裁判字號：臺灣臺北地方法院98年審訴字第5866號民事判決
裁判日期：民國99年05月19日
裁判案由：移轉地上權登記
臺灣臺北地方法院民事判決98年度審訴字第5866號原告 羅美冠 訴訟代理人 江松鶴 律師被告 傅錦城
傅文祥 葉月鳳 傅佳娣 上列當事人間請求移轉地上權登記事件，本院於民國99年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告傅錦城、傅文祥、葉月鳳、傅佳娣應將坐落臺北縣○○鄉○○○段大舌湖小段二七地號土地，設定權利範圍面積八十八點九六平方公尺、權利範圍公同共有全部之地上權，移轉登記予原告。
訴訟費用新臺幣陸仟伍佰元由被告傅錦城、傅文祥、葉月鳳、傅佳娣連帶負擔。
事實及理由被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
原告起訴主張：
㈠被告傅錦城、傅文祥、葉月鳳、傅佳娣為訴外人 傅正弘 之繼
承人，伊於民國96年5月14日與被告傅錦城簽訂買賣契約同意書，約定由 伊買 受被告傅錦城繼承傅正弘總歸戶清冊內全部財產（含坐落臺北縣○○鄉○○○段大舌湖小段27地號土地、設定權利範圍88.96平方公尺、權利範圍公同共有全部之地上權，下稱系爭地上權），買賣總價新臺幣（下同）75萬元，並已預付定金20萬元； 伊復 於同年6月28日與被告傅錦城簽訂買賣契約同意書，除重申96年5月14日之契約內容，並補充由被告傅錦城將坐落臺北縣○○鄉○○○段大舌湖小段27地號土地上建號4建物、權利範圍3分之1出售予伊，價金15萬元。
㈡伊另於96年7月20日與被告傅文祥簽訂買賣契約同意書，約
定由伊買受被告傅文祥繼承傅正弘總歸戶清冊內全部財產，並註明系爭地上權亦包含在內，買賣總價金35萬元，並預付定金10萬元。伊又於97年10月30日、98年4月6日與被告葉月鳳簽訂協議書、同意買賣協議書，約定由伊買受被告葉月鳳繼承傅正弘總歸戶清冊內全部財產，買賣價金100萬元。
㈢查被告傅錦城、傅文祥、葉月鳳3人已將被繼承人傅正弘總
歸戶清冊內全部財產（含系爭地上權）出賣予伊，而系爭地上權為被告傅錦城、傅文祥、葉月鳳、傅佳娣公同共有，依民法第831條準用同法第819條規定，被告等人得為處分。又土地法第34條之1規定為民法第819條之特別規定，則土地所有權可依土地法第34條之1為處分，依舉重明輕之法理，本件公同共有地上權之處分，亦可類推土地法第34條之1規定，是伊已依土地法第34條之1規定，受讓系爭地上權。
㈣另查，伊已於97年10月30日給付買賣價款100萬元予被告葉
月鳳；被告傅錦城、傅文祥亦於98年7月1日簽立切結書，載明伊已完全給付價金無訛；伊並已將另一繼承人被告傅佳娣所應得之對價依土地法第34條之1規定提存於法院，且傅佳娣已向提存所領取買賣價金，是伊業已付清買賣價金，惟被告迄未依約將系爭地上權移轉登記予伊，爰提起本件訴訟，請求被告辦理地上權移轉登記等語。
㈤聲明為：被告應將坐落臺北縣○○鄉○○○段大舌湖小段27
地號、設定權利範圍88.96平方公尺，權利範圍公同共有全部之地上權，移轉登記予原告。
被告傅錦城、傅文祥、傅佳娣則抗辯：
㈠被告傅文祥與原告所簽訂之買賣契約書，係約定由原告以「
公告現值百分之多少」之價格承購被告傅文祥所有之土地，惟原告並未於買賣契約中敘明，且被告傅文祥毫無不動產買賣經驗，就名下有多少土地、公告現值為多少均一無所知，原告顯已違反民法第245條之1之誠信原則。又觀諸原告與傅文祥之買賣契約書內容末端所註明：「大舌湖小段地號建號27之所持有地上權包括在內」之內容，地上權之地號係27無誤，但建號4並未寫明於買賣契約條款中，原告顯刻意隱瞞地上權即包括地上物，核與被告傅文祥之真意不符；況被告傅文祥已言明房屋是不賣的，且彼等繼承人花費300萬元修繕房屋，如此賤賣實有違常理，原告顯係趁被告傅文祥輕率又毫無買賣經驗之情況下，訂立有失公平之買賣契約，爰依民法第88條規定，請求撤銷上開買賣契約。
㈡又被告傅錦城與原告之買賣契約書共分為兩份，一份為土地
