臺北簡易庭107年度北小字第3150號民事判決

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭小額民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　107年度北小字第3150號
原　　　告　新慶驛有限公司
法定代理人　 莊志勳
被　　　告　台北晶麒管理委員會
法定代理人　 賴怡誠
　　　　　　 蔣智初
上列當事人間107年度北小字第3150號返還清潔費事件，於中華
民國107年11月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文：
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領：
一、原告主張：原告為台北市○○路○○○號25樓之5（下稱系爭房
屋）之區分所有權人，上開房屋位在被告所管理之台北晶麒
社區內（下稱系爭社區）。原告於民國106年8月3日向被告
提出裝潢系爭房屋之申請，被告竟依未合法通過之「台北晶
麒室內裝潢管理辦法」（下稱裝潢管理辦法）向原告收取新
臺幣（下同）5,501元之清潔費。惟上開裝潢管理辦法並無
授權依據而無效。蓋因系爭社區之第一次區分所有權人大會
係由無召集權人所召集，故該次第一次區權會議通過之規約
（下該系爭規約）及選出之管理委員會均無效，因此，管理
委員會所稱依系爭規約第3條授權所訂定之裝潢管理辦法亦
屬無效。縱使認第一次區分所有權大會之召開為合法，但由
於系爭規約第27條已經規定了裝潢注意事項，而系爭規約第
3條授權管理委員會得訂立使用管理辦法之範圍僅限於「本
規約未規定者」，故被告訂定該裝潢管理辦法，亦已超出系
爭規約之授權。況且，依該裝潢管理辦法第3條第1項第4點
所定「自裝潢施工日起收取清潔費，每月新臺幣3千元，不
足月時以每日新臺幣壹佰元計算）」，亦看不出如何計算收
費標準，綜上，被告無權向原告收取裝潢清潔費，其已向原
告收取之裝潢清潔費5,501元，即應返還。並聲明：被告應
返還5,501元施工清潔費。
二、被告則以：依公寓大廈管理條例第28條規定，起造人於召集
區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選
管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。系爭社區之第一
次區分所有權人大會是由起造人興富發建設公司召開並選出
管理委員，故被告管委會於106年2月25日已成立，同日通過
系爭規約，依系爭規約第3條授權被告管委會訂定各管理辦
法，因此，被告即有權訂定室內裝潢管理辦法。再依被告訂
立之裝潢管理辦法所定之收費標準，住戶申請室內裝潢時，
自裝潢施工起，每月收取清潔費3千元，不足1月時，按日收
取100元，而本件原告申請裝潢之日期之106年8月3日至10月
14日，經扣除有爭議之14日後，被告僅向原告收取5500元，
並無不當。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執之事項
（一）系爭社區第一次區分所有權人大會之召集人為興富發建設
公司。
（二）系爭社區之起造人，依使用執照記載為：壹億建築經理股
份有限公司。（見本院卷第269頁）
（三）壹億建築經理股份有限公司委託興富發建設公司代為執行
起造人關於召開第一次區分所有權人大會。（見本院卷第
271頁）
（四）被告管委會於106年2月25日經過第一次區分所有權人大會
決議選出後成立。
（五）依106年4月14日被告管委會決議公告實施之裝潢管理辦法
第3點第3至4項「3.繳交裝修保證金新臺幣貳拾萬元整或
已繳納所附收據影本。4.自裝潢施工日起，收取清潔費，
每月新臺幣3000元，不足時以每日新臺幣壹佰元計算（自
105年8月1日起收取）」
（六）原告於106年8月3日申請室內裝潢，並於同日繳交清潔費
3000元，及開立保證金20萬元支票，嗣又於106年12月19日
付款2500元。（見本院卷第281至283頁）。
四、得心證之理由：
原告主張系爭社區之第一次區分所有權人大會因未由合法之
召集人召集，故決議無效，依此選出之被告管委會亦非合法
而無權訂定裝潢管理辦法；縱認第一次區分所有權大會為有
效被告管委會已合法選出，惟該裝潢管理辦法已逾越規約授
權，亦屬無效；再退步言，縱認裝潢管理辦法未逾越規約授
權，然其訂定標準亦不合理，仍屬無效。是本件之爭點為：
①系爭社區所召開之第一次區分所有權人大會是否無效，亦
即被告管委會是否未合法成立？②裝潢管理辦法是否逾越規
約授權或因其他理由而無效？③原告請求被告返還清潔費是
否有理？
五、按公寓大廈管理條例第28條規定，公寓大廈建築物所有權登
記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數
以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所
有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄
市、縣（市）主管機關報備。前項起造人為數人時，應互推
一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合
計未達第31條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人
應就同一議案重新召集會議一次。起造人於召集區分所有權
人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人
前，為公寓大廈之管理負責人。本件原告主張系爭社區之第
一次區分所有權人會議本應由起造人即壹億建築經理股份有
