裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第1684號民事判決
裁判日期：民國105年08月16日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第1684號原告 邱志鈴 訴訟代理人 謝世瑩 律師被告 黃淑琴 訴訟代理人 黃玉呈 上列當事人間請求減少買賣價金事件，經本院於民國105年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰捌拾萬柒仟壹佰壹拾壹元，及其中新臺幣玖拾貳萬伍仟元部分自民國一０四年七月七日起至清償日止，其餘新臺幣捌拾捌萬貳仟壹佰壹拾壹元自民國一０五年七月二十八日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣陸拾萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾萬柒仟壹佰壹拾壹元預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項定有明文。本件原告起訴時，係請求被告給付新臺幣（下同）925,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（見本院卷第3頁），嗣於民國105年7月7日言詞辯論期日變更聲明請求被告給付1,807,111元，暨其中925,000元部分自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，其餘882,111元自民事準備書㈡狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，均按週年利率5％計算之利息（見本院卷第83頁），原告上開訴之變更，核屬擴張訴之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國103年11月29日透過禾達不動產仲介有限公司居間以925萬元買受被告所有座落新北市○○區○○段○○○號、面積116.72平方公尺、權利範圍1/5之土地及其上座落門牌新北市○○區○○路○○○巷○○號4樓、面積92.1
5平方公尺之建物（下稱系爭房屋）。又原告已將價金92
5萬元全數付訖；被告則於同年12月29日將該房屋點交予原告。再因被告於前述買賣契約「不動產標的現況說明書」內「建築改良物是否因曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」欄位勾選「否」，是原告於交屋同日委請尚昕材料實驗室就系爭房屋進行採樣，以檢測系爭房屋是否為海砂屋。詎料，經該實驗室檢測後竟發現系爭房屋門口前
1.7M左0.9M客廳處柱位、門口前1.7M右1.5M走道處柱位採樣之氯離子含量竟高達0.690kg/m3、0.637kg/m3，顯然超出87年修定CNS3090關於新預拌混凝土水溶性氯離子含量：鋼筋混凝土0.30kg/m3之標準甚多，且縱使依83年訂定
CNS3090關於新預拌混凝土水溶性氯離子含量限制：一般鋼筋混凝土0.60kg/m3以下；鋼筋混凝土0.30kg/m3以下，系爭房屋之氯離子含量亦已超過標準。
（二）次按系爭房屋慮離子是否超過標準，經鈞院先囑託社團法人新北市土木技師公會就系爭房屋進行混凝土鑽新取樣試驗，就鋼筋混凝土腐蝕率及中性化予以鑑定，並估算補強或改善費用後，該會於105年2月18日以新北土技字第0207號鑑定報告書函覆鈞院，其鑑定結論為「1、硬固混凝土氯離子含量3處試驗值達1.742、1.056、0.326kg/m3，其中3處大於大於民國87年修訂公佈之CNS30902對應用於鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量規定為0.3kg/m3，顯然本鑑定標的物之氯離子含量均超過中國國家標準規定。2、混凝土中性化試驗3處試驗值達6.6~8.6公分，大於內政部「混凝土結構設計規範」（民國100年）規定一般混凝土保護層2~4公分。3、鋼筋腐蝕速率試驗3處試驗值達0.05~0.08、0.04~0.07、0.68~0.76μA/㎝2，其中2處位於結構樑屬"無腐蝕"，另1處位於廚房頂板屬"中度腐蝕"。4、104年12月9日現場會勘，標的物牆、樑、平頂現況如附件四，除附件四照片3平頂現況有油漆剝落及裂紋外，標的物現場室內並無明顯混凝土開裂或剝落現況。依鋼筋腐蝕速率試驗結果，廚房頂板屬"中度腐蝕"，建議鋼筋採防蝕補強改善處理，估算費用部分採用『台北縣建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊』所列單價，經估算防蝕補強改善處理費用翔如附件八為167,111元。」，顯見系爭房屋所函氯離子係超過87年修定公布CNS3090關於新預拌混凝土水溶性氯離子含量之標準，且廚房頂版之鋼筋腐蝕率屬中度腐蝕，須以鋼筋防蝕補強改善處理，其改善費用為167,111元，此有社團法人新北市土木技師公會鑑定報告書，可資佐證。
（三）承前系爭房屋經原告委請尚昕材料實驗室檢測後，發現其氯離子含量已超過上開標準，勢必將影響原告之居住安全及日後交易價值，應屬物之瑕疵，且上開瑕疵應由被告負擔保之責，是原告自得援以上開民法民法第354條第1項、第373條、第359條本文之規定，及最高法院73年台上字第1173號判例請求減少價金，併以起訴狀繕本送達予被告作為行使價金減少請求權之意思表示。而鈞院就系爭房屋含有氯離子減損之金額，囑託社團法人新北市不動產估價師公會進行鑑定，該公會委請所屬 黃昭明 不動產估價師進行評估後，於同年7月6日以（105）估字第004號估價報告書函覆鈞院，其估價結論「勘估標的門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號4樓，於103年11月29日買賣交易價格925萬元之基礎下，該建築物因含有高氯離子所減損之金額為新台幣壹佰陸拾肆萬元整」，此有社團法人新北市不動產估價師估價報告書可資佐證。
