裁判字號：臺灣高雄地方法院88年簡上字第391號民事判決
裁判日期：民國89年01月06日
裁判案由：給付報酬金
臺灣高雄地方法院民事判決八十八年度簡上字第三九一號
上訴人乙○○兼訴訟代理人甲○○被上訴人太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人 浦筱德 訴訟代理人 鄒佩玲 右當事人間請求給付報酬金事件，上訴人對於中華民國八十八年八月五日本院高雄簡易庭八十八年度雄簡字第四九四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
(一)兩造於簽訂專任委託契約書之前，上訴人已覓得買主即訴外人 蔡雄 數及其家人願以新台幣(下同)五百二十萬元購買上訴人共有坐落高雄市○○區○○段一三二、一三三地號土地及其上建物即門牌號碼高雄市○○街○○○號房屋(下稱系爭房地)，因上訴人認為價格過低，應可再賣得較高之價格，故委託被上訴人銷售系爭房地，被上訴人於上訴人委託銷售時已明知上情，詎被上訴人之業務員 侯東甫 誤導上訴人，表示系爭房地可賣得七百六十萬元，至少亦可賣得六百九十萬元，上訴人乃同意以六百九十萬元出售，且在不知情之下與被上訴人簽訂專任委託契約書，被上訴人在簽約後只花費幾百元之廣告費用，竟於一星期後告訴上訴人系爭房地僅能賣得五百二十萬元，上訴人在盛怒之下便將系爭房地售予訴外人 蔡雄數 之女 蔡月珍 ，被上訴人施用詐術騙取上訴人簽訂專任委託契約書，竟訴請上訴人應付給被上訴人服務費六萬元，真無天理。
(二)被上訴人經常在報紙刊登廣告，自稱係估價專家，理應正確估價，惟被上訴人竟於訂立專任委託契約書時先佯稱系爭房地可賣七百六十萬元，至少亦可賣得六百九十萬元，詐騙上訴人與其訂立專任委託契約書，旋即於訂約後短短一星期即表示系爭房地之合理價格為五百二十萬元，上訴人知悉後憤而向被上訴人表示若要以五百二十萬元出售系爭房地，上訴人自己出賣即可， 何庸 委託被上訴人銷售，並表示專任委託契約應予作廢。
(三)被上訴人之業務具侯東甫建議系爭房地之銷售價格為七百六十萬元，上訴人認為系爭房地可賣得六百九十萬元即可，故應於系爭房地賣得七百六十萬元時，始需支付服務費六萬元予被上訴人，而上訴人在專任委託契約書第十九條親自書寫約定條款時，雖未特別載明訴外人蔡雄數及其家人以七百六十萬元購買系爭房地時，上訴人始應支付服務費六萬元予被上訴人，惟兩造之原意係指訴外人蔡雄數及其家人以七百六十萬元購買系爭房地時，上訴人始應支付服務費六萬元予被上訴人。
三、證據：援用原審之立證方法，另提出專任委託契約書及剪報各一件為證。
乙、被上訴人方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備程序之陳述為：
一、聲明：
(一)上訴駁回。
(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：
(一)在上訴人委託被上訴人銷售系爭房地之前，已有上訴人自行洽得之訴外人蔡雄數願意以五百二十萬元購買系爭房地，但因上訴人認為價格過低，為意圖售得高價，乃自行委託被上訴人銷售，並主動表示委託銷售之價格為七百六十萬元，而被上訴人之業務員侯東甫在簽約當時已據實估價，並告知上訴人系爭房地之市場行情約五百餘萬元，然上訴人在未經真正市場行情銷售之前，未必採信訴外人侯東甫之估測，被上訴人本不欲與上訴人訂立專任委託書，但因兩造另於專任委託書第十九條立下特約條款，不論上訴人以若干價格出售予訴外人蔡雄數及其家人，均需支付被上訴人服務費六萬元，被上訴人始同意接受委託銷售，嗣後經廣告銷售結果，市場反應不佳，再加上經紀人侯東甫解說目前不動產市場低迷，買氣很弱，訴外人蔡雄數委託銷售之價格宜予降低，以促成交。
