臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度嘉簡字第173號
原告 蕭國禎
訴訟代理人 陳忠鎣 律師
被告 陳登富
訴訟代理人 王振名 律師
鄭瑋哲 律師
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國111年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認兩造就坐落嘉義縣○○鄉○○段000號土地上如附圖所示無極南清宮之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地(下稱系爭土地)為原告所有，於102年12月間原告因宗教信仰關係於系爭土地上自行出資建造無極南清宮聖道院（下稱無極南清宮）家廟，供原告及親友膜拜。未料，於110年1月15日左右，接獲鈞院提存所寄發之提存通知書，該提存通知書內容載明被告為無極南清宮之法定代理人，被告將無極南清宮向原告承租系爭土地之一年份租金新台幣(下同)33,000元(租期110年1月1日起至同年12月31日)向鈞院提存所提存之。原告隨即於同年月21日以存證信函向被告表明兩造間就系爭土地並未簽有任何租賃契約，且原告不同意將前開土地出租予被告使用，且無極南清宮從未向相關機關辦理登記。原告曾出租系爭土地並與訴外人 張聰成 、 陳春萬 及許 龔麗子 等三人，簽訂未記載年月日之土地租賃契約書，後因張聰成、陳春萬及許龔麗子等三人未依約給付租金，原告亦於107年4月3日以嘉義忠孝郵局之存證號碼55、56、57號存證信函向該三人表示終止租賃契約之意思。原告確實有收受103年農曆元月至109年農曆12月30日止，為期7年之租金，惟自110年農曆元月開始，原告即未再收受張聰成之租金。本件兩造並未簽立租賃契約，更未收取租金，被告強行向鈞院辦理提存，嚴重影響原告之權益。並聲明：確認兩造就系爭土地上之無極南清宮之租賃關係不存在。
二、被告則以：
(一)無極南清宮係由眾信徒一同出資興建而非原告，眾信徒前於102年間開始籌劃設立無極南清宮時，原告即與3位眾信徒之代表即張聰成、陳春萬及許龔麗子簽訂未記載年月日土地租賃契約書，約定系爭土地含其上水井等地上物均供取信徒申設無極南清宮使用，租賃期間20年，租金每年33,000元。嗣無極南清宮設立及興建完畢後，於103年7月7日無極南清宮又再與原告重新簽訂土地承租契約，約定無極南清宮以每年33,000元之租金向原告承租使用系爭土地20年，並已先給付原告自103年農曆1月1日起至109年農曆12月30日止為期7年之年租。
(二)無極南清宮為未辦理法人登記之寺廟，然其前已向原告承租系爭土地，並於系爭土地上興建道場，係有一定之辦事處即門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○00○0號址，且以社員 龔寶 、張聰成及 楊嘉美 之名義，向中埔鄉農會申設活期存款帳戶之專用帳戶，亦有獨立之財產，並設有代表人，是無極南清宮應屬非法人團體無疑。依最高法院及臺灣高等法院判決之意旨，未辦理法人登記之寺廟，屬於非法人團體者，可類推適用民法有關社團之規定及法理，且無權利能力之社團，因無法人資格，故在法律上，不能為完全獨立之主體，是無權利能力社團之權利義務，於對外關係皆歸屬於總社員。是無極南清宮與原告簽訂之103年7月7日土地承租契約應歸屬於其總社員，而被告既係無極南清宮之主委及社員，則被告與原告間即應存有租賃關係存在。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項（參本院卷第179頁）：
(一)系爭土地，面積5.3公頃之土地為原告所有。
(二)103年7月7日由張聰成出面以無極南清宮代表人名義與原告
簽訂土地租賃契約，將系爭土地出租予無極南清宮使用，租
賃期間為20年，每年租金33,000元，無極南清宮並已預付前
7年之租金予原告。
(三)就系爭土地原告從未與被告陳登富簽訂任何租賃契約。
(四)無極南清宮已於110年1月13日，由代表人陳登富將上開第
(二)項土地租賃契約所約定之110年1月1日至110年12月31日
租金，以本院110年度存字第39號提存在案。
(五)無極南清宮為非法人團體。
四、兩造爭執事項（參本院卷第180頁）：
原告就系爭土地與陳登富之間是否存有土地租賃關係？
五、本院之判斷：
(一)按，未辦理法人登記之寺廟，倘有一定之辦事處及獨立之財產，並涉有代表人或管理人，屬於非法人團體者，其團體性與法人無殊，自可類推適用民法有關社團之規定；又，未完成登記之法人，雖無權利能力，然其以未登記法人之團體名義為交易者，民事訴訟法第40條第3項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有代表人或管理人者，亦有當事人能力。至於因其所為之法律行為而發生權利義務，於實體法上應如何規範，自應依其行為之性質，適用關於合夥或社團之規定。不能以此種團體在法律上無權利能力即否定其一切法律行為之效力。最高法院著有判決可資參照（最高法院108年度台上字第120號民事判決、91年度台上字第1030號民事判決）。無極南清宮聖道院為非法人團體，為兩造所不爭執，則訴外人張聰成於103年7月7日出面以無極南清宮代表人名義與原告簽訂土地租賃契約，將系爭土地出租予無極南清宮使用，約定租賃期間為20年，每年租金33,000元，此一契約於實體法上權利義務之歸屬，亦應依上開說明辦理，始屬相當。
(二)復按，無權利能力之社團在實體法上之地位，除未經登記取得法人格外，其對內對外法律關係實質上與有法人格之社團相同，故應類推適用社團法理。而無權利能力之社團，因無法人資格，故在法律上，不能為完全獨立之主體，而統一的取得權利負擔義務。是無權利能力社團之權利義務，於對外關係皆歸屬於總社員，但各社員就社團之權利義務，並無其應有部分。無權利能力社團之行為，得由董事或其他代表人以團體之名義為之，社團因此取得之權利及其他一切積極的財產，皆為社員公同共有，然因無法人資格，自不得以社團名義，保有或管理其不動產，而應以董事或其他代表人為之。本件無極南清宮聖道院因未經登記，非法律上完全獨立之權利主體，而屬無權利能力之社團，然對外之法律關係仍得由代表人以團體之名義為之，社團因此取得之權利及其他一切積極的財產，皆為總社員之公同共有，是本件張聰成以無極南清宮聖道院代表人名義，於103年7月7日就系爭土地與原告簽訂前揭土地租賃契約，基於契約之權利義務即應歸由無極南清宮聖道院之全體社員，而非歸屬於其代表人陳登富或其他任何各別社員。準此，本件原告起訴主張，原告與被告間就系爭土地上如起訴狀附圖所示（見本院卷第15頁）無極南清宮聖道院之租賃關係不存在，為有理由。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 3 月 8 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 8 日
書記官黃士祐