臺灣臺中地方法院96年度重訴字第452號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院96年重訴字第452號民事判決

裁判日期：民國97年10月15日

裁判案由：債務人異議之訴等

臺灣臺中地方法院民事判決96年度重訴字第452號原告甲○○訴訟代理人 林見軍 律師被告丙○○
乙○○共同訴訟代理人 王有民 律師複代理人 陳瑾瑜 律師
戊○○上列當事人間債務人異議之訴等事件，經本院於民國97年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣被告丙○○及乙○○前於民國96年1月5日，曾分別與原告
簽立買賣契約，而將其各人名下所有坐落臺中縣○○鎮○○○段埔子小段942-13(為被告丙○○所有，下稱系爭土地A)、942-14地號(為被告乙○○所有，下稱系爭土地B)之土地，以總價各為新臺幣(下同)3,582,000元及3,373,000元之價格售予原告。原告並依約給付價款予被告2人，目前僅各餘尾款372,000元及363,000元，原告均已分別開立發票日為96年1月19日，到期日為96年1月31日，票據號碼依序為TH0000000(下稱系爭本票A)、TH0000000(下稱系爭本票B)，等額之本票交付予被告丙○○及乙○○作為擔保。依買賣契約第3條及第6條之規定，待土地鑑界、辦理過戶及點交土地後，原告方有給付尾款之義務。另依買賣契約第6條之規定，於96年1月31日被告即應完成鑑界、踏明界址、點交土地之義務，經原告再三促請被告履行，惟被告迄今仍未履行交付土地之責，被告2人已自陷於給付遲延。詎被告無視於自己已違約在先，仍持上開本票向鈞院聲請本票裁定，嗣並以96年度執四字第67630號、67631號執行程序對原告所有之不動產為執行。
㈡被告於96年2月6日固曾分別委託被告丙○○之配偶 沈炳岳 、
被告乙○○之配偶 袁海平 ，會同臺中縣清水地政事務所人員 張宏洲 及原告本人，前往現場進行鑑界及點交程序。惟依地籍測量實施規則第221條規定：「鑑界、再鑑界測定之界址點應由申請人及到場之關係人當場認定，並在土地複丈圖上簽名或蓋章，申請人或關係人不簽名或蓋章時，複丈人員應在土地複丈圖及土地複丈成果圖載明其事由。」，該次鑑界因被告之代理人拒絕於測量原圖上簽名，鑑界即未完成而不生效力，自屬尚未點交土地完畢。且被告迄今亦仍將土地所有權狀扣留而未點交給原告。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條分別定有明文。依買賣契約第6條之規定，被告未於96年1月31日交付土地，即屬給付遲延，嗣經原告一再催告仍未履行，原告乃依上開規定於96年9月14日以存證信函向被告2人解除買賣契約。
㈢次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條亦有明文。另按出賣人有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。依法律之規範目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，最高法院86年度台上字第2398號判決意旨可資參照。查被告丙○○所出售之系爭土地A，有部分土地遭縣府佔用闢為道路，面積容有短缺。另被告乙○○出售之系爭土地B，除部分土地亦遭縣府佔用闢為道路外，系爭土地B之邊界處有一擋土牆，土地買賣之介紹人己○○曾向原告表示，原告買受之土地均在擋土牆內，惟嗣後經鑑界結果，系爭土地B之部分面積係落於擋土牆外。查擋土牆內外土地之高低落差達數公尺，且位於擋土牆下方之土地係位於排水河道中，顯見系爭土地B有嚴重瑕疵。原告購買系爭2筆土地，乃重在其合併規劃、使用之利益，預計興建4戶房屋以求利，故在各買賣契約上均約定：「本宗買賣942之13、942之14地號土地應併同移轉，若有一宗未履約，視同2筆土地均未履約應併同負賠償責任。」，今因系爭土地B有如此嚴重之瑕疵，致原告無法按原訂計畫興建而最多只能興建3戶，是依契約約定及瑕疵擔保責任之法律規定，原告得主張解除系爭2筆土地之買賣契約。
