臺中簡易庭96年度中簡字第6959號民事判決

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事簡易判決
原　　　告　丙○○
被　　　告　乙○○○○○○
法定代理人　 陳奇忠
訴訟代理人　甲○○
上列當事人間確認債權關係不存在事件，本院於民國九十六年十
二月三日辯論終結，判決如下：
主文
確認被告對原告於民國九十六年七月二十六日以前之管理費債權
不存在。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不
明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，
且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言(參見最
高法院民國(下同)52年台上字第1240號判例意旨)。本件原
告起訴主張於96年7月26日因法院拍賣取得門牌號碼台中縣
大里市○○○街4之2號房屋(下稱系爭房屋)後，被告竟要
求原告應繳納系爭房屋前屋主即訴外人 許仁君 積欠之管理費
，並發出管理費催繳通知單，且被告僱用之管理員亦再三催
繳乙節，已據其提出被告發出之管理費催繳通知單1件為憑
，而被告對向原告催繳訴外人許仁君積欠之管理費乙事亦不
爭執，則原告是否應繳納系爭房屋前屋主即訴外人許仁君積
欠之管理費，兩造間既有爭議，應認在法律上已造成原告不
安之狀態，而此種不安之狀態，亦得以確認判決除去之，故
原告提起本件消極確認之訴，即有受確認判決之法律上利益
甚明，合先敘明。
二、原告起訴主張於96年7月26日在鈞院民事執行處參加投標買
受系爭房屋，原告取得系爭房屋所有權後，得知系爭房屋之
每月管理費為新台幣(下同)800元，遂多次有意向被告繳
納96年7月26日以後之管理費，卻遭被告及其聘僱之管理員
拒收，並要求原告必須繳納系爭房屋前屋主即訴外人許仁君
積欠之管理費，且於96年11月8日發出管理費催繳通知單，
要求原告須繳納89年12月至96年9月之管理費共62400元(嗣
於96年11月15日更正催繳金額為65600元)，原告認為系爭房
屋前屋主即訴外人許仁君積欠之管理費，係被告與訴外人許
仁君之債權債務關係，與原告無涉，原告雖繼受取得系爭房
屋，但未一併繼受前屋主積欠之管理費債務，被告自應依法
向訴外人許仁君催繳管理費，且系爭房屋遭法院查封拍賣時
，被告何以不向法院主張債權及參與分配？被告顯然未盡管
理責任，更怠於行使權利，否則何以讓訴外人許仁君積欠長
達6年有餘之管理費仍不進行訴訟程序催討？因被告聘僱之
管理員再三向原告催討前屋主即訴外人許仁君積欠之管理費
，已讓原告不堪其擾，為此提起本件訴訟等情，並聲明：如
主文所示。
三、被告則以新屋主應繳納前屋主積欠之管理費，在被告社區已
有慣例，被告最多僅能給予折扣優待，另被告向原告催繳管
理費期間為89年12月份至96年9月份，金額共65600元。再新
屋主應繳納前屋主積欠之管理費，在被告社區生活規約有規
定，但無法律上依據等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執事項：
原告自96年7月26日起為被告社區之區分所有權人，負有繳
納管理費之義務。
五、兩造爭執事項：
原告是否負有繳納系爭房屋前屋主許仁君積欠89年12月至96
年7月25日管理費之義務？
六、查區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委
員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原
區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公
寓大廈管理條例第24條定有明文。又公寓大廈管理條例第24
條第1項規定，『區分所有權之繼受人．．．應於繼受後遵
守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項
。』有關欠繳公共基金之原區分所有權人，如已將其專有部
分之區分所有權過戶他人，除過戶後之新區分所有權人代為
清償所欠之公共基金外，應依公寓大廈管理條例第21條規定
辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之(參見內政部營
建署93年10月12日營署建管字第0932916431號函)。再公寓
大廈管理條例第24條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應
繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相
鄰關係之一切抽象之權利義務。苟義務人違反前開所定抽象
義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人
應負債務不履行或損害賠償責任，非經第3人與債權人或債
務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第3
人。從而原告於96年7月26日因法院拍賣而取得系爭房屋所
有權，並成為被告社區之區分所有權人，原告雖有依公寓大
廈管理條例第24條規定繼受原區分所有權人依該條例或住戶
規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務，但對
於已具體發生之私法上債權債務關係即積欠管理費部分，自
不在原告繼受之範圍，被告自不得請求原告給付其取得系爭
房屋之前原屋主積欠之管理費甚明。況依被告提出「 張三 的
家社區住戶生活公約」，本院遍觀該生活公約全文16條，並
未發現有何條文規定新區分所有權人應代為清償原區分所有
權人積欠之管理費，被告竟向原告催繳系爭房屋前屋主即訴
外人許仁君積欠之管理費，顯然違反公寓大廈管理條例第24
條及被告社區生活公約等規定，即有濫權催繳管理費之嫌。
準此，原告訴請確認被告對原告於96年7月26日以前之管理
費債權不存在，洵屬正當，應予准許。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　12　　月　　13　日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法　官　林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內向本院提出上訴狀，表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿
日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　12　　月　　13　日
書記官