嘉義簡易庭(含朴子)110年度嘉簡字第756號民事判決

臺灣嘉義地方法院民事判決

110年度嘉簡字第756號

原告 張建仁

訴訟代理人 林芳榮 律師

複代理人 黃曜春 律師

被告 蔡清龍

許振峰

上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院於民國111年2月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

一、確認被告間於民國110年10月12日所簽立就門牌號碼嘉義市○○街000巷00弄00號房屋（即嘉義市○村段00○號建物，基地座落嘉義市○村段000地號，權利範圍全部）自民國110年10月12日起至民國115年8月11日止期間之租賃協議書所示之租賃關係不存在。

二、被告許振峰應將前項房屋遷讓返還原告。

三、被告許振峰應自民國110年10月15日起至交還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣2,189元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用新臺幣1,770元由被告負擔。

六、本判決第二項得假執行，但被告許振峰如以新臺幣165,400元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第三項已到期部分得假執行。但被告許振峰如就已到期金額之金額為原告預供擔保，得免為假執行。

八、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。原告起訴時，訴之聲明第二項原聲明：被告應自民國110年10月12日起至交還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害賠償金新臺幣（下同）59,000元。嗣於本院審理時，減縮自「110年10月15日」起算相當於租金之不當得利，並主張依民法第179條規定不當得利請求權，捨棄依民法第184條第1項規定為請求（見本院卷第297至298頁），核原告上開減縮利息起算日之請求，請求之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。原告主張伊為門牌號碼嘉義市○○街000巷00弄00號房屋之所有權人，被告間就前開房屋之租賃關係不存在，此為被告所否認，則該租賃關係有無存在，攸關原告所有權之權益，致原告私法上之地位處於不安狀態而有受侵害之危險，原告提起此部分確認訴訟，應認有確認利益，先予敘明。

三、被告許振峰經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　

貳、實體方面：

一、原告主張：

　㈠被告蔡清龍原所有嘉義市○村段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段77建號建物即門牌號碼嘉義市○○街000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），於110年9月9日由嘉義市中信房屋介紹簽定買賣契約（下稱系爭買賣契約書），出售予原告，並於110年10月9日點交予原告。詎於110年10月19日辦理產權過戶登記後，被告2人持簽立日期為110年10月12日之租賃協議書（下稱系爭租約），由被告許振峰強行占用系爭房地，經多次協調後仍無法交付原告。被告蔡清龍親簽之系爭買賣契約書其中第3至7條約定載明：無租用、借用、占用，卻於出售房屋後之110年10月12日與他人簽定租賃協議書，且該租賃協議書與一般社會常見之租賃契約書不同，被告許振峰明知被告蔡清龍已將系爭房地賣給原告，卻趁尚未登記完成之前，通謀虛偽簽訂租賃契約書，企圖延緩交屋，依民法第87條第1項規定系爭租約應為無效。原告已支付簽約款23萬元、用印款62萬元並向銀行辦理貸款對保，系爭房地所有權已移轉登記至原告名下，房屋卻遭被告許振峰占用，造成原告損害，被告許振峰無權占用房屋總面積112.16平方公尺，受有租金之不當得利，以系爭房地向台灣銀行貸款金額708萬元計算，按年租金10％計算，請求被告許振峰給付每月租金59,000元（計算式：7,080,000元×10％÷12月＝59,000元）。

　㈡退步言之，縱然被告 許清峰 抗辯有買賣不破租賃原則之適用，但被告蔡清龍業於110年10月19日將系爭房地依買賣契約過戶予原告，被告許振峰每月租金自應給付屋主即原告，非給付被告蔡清龍，被告許振峰至今已逾2月未給付，經原告以郵局存證信函催告後迄今仍未給付，原告以準備書狀繕本送達為解除租賃契約之意思表示，解除兩造之租賃契約。原告基於所有權物上請求權，自得請求被告許振峰將土地及房屋返還原告，並依不當得利之法律關係，請求被告許振峰返還占有系爭房地之不當得利。

