潮州簡易庭113年度潮簡字第445號民事判決

臺灣屏東地方法院民事判決

113年度潮簡字第445號

原告 林韋成

被告 徐慶德

上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於113年9月3日言詞辯論終結，判決如下：

　　主文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

　　事實及理由

壹、程序方面：

按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決可資參照）。本件原告為本院112年度司執字第28899號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣標的物即如附表所示土地（下稱系爭土地）之拍定買受人，被告於系爭執行事件中，具狀稱其為系爭土地之地上權人，就系爭土地有優先承買權，惟為原告所否認，而被告優先承買權之存否，攸關原告得否買受取得系爭土地，兩造間就該等權利是否存在之爭執，致原告法律上之地位處於不安之狀態，且此不安狀態復能以本件確認判決予以除去，依上說明，自應認原告有提起本件確認之訴之利益存在。

貳、實體部分：

一、原告主張：如附表所示之土地（下稱系爭土地）原為 蔡地鑑 、 蔡信良 所有，經本院以112年度司執字第28899號拍賣抵押物強制執行事件進行第一次拍賣，由原告於112年9月21日拍定，詎被告竟主張就系爭土地有優先承買權，為此提起本件訴訟，並聲明：確認被告對本院112年度司執字第28899號強制執行事件，所拍賣如附表所示不動產之優先承買權不存在。

二、被告則以：被告於78年3月27日向蔡地鑑、蔡信良買受未經保存登記建物（門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路0000號，房屋稅籍編號00000000000，下稱系爭房屋）及所坐落土地，因部分土地未能及時辦理移轉登記，乃就系爭土地設定抵押權（下稱系爭抵押權）作為取得系爭房屋基地產權之擔保，惟被告始終未能取得上開房屋基地之所有權，乃聲請拍賣抵押物以求償土地價金。系爭房屋有部分坐落在系爭土地上，被告依民法第876條為法定地上權人，依土地法第104條自就系爭土地有優先承買權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷

㈠、按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，民法第876條第1項前段定有明文。系爭房屋有部分坐落於系爭土地，為兩造所不爭，並有國土測繪中心圖資、航照圖在卷可佐，堪信為真實。系爭房屋之房屋稅納稅義務人原為 蔡朝聘 ，嗣於75年5月14日由蔡地鑑、蔡信良繼承（於76年5月21日變更登記），系爭土地亦於76年6月19日辦理繼承登記，是系爭抵押權於78年4月28日設定登記時，系爭房屋及系爭土地均同屬蔡地鑑、蔡信良所有，惟僅以系爭土地為抵押，堪以認定。

㈡、次按房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，亦即自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權（最高法院95年度台上字第996號判決意旨參照）。稅捐稽徵機關就未辦保存登記房屋之課稅事宜，以稅籍登記方式進行管理，該稅籍登記雖與未辦保存登記房屋事實上處分權之取得無必然關係，然依房屋稅條例第4條第1項前段規定，房屋稅係向房屋所有人徵收，一般交易習慣上，未辦保存登記房屋通常會藉由變更稅籍登記事項之房屋稅納稅義務人名義，作為讓與該房屋事實上處分權之表徵，故未辦保存登記房屋若已申報設籍登記，如無其他反證，應可推認該稅籍登記之納稅義務人為該房屋之事實上處分權人。系爭房屋之房屋稅納稅義務人於78年5月31日因買賣而變更登記為被告，為兩造所不爭，佐以被告與蔡地鑑、蔡信良間就系爭土地設定抵押權之抵押權設定契約書，於「聲請登記以外之約定事項」欄位載明「本件抵押權為確保債權人承購之地上物稅籍No0000-0000000號房屋基地產權而設定」等語（本院卷第105頁），堪認蔡地鑑、蔡信良已於前揭時間將系爭房屋之事實上處分權移轉予被告。

㈢、又土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。此由該條內容並無類此限制，64年7月24日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第426條之2第1項規定即明（最高法院111年度台上字第2616號民事判決參照）。地上權人依土地法第104條第1項規定之優先購買權，目的既同為使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭，依前揭說明，「地上權人」之範圍，自應涵蓋意定及法定地上權人，且無論係就地上建物具有所有權或事實上處分權，均得主張土地法第104條規定主張優先購買權。原告雖以系爭房屋未經保存登記，不能主張法定地上權，也不能主張優先承買權等語，惟被告受讓未辦理所有權第一次登記之系爭房屋，雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，原告並未提出何種須為差別待遇之正當理由，故為使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，應認被告對系爭土地有法定地上權，並得依土地法第104條行使優先承買權。

㈣、綜上，被告抗辯其依土地法第104條第1項規定就系爭土地有優先承買權，為有理由，原告之訴即無所據，應予駁回。

四、據上論結，被告就系爭土地有優先承買權，原告請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113　年　　9　　月　　11　　日

潮州簡易庭法　官麥元馨

以上正本係照原本作成。

如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未

表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（

均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應

一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113　年　　9　　月　　11　　日

書記官　李家維