臺灣臺北地方法院民事判決 100年度北簡字第11947號
原 告 游文彬
游世全
上二人共同
訴訟代理人 王聖舜 律師
陳余騰
黃俊傑
被 告 喬原
5室
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國101年10月
17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路六十三之一號房屋四樓
四○五室騰空遷讓返還予原告，並自民國一百年七月二十五日起
至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟叁佰陸拾叁元
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟貳佰捌拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告以新臺幣叁拾伍萬元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：訴外人 陳菊洋 於民國90年5月30日與訴外人鴻總
企業股份有限公司（下稱鴻總公司）簽訂租賃契約（下稱系
爭租約），向鴻總公司承租其所有坐落臺北市○○區○○段
二小段74地號土地（下稱系爭土地）之門牌號碼臺北市○○
區○○○路63之1號房屋（含增建部分，下稱系爭房屋），
租賃期間自90年5月30日起至98年5月29日止，經本院公證處
公證人 張英磊 完成公證。原告嗣於95年11月10日因拍賣取得
系爭土地及房屋，並於同年月27日完成所有權移轉登記，依
民法第425條繼受系爭租約，被告雖與陳菊洋間有轉租契約
存在，但嗣後租期業已屆至，陳菊洋與被告間之轉租契約亦
失所附，原告雖於98年5月21日通知陳菊洋屆期不再續租並
請求返還房屋，惟被告及訴外人 陳康麟 、 黃淑惠 、 廖國富 等
仍繼續無權占用系爭房屋，原告遂於98年8月17日起訴請求
被告及訴外人等遷讓返還房屋予原告。就本件被告部分，業
經本院99年度訴字第54號及臺灣高等法院100年度上易字第6
號確定判決，命被告應將系爭房屋5樓501室騰空遷讓返還予
原告，並按月給付原告新臺幣（下同）9,357元。詎被告竟
於本院於101年7月25日執行遷讓返還系爭房屋5樓501室之際
，仍強佔巧取系爭房屋4樓405室，並無權占有至今，而系爭
房屋4樓405室面積為22平方公尺，依前揭確定判決計算標準
，被告應自無權占有日即100年7月25日起，按月給付原告
5,564元，爰依民法第179條、第181條、第184條第1項前段
、第213條第1項、第215條規定，請求被告返還房屋，並給
付相當於租金之損害等語，並聲明：1.被告應將系爭房屋4
樓405室遷讓返還予原告，及自100年7月25日起至遷讓返還
上開房屋之日止，按月給付原告5,564元；2.願供擔保，請
准宣告假執行。
二、被告則以：被告於96年3月9日與陳菊洋簽訂套房租賃契約書
，向陳菊洋承租系爭房屋4樓405室，租賃期間自97年6月9日
起至98年5月8日止。被告嗣於98年4月間將戶籍遷入該址，
經萬華戶政事務所指派人員親至租屋現場，查確租賃契約及
居住事實，並經陳菊洋在場證實，故系爭房屋4樓405室現確
由被告合法承租使用中，且陳菊洋亦無反對之意思表示，被
告與陳菊洋間已成立不定期租賃契約，原告縱因拍賣取得系
爭房屋所有權，仍不得以不當手段迫使承租人搬遷。再者，
系爭租約未經原告合法終止，原告無權請求被告遷讓返還系
爭房屋，原告應就其主張合法通知被告搬遷之事實舉證以實
其說等語，資為抗辯，並聲明：（一）駁回原告之訴；（二
）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張：系爭土地及系爭房屋原為鴻總公司所有，
其於90年5月30日起迄98年5月29日止將系爭房屋全棟出租予
陳菊洋使用，雙方並於90年7月26日就租賃契約為公證；原
告於95年11月10日因拍賣取得系爭土地及房屋，並於同年月
27日完成所有權移轉登記；原告於98年5月21日通知陳菊洋
自系爭租約屆期後不再續約，有房屋租賃契約、公證書等件
影本在卷可稽、本院95年11月10日、本院民事執行處95年
11月13日北院錦95執乙字第40706號函、土地登記謄本及建
物登記謄本及房屋稅繳款書及98年5月21日98博律字第510
號博聖法律事務所函及中和泰和街郵局第723號郵局存證信
函影本在卷可按（見本院卷第8至29頁、第38至41頁），復
為被告所不爭執，堪信為真實。
四、至原告主張：被告無權占有系爭房屋4樓405室，被告應自無
權占有日即100年7月25日起，按月給付原告5,564元等語，
，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件所應審究者
為：被告是否無權占有系爭房屋4樓405室？原告請求被告遷
讓系爭房屋4樓405室，有無理由？如被告為無權占有人，則
原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利5,564元，有
無理由？茲分述如下：
（一）被告是否無權占有系爭房屋4樓405室？原告請求被告遷
讓系爭房屋4樓405室，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767
條前段、第455條前段分別定有明文。又租賃定有期限者
，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有