　㈢為此，爰依民法第767條第1項物上請求權、同法第179條不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈確認被告就原告所有系爭房地所為之租賃協議書無效、租賃關係不存在。⒉被告許振峰應將前項房屋返還原告。⒊被告許振峰應自110年10月15日起至交還第一項房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利59,000元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告二人則以：被告蔡清龍因積欠被告許振峰債務，簽立支票5紙及本票1紙金額共190萬元交付被告許振峰作為擔保，支票屆期均被退票，雙方於110年10月12日在嘉義市區路上碰面商議還款事宜，並相約至嘉義市文化路無漏法律事務所簽立系爭租約，被告蔡清龍以提供被告許振峰居住系爭房地作為分期償還債務之方式。被告許振峰於110年10月12日即搬家具進入系爭房地，因原告於110年10月19日下午派人夥同仲介及警察私自強行開鎖進入，致被告許振峰目前不敢入住。被告蔡清龍已向法院提出確認系爭房地所擔保抵押權部分權利不存在之訴訟，等待結清買屋款項、塗銷借款後即可交屋。關於系爭租約，被告蔡清龍已向被告許振峰坦白經過並另協議還款搬遷事項，所以系爭租約並不影響點交房屋。今日無法順利點交是買賣價金清點、塗銷借款之問題，因買賣價金無法釐清，履約公司如何撥款？如何塗銷借款？如何點交房屋？放款人不願出面點清款項，導致無法塗銷借款、點交房屋。相當於租金之損害賠償應向放款人、借貸設定人請求。依系爭房地附近租金行情，巷弄房屋無店面效益，租金應在8,000元至15,000元之間等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠系爭租約為被告通謀虛偽意思表示所簽訂而無效：

　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1定有明文；又按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。

　⒉查原告與被告蔡清龍於110年9月7日就系爭房地成立買賣契約，於110年10月15日辦畢所有權移轉登記，有系爭房地之不動產買賣契約書、第一類登記謄本及異動索引可稽（見本院卷第15至29、35至50頁），並經本院調閱嘉義市地政事務所110年12月3日嘉地一字第1100054502號函附系爭房地之第一類登記謄本、異動索引及110年嘉地字第125230號登記申請書影本查閱屬實（見本院卷第195至253頁），且為兩造所不爭執，足認原告為系爭房地之所有權人。

　⒊原告主張被告2人於買賣契約成立後簽訂系爭租約，係通謀虛偽意思表示而無效，業據其提出被告間租賃契約末頁翻拍照片、系爭房地門前禁止停車告示牌照片為證（見本院卷第31、33頁），經查，被告2人辯稱被告蔡清龍因積欠被告許振峰債務，因此簽立系爭租約，由被告許振峰向被告蔡清龍承租系爭房地，約定租期自110年10月12日起至115年8月11日止，共計4年10月，每月租金為新臺幣1萬元，押金2萬元，租金及保證金支付方式由被告蔡清龍積欠被告許振峰債務190萬元中抵充，固提出系爭租約完整影本為證（見本院卷第89至93頁），惟被告蔡清龍於簽立系爭租約時，已明確知悉其名下所有系爭房地已出賣與原告，卻仍於出賣系爭房地後與被告許振峰簽立系爭租約，難謂被告蔡清龍主觀上無迴避原告而刻意訂立該租約之目的。再揆諸系爭租約之租金條款，所載租賃期限4年10月，已顯刻意，依此計算租賃期間之租金總額58萬元，與租約所載債權金額190萬元亦相差甚遠，另被告等所提出之債權證明即5紙支票（見本院卷第133、137頁）上載之發票人均為「 蔡福村 」，並非被告蔡清龍，則被告二人間是否確有消費借貸債權存在已難認屬實，被告蔡清龍反於與原告簽立系爭買賣契約後，始簽立系爭租約，實有違常情。甚且，被告蔡清龍之答辯書狀上載「積欠許振峰金錢是我基於心底理虧才簽立租約，但之後租約一事我已與許振峰坦白經過並另協議還款、搬遷事項，所以租約並不影響點交房屋」（見本院卷第73頁），益證系爭租約顯係基於其他目的而新立，是以，被告蔡清龍與被告許振峰通謀虛偽意思表示而簽立系爭租約，系爭租約應為無效，已堪認定。原告主張系爭租約係被告間所為之通謀虛偽意思表示，應堪採憑。系爭租約既為通謀虛偽意思表示而簽立，依民法第87條第1項規定應屬無效。從而，原告訴請確認被告間就系爭房地之租賃關係不存在，為有理由。

