裁判字號：臺灣士林地方法院107年訴字第1954號民事判決
裁判日期：民國109年11月18日
裁判案由：返還土地等
臺灣士林地方法院民事判決107年度訴字第1954號原告和風開發股份有限公司（原名：永豐物業管理股份
有限公司）法定代理人 翁玫莉 訴訟代理人 連堂凱 律師複代理人 鍾佩君 律師被告 賴素鄉 訴訟代理人 徐大庭 被告 潘心夷
林榮溪 翁育容 上四人共同訴訟代理人 王可文 律師複代理人 陳奕璇 律師被告 王春明
顧鳳禧 顧鳳豪 姚萍芳 楊月琴 訴訟代理人 黃金川 被告 劉梅春
林石文 李裕濱 曾淑環 賴素卿 羅炘沂 訴訟代理人 羅筱茜 被告 周宗偉
陳瑞陽 顧鳳麟 張福潤 黃添永 邱秀英 劉堂興 蘇秀月 廖文豐 陳文玲 洪長裕 蘇迎春 楊宏田 葉淑棉 蔡秀聰 周宗賢 黃正忠 楊寶玉 陳銘峯 廖素珠 陳婉君 詹雅琴 張秉洲 即 張繼中 劉榮華 楊惠珠 沈竺倩 余婷 惠 江網 訴訟代理人 廖育靖 被告 蕭培逸
蕭培煇 蕭秀娟 林秉宏 黃玉妹 陳怡惠 李朱愛鍾 吳銘祥 楊佳穎 李張玉呈 潘玉雯 黃錦㨗 章艷娜 徐文絹 林麗珠 張瑞能 劉雅婷 劉朝忠 吳桂姩 王姿雅 方萍虹 吳武雄 林文淵 林嬿騏 張芊昱 王瑋雲 王遠帆 班柔揚 陳姵瑀 訴訟代理人 楊子霆 被告 衛和麟
陳文能 沈文華 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國109年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款、第262條第1項、第2項分別定有明文。
查，原告起訴時原將松濤園管理委員會列為備位被告，並先位聲明：「被告賴素鄉應將坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭207地號土地）上之庭院拆除，並將該部分土地返還原告」、備位聲明：「被告松濤園管理委員會應將系爭207地號土地上之庭園拆除，並將該部分土地返還原告」。嗣原告於民國109年3月6日具狀撤回對松濤園管理委員會之起訴，並追加新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭205地號土地）除賴素鄉以外之全體共有人即潘心夷等74人為被告（見本院卷一第142、146至151頁），再於109年8月14日之言詞辯論程序變更上開聲明為如後所示，且上開撤回書狀業經本院於109年3月17日送達松濤園管理委員會，然松濤園管理委員會並未於10日內提出異議，應視為同意撤回；而上開訴之聲明之變更，所根據之基礎事實則屬同一，且係追加對於訴訟標的必須合一確定之人為被告，是與上開規定均相符，應予准許，合先敘明。
二、除被告賴素鄉、劉榮華、潘心夷、林榮溪、翁育容、江網、羅炘沂外，其餘被告均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：被告未經原告同意，即在原告所有系爭207地號土地上如附圖所示A、B部分分別設置庭院及地下室（下分別稱系爭庭院及系爭地下室）使用，而被告就此表示系爭庭院及地下室為當初建商所設置，堪認被告等上開越界行為並非出於故意或重大過失，且拆除系爭庭院及地下室，對於被告所有房屋整體結構之安全、拆除後之社會成本等所可能造成之影響甚鉅，衡以，系爭207地號土地面積僅39.02平方公尺，被告予以價購應較能兼顧兩造之利益，而扣除被告上開占用部分後，系爭207地號土地面積僅餘約8平方公尺，剩餘部分為畸零地而顯無經濟利用價值，被告自應一併價購，惟經原告多次要求被告購買系爭207地號土地，兩造迄未能達成協議，而以內政部不動產交易實價登錄資訊所查得系爭207地號土地於103年之交易記錄每坪約新臺幣（下同）266,667元為基準，系爭207地號土地至少價值3,146,
671元，為此，爰依民法第796條第2項規定，請被告以上開價額向原告購買系爭207地號土地等語。並聲明：（一）被告應以3,146,671元向原告購買系爭207地號土地。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告賴素鄉、潘心夷、 翁育榮 、林榮溪則略以：
