裁判字號：臺灣新竹地方法院98年竹簡字第226號民事判決
裁判日期：民國98年11月18日
裁判案由：返還房屋等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決98年度竹簡字第226號
原告甲○○被告乙○
2號號（上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國98年11月28日辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新竹市○○路○段○○○巷○弄○號六樓之房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆佰零陸元，及自民國九十八年五月十五日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之十九，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告於民國（下同）97年9月10日向原告承租門牌號碼新竹市○○路○段○○○巷○弄○號6樓之房屋（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（下同）18,000元，約定每月16日前給付租金，訂約時被告交付相當二期之租金作為押租金。租期至99年9月15日止（下稱系爭租約）。
二、兩造曾就被告先行更換熱水器費用分攤之問題進行協商，後原告依約電知被告同意全額支付該等費用，詎料被告事後竟來函提出諸多不合理情事，且自此避不見面及拒繳交租金，雖經原告函復及催討仍未蒙置理。被告自98年1月15日起迄今已有三期租金未依約繳納。自98年1月15日至5月14日止，遲付租金總額已達四個月。原告乃於今年5月15日函知被告「限期支付積欠租金，逾時未繳則終止租賃契約，並請被告返還房屋」，但仍未蒙置理。原告特依民法第440條及租賃契約第3條、第18條之規定，於98年5月中旬依法函告終止系爭租約。故而請求被告返還房屋；並請求被告於遲付租金中以押租金抵償外，支付積欠達二個月的租金即98年3月15日至98年5月14日之二個月租金計36,000元，及原告代墊今年2月的水費406元，合計36,406元。
三、又98年3月18日原告前往被告居所請求租金給付，竟發現被告於97年9月間已將系爭房屋一部份轉租他人（即訴外人鍾其臻），且每月向該人收取租金9,000元。被告行為已明顯違反租賃契約第8條之規定。原告乃於98年3月28日以郵局存證信函通知被告依約終止系爭租約，並請被告限期返還系爭房屋及繳交積欠租金，未料被告亦置之不理，除迄未交還系爭房屋外，也未出面處理及繳付租金。爰起訴請求被告返還系爭房屋，並給付36,406元及自98年5月15日起至房屋遷讓之日止給付相當於租金價額不當得利的損害賠償。願供擔保，請准宣告假執行。
四、對被告抗辯之陳述﹕㈠被告稱「原告配偶告知客廳主入口大門之內門都不鎖，實
為故障」云云，實則原告家中有長輩同住，同時住所（即系爭房屋）有社區警衛管理，平常進出只鎖大門外鐵門，內門鎖幾乎不使用，除非全家外出過夜才鎖內門，而且於原告居住使用期間尚屬正常，原告配偶並未有任何隱瞞內鎖故障之情事。
㈡被告稱「原告配偶告知客廳冷氣都不使用遙控器，實為遙
控器損壞，屋內遙控器電池皆為被告更換」乙節，實為系爭房屋客廳冷氣有外掛觸控板，原告都使用該面板開關客廳冷氣，幾乎不曾使用遙控器，該遙控器損壞與否，原告係由被告書狀始得知，而電池更換係屬正常消耗品替換，原告配偶從未有蓄意隱瞞之情事。
㈢被告另稱「原告配偶告知主臥室冷氣很少使用，實為無法
修復，並質問沒修好為何還要付錢」云云，惟原告配偶因個人體質關係，系爭房屋主臥室冷氣機使用率確實較低。而原告配偶有次回到系爭房屋，樓下鄰居告知主臥室冷氣機漏水，經反應後仍未見改善，原告配偶乃主動告知被告此事，並請其可洽社區巷口電器行檢視。事後被告告知共花費3,000元，並抱怨該電器行並沒修好，原告配偶則表達「既然沒修好為何還要付錢」的疑慮，但仍表示同意支付該費用，惟要求被告應提供維修單據確認，然被告迄今始終未提示任何單據。再於98年1月20日雙方協調時，被告再提起此事，原告也再次表達支付之意，並同意暫由租金扣抵之，並函知被告，雖如此，被告迄今不知為何仍遲遲無法提供維修單據？是原告配偶並未有不為處理之情事。
㈣被告再稱「原告配偶告知我們洗澡都洗冷水」，然若如被
