臺灣臺中地方法院105年度簡上字第189號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院105年簡上字第189號民事判決

裁判日期：民國105年10月14日

裁判案由：確認優先購買權存在

臺灣臺中地方法院民事判決105年度簡上字第189號上訴人 謝敏詳 被上訴人 吳偉翔 訴訟代理人 蕭宗民 律師複代理人 楊孟凡 律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國105年5月3日本院豐原簡易庭105年度豐簡字第145號第一審簡易判決提起上訴，本院於105年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年台上字第1922號判例意旨參照）。本件被上訴人主張原審共同被告 許桓 將其所有坐落於臺中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之上同段0000建號（即門牌號碼臺中市○○區○○路0段00○0號）建物（下稱系爭建物）經拍賣出售與上訴人，並辦理所有權移轉登記完畢，因被上訴人就系爭建物有優先承買權存在，惟為上訴人所否認，足見被上訴人主張其就系爭建物有優先購買權存在之法律關係即不明確，致被上訴人私法上之地位有受侵害之危險，且此危險得以確認判決予以排除，是被上訴人提起本件確認之訴，應有確認利益，合先敘明。
貳、實體事項：
一、被上訴人主張：系爭土地及系爭建物原為許桓於民國100年4月13日以分割繼承為原因取得所有權，被上訴人嗣於101年6月6日向許桓購得系爭土地之所有權，而系爭建物於102年4月2日經法院強制執行，由上訴人以新臺幣11萬元拍定，然因系爭土地及建物原屬許桓所有，許桓嗣後先將系爭土地所有權讓與被上訴人，而許桓與被上訴人間就系爭土地推定於系爭建物得使用期限內，有法定租賃關係存在，則系爭建物拍賣時，被上訴人依土地法第104條第1、2項規定，有依同樣條件優先購買之權，而被上訴人自拍賣開始至拍賣終結由上訴人取得權利移轉證書止，均未接獲執行法院任何行使優先承買權之通知，則該拍定結果不能對抗被上訴人等語，爰求為判決：確認被上訴人就系爭建物之優先承買權存在。
二、上訴人則以：許桓與被上訴人有親戚關係，其等就系爭土地買賣實為通謀虛偽意思表示。被上訴人如欲主張優先承買權之存在，應以執行法院及上訴人為被告另為訴訟主張，被上訴人以上訴人及許桓為被告提起本件確認之訴屬當事人不適格。上訴人係於102年4月2日善意合法自執行法院之強制執行程序中，出價拍定而取得系爭建物之所有權，上訴人經執行法院發給權利移轉證書後，於同年月19日辦迄所有權移轉登記，上訴人應受土地法第43條之規定之絕對保障，被上訴人主張之優先承買權僅為債權，不得對抗上訴人已取得系爭建物所有權之物權效力，被上訴人坐令其權利喪失，事隔數年始復為爭執，當不應受保護。再者，執行法院固有代許桓出賣系爭建物之權，然其並未與上訴人訂立契約，且公權力之介入本有一定之公信力與效力，與一般私契約之買賣情形有別，是本件自無被上訴人所主張優先購買權之準物權效力等語。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：㈠、原判決廢棄。㈡、駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。經查，系爭建物坐落於系爭土地上，而系爭土地與建物均於100年4月13日由許桓因分割繼承而取得所有權， 許桓復 於101年6月29日以買賣為原因將系爭土地移轉登記為被上訴人所有，此有土地登記謄本、建物登記謄本、土地異動索引、建物異動索引在卷可稽（見原審卷第8-9、14、2
2、23、36-38頁），足證系爭土地與建物原確同屬許桓一人所有，而嗣後許桓僅將系爭土地所有權讓與被上訴人。上訴人固以許桓與被上訴人間所為之買賣為通謀虛偽意思表示等語置辯，惟業經被上訴人否認，上訴人亦自陳其就此無法舉證以實其說（見本院卷第49頁反面），是即難認其此處所辯可採，揆諸上開法律規定，許桓於101年6月29日移轉系爭土地之所有權與被上訴人時，其等間於系爭建物使用期限內，就系爭土地依法推定有租賃關係存在。