1.新北市○○區○○段○○○○號建物所屬公寓建物（下稱系爭建物）係由坐落於原臺北縣○○鎮○○段○○○段0000地號土地（包含嗣於80年7月19日因分割而新增之同地段
47-4地號土地在內，下合稱原47-2地號土地。地籍重測後，原47-2地號土地改編為系爭205地號土地，上開47-4地號土地則改編為系爭207地號土地）之原共有人共同擔任原始起造人，建商興建系爭建物當時即將原47-2地號土地中之系爭207地號土地納為建築基地之一部分而將之作為公共設施，是應認原47-2地號土地之原共有人相互間、原共有人與建商間就上開土地利用情形已默示合意成立分管契約，原47-2地號土地之原共有人嗣後將其應有部分讓與第三人時，其受讓人仍應受分管契約之拘束，從而嗣因分割或買賣而取得系爭207地號土地所有權之原告自應受上開分管契約之拘束，被告等人所有系爭建物基於該分管契約有權使用系爭207地號土地，並非無權占有。
2.再者，被告之前手均係於原47-2號土地80年7月19日分割出系爭207地號土地前即已取得系爭建物及所坐落原47-2地號土地之所有權，則原告嗣後買受取得系爭207地號土地之所有權，對於系爭建物存在當難諉為不知，是其仍應受系爭建物對該基地原有使用權之法律關係所拘束，即系爭建物之所有權人仍得主張系爭建物對基地即系爭205、
207地號土地原已取得之使用權關係，而類推適用民法第
425條之1之規定，從而兩造間存有法定租賃關係存在，被告使用系爭207地號土地並非無權占有。
3.系爭建物占有使用其基地即系爭205、207地號土地特定立體空間之狀態，在外觀上至為顯然，且已存在多年，無從隱匿，原告明知系爭207地號土地係由被告等人使用而仍予購買，現卻於買受後要求被告等人以高價購買，顯然悖於誠信，而以損害他人為主要目的，應屬權利濫用。況系爭207地號土地為法定保留地，不易變賣、轉讓，經濟價值非鉅，原告要求被告以高於市價之3,146,671元購買系爭207地號土地，更已悖離所有權之目的，並超出其使用機能之適當範圍，核與民法第148條之權利濫用及誠信原則相牴觸等語置辯。並答辯聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）被告羅炘沂、楊月琴、陳姵瑀、劉榮華、江網則略以：
1.系爭207地號土地係於80年7月20日自原47-2號土地分割出來，於102年11月30日重測前之舊地號為臺北縣○○鎮○○段○○○段0000地號。惟原47-2號土地早於79年10月
9日已由原土地共有人即訴外人 魏樹旺 等55人申請作為興建系爭建物住宅之建築基地，並於81年3月間取得使用執照、完成建物第一次測量登記，故系爭207地號土地自始即屬系爭建物之建築基地範圍，並不具有相鄰土地之關係，從而本無民法第796條規定之適用，且上開社區興建之初即經當時地主同意提供原47-2地號土地做為建築基地，後於申請核發建築執照、辦理土地分割後，該因分割所新增之系爭207地號土地始經分割後地主再輾轉於100年3月25日轉讓予原告，故原告當應受原地主同意提供土地供做為建築基地使用之拘束，實難謂被告等有無權占有之情形，是本件顯無民法第796條越界建築規定之適用，更遑論依此對被告等請求以相當之價額價購系爭207地號土地，況原告所主張之價額顯然高於相當之價額。
2.又系爭地下室於興建完成之初並未占用系爭207地號土地，其後亦未擴建或增建，嗣經本件至現場測量後才出現越界之情形，而系爭207地號土地曾於102年11月30日進行重測，故可合理推斷，該越界應係土地重測、地界位移所致，惟因原47之2地號土地之全體共有人均已同意提供此部分土地作為建築基地，是即便系爭地下室有占用系爭20
7地號土地，亦不影響判決結果。
3.從系爭建物外觀即可知悉系爭207地號土地長期供系爭建物住戶使用，原告於輾轉購入系爭207地號土地後，並未向前手提出異議，足見其於購入前早已知悉上情，事隔多年後卻又提起本訴請求被告價購系爭207地號土地，顯然違反誠信原則等語置辯。並答辯聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
