裁判字號：臺灣高雄地方法院89年訴字第84號民事判決
裁判日期：民國89年03月20日
裁判案由：給付違約金等
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年度訴字第八十四號
原告南榮汽車股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 陳水聰 律師被告雷射汽車股份有限公司設高雄縣○○鎮○○路○○○號法定代理人甲○○訴訟代理人 黃黎瑩 律師右當事人間給付違約金等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）五百萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）緣被告向原告承租屏東市○○○路之廠房及設備，依約其租期已至八十八年六月三十日截止，屆期後原告屢次催促被告前來續約，其均置之不理，復不遷離該址，妨害原告使用收益廠房之權益。
（二）依雙方租約第六條規定，租期屆滿不遷讓房屋時，承租人應按月賠償出租人租金五倍之違約金。茲該租約每月之租金為六十萬元，被告於八十八年七月份、八月份至九月十四日止，應賠償原告共七百四十萬元之違約金（即七月份三百萬元加八月份三百萬元加九月份一百四十萬元）。
（三）又被告另向原告承租屏東縣九如鄉之廠房及設備，約定每月租金二十萬元，被告已積欠八十八年七月份、八月份及九月份三個月租金未付，共計六十萬元，亦應給付給原告。以上合計共八百萬元，原告先減縮請求五百萬元，其中民生東路廠房租金一百四十八萬元、違約金二百九十二萬元，九如鄉廠房租金六十萬元。
（四）對於被告所提出之存證信函二份、租賃契約書一份之真正不爭執，但對於租約之內容不清楚，且原告於八十八年九月十七日始收受系爭管理命令之送達，該命令應自該日起始生效，此乃農民銀行為何於八十八年九月十四日始與被告訂立租賃契約之故，該租約倒填日期自000年0月0日生效，原告不承認其倒填日期之效力；至於存證信函雖有收到，但系爭租賃契約第七條之約定係指承租人若於租期屆滿前遷離，不得請求返還已支付之租金，並非承租人得於租賃期限屆滿前提前終止租約，故被告並無於租期屆滿前終止租約之權利，其前開存證信函自不發生終止租約之效果，又系爭九如廠之土地雖遭查封，但並不妨害被告之使用收益，是被告其自行不為租賃物之始用收益，依民法第四百四十一條之規定，自不得以此解免支付租金之義務。
（五）對證人 蔡楩南 之證詞不爭執。
三、證據：提出民生東路廠房租約一份、催告函二份、九如鄉廠房租約一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告向原告承租屏東市○○○路○號之廠房設備，租期至八十八年六月三十日止，惟上開廠房遭訴外人即原告之債權人中國農民銀行股份有限公司（以下稱農民銀行）查封，並由台灣屏東地方法院八十八年執字第四四四九號強制執行事件核發強制執行命令，選任農民銀行為管理人強制管理系爭廠房，其間自八十八年六月三十日起至九十年六月三十日止。故兩造租約雖於八十八年六月三十日屆期，但自八十八年七月一日起，農民銀行將系爭廠房出租被告，被告亦依約交付租金於農民銀行，與農民銀行簽訂系爭租賃契約時，原告法定代理人亦在場。前開廠房自八十八年六月三十日起已由農民銀行強制管理，被告也依法與農民銀行訂定租約，原告要求被告與之續約或遷離該址，並請求給付違約金為無理由。
（二）被告另向原告承租屏東縣九如鄉廠房設備，因上述九如鄉廠房遭原告債權人中興商業銀行聲請台灣屏東地方法院查封，造成原告營業上諸多不便，被告於八十八年五月十九日、六月二十八日二次通知原告終止租約，自八十八年七月一日起不再承租。依兩造租賃契約第七條規定「契約期間內乙方（即被告）若擬遷離他處，乙方不得向甲方（即原告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」，由於兩造約定租金給付方式為一次開具六個月之支票交付原告，再於每個月五日兌現，若被告在租期內遷離，只是不得請求返還已交付之支票而已。故被告已於八十八年六月通知原告終止租約，並向屏東稅捐處申請註銷經核准於八十八年五月二十日起註銷九如廠營業登記，兩造之租賃契約既已終止，被告自不須再給付原告八十八年七月、八月、九月之租金，且被告已於八十八年六月間遷出系爭廠房，原告亦將系爭廠房另行出租他人，是原告該部分請求亦無理由。