(二)依契約之精神，雙方當事人意思表示一致者，即為成立，雙方當事人既然在坦白、誠實、不隱瞞之狀況下約定該條款，則應履行契約之約定，而依專任委託書第十九條之約定，若上訴人於委託期間內將系爭房地出售房地予訴外人蔡雄數及其家人時，不問銷售價格若干，上訴人即應支付被上訴人服務費六萬元。上訴人於銷售期間，已支付刊登廣告之費用外，並在系爭房地置放廣告看板及支付人事費用，嗣後因市場反應不佳，上訴人乃自行以五百二十萬元之價格出售予訴外人蔡雄數之女蔡月珍，依專任委託契約書第十九條之約定，上訴人應支付被上訴人服務費六萬元。況被上訴人受委託案件之銷售率只有一成，無論訴外人蔡雄數或其家人以多少價格購買系爭房地，上訴人亦應分擔被上訴人未銷售成功之其他案件之費用，而應支付服務費六萬元。
三、證據：援用原審之立證方法，另提出廣告二紙、照片六紙、不動產重要事項說明書一冊為證。並請求訊問證人 何有廷 。
理由
一、本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：上訴人於八十七年十一月十三日委託被上訴人銷售系爭房地，委託銷售期間自八十七年十一月十四日起至八十八年元月十四日止，委託銷售之價格為七百六十萬元，嗣又變更為六百九十萬元，並訂有專任委託契約書，雖兩造訂立專任委任契約書前，被上訴人已知悉訴外人蔡雄數願以五百二十萬元之價格向上訴人承買系爭房地，且被上訴人之員工即訴外人侯東甫已據實估價，並告知上訴人系爭房地之市場行情約五百餘萬元，然上訴人在未經真正市場行情銷售之前，未必採信訴外人侯東甫之估測，仍執意以七百六十萬元之價格委託銷售，嗣又變更為六百九十萬元，被上訴人本不欲與上訴人訂立專任委託書，但因兩造立下特約條款，不論上訴人以若干價格出售系爭房地予訴外人蔡雄數及其家人，均需支付被上訴人服務費六萬元，被上訴人始同意接受委託銷售，嗣後經被上訴人刊登廣告、置放廣告看板及花費甚多人事費用進行銷售結果，市場反應不佳，詎上訴人竟於八十七年十二月二日之委託銷售期間，自行將系爭房地出售予訴外人蔡雄數之女蔡月珍，爰依據專任委託契約書第十九條之法律關係，訴請被上訴人給付上訴人六萬元及法定遲延利息等語。
三、上訴人則以：上訴人於委託被上訴人銷售系爭房地前，訴外人蔡雄數及其家人已同意以五百二十萬元之價格購買上訴人共有之系爭房地，但因上訴人認為應可賣得較高之價格，故委託被上訴人銷售，被上訴人於上訴人委託銷售時亦明知上情，且被上訴人自稱估價專家，理應正確估價，詎被上訴人之業務員侯東甫為詐騙上訴人與其訂立專任委託契約書，向上訴人詐騙系爭房地可賣七百六十萬元，至少亦可賣得六百九十萬元，致使上訴人同意以六百九十萬元委託被上訴人銷售，且與被上訴人簽訂專任委託契約書，又因被上訴人之業務員侯東甫於訂立專任委託契約時，建議之銷售價格為七百六十萬元，故上訴人認為系爭房地出售予訴外人蔡雄數及其家人時，應於賣得約定之銷售價格即七百六十萬元時，始需支付服務費六萬元，故上訴人在專任委託契約書第十九條書寫約定條款內容時，未特別載明訴外人蔡雄數及其家人需以七百六十萬元購買系爭房地時，上訴人始應支付服務費六萬元予被上訴人。詎被上訴人於簽訂契約後，只花費幾百元之廣告費用，在一星期後即告訴上訴人系爭房地之合理價格為五百二十萬元，上訴人在盛怒之下，憤而向被上訴人表示若以五百二十萬元價格出售系爭房地，上訴人自行出售予覓得之買主即訴外人蔡雄數或其家人即可，何庸委託被上訴人銷售，並表示專任委託契約書應予作廢，乃於八十七年十二月二日自行將系爭房地以五百二十萬元之價格售予訴外人蔡雄數之女蔡月珍，上訴人自無給付被上訴人服務費六萬元之義務等語，資為抗辯。
