依據。故倘係非現供耕作之土地，即令其地目為「田」，且以耕地租賃之方式訂立，亦非耕地三七五減租條例所規範之對象。茲原告指述系爭廠房所在處，為本無耕作機能，亦無耕作事實之溝岸高地。從而，就系爭溝岸高地而言，既非現供作農、漁、牧之用，亦因欠缺耕作機能，不適於耕作，栽培農作物，自不具「耕地」之性質。故其縱使形式存在於系爭私有耕地租約書中，惟應與同一契約書中其他現供耕作之土地部分分別以觀，各依性質定其應適用之法令。故系○○○鎮○○段○○○○號田地東側與農田水利地毗鄰之溝岸高地部分，要無耕地三七五減租條例適用之餘地。
三、證據：提出出租田地之新舊現場照片二張、溝岸高地（現鐵皮廠房所在地）之舊現場照片二張、耕地租約書影本一份、支票存根影本一份為證。
丙、依職權調閱本院八十八年度聲字第三０一號保全證據卷。理由
一、原告起訴主張坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號、面積０點一五七一０九公頃耕地為原告共同所有。該耕地於八十六年間由彰化縣員林鎮公所代原告之被繼承人潘瀛洲與被告續訂私有耕地租賃契約書，租賃期間自八十六年一月一日至九十一年十二月三十一日止共計六年，然而被告竟不自任耕作，在上揭耕地上搭建鐵皮加工廠房等建物及樹立元亨磁磚建材廣告招牌，從事工商營業，自屬不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原因，因此八十六年間由彰化縣員林鎮公所代原告之被繼承人潘瀛洲與被告續訂之私有耕地租賃契約自始無效，則兩造間即無租賃關係存在，從而被告占有使用系爭耕地已屬無權占有，原告自得依民法第七百六十七條規定，請求被告拆除系爭耕地上之編號１鐵架造工廠、編號３雞籠、編號４雜物間、編號５破豬寮、編號７柏油道路、編號８車庫等建物，回復原狀並將耕地返還予原告等語。被告則以原告之被繼承人潘瀛洲於出租系爭田地，而點交予被告之被繼承人謝文鳳承租之耕作及使用範圍，並不包括該溝岸高地，又該鐵皮廠房等建物均非原告所搭建使用，且就系爭溝岸高地而言，既非現供作農、漁、牧之用，亦因欠缺耕作機能，不適於耕作，栽培農作物，自不具「耕地」之性質。故其縱使形式存在於系爭私有耕地租約書中，惟應與同一契約書中其他現供耕作之土地部分分別以觀，各依性質定其應適用之法令。故系○○○鎮○○段○○○○號田地東側與農田水利地毗鄰之溝岸高地部分，要無耕地三七五減租條例適用之餘地云云置辯。
二、原告主張被告承租其共同所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地，兩造訂有耕地三七五租約，租期自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止共六年，在前開耕地上有如附圖所示編號１部分鐵架造工廠（面積０點０一九一一八公頃）、編號３雞籠（面積０點０００三六二公頃）、編號４雜物間（面積０點００二九九三）、編號５破豬寮（面積０點００三七六四公頃）、編號７柏油道路（面積０點００五二五九公頃）、編號８車庫（面積０點０００六三）等建物之事實，有土地登記簿謄本、台灣省彰化縣私有耕地租約書（員浮字第一０六號）影本各一件在卷可稽，前復經本院八十八年度聲字第三０一號保全證據一案會同彰化縣員林地政事務所派員勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在該卷可稽，原告此部分之主張，堪信為真實。
三、另原告主張被告在系爭耕地上興建鐵皮加工廠等建物，自屬不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原因等語，被告則以兩造間之租賃關係並不包括該溝岸高地，又該鐵皮廠房等建物均非被告所搭建使用，且就系爭溝岸高地而言，既非現供作農、漁、牧之用，亦因欠缺耕作機能，不適於耕作，栽培農作物，自不具「耕地」之性質。故其縱使形式存在於系爭私有耕地租約書中，惟應與同一契約書中其他現供耕作之土地部分分別以觀，各依性質定其應適用之法令。故系○○○鎮○○段○○○○號田地東側與農田水利地毗鄰之溝岸高地部分，要無耕地三七五減租條例適用之餘地云云置辯。經查：