告所稱原告家庭洗澡都洗冷水，何需裝設熱水器？被告所言不合邏輯，且熱水器於原告97年7月遷出時皆可正常使用，而原告配偶乃於向被告催討代墊之水電瓦斯費時，被告才告知自行更換熱水器一事。在98年1月20日雙方協調時，原告以雙方未事先確認是否需更換，提議各負擔一半，但為被告強力否決，要求原告全額負擔，原告則提出暫定協議：「被告可由租金暫全額扣抵，春節假期後再議」，被告則當場表示：「回去則立即將租金扣抵冷氣維修及熱水器費用後，併同代付水電瓦斯費匯予原告」。原告配偶則依約於春節後電知被告，同意全額負擔熱水器更換費用，並函知被告，但被告卻未依其言匯款予原告且自此未再支付任何租金，也未曾提出更換熱水器憑證。另被告表示「因家中有事故，致未能事先知會原告配偶」，但被告又屢次提及屋況不佳，需鎮日忙著四處尋找聯繫廠商，進行勘查、修理、更換。今被告既有時間聯繫廠商勘查、修理、更換作業，怎會沒空事先通知原告確認熱水器損壞與否，需進行更換呢？二者說詞互為矛盾。
㈤被告又稱「原告配偶告知走道燈我們都沒開，實情為路線
早已故障」，惟原告配偶於出租前即已告知大門前有一盞裝飾燈不亮，但被告當時表示將自行處理，於98年1月20日雙方協調時，被告才表示「燈泡更換後仍不亮，應是電路有問題」。嗣後原告表達將至現場瞭解並更換燈具，被告卻來函略以「立即派工解決，否則因此衍生之一切災害，請你自行負責．．．」等云云，也不讓原告入屋處理。其實情應為被告自行購買燈具處理未果，原告得知此事後除電知被告將擇期處理外，並函告被告安排時間，但被告卻避不見面外，並通知原告「未經被告同意，不得進入屋內」，強力拒絕原告入屋查看，被告此舉是否有其他蹊蹺及不願讓原告知情之事，例如非法轉租之事，實無從判斷？若如被告所言「電路有問題，可能衍生災害」，就應立即處理，以被告答辯所謂「困擾」，怎會任置近9個月，令人費解？㈥被告提出有關水電瓦斯等代墊費用遲付事宜，略以「．．
．被告為尊重原告隱私．．．不便擅自拆原告．．．之憑單收據，幾經催索．．．取得有效憑據」，惟查，有關水電瓦斯費，簽約時雙方協議原告先行代墊，被告於水電瓦斯收據寄達被告租賃處後，再匯款予原告。惟被告於入住
3個多月，仍未交付任何水電瓦斯費，經原告配偶多次催請，被告則謊稱不知實際費用多少，並表示可提供其網路信箱為告知窗口，確認金額以利支付，但事後被告除未曾提供網路信箱外，經原告配偶再次催討後，被告始於98年2月第一次主動告知有合法憑據始願支付，經原告多方搜集提示後，被告於入住5個多月後才第一次繳交原告代墊水電瓦斯等費用。是並無被告宣稱「主動告知」說，且依被告答辯狀所附證據，怎會有原告支付之97年10月水費及瓦斯費收據呢？又被告宣稱「乃是其長期催促提請正式憑據」，試想，若真如被告主動要求歸還代墊費用，原告豈有不提據要求償還，還讓被告拖欠好幾個月之理呢？被告之說顯不合理。再者，原告另已提示98年2月代墊水費，被告迄今未曾置理，可見被告所言不足為採。
㈦被告於租賃系爭房屋前，原告配偶已善盡責任告知系爭房
屋現況，被告業經充份瞭解，始以合議價錢承租系爭房屋，現卻聲稱屋況複雜而拒繳租金，並要求重算租金。然系爭房屋自被告租賃至今，並無任何部份滅失之情事，也無使用範圍減少之事，其爭執點乃是系爭房屋附屬設備修繕責任及告知義務的履行，現被告據此要求酌減租金，根本無任何請求權基礎，也不合情理。又依被告所提收據，有關熱水器及泠氣機之修繕，其時間分別為97年10月底修繕及12月初更換（註：被告於去年9月中遷入系爭房屋）。
原告分別自97年10月及98年1月多次要求提示單據憑證，被告卻遲遲不願提供，直到98年6月始隨答辯狀送出，被告既堅持原告應負上開事項費用之責，卻不願提供憑證確認，被告此舉實不合情理，不知所企為何？㈧被告所辯未續付租金的理由為：「兩造於今年農曆年後電
話連絡中，對原告配偶的『為何更換熱水器前未事先告知．．．』等類言語，感覺『被責怪』、『心裏不舒服』．．．」等云云。事實上原告配偶之意，乃是要求被告「爾後更換任何東西需先告知及確認」，但被告卻以「感覺」為由拒付租金，不知此係基於何種論據？依法承租人對承租物有善盡管理人責任及通知的義務。同時被告為遮掩違約情事，屢屢於答辨書中以污衊詞語詆毀原告，並質疑原告配偶精神狀況，居心可議。
㈨被告於98年5月13日答辯狀理由中表示：「原告．．．發
現被告於97年9月即將房屋一部份轉租他人，純屬無理臆測．．．」，卻於98年7月11日答辯狀中表示：「於97年
9月入住五日左右即告知原告配偶，其友人兒子已入住，．．．原告之妻未有當即反對之意，原告即不得事後主張被告違約．．．」等云云，前說未轉租，後言已告知，前後說詞顯然不一。被告轉租及收取租金，係為兩造不爭的事實，被告表示其轉租情事早獲原告默示同意，但實情是原告今年3月前從未知悉轉租事，何來同意說，且被告從未能提出任何事證支持其論點。依被告言其友人兒子於被告入住五日左右隨即入住，試問從簽約後到被告及第三者入住，時間極短，推斷被告於簽約時已有轉租準備，但恐原告不同意而無法順利承租，所以蓄意隱瞞，否則以被告對法律的認知，應於簽約時即要求刪除不得轉租等相關條文。再退而言，自從原告發現被告違約轉租情事後，即正式函知被告，被告仍置若罔聞，視契約及法律如無物至明。
