臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第2580號
原 告 孫添祥
訴訟代理人 陳大俊 律師
訴訟代理人 張秀瑜 律師
被 告 孫美惠
孫添振
共 同
訴訟代理人 胡昇寶 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國103年8月22日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
⑴坐落臺中市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺中市○
○區○○路○○○○○○號3樓房屋及同段5706建號地下二層編號
251號停車位（下稱系爭房屋），均為原告所有，因被告二
人係原告之弟弟、妹妹，原告因兄弟妹情誼，而無償將系爭
房屋借予被告使用，雙方未定有借用期限，惟因原告另有使
用需要，而於102年年初，向被告終止上開使用借貸，被告
已無法律上之權源繼續使用系爭房屋，惟被告至今仍不願交
還系爭房屋，原告僅得依民法第767條物上請求權之法律關
係，訴請被告交還。又被告占用使用系爭房屋欠缺合法權源
，係無法律上原因而受利益，致原告受損害，為此，原告另
依民法179條不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租
金之利益，請求金額依土地法第97條之規定，以土地及其建
築物申報總價年息10%計算，而系爭建物及土地申報總價為3
86,182元，則被告應給付原告相當於租金之不當得利每月3,
218元。並聲明：①被告應將系爭房屋遷讓返還原告；②被
告應連帶自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，
按月給付原告3,218元。
⑵對被告抗辯之主張：
①於100年8月間，因被告孫美惠積欠債務，亦無力繳納系爭房
屋之房貸，銀行將此通知連帶保證人即原告。原告為保全自
己信用，而將系爭房屋買下，並以被告孫美惠積欠原告之債
務抵償部分買賣價金外，再由原告向銀行貸款以為幫孫美惠
清償房貸，另原告再支付1,000,000元予被告孫美惠等語。
②又就系爭房屋之買賣過戶事宜， 兩造 係委由證人 劉淑玲 代書
辦理。當時係原告與被告孫美惠議定買賣條件後，即由原告
將印鑑章及相關證件交由被告孫美惠，由被告孫美惠與證人
劉淑玲聯繫，告知其買賣價金及條件後，再由證人劉淑玲製
作契約書，被告孫美惠方親自於前開文件上用印、簽名，完
成買賣契約後，隨即由證人劉淑玲辦理所有權過戶手續，是
原告與孫美惠間之買賣行為確為真正。
二、被告二人則以：
系爭房屋原係被告孫美惠於89年11月17日購買並由其支付貸
款，且於94年間無償提供予原告居住。嗣被告孫美惠於100
年8月間，因經商積欠朋友1,000,000元債務，極需以房屋向
銀行貸款以供償還。惟因當時系爭房屋之銀行貸款餘額雖尚
有1,042,123元，但銀行僅肯貸其600,000元。嗣經兩造父親
建議，由被告孫美惠將系爭房屋所有權以買賣為由移轉於信
用良好之原告，再由原告以「借新還舊」之方式向銀行貸款
，以清償系爭房屋之舊銀行貸款，再多貸1,000,000元，予
被告孫美惠以供其清償債務，並約定2年後再返還登記予被
告孫美惠。而原告應允後，被告孫美惠即將印鑑章、印鑑證
明交付予原告，亦未簽署過任何書面，全權委託予原告辦理
貸款事宜。嗣系爭房屋之所有權移轉登記及貸款事宜辦妥後
。原告隨即於100年8月25日匯款1,000,000元予被告孫美惠
。詎101年10月份時，被告孫美惠要求將系爭房屋所有權移
轉登記回來其名下，然遭原告所拒絕。而兩造並無移轉系爭
房屋所有權之真意，孫美惠亦無簽署任何買賣契約書，就價
金如何交付，並未約定，原告復無價金交付之事實。足證系
爭房屋所有權之移轉登記，係通謀虛偽之意思表示，應為無
效；又如認原告主張為有理由時，同意就本件不當得利之計
算基準以每月3,218元計算等語資為抗辯，並聲明：原告之
訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭房屋原為被告孫美惠所有，嗣於100年8月17日
以買賣為原因登記移轉於原告名下，及被告二人現仍占有使
用系爭房屋之事實，為兩造所不爭，復有不動產買賣契約書
、建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本、臺中市政府