明文。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求
權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，
並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返
還租賃物（最高法院69年台上字第4001號判例、75年台上
字第801號判例參照）。
2.經查，原告因拍賣而取得系爭房屋及土地所有權，繼受系
爭房屋前手即鴻總公司與陳菊洋間系爭租約，業如前述。
而觀諸系爭租約之約定，系爭房屋及土地之租賃期間為自
90年5月30日起至98年5月29日止，故縱依民法第425條規
定，原告於取得系爭房屋及土地之所有權後，依法受系爭
租約效力所拘束，但系爭租約至98年5月29日即已屆期，
，且原告復於98年5月21日以前揭98博律字第510號律師函
向陳菊洋表示於系爭租期屆滿後不再續約，陳菊洋應騰空
返還租賃物等情，亦有律師函影本及掛號郵件收件回執在
卷可憑（見本院卷第38至41頁），足認系爭租約業於98年
5月29日屆滿而消滅。是以，系爭租約既於98年5月29日屆
期失效，揆諸上開規定，陳菊洋應將系爭房屋返還原告。
3.再者，陳菊洋前將系爭房屋4樓405室轉租與被告，而被告
迄今仍占用系爭房屋4樓405室等情，有被告提出之套房租
賃契約書附卷可參（見本院卷第128頁），且被告對其迄
今仍占有使用系爭房屋4樓405室乙節亦不爭執，並以戶口
名簿為證（見本院卷第130頁）。而被告雖抗辯：陳菊洋
未依法終止租賃契約，且系爭房屋4樓405室現確由被告合
法承租使用中，陳菊洋亦無反對之意思表示，被告與陳菊
洋間已成立不定期租賃契約等語，然證人陳菊洋到場具結
證稱：（提示被告提出之套房出賃契約書兩份，此租賃合
約是否為你與被告所簽署的？）是以前簽的沒錯，這兩份
都是。98年4月時，我有跟被告說房屋我要還給人家，98
年6月時，我就將房屋的鑰匙交給買房子的人、（買房屋
的人是否就是原告？）對、（你與被告之前之租賃契約是
否只到98年5月8日止？）對，我五月份就沒有收房租、（
98年5月8日以後你是否有同意被告繼續住在該房屋內？）
沒有，我有跟他說要搬走等語（見本院卷第163頁），且
參之套房租賃契約書內容，被告承租系爭房屋4樓405室之
租賃期間為97年6月9日至98年5月8日止，足見證人陳菊洋
與被告間就系爭房屋4樓405室係成立定期租賃契約，並於
98年5月8日因租賃期限屆滿而消滅，且陳菊洋已向被告表
示不再出租系爭房屋4樓405室之意思而無默示更新之情形
，故被告上開所辯，應不可採。至被告固復抗辯：其戶籍
設在系爭房屋4樓405室，並經萬華戶政事務所人員到場確
認其實際使用之事實無誤，可見被告可合法使用該房屋等
語，惟縱被告之戶籍設於系爭房屋4樓405室亦非可推認其
有合法使用該房屋之權限，蓋戶籍址之設立原因本不一而
足，與得否合法占有使用房屋無涉，況被告遷入該戶籍址
之日期係在該套房租賃契約終止日前之98年4月14日乙情
，有被告之戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第74頁），故更
難以此遽認被告有權占有使用系爭房屋4樓405室，被告前
揭抗辯，實屬無據。
4.綜上，系爭租約法律關係業於98年5月29日屆滿消滅，而
陳菊洋與被告間就系爭房屋所成立之租賃契約亦於98年5
月8日因租賃期限屆滿而消滅，被告復未舉證證明其占有
使用系爭房屋4樓405室有何正當權源，原告主張被告無權
占有使用系爭房屋4樓405室等語，即屬有據，是原告自得
本於系爭房屋4樓405室之所有權人地位，依前開規定，請
求被告騰空遷讓系爭房屋4樓405室。
（二）原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，有無理由
？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則
請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人
受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所
受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有
他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念
，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於
法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年度台
上字第1695號判例參照）。另按城市地方房屋之年租金，
以不得超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土
地法第97條1項定有明文。又土地法第97條之立法意旨為
城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造
成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分
得由政府強制減定之，以保護承租人，是土地法第97條限
制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件
，為生存權之內涵、現在福利國家應滿足人民居住之需求
。再土地法第97條第1項所謂年息10％為限，乃指租金之
