裁判字號：臺灣臺中地方法院109年訴字第3378號民事判決
裁判日期：民國110年06月11日
裁判案由：返還交屋不足坪數損失價金等
臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第3378號原告 邱俊中 訴訟代理人 林孟毅 律師
鄭伊純 律師被告 葉建村 訴訟代理人 許富雄 律師上列當事人間返還交屋不足坪數損失價金等事件，本院於民國110年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰萬陸仟壹佰捌拾肆元，及自民國一百零九年十月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾肆萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰萬陸仟壹佰捌拾肆元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第1項為：被告應給付原告新臺幣（下同）2,792,744元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於民國109年12月21日以民事變更訴之聲明暨爭點整理狀，變更聲明第1項為：被告應給付原告1,006,184元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於107年4月27日向豪宅建設有限公司（下稱豪宅公司）訂購「豪邸心賞」建案B棟7樓B5戶之預售屋（含停車位）及基地（下稱系爭房地），雙方並簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，被告嗣於591房屋交易網刊登出售系爭房地之廣告，內容登載房屋坪數為37.08坪、總售價為638萬元，適逢原告覓屋自住，雙方經磋商後，於108年11月11日簽立讓渡書（下稱系爭讓渡書），約定被告將系爭房地讓渡以原告名義為所有權登記名義人。上開建案於接近完工時，原告與豪宅公司進行交屋事宜，始發現系爭房屋面積為27.24坪，車位面積為3.84坪，總面積為31.08坪。則被告於購入系爭房屋時，應對系爭房屋實際坪數知情，卻以豪宅公司誤植之錯誤坪數進行銷售及轉讓，明顯故意利用合約之錯誤謀取個人利益。因系爭房地為預售屋，無實物可供原告實地參觀、查看，原告於訂約當時自當信賴被告所刊登廣告之記載內容，該則廣告之記載內容即已成為兩造間買賣契約之重要內容，亦為影響買受人買受意願之重要因素，而兩造既係以建物總面積為37.08坪乙節磋商買賣系爭預售屋之價格，衡諸一般社會交易常情，此短少之6坪面積當足以影響購屋者之購買意願及使用者就空間之利用，進而降低系爭房屋之價值及效用，故系爭房屋未達約定之買賣面積，應已構成物之瑕疵無疑，並同時構成債務不履行之不完全給付。又原告向被告購買系爭房地總價金為615萬元，一般估算房產購買金額之方式均以坪數計算之，故被告應退還建物面積不足6坪部分之價金995,145元。且原告已支付之價金，就建物面積不足6坪之部分，無異係原告溢付而受有利息損害，爰依民法第227條規定類推適用同法第226條第1項規定請求被告賠償之，且依年利百分之5計算利息，則原告已支付價金之利息共68,225元，依坪數不足之比例計算應為11,039元。為此，爰依民法第359條、第179條及第227條類推適用第226條第1項規定，提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,006,184元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於107年4月14日向豪宅公司以總價562萬元訂購系爭房地，已繳交第1至15期款共856,000元，於107年4月27日與豪宅公司及 劉南坤 簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，嗣因被告與其配偶考量系爭房地無法滿足被告一家之學區與工作需求，本欲退訂，但豪宅公司之銷售人員建議可自行轉售，經被告上網查詢該建案與系爭房地同樣房型之售價約在618萬至648萬元間，被告因而在591房屋交易網刊登售屋廣告，並取中間值即638萬元作為系爭房地之兜售價格。又因訂購房屋預約單被豪宅公司收回，且系爭房地為預售屋買賣，被告只知道該建案僅有兩種房型可選，該房型坪數並無多大概念與敏感度，不知系爭房屋預定買賣契約書所載建物總面積有誤，始將該錯誤之坪數填載於上開售屋廣告中，並無詐欺原告之意。且原告有充分時間可發現其所指稱之合約坪數錯誤，並可立即通知被告，卻遲至10個月後才向被告反應此面積問題，顯有怠於通知之情事，有違依民法第356條第1項從速檢查義務，依同條第2項規定，視為承認受領，已無從再以此面積問題向被告主張任何權利。另被告出售系爭房地時，並無急需轉手而低價販售系爭房產之情事，反觀系爭房地之價值飆漲，原告根本未因此受有任何損害，且依當時之合理市場行情，原告支付給被告之價金確實是相當於102.74平方公尺（即31.07885坪）之價值，如系爭房地真有37.08坪之面積，衡情被告斷不可能僅以638萬元兜售，甚至以615萬元賤賣給原告。且原告係透過591房屋交易網知悉被告在販賣系爭房屋，於購買系爭房地前，應已多家比較過，更多次至豪宅公司瞭解該建案預售屋之狀況，也看過系爭建案之樣品屋，對系爭房地之房型與市場行情知悉甚詳，雙方洽商過程中均是在討論總價，原告亦未提及坪數問題，被告在雙方簽署讓渡書同時，亦已將系爭房地預定買賣契約書原本交付原告，均未見原告於收受後即時對此有何異議。而讓渡書是建商所擬，原告擅自曲解為「自讓受日起原合約所載之買方所有權利義務關係由受讓人全部概括承受」之約定字句僅係針對「買方已有設計變更事實」，應非可採。況若以原告主張減少價金995,145元，系爭房地之價額即僅有5,154,855元，遠低於被告當初購買系爭房地之562萬元。至於原告請求利息損失更是毫無所據，原告於受讓系爭房地後，本應依系爭房地預定買賣契約書之約定支付價金給豪宅公司，核無利息損失之情事。原告如認有權益受損之處，應逕向建商主張等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)被告於107年4月27日向豪宅公司購買系爭房地，並與豪宅公司簽訂如原證2所示之房屋預定買賣契約書（見本院卷第21至63頁），及與劉南坤簽訂如被證1所示之土地預定買賣契約書（見本院卷第103至119頁），其中房屋價款（含車位價款）為309萬元，土地價款為253萬元，合計562萬元。被告並已繳交第1期訂金12萬元、第2期簽約金29萬元、第3期開工款15萬元、第4、5期各28,000元、第6至15期款各24,000元，合計856,000元。
