臺灣臺中地方法院民事小額判決
108年度豐小字第20號
原告豐誠不動產經紀業有限公司
法定代理人 古碧端
訴訟代理人 王仁祺 律師
被告 曾詩雅
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國112年4月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：被告為夫妻關係，於民國107年1月間至原告營業處所（即台慶不動產豐原市政加盟店）表示購屋意願，並要求原告營業員代為尋找合適物件。經原告營業員多方努力下，覓得適當物件即門牌號碼臺中市○○區○○○路000號3樓之1房屋（下稱系爭房屋），努力奔走說合，終於促使被告於107年4月21日與訴外人即賣方 陳幸娟 以新臺幣（下同）830萬元達成合意，而簽立買賣契約（下稱系爭契約）。依被告曾詩雅簽署之買方給付服務費承諾書，被告本應給付買賣總價款2％作為服務報酬（即166,000元），但經原告同意後將報酬降為10萬元，被告曾詩雅據此另行簽署服務費確認書。爰依民法第568條居間之法律關係，提起本訴。並聲明：被告應連帶給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
貳、被告答辯則以：
一、被告與系爭房屋賣方陳幸娟及其配偶 陳志先 （下合稱原屋主）磋商購屋期間，原屋主表示系爭房屋曾有滲漏水情形，惟已修繕完成，並出具標的物現況說明書，就「建物現況是否有滲漏水情形」欄勾選「否」，就「是否曾在最近1年內修復滲漏水」欄亦勾選「否」，而保證系爭房屋現在絕無滲漏水情形。又原告就此部分亦未為查證，使被告陷於錯誤而購入系爭房屋。詎被告事後始聽聞系爭房屋有嚴重滲漏水情事，嗣於勘查系爭房屋時，將浴室頂棚掀開，即發現原屋主使用塑膠收納箱承接浴室天花板、管線之滲漏水，且增建露台及房間部分均有嚴重滲漏水情事。經被告對原屋主提起返還價金訴訟後，被告與原屋主業已合意解除系爭契約。
二、原屋主表示有向原告仲介人員告知系爭房屋漏水情事，且前開浴室天花板漏水情形，以目視即可查知。然原告仲介人員對於系爭房屋屋況未事先予以調查，於簽約當日始由原屋主當場填寫現況說明書，原告仲介人員甚且自承不知悉不動產經紀業管理條例第24條之2第5款規定，而確實未協助被告對系爭房屋進行檢查。原告仲介人員違反前開條例規定，未盡善良管理人注意義務，依民法第571條規定，自不得向被告請求報酬。
三、並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、原告主張被告前經原告仲介人員居間仲介，以830萬元向原屋主購入系爭房屋，並於107年4月21日簽署買賣契約，被告另簽署服務費確認書，同意給付原告仲介費10萬元，然迄未給付等情，業據提出帶看物件服務資料、不動產說明書、買方給付服務費承諾書、房地買賣契約、服務費確認單等件為證（見本院卷一第23頁至第78頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
二、然系爭契約簽立後，被告以陳幸娟係故意隱瞞漏水瑕疵為由，對陳幸娟提起請求返還價金之訴，經本院以108年度重訴字第29號事件判決認被告得撤銷受陳幸娟詐欺之意思表示，是系爭契約自始不成立。經陳幸娟上訴後，兩造於上訴審達成和解，合意解除系爭契約等情，業經本院依職權調閱本院108年度重訴字第29號、台灣高等法院臺中分院111年度重上字第9號卷宗核閱無訛。
三、而經本院於前開108年度重訴字第29號事件中，送請臺中市大臺中建築師公會(已更名為台中市建築師公會)鑑定系爭房屋，鑑定結果認定系爭房屋至少存在3處滲漏水，其中A點(左側房間)為正面天花樓板與外牆交接處有裂縫(施工縫)會產生滲漏水；B點(右側房間)為正面及右側天花樓板與外牆交接處有裂縫(施工縫)會產生滲漏水；C點(共用廁所)上層住戶廁所排水管，水管穿樑處有經過防水處理的痕跡，疑似有滲漏水等情事，有該公會出具之109年9月14日中市大臺中建師(000-0000)鑑字第467號鑑定報告(下稱系爭建築師鑑定報告)附卷可參（見本院108年度重訴字第29號卷外放之鑑定報告書），此鑑定結果為兩造所不爭執（見本院卷二第352頁），堪認系爭房屋確實存在滲漏水瑕疵。惟陳幸娟填載系爭建物「標的物現況說明書」時，就「建物現況是否有滲漏水情形」欄勾選「否」，就「是否曾在最近1年內修復滲漏水」欄亦勾選「否」，有標的物現況明書在卷可考（見本院卷一第59頁），其記載內容顯與事實不符，此亦為原告所不爭執（見本院卷二第353頁）。則被告辯稱陳幸娟故意隱瞞系爭房屋漏水瑕疵等語，即屬有據。原告主張被告於簽署系爭契約時，對於系爭房屋漏水程度、修繕度及完成度等已有所悉等語，難認可採。