㈣原告既已解除與被告間之買賣契約，即不負給付買賣價金之
義務，系爭擔保尾款支付之保證本票其擔保之債權已不存在，被告無從據以對原告為強制執行，並應將系爭本票返還原告。又依兩造之買賣契約第11條約定：「乙方(即被告)不履行本契約時，聽任甲方(即原告)解除契約，乙方應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金，不得異議。」，及不完全給付之法律規定，原告並得向被告請求債務不履行之損害賠償。
㈤退萬步言，縱認原告不得主張解除契約，但系爭土地B位於
排水河道部份之面積達近10坪，遭縣府佔用闢為道路之面積亦近2坪，以買賣每坪單價63,000元計算，原告得主張減少之價金亦已較未給付之尾款數額為高，原告主張抵銷，被告乙○○即無權利再為給付尾款之權利主張。
㈥並聲明：1.確認被告丙○○持有由原告簽發之系爭本票A，
其本票債權不存在，並應將該本票返還原告。2.確認被告乙○○持有由原告簽發之系爭本票B，其本票債權不存在，並應將該本票返還原告。3.臺灣臺中地方法院96年度執四字第67630、67631號強制執行事件，對原告所為之強制執行程序，應予撤銷。4.被告丙○○應給付原告4,500,000元，及自96年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。5.被告乙○○應給付原告4,500,000元，及自96年1月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：㈠被告於96年2月6日即已分別委託被告丙○○之配偶沈炳岳、
被告乙○○之配偶袁海平，會同臺中縣清水地政事務所人員張宏洲及原告本人，前往現場進行鑑界及點交程序。地政人員張宏洲並當場明確指出6處界址，隨即由原告自行豎立界樁，嗣後被告亦無將標的物圍起或妨礙原告使用系爭土地之情事，被告業已完成踏明界址、點交買賣標的物之程序，被告並未遲延給付。
㈡查系爭土地B依複丈結果，固有17平方公尺之土地位於擋土
牆下方，然依照被告乙○○日前買受系爭土地B時，經詢問建築師表示，因原有擋土牆過於單薄，倘日後欲開始建築，擋土牆本須重新施作加厚延伸至界址點，對於興建房屋不會產生影響。由是可知系爭土地雖有部分面積位於擋土牆下方，然並未因此滅失或減少整筆土地之價值，自非屬瑕疵，依被告之認知部分土地在擋土牆下方既非瑕疵，自亦無故意不告知之情事。且本件介紹人己○○在仲介兩造買賣土地之際，一直對被告表示原告為在地人，非常熟悉附近環境，且已從事建築業30餘年，係專門買賣土地之人士，買賣過程中原告均係自行至現場及地政事務所進行調查，兩造間並未就系爭土地B所在位置究應在擋土牆內或擋土牆外為任何約定或保證，被告亦未曾授權介紹人己○○向原告表示系爭土地之明確界址為何，系爭土地縱有部分在擋土牆外，亦不構成原告所主張之瑕疵，或有未依約給付買賣標的物之不完全給付等情，是原告主張解除契約、減少價金及請求被告負損害賠償之責任，均屬無據，兩造之買賣契約既屬有效，被告請求原告給付剩餘尾款即有理由等語，資為抗辯，並聲明如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告丙○○及乙○○前於民國96年1月5日，曾分別與原告簽
立買賣契約，而將系爭土地A(為被告丙○○所有)，及系爭土地B(為被告乙○○所有)，以總價依序為3,582,000元及3,373,000元之價格售予原告。原告並依約給付價款予被告2人，目前僅各餘尾款372,000元及363,000元，原告均已分別開立系爭本票A、B交付予被告丙○○及乙○○作為擔保。被告並分別持上開本票向本院聲請本票裁定，嗣並以96年度執四字第67630號、67631號執行程序對原告所有之不動產為執行。
㈡被告於96年2月6日曾分別委託被告丙○○之配偶沈炳岳、被
告乙○○之配偶袁海平，會同臺中縣清水地政事務所人員張宏洲及原告本人，前往現場進行鑑界及點交程序，惟兩造均未於土地複丈測量原圖上簽名。