部分，兩造當時係約定以公告現值之八成收購，惟原告藉故要再換算，迄今均未寫明係以公告現值之百分之多少收購，且契約書中亦未約定產權移轉時間，非正常買賣之常情。另就地上權買賣契約書部分，亦未敘明係依公告現值之百分之多少買賣；且該買賣契約書末端加註：「包含地上物之使用權，特於同意書」之內容，原告有擅自加註之嫌，兩造初始之約定並不包括房屋在內，況被告傅錦城並未於該加註段落按捺指印，不符常理，爰依民法第88條、第247條之1規定，請求撤銷上開兩份買賣合約書。
㈢另被告傅佳娣係因原告依土地法強制提存，非出於自願，如
被告傅文祥、傅錦城之買賣契約經法院判決無效或撤銷，被告傅佳娣已聲明願返還原告當時所提存之價金。綜上，本件買賣糾紛係原告趁被告等人毫無買賣經驗之情形下，訂立有失公平之契約內容，爰依民法第88條、第247條之1規定，請求撤銷兩造間之買賣契約或認定買賣契約為無效等語。
兩造不爭執事項：
㈠被告傅錦城、傅文祥、葉月鳳、傅佳娣為已故訴外人傅正弘
之繼承人，傅正弘之總歸戶清冊財產內容包含坐落臺北縣○○鄉○○○段大舌湖小段27地號土地、設定權利範圍88.96平方公尺之地上權（下稱系爭地上權），系爭地上權現登記為被告4人公同共有（見店簡卷第36頁）。
㈡原告與被告傅錦城於96年5月14日簽訂買賣契約同意書（見
店簡卷第7-11頁），約定由被告傅錦城將其繼承訴外人傅正弘如附件權利人總歸戶清冊之全部財產，出售予原告，價金75萬元。
㈢原告與被告傅文祥於96年7月20日簽訂買賣契約同意書（見
店簡卷第17-21頁），約定由被告傅文祥將其繼承傅正弘如附件權利人總歸戶清冊之全部財產出售予原告，價金35萬元，並於契約中註明：「大舌湖段地號建號27之所持有地上權亦包括在內」等語。
㈣原告與被告葉月鳳於97年10月30日簽訂協議書（見店簡卷第
22-26頁），協議被告葉月鳳如欲出售其繼承傅正弘如附件權利人總歸戶清冊之全部財產予原告，價金100萬元。㈤原告於98年3月16日代理被告傅錦城、傅文祥、葉月鳳，以
提存物受取權人即被告傅佳娣未依約領取應得之對價為由，為其向本院提存所辦理清償提存200萬元在案（案列98年度存字第949號，見店簡卷第32-35頁），被告傅佳娣已向本院提存所領取上開提存款。
㈥原告與被告葉月鳳於98年4月6日簽訂同意買賣協議書（見店
簡卷第27-31頁），被告葉月鳳同意將其繼承傅正弘如附件權利人總歸戶清冊全部財產出售予原告，價金100萬元。
㈦被告傅文祥於98年7月1日出具切結書，表明就其與原告間之
買賣情事，原告已付清尾款25萬元，兩造已完成本買賣（見店簡卷第68-72頁）。
㈧被告傅錦城於98年7月1日出具切結書，表明就其與原告間之
買賣情事，原告已付清尾款，兩造已完成本買賣（見店簡卷第73-77頁）。
得心證之理由：
㈠本件原告主張其與被告傅錦城、傅文祥、葉月鳳分別於96年
、97年間締結買賣契約，約定由其向彼等買受訴外人傅正弘之權利人總歸戶清冊之全部財產（含系爭地上權），且業已付清買賣價金，惟被告迄未辦理系爭地上權之移轉登記等情，業據提出與所述相符之買賣契約同意書、協議書、同意買賣協議書、切結書等件為證，復為到庭被告傅錦城、傅文祥所不爭執，堪認原告之主張為真。被告傅錦城、傅文祥雖辯稱：兩造間所簽訂之買賣契約依民法第88條、第247條之1規定，有得撤銷或無效之事由云云，惟查：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1、2項固有明文，惟依民法第90條規定，前開撤銷權，自意思表示後，經過1年而消滅。查被告傅錦城、傅文祥係於96年間因需款孔急，乃主動向原告兜售彼等繼承之遺產，且彼等之被繼承人傅正弘之權利人總歸戶清冊，亦為彼等提供予原告等情，為兩造一致陳明（見本院卷第62-64頁），被告傅錦城、傅文祥對於彼等出售予原告之標的內容，自不得諉為不知，兩造針對買賣標的、價金均經洽談而達成合意，要難認為被告傅錦城、傅文祥有何意思表示錯誤之處。況被告傅錦城、傅文祥係於96年間分別與原告簽訂買賣契約，縱認彼等於締約時有意思表示錯誤之情，惟彼等遲至99年4月20日始具狀主張撤銷前開錯誤之意思表示（見被告99年4月20日民事答辯狀，本院卷第46頁以下），顯已逾1年之除斥期間，其撤銷權之行使即非適法，自不生撤銷之效力。⒉另按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契