(二)被告於訂購系爭房地後，在591房屋交易網刊登出售系爭房地之廣告，出售金額為638萬元、坪數為37.08坪、17.21萬元/坪，於108年11月11日以總價615萬元出售予原告，雙方並共同至豪宅公司簽署系爭讓渡書（見本院卷第19頁）。
(三)系爭房屋預定買賣契約書第3條之房屋出售面積及認定基準之房屋面積記載：本約建物總面積為102.74平方公尺、37.08坪。
(四)102.74平方公尺換算坪數應為31.07885坪（102.74×0.3025）。
(五)對於本院卷第65頁「訂購房屋預約單」之形式真正不爭執。
四、兩造爭執之事項：原告請求被告退還系爭房地坪數不足部分之價金995,145元及賠償利息損失11,039元，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第1、2項定有明文。查兩造既不爭執被告於591房屋交易網，刊載內容為：出售金額638萬元、坪數37.08坪、17.21萬元/坪之廣告，以出售系爭房地，嗣於108年11月11日以總價615萬元將系爭房地出售予原告，雙方並共同至豪宅公司簽署系爭讓渡書，核其性質應屬買賣契約，自不以雙方所簽訂者為讓渡書，及系爭讓渡書所載「讓渡」二字而異其結果，合先敘明。
(二)次按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項本文、第2項亦有明文，此為物之瑕疵擔保規定。
復按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院94年度台上字第1112號、72年度台上字第4265號判決參照）。經查，原告主張以615萬元購買面積37.08坪之房屋，被告亦不否認出售系爭房地時，係以出售面積37.08坪之房屋為出售之意思表示，僅爭執不知系爭房屋實際坪數為31.07885坪，堪認兩造就買賣標的之房屋坪數為37.08坪、買賣價金為615萬元，已有意思表示合致，被告自負有給付坪數為3
7.08坪房屋之義務，是系爭房屋之面積為102.74平方公尺，換算坪數僅有31.07885坪，依前揭說明，自屬物之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任。雖被告抗辯原告怠於從速檢查房屋預定買賣契約書，而未及時發現房屋總坪數記載錯誤，應視為承認其所受領之物等語。惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。所謂「依通常程序」迅速檢查，應視標的物之不同性質而定，則本件為預售屋之買賣，其標的物即系爭房屋於訂約當時尚不存在，原告買受後僅取得房屋預定買賣契約書，無法如同一般成屋買賣，得由所有權狀上之記載或房屋現場之比較而知悉房屋坪數不足之瑕疵，是原告於知悉系爭房屋坪數短少後，旋即通知被告，並提起本件訴訟，應無怠於通知之情。至於房屋預定買賣契約書僅為系爭房地買賣之相關文書，並非買賣標的物，自無民法第356條須從速檢查規定之適用，是被告上開所辯，尚難憑採。
(三)再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條本文定有明文。又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額；買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院107年度台上字第1030號、87年度台簡上字第10號判決參照）。查被告於591房屋交易網刊登之資訊，係以總價638萬元、坪數37.08坪、單價
17.21萬元/坪為出售條件（見本院卷第67頁），又系爭房地為公寓大廈型建物，售屋時雖包含建物基地持分，惟依社會一般交易通念，該等房屋買賣時多就房屋坪數以每坪若干元為議價條件，是兩造就系爭房地既以房屋每坪之售價進行議價，原告因房屋坪數短少請求減少價金，自應就短少之坪數及每坪售價計算原告得請求減少之數額，則以總價615萬元購買37.08坪房屋計算，短少6坪之價金應為995,145元【計算式：（615萬元÷37.08坪）×6坪＝995,145元，元以下捨去】，依上開說明，被告對於上開減少之995,145元價款，無請求權存在，其自原告取得995,145元即無法律上之依據，原告依民法第179條規定請求被告返還，即屬有據。至於被告抗辯兩造於洽談系爭房地買賣過程中，並無提及坪數問題等語，並未舉證證明，亦為原告所否認，且房地買賣為高額之交易，房屋坪數又為買賣重要之點，衡情應無可能未曾討論，是被告所辯背離常情，要難採信。
(四)第按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。查原告主張於108年11月11日因買受系爭房地給付被告1,386,000元，為被告所不爭執（見本院卷第313至320頁、第323、324頁），又被告對於其中995,145元範圍內之價金無請求權，業經本院認定如上，是原告自108年11月11日交付款項迄今，共計1年7個月期間，受有無法即時利用995,145元款項所生相當於法定遲延利息之損害78,782元【計算式：（995,145元×5%）÷12月×19月＝78,782元，元以下捨去】，從而，原告依債務不履行之規定，請求被告賠償利息損失11,039元，自應准許。
(五)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第203條亦有明文。原告對被告之不當得利及損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且起訴狀繕本已於109年10月27日送達被告（見本院卷第145頁），被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告請求被告於109年10月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，自屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第354條第1項本文、第359條本文、179條、第227條第1項、第226條第1項之規定，請求被告給付1,006,184元，及自109年10月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，應予准許，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用之負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國110年6月11日
民事第六庭審判長法官陳學德
法官楊珮瑛法官楊雅婷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年6月11日
書記官陳淑華