㈩被告稱系爭房屋屋況問題複雜，瑕疵項目，計有大門內門
鎖故障、冷氣遙控器電池沒電、冷氣機滴水、熱水器損壞、走道燈不亮等五項。惟除走道燈（共有三盞投射裝飾燈，大門入口處一盞不亮），其餘部份於97年7月底前皆可正常使用。被告97年9月初承租系爭房屋時，原告配偶已充分告知系爭房屋狀況，被告也花相當時間逐一檢視，原告從未有任何蓄意隱瞞屋況或藉詞不為處理之事；且被告剛搬進時，原告已配合更換廚房洗水槽提籃、排水接頭、廚房及衛浴水龍頭。至冷氣機及熱水器問題，皆為被告住進一段時間後發生，原告也已同意支付相關費用；門鎖故障是否修理未獲確認，迄今也無任何單據憑證。另電池更換未獲確認且屬消耗品。走道燈（大門入口處裝飾燈）部份，被告於系爭租約簽約時即表示將自行處理。被告稱「路線早故障」，企圖羅織屋況不佳之惡，試想若真是路線故障，怎麼只有一盞燈不亮，應是該路線迴路內燈都不亮，此乃居家電學常識。且縱使有一裝飾燈不亮，並不影響該區域照明。
被告稱「屋況有嚴重問題」、「房屋的修繕廠商，皆為原
告（書狀誤載為被告）之妻推介」等云云，惟依被告所提之單據僅冷氣保養2,625元及冷氣修理420元、熱水器6,
000元、燈泡更換工資600元。事實上，原告配偶只推介冷氣廠商，有關熱水器及燈泡更換廠商皆是被告自行找尋，試想若按被告所言：所有廠商皆由是原告通知或所推介，廠商自會告知修繕狀況及要求原告付款，那會事後有關熱水器費用該由那一方負責之兩造協商呢？且單據抬頭皆載明被告大名，被告所言既矛盾又非實情。
被告所提光牒片：
1.被告於98年9月28日提出「所謂新事證」，經審視後照片10張及影片三段約計共6分鐘，每段影片內容及10張照片皆為社區壹樓公共區域情況及每棟壹樓張貼之告示內容，告示內容主旨為「曾出現於社區的賊，若有發現可疑人士，務必通知警衛處理」，以及要住戶隨時關閉大門嚴防宵小進出。上開內容係為社區管委會告知社區住戶防止竊賊配合注意事項，為社區管理及居家安全的要求，其不足為系爭房屋現況之證，也無從理解被告為何可藉此拒繳租金。
2.另被告描述主臥浴室馬桶蓋破損及更換燈泡事，此事於系爭租約簽認時並未損壞，且為被告首度提出，現只要被告確認兩造時間，原告將前往處理，惟請被告同樣依約先行交付所積欠租金。
系爭房屋狀況真如被告所言，影響被告個人日常生活、工
作至鉅，被告應於原告提出終止契約時欣然同意，或依法律規定主動要求終止契約，始合情理。但今被告除作諸多與事實不符陳述外，並三次藉故未出庭，用以拖延法律審理時程，企圖延長佔用系爭房屋時間。若系爭房屋真的有如被告所說之上開情況，常人早已主動要求解約另覓新屋，不知被告為何仍願持守痛苦，堅決持續佔用系爭房屋，遲遲不歸還？被告所言所行，實不合人之常情，應無理可採。今被告已有九期租金未繳及未經同意的轉租，原告自有權要求終止契約，請求被告返還房屋及繳清租金。
就被告98年6月17日庭訊時提送之「屋況光碟片」，經審視後，其內容有﹕
1.描述冷氣風口有葉片傾斜，牆壁有二處裂紋。
2.描述浴缸有斑點及疑似新痕跡小洞。
3.描述衣櫃門有貼紙未清，門邊有斑點。
4.描述有開關座面凹陷。
5.描述被告自行拆卸之走道裝飾燈遺體。
6.描述冷氣風口有葉片傾斜，清除垃圾乙包。
7.描述衣架損壞。
8.描述客廳櫃門有膠帶痕。
9.描述馬桶蓋有裂痕。
10.模糊不清，無法陳述。就其上內容中如冷氣風口少許葉片傾斜、浴缸斑點、衣櫃門貼紙未清及斑點、客廳櫃膠帶痕等，皆為被告入住時已知悉狀況。有關衣架狀況：系爭房屋原有許多附屬家具設備（如衣鞋櫃、餐桌、書桌椅、書櫃、電視、冰箱、冷氣機及飲水機．．．等），原告配偶原本於好意及環保意識，於簽約時告知被告可無償使用，冀希保留，惟被告當時表示僅希望留下部份家具設備使用（含衣架．．．等），原告遂依其要求，把被告不需要的家具設備撤離（如電視、衣鞋櫃．．．等），但被告今卻將衣架問題以為託辭。其他部分則於其書狀中已詳述。被告以其認定之房屋瑕疵事項及冷氣機修繕和熱水器問題，無限上綱至拒繳租金，不僅不合法理，也不符合比例原則。再退萬步言，縱使被告自認系爭房屋有瑕疵及修繕必要時，也應盡承租人之通知義務，經雙方確認後辦理；或終止系爭租約，而非違反公義逕行拒付租金，卻仍續行佔用系爭房屋。
近日原告配偶刷摺時，發現被告無端兩次匯款9,000元，