四、原告雖主張其身為仲介業者，所附善良管理人注意義務亦僅限依通常程序之檢查可由肉眼判別者，對於房屋現況說明書僅能信賴原屋主所述，原屋主刻意隱瞞不能歸責於原告等語。然查：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條第2項分別定有明文。又按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之2第4款、第5款亦有明文。再按仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決要旨參照）。另善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號判例意旨參照）。
㈡再按不動產說明書解說之目的，在於使交易相對人，經由不動產經紀人員之說明，得就交易不動產之權利關係、使用現況、瑕疵情形、交易條件及周邊環境等充分理解，並為全面考量後，始決定是否成立不動產買賣契約。因此，詳實之不動產說明書內容有助於提供買、賣雙方充分之物件資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序，以避免日後滋生糾紛或造成買受人之損害。復按不動產說明書不得記載事項第5點規定：「不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。」旨在於落實不動產經紀業者克盡善良管理人之注意義務，並據實調查交易標的之相關資訊，以避免業者便宜行事，影響交易當事人權益。是為保障消費者權益，不動產說明書應記載事項部分內容，倘以標的現況說明書替代，除有規避不動產經紀業者履行調查責任之虞外，亦與不動產說明書不得記載事項上開規定不符，業經內政部以105年4月15日內授中辦字第1050412476號函函釋明確（見本院卷二第345頁）。
㈢查原告係以居間為營業，揆之上開說明，對於買賣系爭房屋之必要資訊，負有善盡預見危險及調查、誠實告知買受人即被告之義務，且應據實調查不動產說明書內容。又依我國一般社會大眾普遍認知，中古屋常有漏水、壁癌、風化、電線短路、水壓不足不穩等問題，且房屋存有滲漏水現象，將嚴重影響買受人對於房屋之使用，經營仲介業務者自需對於房屋有無滲漏水事項，進行必要之檢查。
㈣依陳幸娟於偵查中證稱：系爭房屋在921地震重建後1、2年發現有漏水。後來想要賣房子時我請人來整理，在房間漏水位置做防水處理，就是做集水槽，漏水時可以將漏出來的水排掉。我當時有將上述情況告知台慶公司仲介 陳健穎 等語（見本院卷二第117頁）。對照原告公司時任店長 邱文學 於偵查中證稱：系爭房屋簽約日，陳志先有提出說系爭房屋之前有漏水跡象，是建設公司的問題，我們也告知買方賣方之前有漏水但有修理好，所以我們屋況確認書就直接勾選沒有漏水，之後就繼續簽約。陳志先當時說這間房屋之前有漏水跡象，他有向管委會反應，後來也有修繕。他好像也有提到上面有管線，廁所上面的管線有打開一點，都有修繕了。我當時沒有依照不動產經紀業管理條例第24條之2第5款規定做檢查、確認，我忘記有這個規定，而且仲介人員也不會去做這件事，因為已經把這件事告知買方了等語（見本院卷二第131頁、第137頁），堪認原告所屬人員經原屋主告知後，已知悉系爭房屋曾存在滲漏水瑕疵，然就漏水情況及修繕情形，未進一步向原屋主為任何詢問、調查，亦未偕同被告檢查系爭房屋是否仍有滲漏水之情況。
㈤而經鑑定結果，系爭房屋三處滲漏處，係在增建露台、房間天花板牆邊施作金屬導水溝槽，將滲漏水引流至其他管線，再利用木作裝修隱藏該金屬溝槽方式作為修繕；而就C點滲漏處，係以塑膠收納箱承接上層廁所排水管滲漏之污水等情，有系爭建築師鑑定報告在卷可考（見本院108年度重訴字第29號卷外放之鑑定報告書）。又前開塑膠收納箱係置於浴室天花板，推開天花板輕鋼架即可以肉眼目視得知，有被告提出之現場照片可參（見本院108年度重訴字第29號卷一第53頁至第57頁），此顯非一般浴室正常應有之裝置。是原告仲介人員僅需以通常之注意，向原屋主確認漏水瑕疵位置及修繕情形，並偕同買賣雙方確認現狀，即可輕易以目視查知浴室上方置有塑膠收納箱集水，並知悉系爭房屋漏水瑕疵仍未修復之事實。
㈥按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。據上，系爭房屋於交易時即存在漏水瑕疵，且有肉眼即可得知之明顯漏水狀況。則原告未據實調查交易標的之相關資訊，逕以原屋主所填載之現況說明書認定系爭房屋現況已無滲漏水情形，而未以通常之注意確認現狀並為說明，對於被告難認已盡善良管理人之注意義務，自不得向被告收取仲介報酬。
肆、綜上所述，原告依民法第568條規定，請求被告連帶給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬無據，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 5 月 18 日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法官段奇琬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實)，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）
中 華 民 國 112 年 5 月 18 日
書記官王政偉