最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之
，且尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基
地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事以
為決定（最高法院68年台上字第371號判例參照）。
2.查系爭房屋地址為臺北市○○區○○○路63之1號，位在
臺北市萬華區西門商圈，土地多已開發利用，道路二側土
地多為4、5層公寓、透天及大樓，公寓、透天屋齡大部分
約20～35年之間，大樓以15年左右屋齡居多，街廓內建築
大多為透天厝與4、5層公寓住宅間雜分佈於次要道路及其
裡側巷弄間，屋齡大部分約在35年左右，有原告於本院99
年度訴字第54號請求返還房屋等事件審理中提出之優世國
際不動產估價師事務所之不動產估價報告書內容可參，並
經本院調閱上開卷宗核閱無誤。再觀諸該估價報告書之勘
估現況照片，系爭房屋外觀老舊，位處情趣用品商店等環
境較為複雜之商店樓上，本院斟酌上開情形，併依土地法
第97條第1項之規定，認本件損害金以系爭土地及建物申
報總價週年利率3％為適當，而被告無權占用之面積為22
平方公尺，有臺北市建成地政事務所於99年6月22日製作
之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第52頁），上開臺
北市○○區○○段二小段74地號土地，自99年起之公告地
價為每平方公尺119,406元，有臺北市公告土地現值及公
告地價查詢系統在卷可稽（見本院卷第168頁），依平均
地權條例第l6條規定，申報地價為公告地價80％即95,525
元，再系爭建物之課稅現值為781,700元，亦有原告提出
101年房屋稅繳款書影本在卷可考（見本院卷第196頁），
而系爭房屋總面積為393.42平方公尺【計算式：91.47×3
＋42.42＋62.25＋14.34＝393.42；含增建未登記部分】
，為一地上4層之建物，另增建地上5、6層，有前揭估價
報告書內容可證，然因被告僅分居單層部分空間，如依房
屋全部課稅現值為計算，對被告尚屬過苛，亦不符合前述
福利國家滿足人民居住之要件，本院認為應以系爭房屋樓
板總面積與被告占用房間面積之比例的課稅現值為計算基
礎較為妥適，依此標準計算，被告按月應給付原告相當於
租金之不當得利應為5,363元【計算式：（申報地價
95,525元×面積22平方公尺＋781,700元×22平方公尺÷
393.42平方公尺）×3％÷12＝5,363元，元以下四捨五
入】，原告逾此部分之請求則無理由。
五、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段所有物返還請求
權請求被告遷讓系爭房屋4樓405室，將房屋騰空返還予原告
，及依民法第179條不當得利之法律關係請求被告按月給付
無權占用期間相當於租金之不當得利，確屬有據。從而，原
告請求被告遷讓系爭房屋4樓405室，並自100年7月25日起至
遷讓返還系爭房屋4樓405室之日止，按月給付原告5,363元
，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予
駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其
假執行之聲請益失所附麗，應併予駁回。
七、末按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據
中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條規定甚明
。所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨
與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事
人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92年
度台上字第2577號判決意旨參照）。經查，本件被告雖請求
傳訊萬華戶政事務所登記課課長 范蕙華 及課員 蕭玉真 等人，
以證明於98年4月間萬華戶政事務所多次派員查實被告當時
確實居住於系爭房屋4樓405室，且經戶政事務所人員確認被
告租賃系爭房屋4樓405室之事實，然縱被告之戶籍設於系爭
房屋4樓405室亦非可推認其有合法使用該房屋之權限，已詳
上述，且被告遷入該戶籍址之日期係在該套房租賃契約終止
日前之98年4月14日，則縱上開證人證明被告於斯時居住其
內等情屬實，亦未能以此認定被告有合法權源占有系爭房屋
4樓405室，本院審酌後應認無傳訊前揭證人之必要。本件事
證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之
證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰
不再一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國101年10月26日
臺北簡易庭
法官邱筱涵
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月26日
書記官林錫欽
計算書
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費3,750元
證人旅費530元
合計4,280元