已函知被告知悉。按被告自恃之無理減算租金要求，原告除於同函重申從未同意減收租金。且系爭租約已依法訴請終止，原告也表達不同意有收取該款項之情事，被告不應據此主張有續繳租金之情事。
貳、被告之主張﹕
一、原告指稱被告避不見面與拒繳房租一事，實乃因系爭房屋年久失修及疏於照顧，屋況問題嚴重而複雜，加諸原告夫妻對其身為屋主之身份與房東之責任認知不清，所衍生之一切後果皆應由原告負全責（包括屋內任何設備之修繕或更換），而非避重就輕地表示只願意處理其中一、兩項而已。是以，糾紛必須解決，責任必須釐清，房租合理計算方式亦須依最終經司法判決確定之計算方式，並得由雙方共同認定遵守之。
二、原告稱98年2月代墊水費而被告應償還一事，被告以為：原告當時已將各項應繳交費用之銀行扣繳服務停止，各項繳費通知逕寄系爭房屋地址，並言明由被告直接繳納，其後如有單據遺漏原告只需交付該項單據予被告，被告自會如數繳納（如同其他各項應繳費用），無由拖欠。但若無正式單據提示，突兀指稱被告欠繳某項費用，實徒增無謂紛擾。至於原告另指陳答辯狀所附證怎會有原告支付之97年10月水費及瓦斯費收據云云，明顯忽視了單據的來源正是被告長期催促提請的正式憑證影本，乃係原告（書狀誤載為被告）之妻所提供，單據上方並清楚載明原告之妻的手跡「代墊費用，856（瓦斯）+292（水費）+4421（電費）=5,569元」，由此可證原告一心急著羅織轉嫁卸責，卻總是輕忽了許多細節，更清楚顯示了這一張經被告不得已發出存證信函（時為98年2月14日）要求才得遲來的正式憑單影本，到被告手中已是二月中、下旬之事，又何來積欠逃避繳交水費之故意。何況至今多項本應由原告負責支付之款項原告亦尚未支付。
三、另原告數度指稱被告無故欠繳房租，多次書面催繳，已屬違約等云云，實係片面無理之謂，顯為刻意忽視被告為伸張權益所提之主張。原告理由無法成立，原告並無權片面終止與被告之租賃關係。蓋﹕
㈠被告於97年9月看屋、付訂及簽約，皆為原告之妻 陸秀琴
出面處理，原告之妻對其屋況之各項嚴重問題悉皆蓄意隱瞞，所有各項缺失應告知而未告知，致令被告入住後隨即開始面對並承受各種既存之問題，鎮日忙著四處尋找聯繫請人修繕，增添每日生活中的無謂痛苦、困擾和精神、時間與金錢上許多不必要之耗損，被告皆概括承受。原告之妻每事必稱要問過其夫或經其夫同意云云，被告亦均尊重。但事後每每發現，事情不是沒處理，就是遭扭曲。
㈡原告之妻總藉詞推託，原告復以書狀強詞狡辯如下：
1.客廳主入口大門之內門都不鎖（實為故障，日後經被告請人修理兩次始得恢復使用）。原告又稱因家中有長輩同住，又有警衛管理，除非全家外出過夜才鎖內門等等，實不知其所云與門鎖故障與否及是否該修理合用之後方交予房客使用有何關聯，竟猶強辭辯稱原告居住使用期間尚屬正常，心態實屬可議。所幸此部份有協助修繕者可為證明。
2.客廳冷氣都不使用遙控器（實則遙控器早已損壞不堪使用，卻害被告猛換新電池，屋內所有遙控器電池皆為被告入住後更換，因其至少兩三個無法使用）。原告竟辯稱「電池更換係屬正常消耗品」云云，難道其高價出租自宅都不用負責檢查一遍，竟還聲稱都是好的。
3.主臥室冷氣很少使用（事實為年久失修，超過十年早已無法修復，但 陸女 竟質問「沒修好為何還要付錢」）。
原告辯稱「原告配偶有次回到出租處，樓下鄰居告知．
．．原告配偶乃主動告知被告此事．．．」，此處顯係公然說謊，事實乃為被告遭鄰居舉報環保局兩度紅單警告開罰，樓下鄰居善意提醒被告可以要求房東負責，被告經此困擾後數度主動電告原告之妻，且數度就此事商議並請求其派工修復，原告之妻遂告知當年係向「上隆電氣行」購買，並希望被告自行前往店家尋求協助，被告無奈，只能配合。原告復稱被告「並抱怨該電器行並沒修好」云云，實屬明顯意圖誤導他人之惡意謊言，試想，超過十餘年之機型冷氣修不好是合理常識，被告何由抱怨電氣行沒能修好，光是兩位修理工人的辛勞與耐心清理鳥糞、鳥毛和殘枝等造成堵塞之雜物，又將洞口封好才合力將冷氣機搬運回店家去慢慢檢修，本人感激猶恐不及，豈有抱怨店家之理。況且2,625元之保養費及第二度修理電路板未果（廠商早已停產，零件無著）僅酌收之工資420元應屬合理，原告之妻竟苛刻質疑「既然沒修好，為何還要付錢」，被告曉以「人家工人拆卸、清理很辛苦耶．．．，並且是兩個工人搬去、運回，再重新安裝回復」。更尤甚者，原告復刻意編造不實情節，意圖扭曲誤導事實，常人於心何忍，被告於情何辜。
