裁判字號：臺灣高等法院104年重上更(一)字第47號民事判決
裁判日期：民國105年07月05日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣高等法院民事判決104年度重上更㈠字第47號上訴人 魏俊雄 訴訟代理人 張國權 律師被上訴人 陳澄湖
陳芬芳 陳芬苓 共同訴訟代理人 吳宜財 律師複代理人 謝玉山 律師上列當事人間返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國102年8月29日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第228號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於105年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國101年2月24日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被上訴人買受其所有坐落臺北市○○區○○段0小段000地號土地（下稱系爭土地），及其上同段0000建號即門牌號碼臺北市○○區○○街○巷○號房屋（下稱系爭房屋，二者合稱系爭不動產），價金新臺幣（下同）7,200萬元，伊先於同年2月20日交付面額200萬元支票1紙為定金，簽約當日另給付面額依序為260萬元、130萬元及130萬元之支票計3紙，並於同年3月30日匯款360萬元，合計已給付價金1,080萬元，其餘所欠第2期款360萬元經兩造協議延至同年9月15日給付。嗣伊先後以系爭不動產向銀行申請貸款遭拒，方知系爭不動產之出入巷道須經他人私有土地而為袋地，被上訴人隱瞞該重大瑕疵而未告知，且該瑕疵復無法補正，伊自得依民法第350條規定解除契約，並請求被上訴人返還已給付之價金；縱認伊解約不合法，依民法第252條規定，約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，被上訴人沒收全部價金，自屬過高而應予酌減，伊亦得依不當得利規定請求被上訴人返還，爰起訴請求被上訴人給付伊1,080萬元，及自101年10月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行等語。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，經更審前本院判決被上訴人應給付上訴人580萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，駁回上訴人其餘之訴；上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，業已確定。被上訴人就其敗訴部分聲明不服，上訴最高法院，經最高法院廢棄更審前本院判決，發回更審。上訴人嗣於本院審理時僅請求酌減違約金，依不當得利之法律關係請求被上訴人返還580萬元本息，並上訴聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人580萬元，及自101年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人係透過訴外人○○不動產仲介經紀有限公司（下稱○○公司）之仲介，向被上訴人購買系爭不動產，簽約時○○公司已檢附系爭不動產之登記謄本、不動產現況說明書、市政府制定都市更新地區證明、使用執照、地籍圖、分區使用及平面圖等文件予上訴人參閱，上訴人當已知悉系爭土地之狀況。且系爭不動產於57年間建造完成後，即通行鄰地進出長達數十年之久，該通行巷道已成既成巷道，無不能通行至道路之情形，自無價值貶損可言。上訴人屢次以無法如期申貸為由，與被上訴人簽訂補充協議書，要求展延付款及交屋期限，復欲協議請求降價，可知上訴人並非因系爭土地屬袋地即不欲購買。又上訴人既未依約給付價金，經被上訴人催告後，依系爭契約第11條約定，自得解除系爭契約，並沒收已付價金，且被上訴人所受損害遠超過所收之價金等語，資為抗辯。並對上訴人之上訴，答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈠第74-75頁、卷㈡第2頁背面）：
㈠兩造曾於101年2月24日簽訂系爭契約，約定由上訴人以總價
7,200萬元向被上訴人買受系爭不動產，系爭土地出入巷道需經過他人私有土地。
㈡上訴人簽訂系爭契約後，已陸續給付被上訴人1,080萬元買賣價金。
㈢兩造先後於101年3月30日、101年6月6日簽訂補充協議書及補充協議書（一）各1份，合意展延付款及交屋期限。
㈣上訴人另於101年10月3日出具解除房地買賣意向書，向被上
訴人表示因故提請解除系爭契約，並願支付被上訴人150萬元作為違約賠償費用，惟被上訴人並未同意。
㈤被上訴人於101年10月9日寄發律師函予上訴人，要求上訴人
於文到3日內依約履行給付系爭不動產買賣價款360萬元，上訴人則於101年10月17日寄發存證信函予被上訴人，以系爭不動產出入巷道需經他人私有土地，致無法核貸為由，主張解除系爭契約，並請求被上訴人返還已收之買賣價金1,080萬元。被上訴人繼於101年10月18日發函予上訴人，以上訴人給付遲延為由，主張解除系爭契約及沒收上訴人已給付之價款。