　㈡原告得依民法第767條之規定，請求被告許振峰騰空遷讓返還系爭房屋。

　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前

段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所

有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占

有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權

源之事實證明之(最高法院72年度台上字第1552號判決參照)

。

　⒉被告等雖以前揭情詞置辯，惟系爭租約既為被告蔡清龍與被告許振峰通謀虛偽意思表示而無效，被告即不得依民法第425條第1項買賣不破租賃規定主張有權占有系爭房屋，被告蔡清龍已將系爭房屋交付予被告許振峰占有使用，此經被告自陳在卷（見本院卷第179頁），且被告許振峰又未能舉出其他積極確切證據以資證明被告占有使用系爭房地係有正當權源，依前揭舉證責任分配原則，自應為不利被告之認定。從而，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告許振峰騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

　㈢請求相當於租金之不當得利部分：

　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，依土地法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限；所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條前段定有明文。上開規定以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號判決意旨參照）。

　⒉本件原告自110年10月15日取得系爭房地之所有權，系爭租約無效，已為本院認定如前，被告許振峰自該日起繼續無權占有系爭房屋，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，原告自得請求被告許振峰給付相當於租金之不當得利，本院審酌系爭房屋位於住宅區巷弄內，附近有全聯福利中心、便利超商、麥當勞、藥局、幼稚園、八掌溪親水公園，交通尚屬便利，生活機能良好，有Google地圖可參（見本院卷第301頁），認系爭房屋租金以系爭房屋及其坐落基地之申報總價年息6％計算為適當。系爭土地面積為92平方公尺，自109年1月起之公告地價為每平方公尺3,700元，於110年1月無申報地價，依公告地價80％計算為每平方公尺2,960元，系爭房屋之課稅現值為165,400元，有土地登記謄本及嘉義市政府財政稅務局110年12月1日嘉市財房字第1107520705號函附系爭房屋之房屋稅111年課稅明細表足憑（見本院卷第211、163頁），則原告得請求相當於租金之不當得利為每月2,189元【計算式：（2,960元×92平方公尺＋165,400元）×6％年息÷12月＝2,189元，元以下四捨五入】，是原告請求被告許振峰給付自110年10月15日起至交還系爭房地之日止，於每月2,189元之範圍內當屬有據，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告本於民法第767條第1項及同法第179條規定，請求確認被告間就系爭房地之租賃關係不存在，及請求被告許振峰將系爭房地騰空交還原告，並請求被告許振峰給付原告自110年10月15日起至交還系爭房地之日止，按月給付相當於租金之不當得利2,189元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就主文第2、3項給付之訴部分應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項依職權宣告被告許振峰如預供擔保，得免為假執行。原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟此聲請僅為促使法院職權之發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經

本院審酌後，認均於判決結果不生影響，爰不逐一論敘。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。原告敗訴部分僅係相當於租金之不當得利附帶請求，故由本院酌量情形諭知本件訴訟費用由被告負擔。

中　　華　　民　　國　　111　年　　3　　月　　8　　日

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭

法官羅紫庭

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路

308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　3　　月　　8　　日

書記官葉昱琳