（四）綜上，系爭房屋因高氯離子含量所減損之金額，除上開社團法人新北市不動產估價師公會估價報告書所稱之1,640,
000元外，尚應加計前述廚房頂版中度腐蝕之改善費用167,111元合計1,807,111元（計算式：1,640,000＋167,
111＝1,807,111），始屬公允。因此，原告爰依法擴張請求882,111元（計算式：1,807,111－925,000＝882,
111）。
（五）併為聲明：①被告應給付原告1,807,111元，暨其中925,
000元部分自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，其餘882,111元自民事準備書㈡狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，均按週年利率5％計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。③原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告於103年11月29日透過禾達不動產仲介有限公司居間銷售本人所有系爭房地，與原告以雙方合意之總價款925萬元整出售給原告，雙方並同意於當日簽訂買賣合約。簽約當日原告曾提出質疑，被告不曾檢測並不清楚，因此告知原告可自行檢測氯離子含量，若超過含量限制，被告同意無條件解除合約並支付檢測之費用。當時原告並無任何表示，後續亦無要求暫停辦理程序。交屋時被告父親又再次詢問原告是否檢測，原告才要求檢測。
（二）原告於事實及理由中提到被告於買賣契約「不動產標的現況說明書」內「建築改良物是否因曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」欄位勾選「否」，被告對於此說明並無爭執，因為被告是根據事實勾選並無欺騙。
（三）被告之父親曾多次告知原告可做檢測，顯示被告並無隱瞞。系爭房屋之屋況在檢測前後皆無異狀（鋼筋外露），被告實無法依一般注意力看出屋況是否有瑕疵。被告曾多次與原告進行調解，包括：區公所調委會、新北市政府消保會及私下多次見面協商，被告都提出願意以原價買回，顯見被告之誠心。
（四）併為答辯聲明：①駁回原告之訴及其假執行之聲請。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告於103年11月29日，透過訴外人禾達不動產仲介有限公司之仲介，向被告購買系爭房屋，約定買賣價金為9,250,00
0元，惟系爭房屋交付後，原告委請訴外人尚昕材料實驗室進行檢測，氯離子含量分別為門口客處0.690公斤/立方米、門口走道處0.637公斤/立方米等語，業據提出不動產買賣契約書、硬固混凝土氯離子含量測試報告等影本為證（見本院卷第6至20頁），被告對此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
四、再原告復主張系爭房屋具有混凝土氯離子含量超過國家標準之瑕疵，依民法第359條規定，請求被告返還減少買賣價及補償改善費用共計1,807,111元等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，則本件所應審究者，為系爭房屋是否有減少通常效用物之瑕疵存在？被告如應負出賣人物之瑕疵擔保責任，則原告依民法第359條規定，請求上述金額加計法定遲延利息，有無理由？茲敘述如下。
（一）按一般坊間俗稱海砂屋，係指建築物硬固混凝土中水溶性氯離子含量過高。而經濟部標準檢驗局於83年7月22日始修訂中國國家標準CNS3090以一般鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量為0.6公斤/立方公尺；嗣於87年6月25日修訂CNS3090版本規定不得超過0.3公斤/立方公尺。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備，即為物有瑕疵。查系爭房屋經原告送請檢測之結果，認有氯離子含量超過國家標準之情，有如前述，客觀上當然足以減低系爭房屋效用，自應認屬瑕疵。雖系爭房屋於74年建造時，尚無混凝土氯離子含量之國家標準，但氯離子含量過高將腐蝕鋼筋，並危及結構安全，為交易者通常所關注事項，自不能因建造當時國家尚無混凝土氯離子含量標準之公布，即否認系爭房屋有物之瑕疵。查系爭房屋係於74年2月4日竣工測量時，關於氯離子含量容許質應為每立方公尺0.6公斤以下為標準，然系爭房屋經檢測結果，其中3處大於87年修訂公佈之CNS規範之要求，被告對於系爭房屋具有氯離子含量過高之情形，並不爭執，已如前述，且有社團法人新北市土木技師公會於105年
2月18日以新北土技字第0207號鑑定報告書附卷可參，是原告主張系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高，不符現行國家標準值，足以影響房屋結構及居家安全，實難達到一般居住之效用及品質，可認定確有不備通常效用及品質之重大瑕疵存在，並依民法第354條規定，請求被告負出賣人物之瑕疵擔保責任，自屬有據。
