裁判字號：臺灣桃園地方法院93年訴字第1129號民事判決
裁判日期：民國94年04月06日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決93年度訴字第1129號原告戊○○訴訟代理人 劉岱音 律師被告丁○○訴訟代理人乙○○被告丙○○上列當事人間租佃爭議事件，於民國94年3月22日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟玖佰叁拾玖萬元供擔保後，得為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保假執行之金額外，如主文所示。
二、陳述：㈠被告父親 呂福全 （已歿）前於民國42間年與原告父親 周煥璋
（已歿）簽訂三七五耕地租約，向周煥璋承租坐落桃園縣八德市○○段1460、1460之3、1477、1477之1地號等四筆土地（下稱系爭四筆土地），辦有耕地三七五減租條例之租約登記，嗣原告父親周煥璋過世後，由原告繼承周煥璋前開四筆耕地中之1477地號土地（重測後為八德市○○段第55地號，下稱本件耕地）。而呂福全過世後，由被告二人繼承耕作，被告於68年8月間未會同原告，即自行向桃園縣政府就本件耕地辦理三七五耕地租約登記（下稱本件耕地租約），經桃園縣政府於68年7月27日以（68）府地權字第72441號函准予備查。幾十年來，本件耕地均由被告二人及訴外人甲○○耕作，原告誤以為甲○○是呂福全之繼承人或其家屬，至桃園縣八德市公所（下稱八德市公所）於91年11月19日來函通知本件耕地將於同年12月31日租期屆滿，是否續訂租約或收回出租耕地一事，經原告請求該市公所提供原始租約以便確認租約內容時，始發見甲○○並非本件耕地之承租人，亦非呂福全之繼承人或其家屬，經向甲○○查證，才知呂福全自52年起即將本件耕地之一部轉租甲○○，而被告二人繼承耕作後，亦將本件耕地之一部轉租予甲○○耕作。
㈡按「耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，承租
人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回。係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該轉租或自任耕作之部分土地並請求收回」，有最高法院80年台再字第15號判例可參。被告父親呂福全將本件耕地之一部轉租予甲○○，被告二人繼承後亦是一部轉租，且未告知原告，有違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，原訂租約無效，被告二人已無權在本件耕地上耕作，原告自得依同條例第16條第2項規定之租賃物返還請求權，請求判決如聲明所示。
三、證據：提出桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書、台灣省桃園縣私有耕地租約、八德市公所通知書、52年2月土地實測圖、承諾書等影本，及土地登記謄本等各一份為證；並請求訊問證人甲○○。
乙、被告方面：被告丁○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到場所為之聲明與陳述，與被告丙○○之聲明及陳述如下：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠早於被告父親呂福全向原告父親周煥璋承租系爭四筆土地之
前，呂福全與訴外人 葉雲珮 （即甲○○父親）即共同在前開土地上耕作，嗣後訂約時，周煥璋為方便收租，遂由呂福全以自己名義訂約，再由呂福全收集租谷後一併繳交地主，66年間呂福全去世，被告二人會同出租人（即原告母親 周林瑾 ）辦理租約變更登記，迄今數十年均相安無事，最近方知地主即原告欲收回本件耕地，頗感訝異。實則原告父親與被告父親訂約時，政府剛播遷來台，因民智未開，始有前述之瑕疵，嗣後原告見有機可乘，竟於92年1月14日至甲○○家以備妥之承諾書交其簽章，主張收回耕地，惟甲○○已於92年
5月16日以麻園郵局第45號存證信函通知地主，並副知被告，表示承諾書與事實不符。
㈡原告雖為本件耕地所有人，但實際上管理收租者係其母親周
林瑾，被告於繳租時即在收據上註明丁○○、丙○○、甲○○各自應繳之租谷數額，地主知情均未表示異議，故原告主張被告轉租，本件耕地租約無效，請求收回耕地云云，顯無理由。
三、證據：提出甲○○寄發之麻園郵局第45號存證信函影本為證，並請求訊問證人周林瑾。
丙、本院依職權函八德市公所本件耕地租約之資料及函桃園縣八德地政事務所（下稱八德地政事務所）會同履勘測量。
理由