四、被上訴人主張兩造於八十七年十一月十三日訂立專任委託契約書，上訴人委託被上訴人銷售上訴人共有之系爭房地，委託期間自八十七年十一月十四日起至八十七年元月十四日止，委託銷售之價格為七百六十萬元，嗣又變更為六百九十萬元，且於專任委託契約書第十九條約定：「蔡雄數及其家人購買本標的物時，本人只支付服務費六萬元正」等語，嗣上訴人於八十七年十二月二日之委託銷售期間內自行將系爭房地以五百二十萬元之價格出售予訴外人蔡雄數之女蔡月珍之事實，為上訴人所是認，復有專任委託契約書、不動產買賣契約書各一件、土地登記簿謄本二件為證，堪信為真實。至上訴人主張專任委託契約書第十九條係指訴外人蔡雄數或其家人以七百六十萬元之價格購買系爭房地時，上訴人始負給付被上訴人服務費六萬元之義務等情，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，故本件所應審究者為兩造訂立之專任委託契約書第十九條約定事項之真意究竟為何，茲將本院之判斷意見說明如下：
(一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又解釋當事人之契約，應通觀全文，於文義及論理上詳為推求，應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面，致失立約當時之真意，最高法院十八年上字第一七二七號、十九年上字第二八號、十九年上字第五八號、四五三號、三十九年台上字第一０五三號判例可資參照。
(二)上訴人主張其與被上訴人訂立專任委託契約書時，被上訴人已明知上訴人先行覓得之買主即訴外人蔡雄數欲以五百二十萬元向上訴人購買系爭房地，且專任委託契約書第十九條之約定事項為上訴人親自書寫之事實，且為被上訴人所自承，核與證人即被上訴人公司所屬中山店長何有廷到庭證述：上訴人委託銷售時已說明其自行覓得之買主蔡雄數欲以五百二十萬元購買系爭房地，上訴人認為價格太低，乃委託被上訴人銷售等語綦詳，堪信為真正。又上訴人委託被上訴人銷售之價格為六百九十萬元，上訴人欲售得較五百二十萬元為高之價格，始與被上訴人訂立專任委託契約書，如前所述，衡諸常情，若上訴人自行覓得之買主即訴外人蔡雄數或其家人於委託銷售期間以五百二十萬元向被上訴人或上訴人購買系爭房地時，上訴人仍應支付服務費六萬元予被上訴人，則上訴人非惟不因此獲得較高之買賣價格，反而尚需支付被上訴人服務費六萬元，依訂約當時之事實，上訴人自無必要委託被上訴人銷售之理。又參諸專任委託契約書第二條及第十四條關於委託價格及服務報酬之約定為：「委託銷售價格為六百九十萬元(按原為七百六十萬元，惟經兩造合意變更為六百九十萬元」、「約定服務報酬為實際成交價之百分之四(內含營業稅)，如成交金額低於一百五十萬元時，服務費一律以六萬元計之」等語，故於一般委託銷售情形，亦即如非訴外人蔡雄數或其家人以委託銷售價格六百九十萬元購買時，上訴人應支付之服務費為成交價百分之四即二十萬八千元，惟訴外人蔡雄數或其家人係被上訴人先行覓得之買主，若訴外人蔡雄數或其家人仍欲以委託銷售價格即六百九十萬元購買系爭房地時，因買受人為上訴人於訂立專任委託契約前所自行洽得，而非因被上訴人之銷售行為而洽得之買受人，雖買出之價格相同，但被上訴人於專任委託契約書中所付出之勞力自與其完全為買受人之尋得自不相同，故兩造就此種情形之服務費給付方式，衡諸常情，自會加以議定，是兩造同意另為第十九條之約定，而排除第十四條之約定，乃此一情況下之約定。即於訴外人蔡雄數或其家人以六百九十萬元之價格購買系爭房地時，服務費之給付標準低於一般委託銷售標準而為六萬元。雖上訴人於親自書寫專任委託契約書第十九條時，雖未明確記載訴外人蔡雄數及其家人以「六百九十萬元」之價格購買系爭房地時，上訴人始應支付服務費六萬元予被上訴人，惟本院綜觀專任委託契約書之全文、訂約當時之事實及上訴人為非專業人員等情為判斷之標準，認兩造就專任委託契約書第十九條約定之真意當係指訴外人蔡雄數及其家人以六百九十萬元之價格購買系爭房地時，上訴人始應支付服務費六萬元予被上訴人之情，堪以認定，上訴人之主張，洵非子虛，應可採信。