地方稅務局東山分局102年10月9日中市稅山分字第00000000
00號函檢送之房屋稅籍證明書、地價稅課稅明細表、土地建
物查詢資料，暨臺中市中正地政事務所103年2月6日中正地
所四字第0000000000號函簡頌枝土地登記聲請書相關資料等
在卷可憑，應可認定。又系爭房屋所使用之停車位現況及其
所在位置，亦經本院會同兩造履勘現場查明，並囑託臺中市
中正地政事務所測量在按，有本院勘驗筆錄、臺中市中正地
政事務所103年1月17日中正地所二字第0000000000號函檢送
之現況成果圖附卷可證。再如認原告主張為有理由時，兩造
合意就本件不當得利之計算基準以每月3,218元計算（見本
院勘驗筆錄）。
㈡本件原告主張其與被告孫美惠間之買賣為真正，亦即兩造間
就系爭房屋移轉所有權之債權、物權行為均為真正，乃其為
合法之所有權人，而兩造間之使用借貸關係已經其終止，其
自得依民法第767條物上請求權之法律關係，訴請被告二人
遷讓交還系爭房屋，並連帶返還無權占有期間之利益等語，
但此為被告二人所否認，並均以前詞置辯，是茲本件首應予
以審究者闕為原告與被告孫美惠間就系爭房屋移轉所有權之
債權、物權行為是否均為真正？經查：
⑴系爭房屋之買賣契約當事人係原告與被告孫美惠，而其二人
係兄妹關係，且在此前已有財務往來密切之情，為兩造所不
爭，應可認定。
⑵按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣
契約即為成立。民法第345條定有明文。而關於系爭房屋之
買賣條件，原告於本院審理中自稱：「（法官問：兩造你們
當時約定買賣條件？）我們並沒有約定買賣條件。」等語在
卷可按，是依原告上開所述，兩造既未就有關價金數額、支
付條件、瑕疵擔保等不動產買賣交易實務所常見之條件有所
洽談，除已然悖於常情外，衡諸上開規定內容觀之，亦難謂
稱兩造間已有買賣之合意存在。
⑶再就關於系爭房屋過戶之事宜，訊之原告於本院審理中，係
表示：「（法官問：當時你妹妹（指被告孫美惠，下同）是
如何跟你說要貸款的事情？）99年12月時我不曉得妹妹是因
為什麼原因將臺中北屯路的產權去向民間代書質押100萬元
的現金，後來我聽妹妹說，他開給民間代書的票即將到期，
所以向我借款，我不想借他，因為之前已經借給他太多的錢
了，再加上他長期信用不良，他的債權銀行因他繳款不正常
準備要抽他的銀根，我剛好是他在聯邦銀行貸款的保證人，
民間代書他有簽支票給人家，他不得已，所以要將臺中的房
子賣給我，我才會去購買他在臺中的房子，其實我不想買，
是因為要顧及我的信用，因為我如果沒有出來處理，我在銀
行的信用會破產。」等語，另被告孫美惠於本院審理中則稱
：「（法官問：對於原告上開所述，有何意見？）並非如此
，當時房子我根本毋需過戶給原告，當時房子市價還有400
萬元，當時我做生意失敗，原告說我有跟他借款，到底有沒
有借款，大家都知道，房子是我自己的，我還可以再行增貸
，我從事美容業，有現金的收入，但是我本身沒有薪資證明
，所以原本要向台新銀行貸款未果，而我本身也沒有其他的
貸款經驗，我就跟我父親商量，我父親就說，不然你就用原
告的名字借名登記，用原告的名字跟銀行或是保險公司借款
會比較便宜，所以我後來才知道原告將我的房子拿去借款，
並非是用原告的信用去借款的。當時我不知道是要用買賣的
方式交易，我只知道要拿房子去借款，我直到被告才知道是
用買賣為由借款，當時我們兩人並沒有說要要買賣，只是說
要用房子去貸款。」等語，相互對照，原告與被告孫美惠確
係因為被告孫美惠急需用錢，而曾就如何以系爭房屋應急一
事有所商議，應可認定。又被告 孫美惠斯 時既已面臨信用緊
縮之情，則其考慮與原告係兄妹關係，復雙方於此前即財務
往來密切，乃再度要求原告予以協助，亦即要求信用較佳之
原告幫忙借名以系爭房屋予以增貸以獲款應急一節，即合於
其斯時處境，並符常情，故其所辯雙方無買賣真意，僅慮以
原告名義貸款較易，而將系爭房屋借名登記予原告名下以利
貸款等語，即可採信。反之，原告雖主張其係要向被告孫美
惠買受系爭房屋等語，然其既未與被告孫美惠議定買賣價款
，復又未與之理楚雙方債務以為找補，或另為他議，徒以過
戶係買賣之情，即主張其與被告孫美惠間有買賣之真意等語
，核其所言，究於社會通常一般人之生活經驗有違，已難採
信。況原告又稱：「其實我不想買，是因為要顧及我的信用
，因為我如果沒有出來處理，我在銀行的信用會破產。」等
語，亦即表示係為避免其本人之信用破產才不得不買，然原