4.洗澡都洗冷水（實因熱水器長年積碳，早已無法正常供應熱水）。原告持續編造惡意不實之謊言，竟謂「都洗冷水，何需裝設熱水器」，並稱其97年7月遷出時（由此可證知，待其租予被告入住使用時已空屋閒置兩個月）皆可正常使用（一般常識判斷即知：原告之妻如何藉詞搪塞被告和原告家用實際情況如何與事實並無必然之邏輯上的關聯）；原告並另編一套謊言指稱「原告配偶乃於向被告催討代墊之水電瓦斯費時，被告才告知自行更換熱水器一事」，事實為：被告入住之初即頻頻向原告之妻反應，無奈原告之妻總有托辭，從不正面回應處理辦法，被告還屢屢表示會去詢問大樓管理處（被告的確找到總幹事及警衛等詢問該大樓是否有水壓的問題存在），期間，原告之妻特別指明可找其推介之專業店家徐 茂順 先生處理，徐也多次前來勘查、修理，而更換熱水器之事乃 徐某 告知「機種老舊，積碳嚴重，已無法修復」，時間為97年12月2日。原告竟污指為係「原告之妻向被告催討代墊之水電瓦斯費時，被告才告知自行更換熱水器一事」，實則為被告多次積極主動向原告之妻提醒及索取各項繳費單據，待原告之妻草草提示一紙便條紙時已屆98年2月11日，而被告不得已發出存證信函時為98年2月14日，而被告向原告之妻知會更換熱水器一事之通話事由，實係原告之妻致電向被告表示「謝謝你，最近兩次的房租都已收到」。
5.走道燈都沒在開（實情為線路早已故障）。原告所陳皆非原版實情，事實並非原告所稱：被告表示「燈泡更換後仍不亮，應是電路有問題」，而是茂順老闆徐某前來安裝更換燈泡時發現是線路有問題，必須另外再安排時間，並需要派兩個工才能檢查線路問題。原告竟稱徐某並非專業水電工，被告表示不知情，但徐某確為原告之妻大力推介之人。然基於告知義務，被告並於當場（應為1月19日雙方唯一一次正式見面商討問題時）告知原告夫婦此電線線路問題之嚴重性，但原告表示等大家過完年再說。其後（過完農曆年），當原告之妻再來電（根據通聯紀錄應為2月4日星期三晚間10時發自李府自宅電話）告知被告 彼等 決定，並表示原告當週沒空，須等到隔週週末才能到系爭房屋內勘察，被告當即表示不能同意，並明確告知原告之妻應派專業水電工前來檢修，若是原告能修繕完竣，那麼今日的問題早就不存在了，本人不願意再繼續一直無休止地空等虛耗（當時被告心中早已對彼等失去信任，更無法釋懷彼等可能之不良居心，如今證明被告的決定正確）。另室友 鍾某 為被告友人之子，旅美返國後決定從南部北上至被告新竹市友人所設公司任職電腦企劃工程師（被告亦同為該公司顧問），被告有義務協助其父母以幫忙解決鍾某所需住宿等生活問題，且於97年同月鍾某入住時被告即已立時告知原告之妻，原告之妻既代表原告處理一切有關租賃事務而未當即為反對之意，原告即不得事後主張此係被告違約；而鍾某之父母如何分攤補助生活雜支，乃屬被告私權部份，原告自無權異議或為任何主張。又，被告係於98年1月徐某前來修繕更換燈泡時，方得經其告知電線線路有問題，才在1月19日雙方溝通時善意提醒，並無原告指稱「怎會任置近九月之事實」。
㈢被告雖備受系爭房屋問題干擾，且影響個人日常生活、工
作至鉅，但除原告之妻疏忽，於雙方租約中登載之郵局帳號錯誤，致令被告第一次繳款時多次徒勞往返，因此延誤兩天，其後直至98年1月爭議前，房租從未短付。惟因原告夫妻行事詭祕，凡事皆推指被告疏失，拒不負責，被告遂不得已於2月寄出存證函，除要求解決系爭房屋各項修繕問題外，並堅決主張房租應重新估算。而原告之妻疑因工作或家庭壓力不得而知，有選擇性記憶喪失及被害妄想之可能，原告諸多不實指陳，問題皆因原告之妻扭曲事實，回報訊息有誤。被告於98年1月19日晚間才得與原告首次見面，原告許多不實且不堪之誤會解讀，如稱被告故意不繳水電瓦斯等費用，故意將費用單據丟回鄰戶信箱，實乃被告為顧及尊重原告個人隱私權而不便擅自拆啟原告所屬銀行之代繳憑單收據。其後經被告幾度催索，原告之妻遲至98年2月11日才草草提出一紙非正式便條紙，繼經被告堅持要求促請提具合法單據為憑，方於98年2月22日左右取得較正式之有效憑證。而原告竟還指稱被告於98年2月積欠水費未繳，實不知其所云為何。系爭房屋本為原告自住，現實屋況如何，原告無法推稱不知情並顛倒是非黑白，將責任全推諸被告，原告必須負責承擔一切有關系爭房屋之修繕與維護。兩造就系爭房屋租金應扣除明細如附表所示。
四、被告於98年6月17日辯論庭過後當晚9時30分專程拜訪樓下鄰居 鄧氏 夫婦求證，得悉事實為鄧先生清楚表示沒有此事；鄧太太則表示當時（早已過境遷多時）遇見原告之妻有開口問其：「妳怎麼回來了？」原告之妻僅回答：「拿信。」並無其他任何詢問及交談。而原告當庭指稱被告向其表示自行更換燈泡一事，亦為胡謅，此事有更換燈泡工人 徐茂順 可為證人。再原告指稱被告告訴主委要等原告提告，亦為不實之言，被告從未見過社區主委，僅認識總幹事。被告自入住系爭房屋開始，即無適當有效之熱水可供使用，原告之妻自始即知實情，原告所述均非實言。