（二）再按出賣人物之瑕疵擔保責任係屬法定責任，不以被告於上開瑕疵之發生，有故意或過失為必要，或明知而隱瞞為要件，縱被告對於上開瑕疵之發生無故意或過失，仍應負其瑕疵擔保之責任；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。依此觀之，縱系爭房屋於74年間建築完成之時，並無氯離子含量標準規範，然於兩造訂約當時，既已有氯離子含量標準之規範，其不符該標準即屬欠缺通常效用及價值之瑕疵，被告雖就上開瑕疵，並無故意或過失，或明知而隱瞞之情形，被告仍應負瑕疵擔保責任。且就氯離子含量過高之瑕疵，須經由專業檢測始可查知，實難僅憑房屋外觀之即可查覺，況一般中古屋之買賣，屋齡逾20年者所在多有，然並非屋齡久遠者，即必然存有氯離子含量過高之情形，而有進行檢測之必要，被告稱原告簽約當日未曾提出質疑，且被告之父親曾多次告知原告可做檢測，顯示被告並無隱瞞或欺騙之情，尚不足採。從而，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求被告減少買賣價金，即有理由。
（三）次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後
6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第1項固定有明文。而查，系爭房屋具欠缺通常效用及價值之瑕疵，且此瑕疵係屬重要之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保之責，業如前述，而系爭買賣契約係103年11月29日訂立，原告於104年6月1日（見本院卷第3頁）提起本件訴訟請求減少價金，並未逾5年時效期間，且原告於發現並於104年1月7日檢驗確定瑕疵後，於同年
6月1日提起本件訴訟，可證原告自發現有前述瑕疵後未逾6個月即向被告請求減少價金，故原告自得依民法第35
9條向被告請求減少價金。
（四）又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文；該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號判決要旨參考）。經查，經本院囑託社團法人新北市土木技師公會就系爭房屋進行混凝土鑽新取樣試驗，就鋼筋混凝土腐蝕率及中性化予以鑑定，並估算補強或改善費用後，該會函覆本院，其結論為「…其中2處位於結構樑屬"無腐蝕"，另
1處位於廚房頂板屬"中度腐蝕"。4、104年12月9日現場會勘，標的物牆、樑、平頂現況如附件四，除附件四照片3平頂現況有油漆剝落及裂紋外，標的物現場室內並無明顯混凝土開裂或剝落現況。依鋼筋腐蝕速率試驗結果，廚房頂板屬"中度腐蝕"，建議鋼筋採防蝕補強改善處理，估算費用部分採用『台北縣建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊』所列單價，經估算防蝕補強改善處理費用翔如附件八為167,111元。」，有社團法人新北市土木技師公會於105年2月18日以新北土技字第0207號鑑定報告書附卷可參，顯見系爭房屋所函氯離子因超過87年修定公布CNS3090關於新預拌混凝土水溶性氯離子含量之標準，且廚房頂板之鋼筋腐蝕率屬中度腐蝕，須以鋼筋防蝕補強改善處理，是原告請求被告給付改善費用167,111元，即於法有據，應予准許。
（五）次查，本院依原告之聲請囑託社團法人新北市不動產估價師公會，就系爭房屋在考量前開氯離子含量檢驗結果前提下，其否有市場價值減損之可能？其減損之金額為若干？經該所以系爭房屋所具備之各項條件，如土地坐落、鄰街狀況、區位條件、交通條件、使用程度、鄰近行政等條件，依比較法評估後，就勘估標的非屬高氯離子狀態下之正常價格與屬高氯離子狀態下之減損價值進行評估，不動產價格評估依據係於標的現場實際訪查交易資訊，及內政部實價登錄資料，並依估價師檔案資料共同整理而為計算減損金額，認定減損價格為1,640,000元，有該公會105年
7月6日（105）估字第004號不動產估價報告書1冊在卷可按（見本院外放卷），堪認原告請求此部分之減少價金，亦屬可採。綜上，本件原告請求減少價金合計1,807,
111元（計算式：1,640,000＋167,111＝1,807,111），為有理由，自應予准許。
（六）至按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件係以給付金錢為標的，又其給付無確定期限，衡諸前揭法條規定，原告請求其中925,000元部分自起訴狀繕本送達被告之翌日起，即自104年7月7日（見本院卷第29頁之送達證書）起，其餘882,111元自民事準備書㈡狀繕本送達被告之翌日起，即自105年7月28日起（見本院卷第83頁），均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核屬有據。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，本於物之瑕疵擔保責任法律關係，依民法第359條之規定，請求被告返還1,807,11
1元及其中925,000元部分自104年7月7日起至清償日止，其餘882,111元自105年7月28日起至清償日止，均按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核皆於法並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
八、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年8月16日
民事第二庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月16日
書記官陳怡眞