告核僅係系爭房屋貸款之連帶保證人而已，縱對該等貸款於
不足清償時，負有清償之責，然其實非系爭房屋貸款之債務
人，尚無所謂因此即信用破產之情事，況系爭房屋既已曾經
清償部分之貸款，乃其債務總額必當有所下降，加之又有系
爭房屋可供拍賣或轉售以資清償，再衡以近年來不動產價格
之顯著上揚一情，原告此慮顯難稱之合理，所言既不可信，
復徵其上開主張，確不可採。
⑷至原告雖另舉證人劉淑玲、 王黎琴 之證詞及卷附不動產買賣
契約書欲為其上開主張之佐證。但：①證人王黎琴於本院審
理中證述：「（原告訴訟代理人問：王黎琴目前職業為何？
國泰人壽保險業務員。」、「（原告訴訟代理人問：你認識
兩造當事人嗎？）認識，原告孫添祥是我的保戶，而被告是
他妹我不太熟。」、「（原告訴訟代理人問：在民國100年
7、8月間原告是否有向你詢及保單質借的問題？）有，他說
大概要借用100萬元，我有詢問他用途，他說被告有欠他錢
，他有房屋的貸款，因為原告是連帶保證人，他要借錢來幫
被告還款，我就建議他，如果可以過戶買賣，你就用房子拿
來向國泰人壽貸款，後來有貸款，我就介紹我們專屬代書去
認識，我有聽原告說，被告有欠他錢。」、「（原告訴訟代
理人問：原告有聽從你的建議去購買系爭房屋嗎？）有的。
」、「（原告訴訟代理人問：原告購買房子的貸款是透過你
向國泰人壽公司貸款的嗎？）對的。」、「（原告訴訟代理
人問：當時原告是否有跟你說過兩造對於房屋的價款如何計
算的事情嗎？）我聽原告說，房貸下來的話，先代償聯邦銀
行的貸款約105萬元，其他剩下100萬元要還給被告的。因
為被告有欠原告的錢。」、「（原告訴訟代理人問：就你所
知，兩造購買房子之價金如何計算？及如何交付？）價金計
算我不太清楚。貸款下來是代償，其他還給被告，這樣買賣
就清楚了，我知道的是原告跟我說的。」、「（法官問：你
知道兩造間如何跟代書接洽嗎？）我不知道。」、「（法官
問：你有參予兩造間買賣討論的議價嗎？）沒有。」、「（
法官問：你何時才知道兩造買賣有成交或有契約書之作成？
）代書跟我說的時候。」、「（法官問：依照你剛才所述，
你自認知道甚多，請問，本件買賣價金是按照何方式討論而
成的？）這是送請公司核准的，公司按照原告信用去評等，
因為原告說他有欠款200萬元。」、「（法官問：你根本沒
有聽法官問題回答，為什麼會一再重覆你剛才提及之原告稱
需要220萬元之細節？（請證人確認上開問題後，再行回答
）因為原告說，他原來銀行有貸款，其他的是要給付給被告
的，這樣就可以買賣過戶完成。」、「（法官問：為何如何
詢問你，你的答案都一樣，而不論題目問題為何，你都一再
重覆一件事情？（請證人詳看並確認上開問題後再予回答）
因為這是原告跟我講的。」、「（法官問：按照你的意思，
你都是聽來的，不單沒有參與買賣的討論，甚至也沒有向被
告求證？（請證人詳看並確認上開問題後再予回答）是的，
因為我沒有跟被告接觸過。」等語，足見有關兩造間有所買
賣商議等細情，證人王黎琴純係聽聞原告片面之轉述，乃其
所為此部分證述內容，即為傳聞證據，憑信性已為可疑，已
不足為原告上開主張之佐證。況就其親自參與而為證述部分
，即所證：「原告是連帶保證人，他要借錢來幫被告還款，
我就建議他，如果可以過戶買賣，你就用房子拿來向國泰人
壽貸款，後來有貸款，我就介紹我們專屬代書去認識」等語
，反核與被告孫美惠所辯其係要求信用較佳之原告幫忙借名
以系爭房屋予以增貸以獲款應急等情相符，更徵被告孫美惠
此節所辯，應係真實，而可採信。②證人劉淑玲係事後始介
入經辦相關過戶事宜，而其並未親自與聞原告與被告孫美惠
間有關商議買賣契約成立等各情，業經證人劉淑玲於本院審
理中證述明確。又證人劉淑玲雖證稱原告與被告孫美惠有約
定：由原告拿錢替被告孫美惠還債務，被告孫美惠將系爭房
屋過戶予原告等語，亦即證實原告與被告孫美惠間有買賣之
合意，惟其亦同時證稱：「我不知道此係何人告訴我，只知
道此係雙方共識」等語，可見證人劉淑玲此節所言亦無非出
於傳聞所得，尤其，原告與被告孫美惠間如確有借名貸款之
事實，衡情亦不可能將此實情告知證人劉淑玲，且為順利辦
妥貸款，其等亦不得不對外一致口稱係要買賣等語，乃證人
劉淑玲因此代書委任事項，而或本於不動產買賣契約書所載
內容，或與雙方接洽之經過，而逕認其二人間有買賣之意，
自亦屬當然，更為其為之辦理貸款之目的所在，是證人劉淑
玲上開所言，亦難以為原告有利之判斷。此外，據證人劉淑
玲於本院審理中另補充證稱：「（被告訴訟代理人問：你跟
被告碰面時，被告有無告知你，日後該房屋他要移轉登記回