（一）按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自耕或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。所謂不自任耕作，係指承租人將承租耕地之全部或一部，轉租或借與他人使用，或交換耕作，或以承租之耕地建築房屋居住或供其他非耕作之用，或無正當理由不自任耕作而任令荒蕪者而言（最高法院六十三年台上字第五九九號、七十年台上字第四六三七號判例意旨參照），此項應自任耕作之規定，為耕地承租人之法定義務，出租人縱使事先承諾，承租人仍不得違反此規定。至承租人在承租耕地上固允許有農舍之存在，但以儲放農具肥料、採收作物等便利耕作者為限，並不以解決承租人家族實際居住問題為目的（最高法院六十四年台上字第五七一號判例意旨參照），如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成原訂租約無效之原因（最高法院七十年度台上字第四六三七號判例意旨參照）；而原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（最高法院四十六年度台上字第五七號判例意旨參照）。
（二）查原告係將系爭耕地整筆全部出租予被告，此有卷內所附租約書可證。次查本件系爭土地總面積為０點一五七一０九公頃，按彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖所示，被告等將系爭土地供非耕作使用之面積達０點０三二一二八公頃之廣，約占系爭土地全部面積之百分之二十，其中複丈成果圖所示編號１之鐵架造工廠，依本院上揭保全證據事件中，據被告之妻謝林淑盞陳稱：「員林鎳西段第八五二地號上建物是八十三年間丙○○起造，作為衛浴用品刨光代工工廠，無建物門牌號碼及稅籍資料，亦未申請電力」等語，再參原告提出之現場照片十三張，堪認該鐵架造工廠係被告所有，作為衛浴用品刨光代工工廠之用；編號３為雞籠（被告自認係其母親所釘）、編號４雜物間及編號５破豬寮（被告自認係其係父親所建），多屬供被告個人及其家屬居住使用等情，業經本院前於八十八年度聲字第三０一號保全證據卷履勘現場明確，有勘驗筆錄及相片可稽，復經囑託彰化縣員林地政事務所勘測屬實，製有複丈成果圖附卷，足徵系爭耕地上之建物並非為便利耕作而設無訛。雖被告辯稱原告之被繼承人並未完全交付系爭耕地，且現存建物所在非屬耕地云云，然被告竟在系爭耕地上興建鐵架造工廠，所為顯已違反耕地三七五減租條例第十六條所定，耕地耕用及承租人自任耕作之立法精神。縱認原告之被繼承人交付現存工廠等建物所在之土地，原非供耕地使用，被告亦不得藉此就耕地為非自任耕作之使用，此等行為亦違反上開強制規定，亦屬無效（參酌最高法院八十四年度台上字第一五五四號民事判決）。又被告辯稱系爭建物並非伊所有，伊無處分權云云，然則被告既承租系爭耕地，本該農地農用，竟容任他人於系爭耕地上大興土木，以致被告就廣達０點０三二一二八公頃之耕地面積，未自任耕作，則被告亦有耕地三七五減租條例第十六條第一項規定之違反。故被告上開所辯，自無可取。
（三）綜上所述，系爭耕地租約無效，則兩造間就系爭耕地即無租賃關係存在，被告占有系爭耕地即屬無權占有，原告本於所有權之作用，請求被告將如附圖所示編號１部分面積０點０一九一一八公頃鐵皮造工廠全部拆除，並將編號１、２、６之土地返還原告，洵屬正當，應予准許。至編號３雞籠、編號４雜物間、編號５破豬寮（被告之父親雖已死亡，然繼承人並非僅被告一人）、編號７柏油道路、編號８車庫，被告否認係伊所建，再觀被告提出之照片，亦知早年系爭耕地即有豬寮之設置，編號７之柏油道路係既成道路，編號８車庫遠離鐵皮造房屋，被告辯稱非伊所有，尚非無據，此外又查無其他證據足資証明係被告所建，被告自無處分權，從而原告訴請被告應拆除各該建物，並返還占有土地云云，即無理由，應予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免予假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十九條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年九月十三日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B法官李水源右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官簡茂村中華民國八十九年九月二十日