裁判字號：臺灣花蓮地方法院94年訴字第50號民事判決
裁判日期：民國94年07月08日
裁判案由：返還不當得利
臺灣花蓮地方法院民事判決九十四年度訴字五０號
原告全虹企業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○被告乙○○訴訟代理人丁○○當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國九十四年六月十四日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應給付原告新台幣柒拾伍萬叁仟叁佰叁拾叁元，及自九十四年三月十五日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾伍萬元為被告預供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：１兩造於民國九十三年四月間，就花蓮市○○路○○○號房屋一樓含騎樓部分，
簽訂房屋租賃契約，租期自九十三年四月十日至九十九年四月九日，約定押金為新台幣（下同）三十萬元，租金為每月八萬八千八百八十八元（含稅），由原告依法代扣租賃所得稅額後，原告每月實際支付之租金為八萬元，原告已交付被告一年度逐月兌現之十二紙支票作為九十三年四月十日至九十四年四月九日租金之支付。詎因被告積欠他人款項，系爭租屋經法院執行強制執行程序拍賣，於九十三年十月十二日由第三人得標。兩造間就系爭租屋之租賃關係已不存在，上開十二紙支票均已兌現。是九十三年十月二十一日起，被告溢領之租金為四十五萬三千三百三十三元，連同押金三十萬元，計七十五萬三千三百三十三元，被告應返還予原告，經催促被告仍置之不理。
２為此，依不當得利法律關係，請求被告給付七十五萬三千三百三十三元及自九
十四年三月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行。
３原告與系爭房屋之新所有權人，已於九十三年十月十五日簽訂租賃契約。
４否認原告同意以給付之租金兼具負擔系爭租屋之修繕費用。當時是因房屋老舊，原告不想續租，被告為能繼續收取租金，才同意修繕租屋。
５租賃物之修繕，依法乃出租人之義務，原告斷無替被告出資修繕之理。系爭租
屋前因老舊、殘破、有違安全之虞，原告曾向當時之出租人即本件被告訴訟代理人丁○○君表示請求修繕。兩造在簽訂系爭租賃契約前，系爭租屋已修繕完畢，被告主張租金支票係用以支付一年多前修繕房屋之費用，誠屬牽強附會之詞。
６系爭租屋因法院拍賣程序致所有權人變更，新所有權人主張兩造間之租賃契約
因租賃期限逾五年且未經公證，不適用買賣不破租賃原則，請求原告返還系爭房屋，幾經交涉，新所有權人同意將系爭房屋出租予原告。
７兩造間租賃關係已然終止，原告並曾於九十三年十月間，以存證信函請求被告
返還押金及溢領之租金。租約既依法終止，被告無出租系爭房屋予原告之事實，卻仍受領租金，顯屬無法律上原因而受利益，致原告受押金及租金之損失，二者同為不當得利態樣。
二、被告則以下列陳述抗辯：１基於買賣不破租賃關係，兩造間租賃關係仍然存在。
２系爭租屋因原告要求而整修，被告將收取之租金均花費在房屋之整修工程，原
告與系爭租屋之新所有權人重新簽訂租賃契約，卻要求被告返還九十三年十月二十一日以後之租金及押金，並不合理。
３兩造同意以租金負擔整修房屋之費用，為此被告才同意大幅整修房屋，被告在
資力欠缺情況下，巴不得租屋老舊無人應買，若非兩造有此協議，被告不可能為租屋之重大修繕，本件與不當得利要件不合。
４整修房屋後會調降租金，是因為租賃範圍減縮，只租一樓。
三、兩造不爭執之事項：１兩造於九十三年四月十日簽訂之租賃契約，該契約未經公證。
２兩造在租賃關係期間，系爭租屋經第三人得標取得所有權。
３被告已收取九十三年四月十日至九十四年四月九日間，計十二個月，每月八萬元之租金款項。
四、本件應斟酌之重點：１兩造間之租賃關係是否已消滅？２原告是否曾同意負擔系爭租屋所需之修繕費用？３原告請求被告返還溢領之租金四十五萬三千三百三十三元及押金三十萬元，計
七十五萬三千三百三十三元，有無理由？
五、本院之判斷：１按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，將其所有權讓與第三人，其租賃契
約，若係未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用租賃契約，對於受讓人仍繼續存在之規定，此民法第四百二十五條明白規定。本件兩造間之系爭租約，租期約定為六年且未經公證，第三人於九十三年十月二十日因法院執行強制執行拍賣程序而取得系爭租屋之所有權，是依前開意旨，原告已無法以兩造間租約對於受讓系爭租屋所有權之第三人主張租賃契約續繼存在，於此情形，原告已無正當權源繼續使用收益租賃物，租賃目的無實現可能，兩造間之租賃關係，應認無待終止而當然消滅，被告抗辯兩造間之租賃關係仍然存在，不能認為有理由。
２次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上
之原因，而其後已不存在者，亦同，乃民法第一百七十九條明定。又租賃乃當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，若就他人之物未有租賃關係，自無支付租金予他人之義務。再者，押租金乃租賃契約成立時，以擔保承租人租金債務為目的，由承租人交付予出租人之金錢或其他代替物，性質上為從屬於租賃契約之從契約。本件系爭租屋之所有權於九十三年十月二十日由被告讓與第三人，經調閱本院九十二年度執字第五四四五號執行事件全卷查明屬實，兩造間之系爭租賃關係於是時當然消滅，已如前述，則被告受領之九十三年十月二十一日以後預收之租金計四十五萬三千三百三十三元及押金三十萬元，自屬不當得利。
３至於被告抗辯原告同意以一年租金作為修繕系爭租屋費用乙節，為被告否認，
而由原告於九十二年十一月十一日予被告訴訟理人之000000000號函文之內容「本公司於日前曾派員與屋主洽談修繕改建事宜，承辦人員亦回報屋主的善意和屋舍改建決心」等語觀之，尚不足以證明原告同意出資修繕之事實，況原告乃具相當社會經驗之人，對於能保障己身權益之行為，不會略而不為，由兩造於九十三年四月間簽訂之租賃契約觀之，除相關租賃事項之例行約定外，對於九十三年四月以前已修繕完回畢之系爭租屋，當時修繕所支出之費用若干？兩造如何分擔？等事宜，未為任何記載，被告抗辯原告同意負擔修繕系爭租屋之費用，實難信為真實。
六、從而，原告依不當得利法律關係，請求被告給付七十五萬三千三百三十三元及如
主文所示之利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已明確，兩造其餘主張舉證，於本件判決結果不生影響，爰不一一論駁。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。
九、本件原告之訴既有理由，其陳明願供擔保請准宣告假執行，於法有據，爰酌定相當擔保金額准許之。
中華民國九十四年七月八日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官蘇嫊娟右正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
中華民國九十四年七月十一日
法院書記官曾允志