㈢系爭土地A、B經本院囑託臺中縣清水地政事務所勘測結果，
均無遭占用闢為道路之情事，系爭土地B有部分土地位於擋土牆外，面積為17平方公尺。
四、本件關鍵爭點及本院判斷：本件關鍵爭點厥為：㈠被告是否未依約踏明界址，將系爭土地點交予原告，而有給付遲延之情事，另被告未將系爭土地之所有權狀交予原告，是否亦屬給付遲延？㈡系爭土地B有部分面積位於擋土牆外，是否構成瑕疵？經查：
㈠原告主張因96年2月6日鑑界點交當日，被告之代理人拒絕於
土地複丈測量原圖上簽名，是並未完成鑑界程序，當認被告尚未完成點交程序云云。惟查，依證人即臺中縣清水地政事務所人員張宏洲具結證稱：「(問：點交、測量情形？)我先把範圍量出來，把幾個點都標示出來，也有用鐵條，點是我們指出來的，他們埋鐵條，但是因為路上沒有辦法用釘，有做標示，做完之後，我聽到被告說，如果原告不簽，他也不簽。我不知道他們為何不簽名。我不關切他們不簽名的原因。(問：當天是否記得是誰釘鐵條？)印象中應該是原告本人。(問：噴漆是誰噴的？)噴漆是我們作記號，他才能做這個動作。原告有插鐵條我確定是有。(問：你在指出六個點之後，原告林先生或在場被告的先生有無就你指出的位置有意見？)沒有。對我們指出的界址點沒有意見。雙方都沒有意見。(問：他們在場沒有簽名跟你測量的法律效力有無影響？)沒有。不影響。」。另在場證人即代書丁○○亦具結證稱：「那天雙方是被告先生到場，鑑界是由他們申請，原告也到場，那天是要點交土地，是要現場點交，那天鑑界的界址是依序從路邊開始鑑界，因為最後的一個點是在水溝底下，至於底下多少距離，現場是原告和被告、鑑界人員現場定點，後來那個點我知道是有爭議的，雙方對那個位置認知有出入。...，地政人員全部的點都交待清楚了。」，足證當日業已踏明界址，並由原告豎立界樁，雖兩造未於土地複丈測量原圖上簽名，惟並不影響鑑界之效力。且依臺中縣清水地政事務所函復被告 謝麗君 等代理人丁○○之函文表示：「台端申請坐落沙鹿鎮南勢坑埔子小段942-13、942-14地號土地複丈乙案，經本所於96年2月6日上午10點30分派員施測完畢，惟台端拒於測量原圖上簽名或蓋章，本案已依規定實地複丈竣事，倘台端對於鑑界結果持有異議時，......，向本所繳納土地複丈費申請再鑑界。」，有函文影本乙份在卷可稽，亦表示「已依規定複丈竣事」，並未因兩造未於測量原圖上簽名或蓋章而導致鑑界程序不完備。縱依原告所引地籍測量實施規則第221條，亦無申請人或關係人不簽名或蓋章時，將導致該次鑑界結果無效之規定，僅規定複丈人員應在土地複丈圖及土地複丈成果圖載明其事由而已。則96年2月6日鑑界當日，既已踏明界址，且被告就系爭土地並未將其圍起或有妨礙原告使用系爭土地之情事，亦經本院至現場勘驗屬實，自應認於96年2月6日時，被告已依兩造買賣契約第6條之規定，將買賣標的物踏明界址點交於原告管業、使用收益。雖點交日期晚於契約約定之96年1月31日，惟於96年1月31日至96年2月6日間，原告並未定期催告被告履行，則被告既已於96年2月6日履行，原告即無從依民法第254條之規定解除契約。又原告另主張被告尚未交付系爭土地之所有權狀，亦經證人丁○○具結證稱：「(問：權狀目前是否還在你那裡？)是。但是有移轉登記。(問：為何還在你那裡？)因為還沒有付尾款，所以還沒有交付權狀。」，且依兩造買賣契約第3條規定：「尾款96年元月31日辦理過戶及鑑界完成交付尾款」，就交付土地所有權狀被告並無先為給付義務，被告業已依約辦理過戶及鑑界，原告即應給付剩餘尾款而遲未給付，則原告遲延給付在先，自不能主張被告未交付土地所有權狀為給付遲延。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定，危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。此即出賣人「物之瑕疵擔保責任」之規定。是構成物之瑕疵之情形可能為：1.危險移轉於買受人時滅失或減少其價值、2.滅失或減少其通常效用或契約預定效用，或3.