五、自8月份即有匯款給原告。原告的心態和陳述的方式很狡詐，不敢苟同。原告說98年1月改為其聯絡，可是從未接到原告的電話，依據印象和紀錄是直到2月17、18日的時候，之前是與原告太太有電話聯絡或是簡訊聯繫。原告說聲請傳訊證人是推延訴訟，但伊是在陳述事實，連回應原告虛假的事情都來不及，是知道原告的陳述後才知道傳訊證人的需要。
看屋時，原告太太就有說過該負責的時候，他們會負責。關於修繕熱水器或是冷氣以及電燈的事情，已經陳述很多次了，原告太太也有特別回應說『我若沒有修好，為什麼要付錢』。伊連回答都不知道要如何回答，如何要將發票交給原告。至約1月17日談判，原告說過年後才給伊答覆，原告太太打電話告訴伊說，要去系爭房屋看燈，但是當週沒有時間，要等到隔週末才有時間，伊說請專業的人直接來修理，之前開庭的時候，原告還誣指說不敢讓原告進屋看，是否有什麼問題。但是今年初雙方談判的時候，原告說他們這一行很複雜，當時伊知道原告是做工程的，伊不得不防備。原告所述馬桶蓋和燈泡的問題，這是之前就已經存在的問題，搬進去時，看到馬桶蓋細小的裂紋，但住進去時，不會特別跟原告陳明，之後有裂痕。另冷氣的部分，不是維修後事情就可以解決了，這是連零件都沒有辦法更換的冷氣，原告太太說既然沒有修好，為何要付錢，原告縱使付錢，維修問題還是沒有解決。今年夏天情形更加明顯，伊從看屋到簽約到入住，遇到問題，原告都沒有主動把事情處理好。系爭房屋正對門養二十多條狗還有鳥，終日惡臭，影響居家品質衛生，進入之後才陸陸續續知道，管理委員會和鄰居都知道，但是原告卻沒有盡到告知的義務，再加上系爭房屋的很多問題以及和屋主溝通不良，才會寄出存證信函要求房租另計等語，爰請求駁回原告之訴。
叁、本院之判斷﹕
一、程序方面﹕按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告將系爭房屋返還，並請求被告給付18,406元及自98年4月15日起至遷讓房屋之日止，給付相當於租金價額不當得利之損害賠償。復於訴訟進行中於98年5月27日以書狀請求被告將系爭房屋返還原告，被告應給付原告36,406元及自98年
5月15日起至遷讓房屋之日止，給付相當於租金價額不當得之損害賠償，有起訴狀及民事準書狀（一）附卷可參，核其所述為擴張應受判決事項之聲明，依前揭說明，原告所為之訴之追加，應予准許。
二、實體方面﹕㈠原告主張之事實業據提出系爭租約書、存證信函、郵局存
摺明細、台灣省自來水公司繳費證明、回執、收據等件為證，被告則以前詞置辯，經本院協同到庭之兩造整理並經肯認之爭點為﹕1.被告是否有轉租。2.系爭房屋是否有如被告所指述之瑕疵，如有，可否以此瑕疵做為抵扣租金之事由。3.原告之妻是否知情轉租，並默示或明示同意。㈡按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但
租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。次按「乙方（即被告）未經甲方（即原告）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出租、轉租、頂讓或以其他變相方式由他人使用房屋。」系爭租約第8條亦有明文。經查﹕
1.本件被告不否認系爭房屋除其本人外另有他人共同居住使用（見被告於98年5月14日所提答辯狀第3頁），惟辯稱於訴外人鍾某入住時即已告知原告之妻即證人陸秀琴，且證人陸秀琴代理原告處理有關系爭房出租事宜，既未表反對，即不得以此主張被告違約云云，然為原告所否認。經質之證人陸秀琴證稱「之前我有去過租屋處，都無人應門，今年（即98年）3月18日我去，本想在該門口貼一字條，後按電鈴，有一位鍾先生開門，．．
．。鍾先生知道我是房東，就讓我進去，我有跟他提一下跟房客之間的爭議，鍾先生也很驚訝，並告知我他每個月有給付被告房租九千元，他說他有跟被告分擔一下。鍾先生說他從去年（即97年）9月底就搬進來了，雖然九月份只住了幾天，但是還是給付一整個月（9月份）的租金給被告，他跟我說，他的父親跟被告認識」（見本院98年5月18日調解程序筆錄），是證人陸秀琴否認被告有告知訴外人鍾某入住系爭房屋之事，且其於98年3月間至系爭房屋時並未遇見被告，縱其受原告委託處理系爭房屋出租事宜，亦難認其已有默示被告轉租或出借系爭房屋之一部分供他人使用之意，而被告就原告已同意其轉租或讓他人使用系爭房屋此有利於己之事實未提出事證以供本院審酌，所為之辯解，自難採信。
2.原告就被告將系爭房屋部分租予他人，以被告違約為由，於98年3月28日以存證信函通知被告終止系爭租約，被告於98年3月30日收受，有新竹關東橋郵局第116號存證信函、回執附卷可參，依前揭說明，系爭租約已於98年3月30日合法終止。
㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第45
5條前段定有明文。系爭租約已合法終止，已如上所述，從而，原告請求被告返還系爭房屋，於法有據，應予准許。
㈣復按「乙方（即被告）水電費、瓦斯、管理費及營業上必
須繳納之捐稅自行負擔。」系爭租約第15條定有明文。是被告使用系爭房屋所生之水費應由其支出。系爭房屋98年
2月之水費406元，業由原告代為繳交乙節，有繳費證明可憑，被告雖辯稱應將各項應繳交費用之銀行扣繳服務停止，各項繳費通知逕寄系爭房屋地址，並言明由被告直接繳納云云，所辯縱然屬實，惟兩造既已約明水費由被告繳納，且原告於繳交後亦以存證信函告知，並請被告支付，被告亦已收受（有原告於98年3月20日以台北逸仙局第67
8號存證信函、回執足證），即難卸其應負之給付義務。而被告至今未能提出已繳交98年2月份水費之資料，準此，原告依系爭租約之約定，請求被告返還代墊之水費406元，為有理由，亦應准許。
㈤再按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租
人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之；又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第430條、第423條定有明文。被告主張之客廳主入口大門之內門鎖故障、走道燈故障、牆壁有裂痕、浴缸有斑點及小洞、衣櫃門貼紙未除、開關有凹陷、衣架損壞、客廳門櫃有膠帶痕、馬桶蓋有裂痕等瑕疵，縱屬實，然系爭房屋客廳大門除內門外，尚有外門，此為兩造所不爭執，則內車門鎖縱故障，被告是否即無法為一般之使用，尚非無疑。至被告質疑之住家安全部分，系爭房屋所在社區有警衛可為安全之維護，且系爭房屋亦有大門（即外門）可為防閑及住家安全之防護。至社區管委會所張貼之標示，旨在提醒住戶注意宵小，尚難認原告有未依系爭租約提供合於使用、收益租賃物之情事。另被告未敘明走道燈故障有何使其無法使用系爭房屋其餘照明設備之情形及提出相關資料以供調查，而其餘部分，對被告使用、收益系爭房屋尚無何影響或防礙，自難以此為由而主張拒付租金。又被告主張之冷氣機、熱水器部分，原告對被告所為之修繕已同意支付修繕費用（見本院98年5月18日調解程序筆錄），被告已支出冷氣機修繕費3,025元及熱水器6,000元，有統一發票、收據足稽，依前揭說明，被告主張此部分自租金中扣抵，洵屬有據。另就更換燈炮工資600元部分，雖據提出收據一紙為證，惟尚無從就此判斷與系爭房屋何部分之必要修繕有關，且依收據所載日期為97年12月22日，係被告入住系爭房屋後3個月所為之支出，而燈炮屬日常之消耗物品，是自難認屬租賃物之必要修繕項目，故此600元之支出，即非可自租金中扣抵。
㈥另按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段
定有明文。本件被告主張系爭房屋有客廳主入口大門之內門鎖故障、客廳冷氣遙控器無法使用、主臥室冷氣年久失修無法使用、熱水器無法供應熱水、走道燈故障，另以光碟主張牆壁有裂痕、浴缸有斑點及小洞、衣櫃門貼紙未除、開關有凹陷、衣架損壞、客廳門櫃有膠帶痕、馬桶蓋有裂痕等瑕疵（就原告觀看被告所提光碟內容，認被告就系爭房屋主張有前述瑕疵，被告未予爭執）要求另議租金，並自行扣減租金乙節，為原告所不同意，查系爭租約乃雙方同意而訂立，基於契約自由之原則，除法有明文規定或兩造契約有特別約定外，須雙方同意始得變更契約內容。則被告片面減少租金或要求另議租金，自非法所許。又被告雖主張系爭房屋有瑕疵，然此僅係被告可否終止或解除系爭租約，或要求原告修繕，或自行修繕後以該等費用於租金中扣除，並無以此為由要求另議租金或自行扣減租金之權利，況被告於附表中因冷氣、熱水氣、電燈照明故障等有何造成其損失，何以得於每項每日扣除100元未予敘明及舉證以實，所為附表租金扣除之抗辯，自屬無據而無理由。而被告不否認自98年1月15日起即未繳交租金，則98年1月15日至98年2月14日之租金18,000元應扣除被告支付之修繕費用9,025元，而為8,975元。又系爭租約已於98年3月30日終止，已如上所述，則原告請求被告給付98年3月31日至98年5月14日之租金，於法無據。是以被告積欠原告之租金為35,975元（計算式﹕98年1月15至98年2月14日租金8,975元；98年2月15日至98年3月14日租金18,000元，98年3月15日至98年3月30日租金9,000元，8975+18000+9000＝35975）。原告主張以被告繳交之押金扣抵積欠之租金，尚無不當，扣抵後，尚餘押金25元，從而，原告請求被告給付租金36,000元，於法未合，自難准許。