（三）其餘被告皆未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之，民法第796條固有明文。惟民法第796條規定，係在解決鄰地所有人越界建築時所生之紛爭，若兩造之土地及建物原屬同一人所有，即不生相鄰土地越界建築之問題，無民法第796條規定之適用（最高法院89年度台上字第1902號民事裁判要旨參照）。又逾越地界之建築物必須為房屋，苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，尚不能謂有該條之適用；牆垣非房屋構成部分，如有越界建築，不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議，要無民法第796條之適用（最高法院59年台上字第1799號、62年台上字第1112號民事判例要旨參照）。準此，鄰地所有人依上開規定請求土地所有人價購越界建築所占用之土地，自應以土地所有人在自己所有之土地上建築房屋時，有逾越地界而占用他人所有之鄰地為其要件。
（二）經查，如附圖所示A部分即系爭庭院乃為以樹木、石塊、植栽所形成之1樓庭院區域，此業經本院會同地政機關至現場勘驗勘驗，有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可稽（本院卷一第56、65頁），並有原告所提Google地圖街景服務列印畫面存卷可佐（見本院卷一第13頁），揆諸上開說明，此庭院區域顯非民法第796條所指房屋構成部分，是原告以此部分占用其所有系爭207地號土地為由，本於民法第
796條規定而為價購之請求，本非有據。
（三）再查，系爭建物所屬系爭地下室即如附圖所示B部分係經臺北縣○○鎮○○段過港小段47-2、48-13、59-19、59-21、59-23、59-37、61-5、61-7地號土地之所有人即訴外人 張啟明 、 蕭宏文 、 蕭宏毅 、魏樹旺、蕭 廖淑女 、 林奇花 、 周林美枝 等人於79年間同意提供張啟明、魏樹旺、林奇花、周林美枝等42人擔任起造人申請建造執照進行興建，並於79年間取得臺北縣政府工務局79汐建字第1291號建造執照後開始興建，嗣上開8筆土地於80年5月27日合併為原47-2地號土地，原47-2地號土地方再於80年7月20日因分割而新增臺北縣○○鎮○○段○○○段0000地號土地，102年11月30日地籍重測後，分割後之原47-2地號土地變更為系爭205地號土地，上開自原47-2地號土地分割而新增之47-4地號土地則變更為系爭207地號土地等情，有系爭建物登記謄本、系爭205、207地號土地登記謄本、臺北縣政府工務局81汐使字第259號使用執照、臺北縣汐止地政事務所81年3月19日就系爭地下室所為測量之建物測量成果圖、新北市汐止地政事務所109年8月24日新北汐地資字第1096111426號函暨所負系爭205、207地號土地之登記謄本、異動索引及手寫土地登記簿、建築工程勘驗報告書、建照執照相關圖說、變更起造人申請書、土地使用權同意書在卷可稽（見本院卷一第16、158至224頁，卷二第207、229、255、277、301至497頁，卷三第25至120、203至253頁），並經本院調閱臺北縣政府工務局79汐建字第1291號建造執照卷確認無誤，足認屬實。準此，系爭地下室於79年間興建之時，既係由原47-2等地號土地（其範圍包含系爭205、207地號土地）之所有人在自己之土地上所興建或同意他人興建，則系爭地下室縱有占用系爭207地號土地，亦非屬「逾越地界」而占用「他人」所有「鄰地」之情形，且原告就系爭地下室於興建當時係經土地所有人同意興建，並無越界建築等情復未為爭執（見本院卷三第146頁），是更足認系爭地下室確無越界建築而占用鄰地之情事，揆諸首揭說明，本件自無民法第796條越界建築房屋規定之適用。
四、綜上所述，原告本於民法第796條第2項越界建築之規定，請求被告購買系爭207地號土地，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年11月18日
民事第五庭法官趙彥強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國109年11月18日
書記官呂子彥