三、證據：提出台灣屏東地方法院強制管理命令影本二份、支票影本九張、存證信函二份、租賃契約書一份、高雄縣稅捐稽徵處岡山分處函影本一份為證，並聲請訊問證人蔡楩南、 蔡嘉發 ，及向台灣屏東地方法院調閱八十八年執字第三四○號執行卷宗。
丙、本院依職權向屏東地方法院調閱該院八十八年執字第四四四九號執行卷宗。理由
一、本件原告主張：被告向原告承租屏東市○○○路之廠房及設備，依約其租期已至八十八年六月三十日截止，屆期後被告未前來續約，復不遷離該址之事實，業據原告提出提出民生東路廠房租約一份、催告函二份為證，復為被告所不爭執，原告該部分主張，固堪信實。惟被告則以：其向原告承租屏東市○○○路之廠房設備，租期至八十八年六月三十日止，惟上開廠房遭訴外人即原告之債權人農民銀行查封，並由台灣屏東地方法院八十八年執字第四四四九號強制執行事件核發強制執行命令，選任農民銀行為管理人強制管理系爭廠房，其間自八十八年六月三十日起至九十年六月三十日止。故兩造租約雖於八十八年六月三十日屆期，但自八十八年七月一日起，農民銀行將系爭廠房出租被告，被告亦依約交付租金於農民銀行，與農民銀行簽訂系爭租賃契約時，原告法定代理人亦在場等語置辯，經查：
（一）台灣屏東地方法院八十八年執字第四四四九號清償債款強制執行事件，其債權人為農民銀行，債務人為原告等，農民銀行以確定之支付命令及拍賣抵押物之裁定為執行名義，查封系爭民生東路廠房及其基地，因系爭廠房已出租於被告，租期至八十八年六月三十日為止，因此農民銀行乃向執行法院聲請核發強制管理命令，以所收取之租金抵銷原告所積欠之利息，執行法院依其所請，於八十八年六月八日核發屏院正民執壬字第八十八執四四四九號強制管理命令，選任農民銀行為管理人，期間自八十八年六月三十日起至八十九年六月三十日止，其中第三條命令「債務人（即原告）不得干涉管理人事務及處分該不動產之收益，如收益應由第三人給付者，該第三人應向管理人給付。」，該命令分別於八十八年六月十六日送達於農民銀行、原告及被告，原告聲明異議，經執行法院裁定駁回確定，農民銀行嗣再聲請執行法院於八十八年八月二日追加查封系爭民生東路廠房內之動產設備，原告負責人於同年月十一日以言詞向執行法院聲請延長強制管理期間，八十八年九月一日原告以書狀聲請延長強制管理期間，執行法院因而命令繼續管理，並將前管理期間延長至九十年六月三十日止，該延長管理期間之強制管理命令於八十八年九月十六日送達於原告，又農民銀行八十八年十一月十七日向執行法院陳報已於八十八年九月十五日與被告簽定租賃契約將系爭民生東路廠房自八十八年七月一日起至八十九年六月三十日止出租於被告，由原告公司負責人乙○○為見證人，被告同時交付自八十八年七月五日起按月支付租金之支票十二張，凡此業經本院依職權向台灣屏東地方法院調閱前開執行卷宗查明屬實。職是被告前開抗辯，自足採信。
（二）至原告主張該公司於八十八年九月十七日（應為八十八年九月十六日之誤）始收受系爭管理命令之送達，該命令應自該日起始生效，農民銀行於八十八年九月十四日（應為十五日之誤）與被告訂立之租賃契約，倒填日期自000年0月0日生效，原告不承認其倒填日期之效力，原告對於租約內容亦不清楚云云，然原告於八十八年九月十六日所收受之命令僅為延長強制管理期間之命令，最初之強制管理命令原告早於八十八年六月十六日即已收受送達，業如前述，並無管理期間在前而送達在後之情形存在，是原告前開主張，並無足取。則農民銀行本於管理人之身分，於管理期間（自八十八年六月三十日起至九十年六月三十日止），將系爭民東路廠房出租於被告並收取租金，原告就已喪失管理權之系爭廠房，本無權置喙，況原告公司負責人乙○○為該租賃契約之見證人，對於租賃契約之內容及期間，自無法諉為不知，而被告於八十八年七月一日起依與管理人所訂立之租賃契約繼續使用系爭廠房，於法洵屬有據。綜上所述，是原告主張被告於八十八年六月三十日兩造間租賃契約租賃期間屆滿後未與原告續約，而持續占有使用系爭廠房，係違反兩造所簽訂之租賃契約，請求被告給付八十八年七月、八月至九月十四日止之租金及違約金，並無理由，應予駁回。
