臺灣臺中地方法院95年度訴字第2213號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院95年訴字第2213號民事判決

裁判日期：民國95年11月29日

裁判案由：返還停車位

臺灣臺中地方法院民事判決95年度訴字第2213號原告乙○○訴訟代理人 周仲鼎 律師被告甲○○訴訟代理人 洪松林 律師複代理人 陳育仁 律師上列當事人間返還停車位事件，本院於95年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○○區○段第０三二八九建號（門牌號碼為臺中市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號）建物之地下室，如附件所示編號二二、三五號之停車位騰空交還原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾壹萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前新臺幣陸拾肆萬肆仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠原告於民國（下同）93年6月1日，經本院民事執行處拍賣取得訴外人 李正雄 所有坐落臺中市○○區○○段地號1693號土地及其上建物（建號3285號，門牌號碼為臺中市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號），並已完成所有權移轉登記，其中亦包括系爭坐落於臺中市○○區○○段地號1693號土地上建號3289號建物之地下室（門牌號碼為臺中市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號地下室，下簡稱系爭地下室）所有權應有部分10,000分之300。原告為系爭地下室之共有人，且依建物謄本所載之共同使用部分應有部分範圍為10,000分之300即知原告就地下室停車場之利用至少應包含一個停車位。㈡原告欲使用地下室二層編號第35號停車位停車時，遭到被告拒絕，於是改停鄰近編號第22號車位，被告亦續行攔阻，其並以所有權人自居，對原告稱如欲使用此處停車位則必須另外購買，而其餘編號之停車位亦由被告標明為其所有之告示牌及噴漆。之後原告再次前往發現編號22、35號停車格遭不明人士堆放大型之廢棄物。㈢被告於本大樓僅有一戶，其建物之建號為3280號（門牌號碼為臺中市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號），而與原告同為系爭地下室之共有人，被告相對應之應有部分範圍為10,000分之210，由此權利範圍顯示，被告應僅有一個車位，被告卻以系爭地下室停車位為其所有，要求原告如欲停車須向其購買。㈣系爭地下室並無明示或默示之分管契約存在，而被告所提出之協議書為訴外人丙○○與被告二人所訂定，並非全體起造人共同簽訂，故該分管協議書應為無效。再默示之分管契約，僅存在於原共有人間，除應有部分之買受人明知者外，其默示之分管契約對應有部分之買受人並不生拘束力。原告係自法院以拍賣方式取得系爭不動產，對於系爭不動產之原共有人間究存有何種默示契約根本不得而知。㈤被告未經全體區分所有權人同意取得排他而單獨使用停車位之合法權源，即屬無權占用停車位，爰依民法第767條規定，提起本件訴訟。並聲明求為判決，除假執行供擔保金額外，如
主文所示。
二、被告答辯略以：㈠依原告經法院拍賣取得之權利移轉證書記載，並未敘明包含有停車位，可見原告於買受上揭不動產時，主觀上並不包括有買受停車位在內。本件係原告欲向被告買受停車位，就價格無法達成一致乃生此訴訟，故在起訴前原告並不知其買受物有包含停車位在內。㈡系爭建物係被告與訴外人 張建參 、丙○○夫婦於83年間合建，經臺中市政府於83年6月16日核發使用執照。被告於建物完成後在84年5月1日與丙○○訂立地下停車場分管協議書，依該協議書約定，被告分管地下一樓編號1、6、7、10、11、12、15、16、19號及地下二樓編號21、22、27、28、32、33、35、37、38、39、40、52號等二十一個停車位，另包括倉庫儲藏室編號
001、004、006、008、010號共五間，在分管協議書上雖寫明係所有權，但在協議內容上則係約定「臺中港路3段120巷
51弄10-22號新建正裕華廈地下一樓、地下二樓停車場使用權利分別管理，按各人分配部分管理，權利責任履行分管。
」可見各該停車位係使用權之分管，歷年來停車位之買賣均是如此辦理。縱認該協議書非係全體區分所有權人協議後訂立，然全體住戶既對該分管協議默認其存在多年，共有人間已有默示之分管契約存在。㈢原告僅為系爭地下室之共有人，而原告主張之停車位部分既為地下室之共有空間，該停車空間僅係共有人抽象存在之公同共有，並非單獨所有權，性質上不可能為其他共有人無權占有或侵奪，各共有人相互間就其應有部分即無主張所有物妨害除去請求權之餘地，原告前揭主張依法顯屬無據等語。並求為判決駁回原告之訴及其假執行之聲請，並陳明如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經本院整理不爭執事項，並協議簡化爭點如下，本院並以不爭執之事實為本判決之基礎：
（一）兩造不爭執之事實：⒈原告為臺中市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號之所有人（含坐落基地及其上建物及公共設施的應有部分）。
⒉被告甲○○為臺中市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號
之所有人（含坐落基地及其上建物及公共設施的應有部分）。
⒊原告就建物公共設施的應有部分（建號3289號）為萬分之300。
⒋被告就建物公共設施的應有部分（建號3289號）為萬分之210。
⒌公共設施中編號22、35號二個停車位，目前由被告佔有。
（二）本件兩造之爭點：⒈原告拍賣取得系爭房地，是否包括停車位。
⒉就系爭建物停車位，該棟大樓住戶是否有訂定分管契約。
四、法院之判斷：
（一）關於原告拍賣取得系爭房地，是否包括停車位部分：⒈按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附
屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第七百九十九條前段定有明文。就本條文義言，其所謂共有應屬分別共有，而非公同共有，此觀之建築物之登記均載有各共有人之應有部分等情自明，被告就此謂係公同共有，容有誤會。次按區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第94條規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉同一人，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。查系爭共同使用部分建號3289號之全部空間（含一至七層、屋頂突出物、騎樓、地下一層及地下二層），總面積2,546.14平方公尺，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，依上開說明，建物專有部分所有人即不得將共同使用部分之使用權單獨出售他人，或保留使用權而將建物專有部分出售他人。系爭停車位之所有權包含於建號3285號之共同使用部分（即建號3289號建物），而該建號3285號建物及建號3289號建物之應有部分10,000分之300，已由原告經法院拍賣取得等事實，有原告提出之本院核發之中院清民執93執辰字第3533號不動產權利移轉證書附卷可憑，並經本院調閱上開執行卷查明屬實，堪認原告主張其已取得系爭停車位之應有部分10,000分之300為真實。
⒉被告雖抗辯，拍賣公告並未記載拍賣之不動產含有停車位
，故原告於投標時即明知所購買之建物不包括停車位云云。惟查系爭建物之拍賣公告，雖未特別記載系爭建物包含停車位，但亦未載明停車位不在拍賣之列，拍賣公告既已載明系爭建物包括「共同使用部分建號3289面積2,546.14平方公尺持分萬分之300」，而系爭建物之共同使用部分應有部分又應包含系爭停車位在內，已如前述，則系爭建物之拍賣，自包括停車位之應有部分在內，被告所辯，自非可取。
⒊綜上，本院認原告自本院執行處上開拍賣事件中所取得之建物，應含蓋系爭二停車位所有權之應有部分無訛。
（二）就系爭建物停車位，該棟大樓住戶是否有訂定分管契約？按所謂分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約。又按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當」（最高法院72年臺上字第2516號裁判要旨參照）。
本件被告對於原告同為系爭共同使用部分建號3289號建物之共有人，且原告目前在該大樓之共同使用部分地下室空間無停車位使用之事實並不爭執，僅抗辯：伊係基於分管契約或默示分管契約，而占有系爭地下室作為停車位使用等語，則依上開最高法院裁判意旨，被告自應就其主張分管契約或默示分管契約存在之有利於己事實負舉證責任。經查：
⒈被告雖舉證人丙○○之證詞及正裕華廈停車場分管協議書
、被告與訴外人 林素女 買賣停車位之點交明細表等影本為證。然查上開正裕華廈停車場分管協議書係訂立於84年5月1日，而系爭建物早於83年6月16日即已取得臺中市政府核發之使用執照，即訂約之際建物早已完成。再依原告所提出之土地登記申請書、建物測量成果圖等資料影本，系爭建號3289號建物於84年1月12日申請登記時，其共有人除被告及證人丙○○等二人外，尚有 張加鋒 等十六人，每人應有部分由10,000分之210至10,000分之380不等，而查上開停車場分管協議書僅由被告及丙○○二人共同簽訂，顯非經全體共有人共同訂定，核與共有物之分管應由全體共有人共同訂定之要件不符。
⒉又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互
相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院91年度臺上字第2477號判決意旨參照）。然被告就本案亦未見舉證證明就系爭建物共同使用部分之停車空間曾由建商與各承購戶分別約定限定使用權限，且觀諸上開分管協議書上亦未附具任何買受人同意授權由建商代訂或居中傳達同意該分管協議之證明文件。據此，本院自亦無從為有利被告之認定。
⒊按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事
，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例要旨參照)。查系爭建號3289號建物共有人甚眾，而被告僅舉其中之一即訴外人林素女之買受停車場使用權文件以證明共有人間有容忍目前之停車場使用狀態，其證明力即有未足，自無從據為本件共有人就系爭地下室有默示分管契約存在之認定。
⒋按最高法院48年臺上字第1065號判例，認為『共有人於與
其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用（司法院大法官釋字第349號解釋參照）。據此，全體共有人對於共有物之分管契約對於受讓人仍繼續存在，即須具備相當程度之公示條件，而足使受讓人知悉，或可得而知，始符上開司法院大法官解釋意旨。而查，經訊之證人丙○○證稱該分管協議書並未向地政機關申請登記，且迄未曾於大樓公佈欄或適當場所公告（參本院95年11月15日言詞辯論筆錄），且本院上揭拍賣公告亦因於查封之際，無從查知有無分管契約存在，而未曾揭露此一訊息；從而，原告主張縱認分管契約存在，其為善意第三人，亦不受該契約拘束，即非無據。
（三）按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條前段及中段、第821條分別定有明文。而各共有人本其所有權之作用，對於共有物之全部，固均有使用收益權，惟其使用收益之權，應按其應有部分而行使之。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占有收益，需徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院85年度臺上字第1950號判例參照）。經查系爭停車位所在之系爭3289建號建物既為原告與被告及其他共有人共有，且系爭編號22、35號停車位乃屬系爭3289建號建物之特定部分，而該停車位由被告占有作為停車使用之情，為兩造所不爭執，被告既未能舉證證明系爭共同使用部分建號3289號建物之地下室，有何分管契約或默示分管契約存在之情事，則渠未經原告及其他全體共有人同意，即占有如附圖所示之編號
22、35號之停車位使用，即屬無權占有。上訴人本於所有權，請求被告將系爭停車位騰空後，返還予原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告以被告無權占有使用系爭地下室中之編號22、35號停車位，侵害原告及其他共有人之所有權人為由，依民法第767條規定，聲明請求判決如主文第一項所示，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，分別請求假執行或免為假執行，經審核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國95年11月29日
民事第二庭法官王鏗普正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年11月29日
書記官游智凱