約，為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者；加重他方當事人之責任者；使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者；其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1亦著有規定。然觀諸原告與被告傅錦城、傅文祥所簽訂之買賣契約內容，乃就兩造間就不動產買賣之權利義務設有規範，並非制式化而得適用於任何同類契約，顯非民法第247條之1所指「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約」。原告與被告傅錦城、傅文祥間所簽訂之買賣契約既非定型化契約，自無民法第247條之1規定之適用，被告傅錦城、傅文祥以前開情詞置辯，自不足採。
㈡原告另主張本件得類推適用土地法第34條之1規定，其已受
讓系爭地上權，得請求被告傅錦城、傅文祥、葉月鳳、傅佳娣辦理系爭地上權之移轉登記等語。經查：
⒈按地上權人，得將其權利讓與他人；不動產物權，依法律
行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第838條、第758條規定甚明。次按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文；前開規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，準用之，同法第831條規定甚明。又按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；前開規定，於公同共有準用之，土地法第34條第1項、第5項亦分別定有明文。
⒉查系爭地上權為被告傅錦城、傅文祥、葉月鳳、傅佳娣所
公同共有，如彼等欲將此公同共有之地上權讓與他人，依民法第828條第3項、第831條規定，本應得全體共有人之同意。惟有關公同共有物之處分，土地法第34條之1之規定為民法第828第3項之特別規定，應優先適用之。而被告4人依民法第831條成立之準公同共有關係之權利客體係地上權，性質上為不動產物權，是公同共有地上權之處分，與公同共有土地或建築改良物之處分，均係就不動產物權所為之處分，性質上相類似，基於土地法第34條之1規定促進不動產交易及土地經濟利用價值之立法意旨，應認本件公同共有地上權之處分，亦得類推適用土地法第34條之
1規定。從而，有關系爭地上權之處分，應優先適用土地法第34條之1之相關規定，而不再適用民法第828條第3項之規定。系爭地上權之部分公同共有人被告傅錦城、傅文祥、葉月鳳將系爭地上權讓與原告，共有人之人數及應有部分均已過半數，依土地法第34條之1第1項、第5項規定，原告已合法受讓系爭地上權，應堪認定。
㈢綜上所述，原告已合法受讓系爭地上權，則其依民法第758
條規定意旨，訴請系爭地上權之公同共有人即被告4人將系爭地上權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
㈣本件事證已明，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
訴訟費用之負擔：民事訴訟法第85條第2項。
中華民國99年5月19日
民事第六庭法官陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年5月19日
書記官吳鸝稻