㈦末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文，本件租賃關係消滅後，被告繼續占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，原告因而受有不能使用收益之損害，從而，原告依不當得利之法律關係請求被告自租賃關係消滅（於98年3月30日消滅）後之98年5月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月償還原告以18,000元計算相當於租金之不當得利，未逾得請求之範圍，即屬正當，應予准許。
肆、假執行之宣告：本件為簡易訴訟事件，就原告勝訴部分，爰依民事訴訟法第
389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，就其敗訴部分，原告假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國98年11月18日
新竹簡易庭法官盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年11月18日
書記官謝國聖附表﹕
┌───────┬────────┬─────┬────┐│月份│項目│扣除額│小計│├───────┼────────┼─────┼────┤│97年9月至10月│冷氣、熱水器、電│100元×30│9,000元│││燈照明故障│天×3項目││├───────┼────────┼─────┼────┤│97年10月至11月│冷氣、熱水器、電│100元×31│9,300元│││燈照明故障│天×3項目││├───────┼────────┼─────┼────┤│97年11月至12月│冷氣、熱水器、電│100元×30│9,000元│││燈照明故障│天×3項目││├───────┼────────┼─────┼────┤│97年12月至98年│熱水器、電燈照明│100元×31│6,300元││1月│故障│天×2項目││├───────┴────────┴─────┴────┤│應扣除之金額為新臺幣33,600元（以上均為新臺幣）│├──┬────────────────────────┤│備註│冷氣、熱水器、電燈照明問題解決前，每月按各項各扣│││新臺幣（下同）3,000元至問題解決為止。冬季不需使│││用冷氣（冷氣停用），得不計損失。前四月已繳租金共│││72,000元，押金36,000元。│└──┴────────────────────────┘┌───────┬────────┬─────┬────┐│月份│項目│扣除額│小計│├───────┼────────┼─────┼────┤│98年1月至2月│熱水器、電燈照明│100元×31│6,300元│││故障│天×2項目││├───────┼────────┼─────┼────┤│98年2月至3月│熱水器、電燈照明│100元×30│6,000元│││故障│天×2項目││├───────┼────────┼─────┼────┤│98年3月至4月│冷氣、熱水器、電│100元×31│9,300元│││燈照明故障│天×3項目││├───────┼────────┼─────┼────┤│98年4月至5月│熱水器、電燈照明│100元×30│9,000元│││故障（冷氣停用）│天×3項目││├───────┼────────┼─────┼────┤│98年5月至6月│熱水器、電燈照明│100元×31│9,300元│││故障（冷氣停用）│天×3項目││├───────┴────────┴─────┴────┤│應扣除之金額為新臺幣39,900元（以上均為新臺幣）│├──┬────────────────────────┤│備註│冷氣、熱水器、電燈照明問題解決前，每月按各項各扣│││新臺幣（下同）3,000元至問題解決為止。冬季不需使│││用冷氣（冷氣停用），得不計損失。│└──┴────────────────────────┘
已繳房租新臺幣（下同）72,000元，97年9月至12月應扣除33,600元，97年9月至12月溢繳38,400元。98年1月至5月應繳租金90,000元，扣除98年1月至5月之扣除額39,900元，尚應給付租金56,400元。扣除97年9月至12月溢繳金額38,400元，至98年5月尚應繳租金18,000元，已交房租押金36,000元，扣除應繳租金18,000元，尚餘18,000元。