二、又原告主張：被告另向原告承租屏東縣九如鄉之廠房及設備，約定每月租金二十萬元，被告已積欠八十八年七月份、八月份及九月份三個月租金未付，共計六十萬元，亦應給付給原告等語，並提出租賃契約及存證信函各一份為證。被告對於原告前開主張之事實，並不爭執，應堪信原告該部分主張為真正。至被告則以：
其另向原告承租屏東縣九如鄉廠房設備，因上述九如鄉廠房遭原告債權人中興商業銀行聲請台灣屏東地方法院查封，造成原告營業上諸多不便，被告於八十八年五月十九日、六月二十八日二次通知原告終止租約，自八十八年七月一日起不再承租，兩造之租賃契約既已終止，被告自不須再給付原告八十八年七月、八月、九月之租金，且被告已於八十八年六月間遷出系爭廠房，原告亦將系爭廠房另行出租他人，是原告該部分請求亦無理由等語置辯，並提出高雄縣稅捐稽徵處岡山分處函影本一份，證明已經屏東稅捐處核准自八十八年五月二十日起註銷九如廠營業登記，及聲請訊問證人蔡楩南、蔡嘉發，經該等證人到庭證實該公司人員已於八十八年五月間即遷離系爭廠房無訛，原告對於已收受被告所寄發之存證信及證人之證言，並不爭執，但否認被告有權終止系爭租賃契約。是兩造所爭執者，闕為被告於租賃期間屆滿前，是否有權終止租賃契約，其所為終止租賃契約之意思表示，是否發生終止兩造間九如鄉廠房租賃契約之效力。經查：
（一）本件系爭租賃契約第七條約定「契約期間內乙方（即被告）若擬遷離他處，乙方不得向甲方（即原告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」及同契約第四條約定「租金應於每月五日以前繳納，每次應繳六個月份乙方不得藉詞拖延」等語，依上開約定觀之，兩造係約定租金給付方式為一次繳納六個月之租金於原告（由被告開具支票支付），再於每個月五日兌現，若被告在租期內遷離，不得請求返還已交付之租金。按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。最高法院七十九年度台上字第一七七八號判例意旨甚明。原告雖主張系爭租賃契約前開約定，並非指為承租人之被告得期前終止租約之意，然所謂「契約期間乙方若擬遷離他處」者，即承租人於租賃期間屆滿前無意再為租賃物之使用收益，換言之，就已定有期限之租賃契約，承租人欲拋棄其期限利益，提前結束租賃之法律關係，依該條約定，其因此所受之不利益為：已支付之租金不得請求返還，應將租賃物無條件返還出租人，不得請求任何名目之權利金等，是其性質應解為出租人賦與承租人得於期前行使終止權之特別約定，同時並課承租人不得請求返還租金等費用之不利益，該約定對於租賃契約之雙方當事人而言，誠屬公平，並無礙出租人之權益；否之，如出租人於訂約之初並無賦與承租人期前終止租約之意，則無約定該條款之必要甚明，揆諸前開說明，由契約之目的及雙方利益之衡量，應認被告之抗辯為可採，原告所為承租人不得於期前終止租約之主張，並無足取。
（二）從而，被告既已於八十八年五月十九日、六月二十八日二次通知原告終止租約，自八十八年七月一日起不再承租，兩造之系爭九如鄉廠房租賃契約已合法終止，且被告於同年五月間已遷離系爭九如鄉廠房，則原告本於租賃之法律關係請求被告給付八十八年七月、八月、九月之租金，即無理由，應予駁回。
（三）至本院雖依被告請求調閱台灣屏東地方法院八十八年執字第三四○號執行卷宗，然該執行事件之兩造當事人為屏東九如鄉農會及 李順德 ，與本件無涉，且原告債權人查封系爭九如鄉廠房基地之行為，固係被告終止系爭租賃契約之動機，該執行行為是否妨害被告租賃物之行使，尚與本院上開論斷無違，不予贅述，併此敘明。
三、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年三月二十日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官陳真真右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年三月十三日~B法院書記官陳淑女