如出賣人就標的物品質有為保證者，未具備出賣人保證之品質。依被告乙○○之配偶即訴外人袁海平證稱：「之前我們在鑑界時，就知道有1個點在擋土牆下方約1.5公尺處，那是前次我們買地時做的，當時我們有定界樁，在該點也有噴漆。」，足證系爭土地B有部分面積在擋土牆外之事實，在兩造進行買賣交易前即已存在，自非屬於買賣契約成立後滅失或減少其價值之情形。次查袁海平另證稱：「當初是要蓋房子，由建築師去噴漆，我還有特別問建築師說會不會影響蓋房子，建築師說擋土牆很單薄，我們蓋房子的話，原來這個擋土牆很單薄，需要再重做，變成寬一點，延伸到界址點去，所以不會有影響。」，由是可知，系爭土地B雖有部分面積位於擋土牆外，惟對於系爭土地之通常效用即建築房屋方面，業經徵詢建築師之專業意見證明並無影響，即非屬滅失或減少其通常效用之瑕疵。原告雖主張因擋土牆外之土地用以填實補強基地強度，將導致其原定計畫興建4戶房屋變為僅能興建3戶，當屬嚴重瑕疵云云。
惟查，依證人即介紹人己○○證稱：「(問：買方林先生有無提過他買這塊地的用途？)他說他要蓋透天厝。(問：你是否知道原告有無告訴被告他的用途？)沒有印象。」，證人丁○○證稱：「(問：簽約時原告有無提出要保證這塊地的用途？)沒有特別跟我講。」，證人袁海平證稱：「(問：
買賣期間，原告有無告知買賣土地之目的、使用土地方式？)沒有，只有到96年2月6日點交不順利後10多天我們協商時他說要蓋4棟房子。」，且依兩造所訂買賣契約觀之，亦無就系爭土地之用途為特別約定，可知興建4棟房屋出售求利之計畫，充其量僅係原告購買系爭土地之動機，並非兩造買賣契約中共同合意成為契約內容預定之效用，因擋土牆外之土地用以填實補強基地強度，所導致原告興建計畫之改變，並非滅失或減少契約預定效用。末查被告未就系爭土地之位置、形狀或地勢對原告為任何之保證，證人己○○亦證稱：「(問：買地簽約之前沒有到現場看？)林先生有到現場看，也有到地政事務所查。(問：當林先生去現場看的時候，被告有無人跟他說他們的地在哪裡？)我參與的過程沒有。(問：在你介紹的過程當中，出賣人這邊有無跟你一起到現場去，告訴你他們土地的位置從哪裡到哪裡？)沒有。(問：如何知道土地在哪裡？)有登記簿，地籍圖可以看。」，雖原告主張己○○曾向原告表示，原告買受之土地均在擋土牆內，惟證人己○○並未證述確曾向原告為此保證，且依證人己○○證稱：「(問：介紹這塊土地賣給原告之前，出賣人這邊有無找你賣這塊土地？)我在介紹他們雙方認識之前，在幾個月之前我就知道林先生在看附近的地。(問：被告要賣土地的過程，你有無簽專任委託契約？)之前有簽過，但是到期了。」，另證人袁海平亦證稱：「問：當初己○○在買賣過程中，你或你太太跟他接觸的次數是幾次以上？)他之前跟我太太接觸說要幫我太太賣地，有簽一個合約3月，到95年12月底期滿，期滿後我們就自己貼告示賣，中間我們也有幾個人在談，己○○就打電話給我太太說有人要。我們跟他說我們現在正在談。己○○說他確定要，只要把土地所有權狀給他查沒有問題，就可以馬上簽約。」，己○○僅係兩造買賣契約之介紹人，而非被告之代理人，縱己○○確曾向原告表示土地均在擋土牆內，亦無從視為係被告所為之保證，是系爭土地亦不具有欠缺出賣人所保證品質之瑕疵。原告主張系爭土地B有部分面積位於擋土牆外，構成瑕疵，即屬無據。
五、綜上所述，系爭土地A、B既無瑕疵，且被告亦無遲延給付之情事，原告即無從依給付遲延、買賣契約之瑕疵擔保責任或不完全給付之法律規定，主張解除契約、減少價金或請求損害賠償。從而，原告請求確認被告就系爭本票A、B之本票債權不存在、撤銷被告以系爭本票A、B之本票裁定為執行名義開始之執行程序，及請求被告各給付原告4,500,000元及其遲延利息，均無理由，應予駁回。
六、兩造其餘主張、陳述及舉證，於本院上開心證均不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年10月15日
民事第三庭法官曹宗鼎上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年10月15日
書記官黃聖心