㈡、復按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。而該條第1項規定之立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有該條規定之適用。且該條第1項所稱之承租人，並不以意定租賃關係為限，房屋及基地間如存有法定租賃關係，基地所有權人亦得對房屋主張有依同樣條件優先購買之權（最高法院62年台上字第2962號判例、101年度台上字第1643號判決、臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號決議結論意旨參照）。查以被上訴人為系爭土地之受讓人，而與許桓間就系爭土地於系爭建物使用期限內，依法推定有租賃關係存在乙節，已如前述，則揆諸前揭規定及說明，被上訴人自得於系爭建物出賣時，主張其有依同樣條件優先購買之權利存在。
㈢、上訴人固辯以法院拍賣有別於一般之買賣，被上訴人未以執行法院為被告，屬當事人不適格；其係善意合法經執行法院之強制執行程序取得系爭建物之所有權並已為登記，應受土地法第43條之規定之絕對保障，被上訴人主張之優先承買權不得與之對抗云云。惟按強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號、72年台上字第938號判例意旨參照），是本件 許桓原 所有之系爭建物縱係因其債權人為強制執行之聲請，而經本院依法定程序為查封、拍賣，然拍賣之系爭建物，仍係以許桓為出賣人，上訴人為買受人成立買賣契約，僅係程序上以執行法院代替債務人立於出賣人之地位為之，是以，上訴人所辯被上訴人未以執行法院為被告，屬當事人不適格云云，即不可採。再按前揭土地法第104條第2項所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序仍有上開規定之適用；故不動產拍定後，如有上開土地法所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執行法院如未通知，則縱已核發權利移轉證書與拍定人，其移轉亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人仍得主張權利（最高法院98年度台抗字第187號裁定意旨參照）。經查，系爭建物由本院進行拍賣程序，由上訴人出價拍定，並發給權利移轉證書乙節，有本院民事執行處102年4月2日中院 彥民 執101司執卯字第86455號函、權利移轉證書在卷可參（見原審卷第10-12頁），然被上訴人得於系爭建物出賣時，主張其有依同樣條件優先購買之權，業如前述，且依上開說明，本件上訴人縱係經拍賣程序出價拍定系爭建物，被上訴人依法仍得為優先購買之主張，查諸本院於該強制執行事件中上訴人拍定後，並未通知被上訴人得依同樣條件優先承買等情，業經本院調閱本院101年度司執字第86455號卷宗核閱無誤，是以，被上訴人既未受通知其得優先承買之買賣條件，而無從決定是否依同樣條件優先購買，依前揭土地法第104條第2項之規定及說明，上訴人縱經本院核發而取得權利移轉證書，此移轉仍不得對抗被上訴人，被上訴人仍得對其主張優先承買之權利，準此，上訴人前揭所辯云云，於法尚屬無據。
㈣、末按土地法第104條第1項後段所謂基地承租人之房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指成立買賣契約之形成權而言（最高法院85年度台上字第1051號裁判意旨參照），而形成權並無消滅時效規定之適用，僅有法定除斥期間之限制。上訴人固辯以被上訴人坐令其權利喪失，事隔數年始復為爭執，其權利不應受保護云云，惟依前揭土地法第104條第2項前段之規定，優先購買權人係於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權即視為放棄，本件被上訴人並未受出賣條件之通知，該法定除斥期間之規定尚無從起算，被上訴人自無放棄其優先權之情可言，是以，上訴人前揭所辯，亦無可採。
㈤、綜上所述，本件被上訴人主張其就系爭建物有優先承買權存在一節，核屬可採，上訴人所辯，均無可取。從而，被上訴人依土地法第104條之規定，請求確認其就系爭建物有優先承買權存在，為有理由，應予准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年10月14日
民事第六庭審判長法官楊國精
法官夏一峯法官施吟蒨以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年10月20日
書記官陳育萱