上開各情，有上訴人所提不動產買賣契約書、支票影本、補充協議書、補充協議書（一）、存證信函及回執（見原審卷第9-23頁），及被上訴人所提系爭不動產登記謄本、解除房地買賣意向書、律師函、存證信函及回執等為證（見原審卷第44-47頁、第56-67頁）。
四、上訴人主張被上訴人沒收之違約金顯屬過高，請求酌減後依不當得利規定，返還已付買賣價金除確定部分外之580萬元本息等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是被上訴人沒收之違約金性質為何？是否過高？應否酌減？為本件之爭點，茲論述如下：
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害（最高法院99年度台上字第1257號判決意旨參照）。是除當事人另有訂定外，民法第250條所規定之違約金，應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。查系爭契約第11條係約定：「本約簽訂後，倘甲方（按指上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（按指被上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。」等語（見原審卷第8頁），並無另有上訴人如未依約應買或未遵期付款時，被上訴人除得沒收上開既付價款外，如因解約而另有損害，尚得依其他法律關係請求賠償之約定，故上開違約金之約定，應視為因不於適當時期履行債務所生損害之賠償總額。㈡復按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規
定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號判決意旨參照）。查兩造於101年2月24日締結系爭契約時約定之價金為7,200萬元，惟上訴人僅給付1,080萬元價金，即未再給付，經被上訴人於101年10月18日依約解除系爭契約後，系爭不動產於解約時之價值，經兩造合意選定之鑑定單位巨秉不動產估價師聯合事務所進行鑑價結果為「44,110,000元」，有上開單位製作之不動產估價報告書可稽（估價報告書另置卷外，摘要內容見本院卷㈠第206頁），顯見系爭不動產之價值於上訴人違約時，確有價值跌落之情形，並使被上訴人因此受有2,789萬元跌價之損失（計算式：7,200萬元－4,411萬元＝2,789萬元），遠超過被上訴人沒收上訴人已付之價金1,080萬元，顯見被上訴人依系爭契約第11條約定沒收上訴人已付價金1,080萬元充作違約金，並無被上訴人所稱過高情事存在，上訴人復未能提出具體事證證明系爭不動產於解約後，被上訴人仍能藉由出租方式弁利減少損失，抑或被上訴人能以高於或等同於締約時之買賣價格即7,200萬元再次出售系爭不動產，則其陳稱被上訴人並未因其違約而受有跌價損失，請求酌減違約金云云，自難憑信。
㈢承上，被上訴人因上訴人之違約至少已受有高達2,789萬元
跌價損失，遑論被上訴人尚受有可能需依約支付仲介費用之損失，及上訴人因未依補充協議書（一）第1條約定，第2期餘款360萬元應於101年9月15日前支付而未付之利息損失1萬1,400元（見本院前審卷㈠第223頁），暨依系爭契約第12條約定上訴人遲延給付價金時，應按每逾1日賠償被上訴人應付價款1,000分之1計算之違約金（見原審卷第8頁），合計27萬元部分【按第2期款之違約金應自101年9月16日起至101年10月18日解除系爭契約之日止，計33日，金額應為11萬8,800元（3,600,000元×33日×0.1%＝118,800元），第3期應自土地增值稅及契稅單核給時支付，期限未屆至，無遲延問題；第4期款5,040萬元，依補充協議（一）第2條約定，應於101年10月15日前支付，故第4期款之違約金應自101年10月16日起至101年10月18日解除系爭契約之日止，計3日，金額應為15萬1,200元（50,400,000元×3日×0.1%＝151,200元），118,800元＋151,200元＝270,000元】。故被上訴人辯稱其因上訴人違約所受之損害，顯逾其依系爭契約第11條約定沒收上訴人所交付之價金1,080萬元，應屬可採。此外，上訴人復未能提出其他應予酌減違約金之具體事證以實其說，揆諸前揭說明，難認本件有上訴人所稱應予酌減違約金之事由存在。
五、綜上所述，上訴人以約定之違約金過高，依不當得利規定，請求被上訴人返還其已付價金580萬元及自101年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息（500萬元敗訴確定部分，不另贅述），自屬無據，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一論駁必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年7月5日
民事第四庭
審判長法官陳靜芬
法官游悅晨法官林玉珮正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國105年7月5日
書記官林敬傑附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。