來？）時間已久，我不太有印象，但是我有印象，他有提及
，有能力的話，他會再買回來或辦回來。」等語，亦核與被
告二人辯稱：「此事係因兩造之父建議，由被告孫美惠將系
爭房屋以買賣為由移轉於信用良好之原告，再由原告以借新
還舊之方式向銀行貸款，以清償系爭房屋之舊銀行貸款，再
多貸1,000,000元，予被告孫美惠以供其清償債務，並約定2
年後再返還登記予被告孫美惠。」等語所揭示之於事後要再
將系爭房屋所有權返還移轉登記予被告孫美惠名下一節堪予
相符，因而，若原告與被告孫美惠間確有買賣真意，又豈有
會再約定日後再「辦回來」之必要，是並徵原告與被告孫美
惠間確無買賣之真實合意。③另原告與被告孫美惠間並未約
定買賣條件已如前述，是卷附不動產買賣契約書已難謂係本
於真實而作，且據證人劉淑玲於本院審理中證稱：「（法官
問：你知道他們過戶是要向國泰人壽貸款，也知道房子原所
有權人是被告，你有無向他們確認，或者他們有無向你提及
，本案是由被告將其房地借名登記在原告名下，以便能夠順
利取得貸款，或者其他較為優惠之貸款條件？）不是的。當
時原告跟我說，被告的債務大到無法負擔，所以由原告拿錢
出來替他還債務，被告將房子過戶給他，當作還款予原告。
」、「（法官問：上開話語是何人告知你的？）我不知道是
誰，但是我知道是這個共識。」、「（法官問：如果是這樣
，何必要逐條約定分期給付之方法，此不是與整個標的作債
是相違背的？）有些事情我已經記不得了。」、「（原告訴
訟代理人問：買賣價款分期給付部分，有此約定是否較容易
辦理貸款？）是的。」、「（被告訴訟代理人問：承上問題
，為何比較容易辦理貸款？）因為形式上看起來比較像真實
的買賣。」等語，對照原告與被告孫美惠既未曾就買賣條件
有所約定，已如前述，乃其二人間自當無可能再有何分期履
行之約定，以及證人劉淑玲所稱如此記載比較像真實的買賣
等語，亦即較可能獲得貸款一節，可見卷附不動產買賣契約
書上載約定內容，亦無非係為配合取得貸款所立，或有未予
實情相符之處，亦不適宜為原告上開主張之證明。
⑸準此，依本件兩造於本院審理中之攻擊、防禦主張，及卷附
相關證據資料，並參酌全辯論意旨所得，本院認被告二人辯
稱原告與被告孫美惠間就系爭房屋移轉所有權之債權、物權
行為均係屬通謀虛偽意思表示等語，尚可採信，是原告與被
告孫美惠間就系爭房屋移轉所有權之債權、物權行為應均非
屬真正。
㈢按表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示
無效，為民法第87條前段所明定。準此，因出於通謀虛偽意
思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行
為自應認為無效。縱使虛偽意思表示之一方（買受人），已
因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成土地所
有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得
本於所有人之地位，行使民法第767條之物上請求權（最高
法院94年度臺上字第1640號民事裁判要旨參照）查，本件原
告與被告孫美惠間就系爭房屋移轉所有權之債權、物權行為
既均係屬通謀虛偽意思表示，則依上開說明，原告縱因此完
成所有權移轉登記，仍不能取得所有權，其當然不得本於所
有人之地位，行使民法第767條之物上請求權，本此同一法
理，被告二人繼續使用系爭房屋，亦仍係本於其原有使用權
源，尚不因此失其合法使用之地位，乃原告自不得主張被告
二人係受有不當之利益。是原告主張其得依民法第767條物
上請求權之法律關係，訴請被告二人遷讓交還系爭房屋，並
依不當得利之法律關係，請求被告二人返還相當於租金之利
益，即有誤會，尚難採信。從而，原告請求被告二人應將系
爭房屋遷讓返還原告；並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還
上開房屋之日止，按月連帶給付原告3,218元，為無理由，
應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條
中華民國103年9月12日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林世民
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年9月12日
書記官蕭榮峰