(三)又證人即被上訴人公司所屬中山店長何有廷雖於本院審理中雖到庭證述：本件契約由伊核可，原委託銷售價格七百六十萬元，嗣又變更為六百九十萬元，均為上訴人自行決定，並非被上訴人之業務員侯東甫所建議，而被上訴人接受委託銷售成功之個案，至少需收取服務費六萬元，本件不論上訴人以若干價格出售予訴外人蔡雄數或其家人，依第十九條之約定，均需支付服務費六萬元予被上訴人，且上訴人於自行出售後，本已同意支付服務費六萬元，惟表示一時無法支付，其後竟拒絕支付等語，惟查：證人何有廷與被上訴人有僱傭關係，且為本件專任委託契約書批核之人，其所為有利於被上訴人之證言是否可信，本有疑議，況證人何有廷所指接受委託銷售成功之個案，至少需收取服務費六萬元，係指因被上訴人之銷售行為而尋覓買主之情形而言，本件被上訴人於訂立專任委託銷售契約既已明知上訴人已先覓得買主蔡雄數及商洽之買賣價金為五百二十萬元，則上訴人於銷售期間以原商洽之價金五百二十萬元出售予其覓得之買主蔡雄數，核與被上訴人尋覓買主之情形不同，證人何有廷前開證詞，要與本件之情形不符，應無足採。
(四)至被上訴人主張其已刊登報紙廣告二次，並在系爭房地置放廣告看板及支付甚多之人事費用，因被上訴人受委託之案件銷售率只有一成，無論訴外人蔡雄數或其家人以多少價格購買系爭房地，上訴人應分擔被上訴人未銷售成功之其他案件之費用，需支付服務費六萬元云云，經查，兩造於專任委託契約書第十九條約定之真意為訴外人蔡雄數及其家人以六百九十萬元價格購買系爭房地時，上訴人始應支付服務費六萬元予被上訴人，詳如前述，至被上訴人於該期間支付之廣告費用及人事費用，為被上訴人為達成銷售目的之行為，如因被上訴人之促銷行為，致使吸引除訴外人蔡雄數及其家人以外之人以六百九十萬元之價格，或訴外人蔡雄數或其家人以六百九十萬元之價格購買時，被上訴人將可獲得實際成交價之百分之四或六萬元之服務費，若否，則被上訴人將無法取得服務報酬。被上訴人以其既已支付廣告及人事費用，且上訴人應分擔未銷售成功案件支付之廣告及人事費用，主張不論訴外人蔡雄數或其家人以若干價格購買系爭房地，上訴人應給付服務費六萬元，即非有據，應不可採。
五、綜上所述，上訴人抗辯其雖於銷售期間自行以五百二十萬元出售系爭房地予訴外人蔡月珍，但無給付服務費六萬元予被上訴人之義務，自屬可信，被上訴人主張上訴人應給付服務費六萬元，為不足採。從而，被上訴人本於專任委託契約書之法律關係，請求上訴人給付六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付六萬元，及自八十八年三月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
六、上訴人另主張因受被上訴人之詐欺而訂立專任委託契約書，並於訂立契約後一星期向被上訴人為撤銷之意思表示等情，被上訴人不得向上訴人請求給付服務費六萬元及法定遲延利息，如前所述，姑不論上訴人是否受詐欺而訂立契約，及有無為撤銷之意思表示，與本件判決結果不生任何影響，爰不再予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如
主文。中華民國八十九年一月六日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官楊惠欽~B法官張維君~B法官張桂美右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國八十九年一月七日~B法院書記官楊銘仁