限公司召集，但竟由興富發建設公司召集，即屬由無召集權
人召集而無效，固非無據。然查，系爭社區之起造人壹億建
築經理股份有限公司於105年11月1日出具委託書，委託興富
發建設公司代為召開系爭社區之第一次區分所有權人大會，
此亦有委託授權書在卷可參（見本院卷第271頁），是系爭
社區之第一次區分所有權人大會既由有召集權人授權由興富
發建設公司代為召開，則獲得授權之興富發建設公司即為有
召集權人，當得合法召開系爭社區之第一次區分所有權人大
會。原告雖稱起造人不得授權他人召開會議，並提出台北市
政府回函資料乙份（見本院卷第265頁），惟上開函文中雖
重申召集人有召開之義務，惟並未表示不得授權他人為之，
況公寓大廈管理條例中亦未明定召開區分所有權人大會之行
為屬不得授權他人之法律行為，而一般私法上之法律行為，
除特別排除者外，概得授權他人為之，因此，起造人即召集
權人將此權利授權他人，應無不淮之理。是原告主張系爭社
區之第一次區分所有權人大會未經有召集權人召集而無效，
從而被告管委會亦未合法成立乙節，即非有理。
六、按系爭規定第3條第一項規定「一、住戶對共用部分及約定
共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之。本
社區除依建築法規設置共用設施以外之共用部分及約定共用
部分之使用管理事項本規約未規定者，得授權管理委員會訂
定使用管理辦法及規範。」，是可認被告管委會已獲得規約
授權而得以訂定之裝潢管理辦法。又被告管委會於106年2月
25日成立後，雖爰用成立前之裝潢管理辦法，惟被告管委會
已於106年4月14日會議後決議公告後實施該裝潢管理辦法（
見本院卷第135頁、215頁），則可認該裝潢管理辦法已由被
告管委會依規約授權而合法訂定，自有拘束全體區分所有權
人之效力。至原告稱系爭規約第27條已就裝潢事項詳為規定
，則被告管委會即無權再為訂定云云，惟細譯被告管委會所
訂定之裝潢管理辦法內容，除部分再次重申系爭規約第27條
內容外，大多為規範系爭規約第27條未提及之細節事項，而
就「清潔費之收取」，即屬系爭規約27條中未規定之事項，
則此未規定之項目，依系爭規約第3條第1項即授權被告管委
會訂定之，因此，被告管委會所訂定之裝潢管理辦法，並明
定「清潔費」之收取方式，當無抵觸或違反系爭規約第3條
、第27條之情形。是原告所稱裝潢理辦法已逾越規約授權範
圍等語，即無可取。再原告主張系爭收費標準不明確，且被
告管委會並未因住戶裝潢而另行進行清潔，故被告收取清潔
費不合理等語，然系爭規約第3條已授權管理委員會訂定裝
潢管理辦法，系爭規約第13條第1項第6款復授權管委會處理
管理費及公共負擔費用之收繳、支出方法，即被告管委會就
關於社區內各項費用之收繳及支付方法，自得本於職權，依
整體社區之公共利益及財務狀況而訂定收費標準，而無須另
由區分所有權人會議通過，是原告所稱被告收取清潔費不合
理等語，亦非有理。是被告依據裝潢管理辦法訂定收取清潔
費之標準並收取清潔費，並無違反規約之處。
七、再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負擧証之責，若原告先不能擧証
，以証實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能擧証，或其所擧証據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
最高法院亦分別著有十七年上字第九一七號判例、十八年上
字第一六七九號判例可資參照。本件原告主張，縱使依該裝
潢管理辦法第3條第1項第4點所定「自裝潢施工日起收取清
潔費，每月新臺幣3千元，不足月時以每日新臺幣壹佰元計
算）」，而其係於106年9月進場開始裝潢，裝潢至106年10
月14日完工，但被告竟以106年8月7日開始計算清潔費，亦
不合理等語，業經被告辯稱，原告於106年8月3日來申請裝
潢，清潔費由106年8月7日開始計算至106年10月14日，本應
該收取8月份2500元、9月份3000元、10月份1400元，共6900
元，但因為原告說106年9月1日至14日沒有施工裝潢，所以
扣除1400元，故收取5500元等語。查，原告於106年8月3日
即申請室內裝潢，並於同日支付3000元清潔費，此有申請表
及發票可證（見本院卷第281至283頁），是若原告於106年8
月份並未開始裝潢，為何需要在早在106年8月3日即提出申
請並繳交費用，是原告若欲主張與上開申請書相異之事實，
即原告並未於106年8月份開始裝潢乙一有利於己之事實，原
告自應舉證證明之。惟原告並未提出相關證據證明，自難認
其主張之事實為真，是被告依原告之申請書及施工結束日，
扣除兩造不爭執之未施工日期（即106年9月1日至14日）期
間，以此為依據向原告收取清潔費5500元，並無不當，至原
告雖稱被告收取5501元清潔費，惟依相關單據，被告當僅收
取5500元，是就差額1元部分，原告並無述明請求依據為何
，即無理由，亦不予淮許。
八、綜上所述，原告請求被告返還5501元，即無理由，不應淮許
，應予駁回。
九、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述。
十、本件訴訟費用額，依民事訴訟法第78條如後附計算書確定如
主文所示金額。
中華民國107年12月13日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官郭力菁
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月13日
書記官陳福華
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。