一、本件租佃爭議事件，經桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處不成立後移送本院，有桃園縣政府之公函及租佃爭議調處不成立案卷宗在卷可按，是本件已符耕地租佃爭議先行調解、調處之程序。又被告丁○○未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張被告父親呂福全與原告父親周煥璋於42年間就系爭四筆土地訂有耕地三七五租約，原告父親周煥璋過世後，由原告繼承本件耕地，被告父親呂福全過世後，由被告二人繼承耕作，並於68年7月27日依法辦理三七五租約之換約登記；而訴外人甲○○亦在本件耕地上耕作，渠等耕作面積，被告丁○○為2653.31平方公尺、丙○○為2043.29平方公尺、甲○○為1763.63平方公尺等情，有桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書、私有耕地租約、本院94年1月26日勘驗筆錄、八德地政事務所土地複丈成果圖等在卷可參，被告對此均不爭執，堪信為真。
三、原告另主張被告將本件耕地之一部轉租予甲○○，故原訂租約無效。惟被告則予否認，並以前詞置辯，是本件應審究者為被告有無將耕地轉租之事？茲論述如下：
㈠訴外人甲○○並非本件耕地租約之承租人，亦非被告（或其
父親）之家屬，但其在本件耕地上耕作，耕作面積為1763.6
3平方公尺，有本件私有耕地租約、土地複丈成果圖等在卷可參，且為被告所不爭執，而被告（及其父親）復無耕地三七五減租條例第16條第3項所規定「承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租」之情形，是被告父親呂福全與被告先後將本件耕地之一部交由甲○○耕作即屬轉租，甚為顯然。
㈡按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人」，所謂轉租，並不以圖利為要件，苟有不自任耕作，而以耕地一部或全部轉租之事實，縱非圖利，亦屬違反不得轉租之規定。被告雖稱係其向甲○○收取租谷後一併交予地主，並未從中得利云云。惟甲○○之租金，之前是被告父親呂福全收取，現在由被告收取，收好後再交給原告等情，為被告所自承（見本院93年12月3日準備程序筆錄），且甲○○於92年1月14日出具之承諾書上稱：「立承諾書人甲○○現有耕作之農地（土地標示及土地轉讓耕作面積如下……），係由該土地原有承租人丁○○、丙○○等二人轉讓予立承諾書人耕作屬實無訛；……。」，亦有承諾書影本在卷可稽，則被告既將本件耕地之一部交由甲○○耕作，並向其收取租金，依上開說明，縱使被告未因此獲有利益，亦不影響將耕地之一部交由他人耕作，符合「轉租」之要件，是被告確有將耕地之一部轉租他人之情形。
㈢被告雖稱原告早知甲○○亦在本件耕地上耕作之事實，且均
未表示反對意見，故伊無轉租之事云云。然此為原告所否認，且「耕地轉租，違反耕地三七五減租條例第16條之規定，其轉租當然無效，亦不因出租人承諾而生效力，故出租人縱曾受領次承租人之地租，亦不能認出租人與次承租人間已有租賃關係存在」，有最高法院43年台上字第868號及52年度台上字第2891號之裁判要旨可參，故縱認原告或其父親周煥璋知悉被告及其父親呂福全有轉租之情形而未表示反對意思，仍不影響本件租約因違法轉租而無效之事實。至於被告另稱本件耕地於38年間訂約之前，即由呂福全與訴外人甲○○之父親葉雲珮共同在本件耕地上耕作，嗣後周煥璋為了收租方便，遂由呂福全以自己名義簽訂三七五租約，並由呂福全收集租谷後一併繳交地主乙節，惟被告對此均未舉證以實其說，僅是空言抗辯，顯難採信。再被告請求通知證人周林瑾到場證明有幾次是被告會同甲○○向地主解繳租金之事；因周林瑾已於另案（即本院93年度訴字第1130號租佃爭議事件）中已予否認，有該案93年12月9日言詞辯論期日筆錄影本在卷可參，且縱認被告此部分所述為真，亦無解其確有轉租之事實，故無再予訊問周林瑾之必要，附此敘明。
㈣按「耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，
係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明」，有最高法院80年台再字第15號判例可參。準此，本件租約因被告違法轉租，自轉租之時起向後失其效力，故原告主張本件耕地租約無效，足堪採信。
四、綜上所述，原告主張被告將承租之本件耕地一部轉租予甲○○耕作，故本件耕地租約無效，是其依耕地三七五減租條例第16條第2項規定租賃物返還請求權，請求被告將本件耕地返還，即為有理由，應予准許。又原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金，併予宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決之結果不生影響，故不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴，為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85第1項前段、第390條第2項，判決如主文。
中華民國94年4月6日
民事第三庭法官潘進柳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年4月6日
書記官卓清和